Sentencia Civil Nº 346/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 343/2016 de 27 de Octubre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00346/2016

N10250

-

Tfno.: Fax:

MSC

N.I.G.07040 42 1 2015 0005389

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000343 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000171 /2015

Recurrente:

Procurador:

Abogado:

Recurrido: Felipe

Procurador: MIGUEL SOCIAS ROSSELLO

Abogado: JOSE MARIA LAFUENTE BALLE

SENTENCIA NUM.346

ILMO/AS. SRE/AS.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADA/OS:

Doña Catalina Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a veintisiete de octubre de 2016.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Palma, bajo el número 171/15, Rollo de Sala número343/16, entre partes, de una como demandada-apelante, don Marcial y doña Fermina , representados en esta alzada por la procuradora de los tribunales doña Sara Coll Sabrafín y dirigidos por el letrado don Jorge Costa Pantoja, y, de otra, como demandado-apelado, don Felipe , representado en esta alzada por el procurador de los tribunales don Miguel Socias Rossello y dirigido por el letrado don José María Lafuente Balle.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Doña Catalina Moragues Vidal

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Palma, se dictó sentencia en fecha 12 de mayo del año en curso, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda de Juicio Ordinario promovida por el Procurador Sr. Socias, en nombre y representación de D. Felipe , contra D. Marcial y Dña. Fermina , debo condenar y condeno a los referidos demandados a abonar al actor la suma de 8.451,90 euros, más el interés legal desde la interposición de la demanda, debiendo cada parte hacer frente a sus costas y a las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 19 de octubre de 2016.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución apelada.

PRIMERO.-La sentencia que concluye la primera instancia, y que constituye el objeto de la presente alzada, resuelve estimar en parte la demanda interpuesta por don Felipe , en su condición de arrendatario que fue del local de negocio señalado con el número NUM000 de la CALLE000 de Santa Ponsa (Calviá), frente a los arrendadores-propietarios de dicho local, don Marcial y doña Fermina , fijando en 8.451,90 euros la suma que vienen obligados a abonar los demandados, cantidad resultante de deducir del importe total de la fianza: 10.700 euros, la cantidad de 2.249,90 euros cuya compensación, entre otras partidas, había solicitado la parte demandada. Se alza frente a la meritada resolución la parte demandada que solicita, de este tribunal, su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda en su integridad, esgrimiendo en fundamento de tal pretensión revocatoria las alegaciones que, resumidamente, pasamos a exponer: A) reitera que los 10.000 euros cuya devolución se reclama por el actor, le fueron abonados en concepto de prima de la opción de compra del local, opción que se pacto conjuntamente con el arrendamiento del local y que a la fecha de vencimiento del contrato no fue ejercitada por el arrendatario hoy demandante; afirma la apelante que yerra la jueza 'a quo' cuando afirma que la literalidad de la cláusula decimoquinta del contrato no deja lugar a dudas sobre su contenido, dispensando de su interpretación, pues, afirma, dicha cláusula es un 'sin sentido sin otra finalidad que equivocar y confundir a los arrendadores', resultando contraria al propio concepto y naturaleza de la opción de compra si media una prima, pues implica 'prestaciones bilaterales por ambas partes', siendo la voluntad de las partes que en caso de no ejercitarse la opción de compra el importe abonado en concepto de prima quedase en poder de los propietarios arrendadores como penalización para el optante, y así se proponía en el precontrato firmado con anterioridad; afirma, por último, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1289 CC las dudas generadas deben resolverse en favor de la mayor reciprocidad de las prestaciones. B) muestra la parte apelante su disconformidad con la decisión de la juzgadora 'a quo' relativa al rechazo de las dos partidas cuya compensación se solicitaba por la parte demandada y que se corresponden a dos presupuestos, el primero por importe de 4.026,15 euros (mobiliario y sillas), y, el segundo por importe de 278,30 euros (caja de ventilador), afirmando que de las pruebas practicadas se infiere que en el local existía tal mobiliario y al entregarse la posesión se hallaba vació y, por tanto, el daño es real, ello con independencia del efectivo desembolso.

La parte actora se opone al recurso interpuesto de adverso y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El recurso no puede prosperar por las razones que seguidamente pasamos a exponer:

1ª) El contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes el 1 de marzo de 2012 obra aportado a los autos y no existe discusión alguna sobre la literalidad de sus cláusulas, de manera que el principal motivo de oposición a la demanda, y en esta alzada del recurso de apelación, es la interpretación que la demandada realiza de la cláusula 'DECIMO QUINTA' que bajo el epígrafe de 'Prima', establece:

'Como contraprestación por el derecho de opción de compra otorgado por el ARRENDADOR se pacta en concepto de depósito y garantía del local arrendado la cantidad de 10.000,. Euros (diez mil euros) de los cuales el ARRENDATARIO entregó 5.000,-Euros (cinco mil euros) en fecha 06-02-2012 en un precontrato y el resto se podrá hacer efectivo hasta el 15-Mayo- 2012.

.......

En el supuesto deNOejercitarse por el ARRENDATARIO, la opción de compra en el plazo pactado en la cláusula Décimo Octava, la cantidad entregada de 10.000.-Euros (diez mil euros) quedaría en concepto de fianza y garantía del continente del local arrendado.'.

De la meritada cláusula infiere la juzgadora 'a quo' que resulta claro que en el supuesto de que el arrendatario no ejecutara la opción de compra en el plazo establecido en el contrato, como así ha ocurrido, la cantidad entregada de 10.000 euros quedaría 'en concepto de fianza y garantía del continente del local arrendado', tal como expresamente pactaron las partes. Comparte la Sala el parecer de la juzgadoraa quopor resultar conforme con lo dispuesto en los artículos 1.281 y siguientes del CC , así como la doctrina jurisprudencial que los interpreta que ya desde antiguo ha venido declarando que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal. Consecuentemente, cuando los términos de las cláusulas contractuales son claros y no ofrecen duda racional de la intención de las partes, ha de estarse a su sentido literal, sin que sea procedente aplicar otra regla hermenéutica, ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones claramente reveladoras de la voluntad de quienes contrataron. La investigación de la voluntad, de la intención de las partes, acudiendo a las reglas que se subordinan al canon de literalidad, sólo es posible, tal y como se desprende del artículo 1281.2 del Código Civil , cuando parecieran contrarias a tal intención las palabras expresadas, en cuyo caso está autorizado el juez a buscar dicha voluntad mediante la aplicación de las reglas que se encuentran en relación de subordinación con la contenida en el primer párrafo del artículo 1281 del Código Civil , incluso con las que conforman el llamado canon de la totalidad, que como recuerda la STS de 7 de diciembre de 2000 , constituye la interpretación que deriva de la aplicación de los artículos 1284 (sentido más adecuado para que la cláusula dudosa produzca efecto), 1286 (ponderación del elemento teleológico o finalista), y 1282 (no favorecimiento del predisponente o causante de las cláusulas oscuras), -entre otras muchas, SSTS de 10 de mayo de 1991 , 19 de diciembre de 1997 y 8 de julio de 1999 , 23 de marzo de 2004 , 28 de abril y 14 de diciembre de 2005 , y 22 de enero de 2007 -.

2ª) Siendo cierto el carácter bilateral y oneroso del contrato de opción de compra cuando se conviene el pago de una prima, ello no es óbice que, tal como recuerda la jueza 'a quo', rige en nuestro derecho de obligaciones y contratos el principio de autonomía de la voluntad de las partes, de manera quelos contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, la moral y el orden público, tal como expresamente se recoge en el artículo 1.255 del Código Civil .

3ª) Pero es que, además, la interpretación literal preconizada por la parte actora y acogida en la sentencia apelada se compadece, precisamente, con el precontrato suscrito por ambas partes el 6 de febrero de 2012 (documento que obra a los folios 54 y 89), en el que se pacta la celebración del contrato de arrendamiento con opción de compra en un plazo de 25 días, entregándose por el Sr. Felipe la cantidad de 5.000 euros y estableciéndose una penalización de 5.000 euros a la parte no cumplidora del compromiso de celebración del contrato, parte que deberá indemnizar con dicha suma a la parte cumplidora, estableciéndose que, 'en caso de que la propiedad sea la que incumpla este documento será penalizada con 5.00 euros, y además deberá devolver los 5.000 euros entregados en este acto y si es la otra parte perdería el depósito entregado en este acto.'. Pacto que pone de manifiesto que cuando las partes quisieron convenir la pérdida de la cantidad de los 5.000 euros entregados por el futuro arrendatario en caso de que por su culpa no se llegara a celebrar el contrato de arrendamiento con opción de compra, así lo pactaron, no existiendo un acuerdo de similares características en el contrato suscrito el 1 de marzo de 2012 para el supuesto de que no se llegara a ejercitar la opción de compra, conviniendo, por contra, que en tal supuesto la suma entregada de 10.000 euros quedaría en concepto de fianza y garantía del continente del local arrendado.

4ª) Aquietada la parte actora a la parcial estimación de la demanda, y restando incólume que la fianza asciende a un importe de 10.700 euros, estima la jueza 'a quo' que de la misma resulta procedente deducir el importe de 2.249,90 euros, restando por tanto en concepto de suma a devolver por los demandados el importe de 8.451,90 euros, al no estimarse la compensación de las dos partidas anteriormente reseñadas: 4.026,15 euros, por mobiliario y sillas y 278,30 euros por la caja del ventilador, al tratarse de meros presupuestos. El argumento de la parte demandada apelante debe rechazarse por cuanto, y en primer lugar, no se realizó inventario alguno de los enseres, muebles y elementos que pudieran existir, en su caso, en el local, ni ninguna referencia a los mismos se realiza en el contrato suscrito, de manera que asiste la razón a la parte actora cuando afirma que no ha resultado acreditada la realidad de la preexistencia de los muebles que, ahora y por importe de 4.000.- euros, reclama la parte demandada; y, en segundo lugar, la mera presentación de dos presupuestos nada acredita en relación a la realidad de los daños, cuya cumplida prueba incumbe a quien los reclama, ex artículo 217 LEC , prueba que, en el presente caso no se ha producido.

TERCERO.-A tenor de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Sara Coll Sabrafín, en nombre y representación de don Marcial y doña Fermina , contra la sentencia dictada, el día 12 de mayo de 2016, por la Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Palma en el procedimiento de juicio ordinario del que trae causa la presente alzada, y, en consecuencia, SE CONFIRMA dicha resolución.

Se condena a la parte apelante al pago de las costas de la presente alzada, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.