Sentencia CIVIL Nº 346/2017, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 717/2016 de 31 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE LLEIDA
Sección Segunda
El Canyaret, s/n
Rollo nº. 717/2016
Juicio verbal núm. 103/2015
Juzgado Primera Instancia 1 Tremp
SENTENCIA nº 346/2017
Lleida, a treinta y uno de julio de dos mil diecisiete
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Lleida, constituïda por mi, en tribunal unipersonal,
ANA CRISTINA SAINZ PEREDA, Magistrada de la Sección Segunda he visto, en grado de apelación, las
actuaciones de Juicio verbal núm.: 103/2015 del Juzgado de Primera Instancia 1 de Tremp y del cual dimana
el rollo de sala núm.: 717/2016
Han sido partes, en cualidad de apelantes, las partes demandadas: Gervasio Y Raimunda ,
representados por la procuradora MONICA PIÑOL TOMAS y defendidos por la letrada PILAR VÁZQUEZ
TORGUET , y en cualidad de apelados la parte actora CLUBOTEL LA DORADA, SL , representada por el
procurador FRANCISCO JOSÉ ABAJO ABRIL y defendido por el letrado JOSÉ BENITO CARRETERO DIEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- La transcripción literal de la parte dispositiva de la Sentencia dictada en fecha 2 de noviembre de 2015 , es la siguiente: ' FALLO DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por CLUBOTEL LA DORADA, S.L. contra D. Gervasio y Dña. Raimunda y en consecuencia procede condenar a D. Gervasio y a Dña.

Raimunda a abonar a la actora la cantidad de dos mil novecientos ochenta y dos euros con tres céntimos (2.982,03 €) más intereses legales desde la interposición de la demanda.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. [...]'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, la representación procesal de Gervasio y Raimunda interpusieron un recurso de apelación que el Juzgado admitió, dio traslado del mismo a la parte contraria que se opusó al mismo, y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.



TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado/a ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna.



CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda en la que la actora reclama a los demandados la cantidad adeudada por los servicios de mantenimiento, conservación y administración de los años 2001 a 2014 del complejo turístico 'Edificio denominado Novelty II', sito en Salou, constituido en régimen de aprovechamiento por turnos y en el que se encuentra el apartamento 2211, en virtud de contrato de compraventa suscrito con la entidad Totalmundi SL en fecha 2 de julio de 1996, todo ello por las cuotas derivadas de los referidos servicios de mantenimiento, conservación y administración que realiza la entidad actora, y conforme a lo previsto en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, y la Disposición Transitoria Segunda de dicha Ley sobre los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.

Los demandados interponen recurso de apelación mostrando su disconformidad con la decisión adoptada en primera instancia tanto en lo que se refiere a la legitimación activa como a la nulidad del contrato, alegando que las apreciaciones de la resolución recurrida sobre la configuración del régimen no son correctas, sosteniendo esta parte que estamos ante un supuesto de copropiedad, existiendo una pluralidad de titulares sobre el inmueble, y que se organiza como una multipropiedad concretada sobre determinado piso, formando una comunidad de uso sobre el propio departamento, teniendo por ello todos los copropietarios todas las facultades inherentes al derecho de dominio, no plenamente, sino divididas en el tiempo. Añaden que en estas situaciones de aprovechamiento por turnos se crea un comunidad proindiviso entre todos los cotitulares, desapareciendo el originario propietario del inmueble, de modo que la conservación, reparación y mantenimiento del inmueble pasa a ser responsabilidad exclusiva de los cotitulares, que decidirán en Junta las cuestiones que les afecten, sin quedar en el presente caso vinculados por los pactos derivados del contrato suscrito entre Totalmundi SL y la sociedad demandante, no estando tampoco sujetos a los Estatutos de la comunidad los titulares del derecho de aprovechamiento por turnos, que solo se constituyó por algunos de los apartamentos integrados en el edificio Novelty II (28 de un total de 133), constando acreditada la contratación de la actora únicamente sobre la finca registral 48.667, urbana entidad número 4, apartamento 2103, por lo que carece de legitimación para reclamar sobre otro apartamento distinto También reiteran los apelantes sus alegaciones sobre la nulidad del contrato, por falta de sus elementos esenciales. En primer lugar, por falta de consentimiento, porque interviene como parte vendedora Euroriviera Marketers SL, representada por el Sr. Tomás Parra Molina, quien dice intervenir en nombre y representación de la mercantil Totalmundi S.L., sin acreditar representación para actuar, no indicando tampoco que firmante sea Totalmundi SL, resultando que por expreso reconocimiento de la parte actora la parte vendedora fue Euroriviera Marketers SL, siendo ésta última sociedad la que percibió íntegramente los tres millones de pesetas del precio de la compraventa. En cuanto al objeto, no pudo operar la transferencia de la propiedad del apartamento nº2211 propiedad de Totalmundi SL desde el momento en que dicha sociedad no intervino en el contrato privado y únicamente puede adquirirse del legítimo titular por lo que no pudo operar la transmisión de la propiedad a los demandados puesto que no hubo intención de transferir ningún derecho, ni como derecho personal ni como real, careciendo 'al initio' el contrato de objeto (después aducen que sería venta de cosa ajena) y así lo corrobora la descripción del mismo -nº 2211 ubicado en la planta cuarta- que no se corresponde con la numeración correlativa que se atribuye a las fincas resultantes, tanto catastral como registralmente, no existiendo tampoco relación en cuanto a superficie y linderos, tratándose posiblemente de un error, no existiendo correspondencia entre ese apartamento nº 2211 del contrato privado y los números que se mencionan en las reclamaciones remitidas por la demandante, referidas a otros números de apartamento, concluyendo de todo ello que no puede identificarse la finca objeto del contrato y que la demandante incurre en confusión con la finalidad de obtener un injusto enriquecimiento.



SEGUNDO.- Por lo que se refiere a la nulidad del contrato denuncian los apelantes vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, del principio de legalidad y de seguridad jurídica alegando que la legitimación activa debe analizarse incluso de oficio y que está vinculada con la relación jurídica que se afirma en la demanda, lo cual unido a la posibilidad de que la nulidad del contrato privado pueda declararse de oficio, justifican la petición de dicha declaración, que la juzgadora de instancia rechazó entrar a resolver, limitando el derecho de defensa de esta parte, por lo que se plantea en esta segunda instancia.

Ya de entrada debe rechazarse el alegato de los recurrentes desde el momento en que, como también admiten en su recurso, la pretendida nulidad ha sido analizada y resuelta en el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, que descarta al nulidad del contrato de 2-7-1996.

En segundo lugar cabe destacar que algunas de las cuestiones en que fundan los apelantes dicha nulidad se introducen 'ex novo' en esta alzada, en especial en lo que se refiere a la falta de consentimiento y falta de objeto por no intervenir en el contrato, como parte vendedora, la mercantil Totalmundi SL sino un tercero, la sociedad Euroriviera Marketers SL, por lo que, según los recurrentes, no pudo operar la transmisión de la propiedad.

Pues bien, en el contrato privado consta claramente que la vendedora es Totalmundi SL, y que la sociedad Euroriviera Marketers SL interviene en nombre y representación de aquélla, sin que los demandados hayan cuestionado en ningún momento dicha representación, como tampoco lo hicieron ni en la oposición a la petición de juicio monitorio ni en la contestación a la demanda, por lo que sus alegaciones resultan totalmente extemporáneas en esta alzada ( art. 400 , 405 , 412 y 456 de la LEC ), y más teniendo en cuenta que es un hecho admitido que desde el año 1996 hasta el 2001 han abonado las cuotas correspondientes a la prestación de estos mismos servicios.

En cualquier caso, tanto estas alegaciones como las demás en las que los apelante fundan la nulidad radical del contrato de compraventa deben quedar al margen del presente procedimiento, en el que la actora reclama la suma de 4.093,43 euros por los servicios de mantenimiento, conservación y administración que realiza en tanto que entidad prestataria de dichos servicios en el complejo denominado Novelty II. Se trata, por tanto de una acción personal, con base en los arts. 9-5 y 14-1 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , sobre los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, sin que la actora tuviera intervención alguna en el contrato privado de 2-7-1996 celebrado entre los demandados y Totalmundi S.L, por lo que la actora carece de legitimación pasiva respecto a la declaración de nulidad contractual que pretenden los compradores, que tampoco podría declararse sin la intervención de la otra parte contratante, la vendedora.

En este sentido, destacando nuevamente que estamos ante un contrato de 1996, anterior por tanto a la Ley 42/1998, y respecto del que -como luego veremos- consta la adaptación a dicha Ley conforme a lo previsto en su Disposición Transitoria Segunda , no cabe sino compartir el criterio mantenido en similares supuestos al que nos ocupa (en los que también era parte la aquí actora, reclamando cuotas impagadas derivadas de la prestación de servicios) por numerosas resoluciones de la jurisprudencia menor, entre ellas, las SAP de Pontevedra, sec. 1ª de 8 de junio de 2017 , SAP de Asturias, sec. 4ª, de 15 de junio de 2016 , y SAP de Barcelona , sec. 4ª, de 19 de abril de 2016 , argumentando ésta última que: '

TERCERO.- .- En el acto del juicio, la parte demandada opone, como excepción, que el contrato es nulo, y que, por tanto, si el contrato no existe, no pueden reclamarse sus efectos, entre ellos, las cuotas de mantenimiento.

Es cierto que la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado que ' si bien la nulidad relativa o anulabilidad ha de ser pedida necesariamente por vía de acción (ejercitada en la demanda principal o en la demanda reconvencional), la nulidad radical o de pleno derecho se puede hacer valer por vía de acción o por vía de excepción ' (entre otras en su Sentencia de 26 de noviembre de 2001 ).

Pero, conforme al artículo 438.2 de la L.E.C ., segundo párrafo: ' En los demás juicios verbales se admitirá la reconvención siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal. Admitida la reconvención se regirá por las normas previstas en el juicio ordinario, salvo el plazo para su contestación que será de diez días '.

Y dice el artículo 438.3: ' El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan '.

En el ámbito de un juicio verbal, de reclamación de cuotas por importe de 3.759,49 euros, no puede oponerse, ni por vía de excepción ni formulando reconvención, la nulidad del contrato de compraventa de fecha 24 de febrero de 1996 suscrito con TOTALMUNDI S.L. del derecho de aprovechamiento por turnos adjunto a la demanda por el que los demandados adquirieron el turno durante la temporada roja, semana una, del Apartamento número NUM000, en la planta NUM001, del Edificio denominado DIRECCION000.

En primer término, porque como señala la sentencia de la A.P. de Madrid, sección 25ª, de 24 de julio de 2008 , la entidad CLUBOTEL LA DORADA, S.L., que, en su condición de empresa dedicada al mantenimiento de los complejos turísticos en cuestión, reclama las cuotas de mantenimiento, carece de legitimación pasiva para soportar una acción de nulidad del contrato suscrito en fecha 24 de febrero de 1996 entre la sociedad TOTALMUNDI S.L. (representada por la mercantil IBERIAN COMPAÑIA MARKETEL S.L.) y los demandados.

Y en segundo lugar, porque concurre la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, la cual es apreciable de oficio.

En este sentido, dice el Tribunal Supremo en la Sentencia de 25 de Marzo de 2015 : ' esta Sala ha declarado, entre otras, en sentencias nº 670/2010, de 4 noviembre (Rec. 422/2007 ) y núm. 479/2011 de 22 junio (Rec. 1988/2007 ) para que concurra el litisconsorcio necesario, a tenor del artículo 12 de la L.E.C ., es preciso que por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados, ya que, como sostiene la sentencia 266/2010, de 4 mayo , con cita de las de 16 diciembre 1986 , 28 diciembre 1998 y 28 junio 2006 «se exigen conjuntamente como requisitos para la existencia de la figura del litisconsorcio pasivo necesario, los siguientes: a) Nexo común entre presentes y ausentes que configura una comunidad de riesgo procesal; b) Que ese nexo, sea inescindible, homogéneo y paritario; y c) Que el ausente del proceso no haya prestado aquiescencia a la pretensión del actor»; a lo que se añade que «la característica del litisconsorcio pasivo necesario, que provoca la extensión de la cosa juzgada, es que se trate de la misma relación jurídico- material sobre la que se produce la declaración, pues, si no es así, si los efectos a terceros se producen con carácter reflejo, por una simple conexión o porque la relación material sobre la que se produce la declaración le afecta simplemente con carácter prejudicial, entonces la intervención del tercero en el litigio podrá ser voluntaria o adhesiva, mas no forzosa...».

En el caso presente, la entidad mercantil que ejerce el cargo de administradora y empresa de servicios del Complejo ejercita una acción de carácter personal frente a los compradores exigiendo el pago de las cuotas de mantenimiento.

La legitimación en una eventual declaracion de nulidad del contrato de 24 de febrero de 1996 ( artículo 10 de la L.E.C .) corresponde a ambas partes que intervinieron en el contrato que se anula y sólo a ellas se extienden los efectos de la declaración judicial que integran la 'cosa juzgada', esto es, a TOTALMUNDI S.L.

y a los demandados.

Por ello, si en el ámbito de este juicio verbal se declara la nulidad del contrato de 24 de febrero de 1996, los efectos de esta declaración de nulidad alcanzan a TOTALMUNDI S.L. que no ha sido parte en este procedimiento.

Por todo lo expuesto, debo estimar el recurso, revocar la sentencia de primera primera instancia y estimar íntegramente la demanda, sin perjuicio de las acciones que, en su caso, puedan corresponder a los demandados frente a TOTALMUNDI S.L.'.

A todo ello habría que añadir que igualmente resulta de aplicación al supuesto ahora enjuiciado el razonamiento seguido en la SAP de León, sec. 1ª, de 18 de mayo de 2016 cuando argumenta que : '...

Partiendo del concepto y evolución del régimen de multipropiedad, así como de la Ley 42/1998 de 15 de noviembre de Aprovechamiento por Turnos (en adelante LAT), podemos definir la multipropiedad como la copropiedad que implica el aprovechamiento en un periodo de tiempo determinado que debe compatibilizarse con los restantes propietarios. En virtud de lo pactado al constituir la comunidad cada comunero podrá servirse de la cosa común en la forma y tiempo estipulada, de forma exclusiva y excluyente. La Unión Europea reguló el régimen en la Directiva de 26 de octubre de 1996 que fue traspuesta a derecho interno por la ya citada LAT en el año 1998. La comunidad de la que trae causa esta litis se habría constituido con anterioridad a la entrada en vigor de la LAT que pretende regular una forma de propiedad que, siendo atípica y carente de regulación, era frecuente en la realidad. Es por ello que la LAT prevé la adaptación de las comunidades existentes antes de la entrada en vigor, con pleno respeto a los derechos adquiridos. La Disposición Transitoria Segunda de la LAT dice: 'Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de uno o más inmuebles, construidos o en construcción, durante un período determinado o determinable del año, cuya constitución conste de cualquier forma admitida en derecho deberán adaptarse, en el plazo de dos años, a las disposiciones de la presente Ley'.

Ello supone el reconocimiento por la ley de regímenes preexistentes, así como el respeto a los derechos adquiridos en virtud de los mismos, aun cuando resultaren contrarios a lo establecido en la propia ley. Por otra parte cabe destacar que la ley no exige que los regímenes preexistentes se hubieren constituido en una forma determinada, sino que reconoce la validez de todos aquellos que consten en cualquier forma admitida en derecho. Por ello, no tiene razón la parte recurrente cuando afirma que el contrato adolece de defectos formales porque no consta en documento público.

Concretando los requisitos que necesariamente deben concurrir para considerar válidamente constituida la comunidad de aprovechamiento por turnos en un momento en que la figura, cuya existencia era admitida por la doctrina, carecía de regulación, aunque era frecuente la constitución de comunidades de aprovechamiento por turnos al amparo de la libertad negocial consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil , resulta que no es consustancial al nacimiento del régimen de multipropiedad la existencia de escritura pública que lo constituya, ni desde luego la inscripción en el Registro de la Propiedad que, de haberse producido tendría carácter meramente declarativa y no constitutiva, como es regla general en nuestro sistema registral.

De todo ello cabe concluir que era suficiente para afirmar la existencia del régimen de multipropiedad y la adquisición del derecho de propiedad en dicho régimen con la concurrencia de un título, justa causa traditionis válida y eficaz y la entrega del bien objeto de derecho por parte del transmitente al adquirente. En el presente supuesto concurren todos y cada uno de los requisitos necesarios para tener por válidamente constituida la comunidad de aprovechamiento por turnos o la multipropiedad sobre el apartamento de los litigantes'

TERCERO.- En cuanto a la legitimación de la demandante, Clubotel la Dorada SL., la cuestión ha sido correctamente resuelta en la sentencia de primera instancia atendiendo a los datos que se contienen en la documental aportada por la parte actora, en especial, en la cláusula séptima del contrato de compraventa suscrito por los demandados el 2-7-1996; en el contrato de servicios suscrito entre Totalmundi SL y la aquí actora el 9-3-1998; en la certificación registral emitida en fecha 9-5-2012 (documento nº4 demanda) de la que resulta que el apartamento 2211 se halla inscrito en el Registro de la Propiedad en régimen de copropiedad inmobiliaria y que ha sido adaptado al régimen de cotitularidad según Disposición Transitoria Segunda de la Ley 42/1998 ; y, finalmente, en los Estatutos del régimen de copropiedad inmobiliaria con adscripción de uso exclusivo por periodos de tiempo determinados, cuyos arts. 8 , 9 , 10 , 11 y 15 se transcriben en la resolución recurrida, al igual que la Disposición Transitoria Segunda de la Ley, referida los regímenes preexistentes, y entre ellos, a los supuestos en que el régimen se constituyó de tal modo que los titulares de los derechos son propietarios del inmueble por cuotas indivisas que llevan aparejado el disfrute de un turno determinado, en cuyo caso se prevé que la escritura de adaptación a las disposiciones de esta Ley deberá ser otorgada por el presidente de la comunidad de propietarios, previo acuerdo de la propia comunidad adoptado por mayoría simple de asistentes a la Junta que se convoque al efecto, y así consta haberse efectuado en el presente caso, según escritura pública de fecha 22-12-2000 y acta de Junta General de propietaritos de los apartamentos (entre ellos del 2211) celebrada el 21-12-2000.

Las alegaciones de la recurrente no desvirtúan el correcto razonamiento seguido en la resolución recurrida y, además suponen desconocer los rasgos esenciales de esta figura jurídica pues por mucho que los demandados se funde en su contrato de 2-7-1996 en el que consta la venta de una parte indivisa del apartamento 2211 lo cierto es que también admiten que con arreglo al mismo contrato la propiedad de esa cuota indivisa les da derecho a la utilización exclusiva del inmueble durante un periodo de tiempo, y sus argumentos sobre la responsabilidad exclusiva de los cotitulares en las cuestiones que afecten al apartamento, entre ellas las referidas a la conservación, reparación y mantenimiento, resultan contradichas por la cláusula séptima del mismo contrato de compraventa, en la que se pactó que la vendedera se reservaba el derecho a nombrar a la empresa que llevará la administración y mantenimiento del apartamento, que requerirá a los copropietarios el pago anual que corresponda por adelantado.

Las empresas de servicios son una figura esencial en este tipo de aprovechamientos, y así se encarga de subrayarlo la propia Exposición de Motivos de la Ley 42/1998 al indicar que 'Además, la Ley contiene una expresa mención de la empresa de servicios, esencial para la vida del régimen y para el adecuado disfrute del derecho adquirido. Sin empresa de servicios, o si ésta funciona incorrectamente, el derecho no podrá ser ejercitado en la práctica y de poco le servirá al adquirente que el contenido jurídico del mismo esté en otros aspectos perfectamente determinado', refiriéndose posteriormente, al regular el contenido mínimo del contrato (art. 9-5) al precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos.

Por lo demás, los documentos nº 4 y 8 de los aportados por la actora acreditan la constitución (en 1995) del régimen de copropiedad inmobiliaria, con adscripción de uso exclusivo por periodos de tiempo determinados, según el calendario que se incorporó a las escrituras de constitución de dicho régimen, y la posterior adaptación a la Ley 42/1998 , que se hizo conforme a lo previsto en la Disposición Transitoria Segunda , previo acuerdo de la comunidad de propietarios de todos los apartamentos sujetos a este régimen, entre ellos el 2211(estando presentes 19 cuotas según el acta de la Junta) , acordando la ratificación de la aquí actora como empresa de servicios, por lo que tal ratificación alcanza a todos ellos, incluido el 2211. En la certificación registral aportada como documento nº4, emitida el 9-5-2012 ya se hace constar que la misma se refiere a todas las fincas, incluido el apartamento 2211, y así consta también en el documento nº8 consistente en la escritura de adaptación a la Ley 42/1998, a la que se incorpora el acta de la Junta de propietarios de los apartamentos celebrada el 21-12-2000, antes mencionada, constando al final de dicha escritura la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adaptación que se ha hecho constar en las fincas independientes.

En consecuencia, procede desestimar el recurso y confirmar la resolución recurrida, sin que proceda efectuar ninguna otra consideración dados los términos en que se ha planteado el recurso de apelación ( art.

218 , 456 y 465.4 de la LEC ), que se circunscribe a las dos cuestiones que ya han sido analizadas -nulidad del contrato y falta de legitimación activa-, sin que se haya cuestionado la efectiva prestación de los servicios por parte de la actora ni la procedencia de las sumas reclamadas, en los concretos términos en que se pronuncia la sentencia de instancia.



CUARTO.- En materia de costas es de aplicación lo dispuesto en el art. 398-1 en relación con el art.

394-1 de la LEC por lo que al desestimar el recurso han de imponerse a la parte recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Gervasio y Dña. Raimunda contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Tremp en los autos de Juicio Verbal nº103/2015, CONFIRMANDO la citada resolución, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con certificación de esta sentencia, a los oportunos efectos.

Esta es mi sentencia, que pruncio, mando y firmo.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta resolución no cabe recurso alguno PUBLICACIÓ. En el dia de hoy y en audiencia pública, el/la magistrado/a Doña CRISTINA SAINZ PEREDA, constituido en Tribunal unipersonal, ha leido y ha publicado la sentencia anterior. Doy fe