Sentencia Civil Nº 347/2011, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 289/2011 de 20 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 289 de 2011

Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Castellón

Juicio Ordinario número 3012 de 2009

SENTENCIA NÚM. 347 de 2011

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña Mª ANGELES GIL MARQUÉS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a veinte de octubre de dos mil once.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintinueve de diciembre de dos mil diez por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez en comisión de servicios del Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 3012 de 2009.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Don Juan Enrique , representado por la Procuradora Doña Mercedes Viñado Bonet y defendido por el Letrado Don Sergio Cozar Navarro, y como apelada, Hogar y Jardín S.A., representada por el Procurador Don Juan Borrell Espinosa y defendida por la Letrada Doña Cristina Marín Montoliu.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "Que desestimando íntegramente la demandada presentada por la representación de la mercantil Juan Enrique contra la mercantil HOGAR Y JARDÍN, S.A, debo absolver y absuelvo a la entidad mercantil HOGAR Y JARDÍN, S.A de todos los pedimentos obrantes en el suplico de la demanda, y, todo ello, con imposición de las costas a la parte actora..-".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Juan Enrique se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando se dicte Sentencia estimando íntegramente la demanda.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 23 de mayo de 2011, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del turno de reparto de asuntos que devino aplicable.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 24 de Mayo de 2011 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 7 de septiembre de 2011 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 17 de octubre de 2011, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los de la resolución recurrida y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.- Ejercitada una acción por quien se irroga la condición de parte compradora ( D. Juan Enrique ) en un contrato de compraventa de un inmueble en orden a su cumplimiento con petición subsidiaria de condena a entrega de una vivienda similar a la que es objeto del mismo para el caso de que su dominio se hubiera transmitido a un tercero y fuera de imposible cumplimiento aquel, la sentencia impugnada desestima dichas reclamaciones sobre la base esencial de entender que el contrato formalizado entre las partes es un precontrato o promesa de venta, que se fijó un plazo de quince días para otorgar la escritura de compraventa al precio fijado, que dicho plazo era esencial, que el actor dejó transcurrir dicho plazo y que no resulta aplicable el art. 1504 del C. Civil .

Frente a dicha resolución, con la oposición expresa de la parte demandada (la promotora) se alza la parte demandante aduciendo de manera fundamental que estamos en presencia de un contrato de compraventa y no de una promesa de venta; que únicamente faltaba su elevación a público; que el plazo fijado a estos efectos no era esencial; que no ha existido por su parte una voluntad obstativa al cumplimiento que justifique la resolución del contrato y que en todo caso no se cumplió a estos efectos lo ordenado por el art. 1504 del C. Civil .

SEGUNDO.- Delimitado así el objeto de esta alzada y, por tanto de nuestro ámbito de decisión, atendido al respecto el contenido de los arts. 456.1 y 465.5 de la LEC , sin perjuicio de que apreciemos que determinas cuestiones planteadas ya fueron suscitadas en la instancia, surge como cuestión esencial de este proceso la calificación del contrato concertado entre las partes por escrito en fecha 14 de junio de 2009 en un documento con un contenido predispuesto de antemano en su mayor parte por la demandada y denominado "documento de reserva".

Las alternativas que se han manejado en el pleito ha sido el considerar que se está en presencia de un contrato definitivo de compraventa (caso de la apelante) o de un simple precontrato o promesa de compraventa (posición defendida por la apelada y acogida por el Juez de primer grado), cuestión ésta que es la que suele plantearse habitualmente en los denominados contratos de reserva utilizados profusamente estos últimos años por muchas promotoras por mor de la inexistencia en nuestro derecho de dicha modalidad contractual como tal (en este sentido, Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, S.8, de 30 de enero de 2007 , con la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2006 que cita, resolviendo supuestos próximos o análogos al presente) y de las diversidades que alcanzaban por esa atipicidad y al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, no siendo en modo alguno inhabitual, como un repaso a sentencias recaídas sobre la base de la existencia de estos contratos demuestra, que incluso se planteara la posibilidad que pudiera estarse presente en el ámbito de otro tipo contractual, en concreto, el contrato de opción de compra (que como viene a exponer la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1992 , recogida por la Sentencia de esta Sala de 15 de mayo de 2006 , es un convenio por el que una parte concede a otra, previo pago o no de un prima, la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones).

En el presente caso, teniendo presentes las reglas de interpretación contractual contenidas en los arts. 1.281 y ss. del C. Civil (a las que hay que estar como en cualquier otra controversia acerca de la eficacia de determinada estipulación contractual -en este sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1.966 -), en relación con los términos del contrato concluimos que, sin perjuicio de ciertas analogías o proximidades con la opción de compra, es correcta la calificación definitiva del Juez de primer grado que ha considerado que estábamos ante un precontrato o promesa de venta, que es bien sabido que se caracteriza porque se diseña de manera vinculante un futuro contrato de compraventa con mayor o menor determinación de todos sus elementos cuya celebración definitiva se difiere a un momento posterior porque las partes no quieren o no pueden celebrarlo en dicho momento (en este sentido, Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 1995 y 24 de julio de 1998 ).

Basamos esta apreciación en las siguientes determinaciones:

1) No obsta a que consideremos que estamos ante un precontrato el hecho, como aquí es el caso, que en el contrato celebrado entre las partes se haya determinado el precio y el objeto de la compra. Aunque en muchos casos se estima que la determinación de dichos elementos esenciales de la compraventa lleva a considerar que realmente se está en presencia ya de una compraventa definitiva, las particularidades de cada supuesto en concreto, que deben conectarse con aquella diversidad apuntada que concurre en este campo, pueden motivar pronunciamientos de diverso signo al respecto, pues lo esencial es si las partes han diferido o no la prestación del consentimiento contractual a un momento posterior como tal, de donde se infiere que no puede afirmarse que con carácter general aquella determinación conduzca a la existencia inevitable de una compraventa definitiva. Un repaso a la doctrina jurisprudencial así lo revela claramente ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1993 , 11 de octubre de 2000 , 13 de octubre de 2005 y 30 de enero de 2008 , exponiendo la segunda que " mientras que si las partes, aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato se obligan a la prestación de un futuro consentimiento encaminado a celebrar una compraventa posterior, aparece un contrato preparatorio o precontrato ", siendo del mismo modo suficientemente sintomático al respecto que la última referida señale que la promesa de venta contiene ya los elementos del contrato definitivo aunque su perfección se aplaza y que en la tercera citada diga el Tribunal Supremo que el precontrato " exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior " y que " no obsta a esta calificación que no hayan quedado determinados los elementos instrumentales o complementarios del mismo, cuando es perfectamente posible hacerlo en un momento posterior "), pudiendo citarse en esta linea como resoluciones de esta Audiencia la Sentencia de la Sección 1ª, de fecha 25 de julio de 2000 y las Sentencias de esta Sala de 6 de febrero de 2007 y 29 de octubre de 2009 .

2) En el denominado "documento de reserva", tras exponerse los datos de las partes, identificarse una vivienda y garaje con indicación de su pertenencia a la aquí apelada (Hogar y Jardín SA), y establecerse su precio (desglosando además la parte correspondiente a IVA) se dispone que " HOGAR Y JARDIN SA reserva esta vivienda por el precio pactado a Don Juan Enrique durante el plazo de 15 días a contar desde el siguiente a la fecha de la firma del presente documento; de manera que durante este plazo ambas partes se comprometen a suscribir la preceptiva escritura pública de compraventa por el precio acordado.

Para formalizar esta reserva Don Juan Enrique entrega en este acto la cantidad de TRES MIL EUROS (3.000) y que en el acto de la compraventa serán considerados a cuenta del precio de la misma.

Si durante el plazo de vigencia de la reserva Don Juan Enrique desistiese de la compraventa, HOGAR Y JARDIN SA le reintegrará la cantidad aportada. Asimismo esta mercantil mantendrá el precio del inmueble ."

Del tenor de estas estipulaciones extraemos que de manera evidente se demora la celebración definitiva de la compraventa y emisión del correspondiente consentimiento contractual al respecto porque:

a) En ningún momento existe indicación alguna que atribuya ya directamente la condición de vendedor y comprador a las partes. Por otro lado, no se establecía tiempo y modo en que se pagaría el precio (en este sentido, Sentencia de la Audiencia Provincial de Ourense, S.2, de 25 de mayo de 2001 )

b) La apelada, en su condición de propietaria del inmueble al que se refiere el contrato, fija un precio para el mismo y se compromete a mantenerlo durante los 15 días siguientes, periodo al que se vincula el otorgamiento de la escritura de venta por ambas partes, condicionante temporal éste que en el marco de todo el contrato y circunstancias concurrentes denota la inexistencia de una compraventa en firme y tan solo su preparación, esto es, la existencia de un precontrato (fijar un término para mantener un determinado precio del inmueble remitiendo a las partes a otorgar la escritura de venta antes de la llegada del mismo no puede más que significar que por la razón que sea no se ha emitido todavía el correspondiente consentimiento contractual), aunque con ciertas notas que lo aproximan a la opción de compra como antes apuntamos por equivaler en cierto modo a los efectos que se logran a través de la misma y fijarse la reserva de la vivienda a un determinado precio de una manera unilateral pese al compromiso mutuo atinente al otorgamiento de la escritura, lo que aproxima el negocio examinado a dicha figura y redunda aun más en la consideración precedente, sin perjuicio que no podamos estar en sentido estricto ante la misma por su configuración como un negocio unilateral y conllevar la perfección de la compraventa el mero de hecho de ejercitar la opción ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1993 ).

c) El importe de 3.000 euros abonado por la apelante por la formalización de la reserva expresamente se indica que en el acto de la compraventa será considerado a cuenta del precio de la misma, de donde se infiere que este acto está por llegar en consonancia con la imputación inicial de su pago al hecho mismo de la reserva de la vivienda en los términos antedichos. En el mismo sentido opera la previsión de desistimiento durante el plazo de 15 días referido sin coste alguno para el apelante, hecho éste por cierto que aleja el supuesto examinado de la opción de compra en sus términos propios y típicos.

3) En el mismo sentido operan las circunstancias concurrentes en el momento de la suscripción del denominado documento de reserva. Por un lado, tuvo lugar durante el desarrollo de una feria inmobiliaria (hecho no contradicho), foro que parece más propenso a los tratos preliminares y al diseño de operaciones perfilando sus rasgos básicos para su confirmación posterior en otro ámbito, teniendo presente su naturaleza y cualidad de los intervinientes. Por otro lado, porque la parte apelante e interesada en la adquisición de la vivienda no podía garantizar el pago del precio en los términos exigidos en dicho momento (vía subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba la vivienda o cancelándolo), siendo buena muestra de lo expuesto que hasta transcurridos más de dos meses desde la formalización del acuerdo litigioso no le fue autorizada la concesión de un crédito en orden a la adquisición proyectada, quedando así en evidencia que no se corresponde con la realidad la afirmación contenida en la demanda de que ya tenía concedido un crédito del Banco de Valencia por haberlo solicitado para otra vivienda (como ha declarado el empleado de dicha entidad que intervino en la operación, hasta julio no se inició la tramitación del préstamo y antes no supo nada acerca del mismo, remontándose a mitad de junio la firma del contrato litigioso)

TERCERO.- Partiendo de dicha calificación contractual consideramos que el resto de alegaciones en que se sustenta el recurso carecen de toda virtualidad por las siguientes razones:

1) No estando ante una compraventa carece de todo sentido la invocación del art. 1504 del C. Civil , norma especial que contempla un supuesto bien diverso.

2) De los términos del acuerdo entre las partes se desprende que el mantenimiento del precio fijado para la vivienda cuya venta se proyectaba era vinculante para la apelada por un plazo de 15 días, debiendo conectarse propiamente este plazo con el precio ofertado y no con el de otorgamiento de la escritura de venta, en la medida en que éste era una mera consecuencia de aquel para poder llevar a buen término la compraventa en la que las partes se habían mostrado conformes si bien con la limitación temporal expuesta. Transcurrido dicho plazo quedaba liberada lógicamente la promotora del compromiso asumido, salvo en caso de prórroga, pudiendo ofertar libremente la vivienda, tanto desde el punto de vista de los posibles compradores como del precio integrante de la correspondiente oferta.

3) Carece por ello de todo sentido la invocación de que no estábamos ante un plazo esencial o que el retraso a la hora de otorgar la escritura de venta fue limitado y no susceptible de integrar esa voluntad obstativa al cumplimiento o esa situación de frustración objetiva de la finalidad del negocio que habilitara el ejercicio de la facultad resolutoria del art. 1.124 del C. Civil . Por un lado, no estamos ante una compraventa definitiva, por lo que no son trasladables sin más al ámbito del precontrato la doctrina y criterios emanados a propósito de inobservancias de los plazos pactados en la compraventa (en especial, el plazo de entrega de la vivienda, obligación esencial de la parte vendedora, ya que respecto al comprador opera la modulación impuesta por el art. 1504 antes señalado). Por otro lado, porque de lo que se trata es de la vigencia de una oferta en unas condiciones determinadas, por lo que llegado su límite no se puede extender más allá salvo nuevo acuerdo o vinculación unilateral con fuerza de obligar de la parte concedente o promitente. Desde luego en lo que nada afecta es en la duración del plazo, pues , amén de que se haya puesto de manifiesto la posibilidad de concluir dentro del mismo la operación en los términos previstos pese a lo que se dice al respecto en el recurso, en todo caso hasta bastante tiempo después no estuvo en condiciones de proceder a su formalización la parte apelante como consecuencia del proceder seguido a la hora de obtener la financiación que precisaba para la adquisición (al iniciar trámites para la subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba la vivienda y, posteriormente, ya transcurrido con creces aquel plazo, iniciar trámites con otra entidad bancaria, según se desprende de manera evidente, enlazando las correspondientes fechas, de las declaraciones testificales de los empleados del Banco de Sabadell y Banco de Valencia que han comparecido en autos)

4) Lo actuado denota, no obstante, que se mantuvo dicha oferta más allá del plazo inicialmente pactado, dadas las declaraciones del legal representante de la promotora, situación ésta que tuvo igualmente presente el Juez de primer grado al referir que se prorrogó bastante tiempo el término de 15 días inicial, si bien no hay elemento probatorio alguno que permita concluir que en el momento en que el apelante comunicó su decisión de seguir adelante con la operación una vez obtenida la financiación necesaria (vía concesión de un crédito por el Banco de Valencia) se mantuviera vigente la oferta por el precio inicial, en consonancia con la ausencia de elemento probatorio alguno que apunte a la existencia de un nuevo acuerdo entre las partes sobre el particular prorrogando el plazo anterior. En otras palabras, transcurrido el plazo pactado y no concurriendo una prórroga consensuada, el mantenimiento de la oferta de una vivienda por un precio determinado es una cuestión que compete a la ofertante y a la política comercial que al respecto siga en función de las circunstancias del mercado y de las suyas propias, habida cuenta de la ausencia ya de toda vinculación en relación con el posible adquirente con el que se proyectó inicialmente la operación, sin perjuicio de la posibilidad de haberla concluido definitivamente con el mismo en idénticas o diversas condiciones, aunque sin legitimidad de éste alguna para su exigencia sobre la base de lo acordado en su día por la llegada del término final.

5) Por todo lo acabado de exponer carecen igualmente de relevancia el momento y contenido de las comunicaciones formales que se cruzaron las partes, máxime cuando de la declaración de la Sra. Ana (cuyo testimonio merece toda la credibilidad analizado en su conjunto a la vista de su contenido global y concordancia con otros hechos puestos de manifiesto en las restantes pruebas personales o documentalmente, pese a la relación laboral que le une con la demandada, circunstancia que es bien sabido que no le inhabilita para ser testigo) se desprende que con mucha antelación ya se había finiquitado entre las partes su relación como tal y que solo quedaba pendiente la devolución de la suma entregada al realizar la reserva como consecuencia del no mantenimiento del precio bajo el que se verificó la misma por el plazo transcurrido desde entonces, circunstancia ésta que guarda plena concordancia con la fecha de libramiento del cheque que incorpora la suma a devolver al apelante (cuya certeza se infiere de dicha declaración testifical en relación con la emisión y cobro días después de dos cheques con numeración posterior -docs. 4 y 5 de la contestación-) y tiempo transcurrido desde que el apelante obtuvo financiación ajena para la adquisición proyectada y requirió formalmente el otorgamiento de escritura (en torno a los dos meses, espacio más que dilatado en el ámbito negocial que nos ocupa y circunstancias que concurrían en torno a la misma para haber transcurrido sin contacto alguno entre las partes, lo que unido al hecho de la emisión antedicha y detalle al respecto de la testigo reseñada lleva a la conclusión probatoria referida)

CUARTO.- En cuanto a las costas de la alzada, la desestimación del recurso de apelación que se colige de los razonamientos precedentes determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 de la L.E.C .

Dicho pronunciamiento determina igualmente la pérdida para la parte impugnante del depósito constituido para recurrir, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ , al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Juan Enrique , contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez en comisión de servicios del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Castellón en fecha veintinueve de diciembre de dos mil diez , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 3012 de 2009, confirmamos la resolución recurrida, con imposición a la parte apelante reseñada de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito efectuado para recurrir, al que se dará el destino previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ .

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.