Sentencia Civil Nº 346/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 379/2014 de 28 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00346/2014
S E N T E N C I A Nº 346
Ilmos. Sres.
Presidente:
D. Carlos Gómez Martínez
Magistrados:
Doña Mª Rosa Rigo Rosselló
Dña Catalina Mª Moragues Vidal
En Palma de Mallorca, a veintiocho de noviembre dos mil catorce
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Manacor, bajo el número
635/13 , Rollo de Sala numero 379/14, entre partes, de una como, actora apelante Dña Erica representada
por la Procuradora Dña Bárbara Sansó Ferrer y asistida de la Letrada Dña Vera Middendorf; de otra, como
demandada apelada Dña Martina , representada por la Procuradora Mª Montserrat Montané Ponce y asistida
del Letrado D. Joan Garau Pericas.
ES PONENTE la Magistrada Ilma. Sra. Catalina Mª Moragues Vidal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Manacor, se dictó sentencia en fecha 20 de noviembre de 2014 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por doña Erica , representada por la Procuradora doña Bárbara Sansó Ferrer contra doña Martina , representada por el Procurador don Bartolomé Quetglas Mesquida, se absuelve a la demandada de todos los pedimentos de la actora.

Se condena en costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 20 de noviembre de 2014.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- La sentencia que concluye la primera instancia resuelve desestimar la demanda de juicio ordinario formulada por doña Erica contra doña Martina , mediante la que se pretendía que se dictara sentencia declarando que en base al contrato de arrendamiento con opción de compra, que suscribieron ambas litigantes el 1 de junio de 2009 , la demandante, Sra. Erica , podrá optar por la compraventa hasta el día 31 de mayo de 2016 previo pago de la cantidad pendiente de abono que cifra en la suma de 234.539 # . El fallo desestimatorio de la pretensión actora viene justificado en la meritada resolución por la claridad de los términos del contrato cuyo objeto principal era el arrendamiento y que permitía su resolución en el supuesto de, entre otros, la falta de pago, que es lo que ocurrió, pues la hoy demandada en su calidad de arrendadora ejercitó la acción de desahucio ante la falta de pago de las rentas, siendo desahuciada la arrendataria hoy actora. Se alza frente a la meritada resolución la parte actora que solicita, de este Tribunal, su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se estime la demanda en su integridad, esgrimiendo en fundamento de tal pretensión revocatoria que: a) el contrato de autos encerraba dos tipos de obligaciones, por una parte un contrato de arrendamiento, y, por otra, un contrato de opción de compra contemplado en su cláusula séptima, en la que se daba opción a la arrendataria a adquirir la vivienda hasta el último día del contrato de arrendamiento, esto es el 31 de mayo de 2016; b) la cláusula octava contempla las consecuencias del incumplimiento de la arrendataria, sin que se contemple de forma clara que la falta de pago del arriendo conlleve la pérdida de la opción de compra, sino únicamente prevé el ejercicio de la acción de desahucio por parte de la arrendadora.

La parte demandada hoy apelada se opone al recurso interpuesto de adverso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.



SEGUNDO .- Lo que plantea la parte actora hoy apelante es que, pese a que el contrato de arrendamiento ha sido resuelto por falta de pago de la renta, perdura la posibilidad de optar a la compra de la vivienda objeto de dicho contrato de arrendamiento pues, según dicha parte, así se infiere de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito por ambas litigantes.

El motivo no puede ser atendido por cuanto, y tal como claramente se afirma en la sentencia apelada, no puede ser calificado el contrato de autos como de opción de compra sin más dado su tenor literal, ni fue esa la intención de las contratantes, sino que nos hallamos ante un contrato complejo en el que concurren dos formas contractuales: el arrendamiento y la opción de compra, ambas unidas y vinculadas en una unidad de contrato, formando un conjunto obligacional conectado y en el que, el incumplimiento de una obligación por alguno de los contratantes ha de repercutir necesariamente en el ejercicio y exigibilidad del cumplimiento del resto de derechos y obligaciones contenidas en dicho contrato. Así se ha venido contemplando por la jurisprudencia, entre otras la Sentencia del Alto Tribunal de 19 de mayo de 2003 en la que se dice, ' En cuanto al motivo sexto, orientado a maximizar la importancia de la opción de compra en detrimento del componente arrendaticio del contrato litigioso, tampoco puede prosperar, pues el examen de la totalidad de las cláusulas de dicho contrato pone de manifiesto su carácter unitario aunque complejo, que no permite aislar el arrendamiento de la opción de compra ..':.

El contrato de autos, suscrito el 1 de junio de 2009, es un verdadero contrato de arrendamiento, así, se pactó una renta mensual por un importe coincidente a la cuota hipotecaria que gravaba la vivienda; la duración del contrato se pactó en siete años, finalizando el 31 de mayo de 2016; los gastos generales para el adecuado sostenimiento de la vivienda serán a cargo de la arrendataria, así como de los suministros, y, por último, en la cláusula OCTAVA se pacta que la falta de pago del precio del arrendamiento o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por el arrendatario, dará derecho a la arrendadora a dar por rescindido el contrato y a ejercitar contra la arrendataria la acción de desahucio. Es en la cláusula SEPTIMA del meritado contrato que se establece que, ' La propiedad concede a la arrendataria la opción pertinente para adquirir la vivienda por una previo de TRES CIENTOS MIL EUROS (300.000#), hasta el último día de este contrato privado de arrendamiento, es decir el 31 de mayo de 2016 .' Cláusula que permite afirmar que junto al contrato de arrendamiento se articuló y vinculó una opción de compra, de manera que nos hallamos ante un contrato complejo, con conexión y dependencia del de opción respecto del de arrendamiento de vivienda y no es posible, por tanto, un tratamiento por separado de la opción de compra del arrendamiento; consecuencia de ello es que, la extinción del arrendamiento implica la extinción de la opción de compra pues no puede subsistir está sin aquel so pena de provocar un grave desequilibrio en contra de la arrendadora-concedente.



TERCERO.- A tenor de lo dispuesto en el artículo 398.1 LEC , procede imponer a la parte apelante las costas procesales causadas por su recurso dada su desestimación y la consiguiente confirmación de la sentencia apelada.

Asimismo y de conformidad con los dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido, en su caso, por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

SE DESESTIMA el RECURSO de APELACION interpuesto por doña Erica , representada en esta alzada por el procurador Sr. Sansó Ferrer, contra la sentencia de 19 de mayo de 2014, dictada por la Ilma.

Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Manacor, en el procedimiento de juicio ordinario del que trae causa la presente alzada y, en consecuencia, SE CONFIRMA dicha resolución.

Se imponen a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido, en su caso, para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.