Sentencia Civil Nº 347/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 134/2011 de 17 de Junio de 2011

Encabezamiento

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Rollo nº 000134/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 347

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a diecisiete de junio de dos mil once.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Verbal - 000042/2008, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE CARLET, entre partes; de una como demandante/s - apelante/s Melisa , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. SERGIO PARDO PEIRO y representado por el/la Procurador/a D/Dª MERCEDES MONTOYA EXOJO, y de otra como demandado/s - apelado/s FUTURPISO GRUPO INMOBILIARIO, S.L, dirigido por el Letrado Dª LAURA RUBERT ANGEL y representado por la Procuradora Dª EVA MARIA MOLLA SAURI, y también como parte demandada / apelada D. Santiago (FALLECIDO), María Angeles y Caridad , Juan Miguel Y Agustín , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JAUME RAMIR ESPI PERIS y representado por el/la Procurador/a D/Dª IGNACIO TARAZONA BLASCO.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE CARLET, con fecha ocho de septiembre de dos mil diez, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. MACHI MACHI, actuando en nombre y representación de Dª Melisa , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la entidad FUTURPISO GRUPO INMOBILIARIO SL y a María Angeles , MARIA DEL Caridad , Juan Miguel y Agustín , de los pedimentos interesados en su contra. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día trece de junio de dos mil once para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO . La representación procesal de doña Melisa formuló demanda de juicio verbal contra la mercantil Futurpiso Grupo Inmobiliario S.L., doña María Angeles y los herederos de don Santiago , reclamando la devolución de 1.500 € que entregó a la inmobiliaria como señal para la adquisición de una vivienda, garaje y trastero. Los demandados no le informaron de que la vivienda tenía la calificación de protección oficial. Tras recabar financiación al banco y practicarse la tasación, le fue denegada la concesión de un préstamo para su adquisición. Las partes expresamente pactaron que si la compradora no obtenía financiación se le devolvería la cantidad entregada.

La parte demandada, la representación de Futurpiso, se opuso a la pretensión atora, alegando que demandada firmó dos contratos, reservando la vivienda y fijando un plazo máximo para otorgar la escritura, que superaba los 3 meses. El plazo finalizaba en Agosto, y no comunicó a la demandada que el préstamo no era viable.

La representación de de doña María Angeles y de los herederos del sr. Juan Miguel , también pide la desestimación de la demanda, haciendo suyos los alegatos de la parte demandada y añade que la demandante conocía que se trataba de una vivienda de protección oficial y se le entregó una copia de la escritura donde también constaba. Añade que sólo se pidió el crédito a una entidad bancaria, y no comunicó la negativa dentro del plazo pactado.

La sentencia de instancia desestima la demanda, resolución contra la que se alza la parte actora invocando diversos motivos que pasamos a examinar, las partes demandada ha solicitado la confirmación de dicha resolución.

SEGUNDO . En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4 , conforme al cual "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461 . La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado."

El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte Marín Castan, Francisco, nos dice:

"Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante"

TERCERO . El primer motivo que invoca la parte demandante versa sobre la calificación del contrato, pidiendo que se considere como un contrato de señal, no de compraventa.

Hemos de partir, como nos dice el Tribunal Supremo en la sentencia de 14/05/2001 , Ponente: JESUS CORBAL FERNANDEZ, que: " Nada obsta que las partes los hayan calificado de contrato de comisión mercantil y aludan constantemente en las diversas estipulaciones a comitente y comisionista porque, como ya se razona en la Sentencia recurrida, los contratos son lo que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes ( SS. 26 enero 1994 ; 24 febrero y 13 noviembre 1995 ; 18 febrero , 18 abril , y 21 mayo 1997 , y 7 julio de 2000 , entre otras), pues para la calificación, que constituye una labor insertada dentro de la interpretación ( SS. 30 mayo y 15 diciembre 1992 y 9 abril 1997 ), habrá de estarse al contenido real, es decir, que habrá de realizarse de conformidad con el contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren (entre otras Sentencias las de 20 febrero , 4 julio y 30 septiembre 1991 ; 10 abril , 20 y 23 julio 1992 ; 26 enero y 25 febrero 1994 , y 9 abril 1997 ), con prevalencia de la intención de las mismas sobre el sentido gramatical de las palabras ( S. 22 abril 1995 ), al tener carácter relevante el verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato ( S. 4 julio de 1998 ). Todo ello debe entenderse además sin olvidar que la calificación contractual constituye una función atribuida fundamentalmente al juzgador de instancia, la cual debe prevalecer en casación a menos que sea ilegal, o incida en error patente, arbitrariedad, o irrazonabilidad por no ajustarse a las reglas de la lógica que no son otras que las del buen sentido ( Sentencias, entre otras, 10 mayo y 7 noviembre 1995 ; 9 y 18 abril 1997 ; 11 y 24 julio ; 28 septiembre y 14 diciembre 1998 ; 14 y 25 octubre , 26 noviembre y 14 diciembre 1999 , y 5 y 20 julio de 2000 ).

En el presente caso, mediante contrato de 7 de mayo de 2007 , las partes pactan la venta de una vivienda, trastero y plaza de garaje, que identifican plenamente fijando un precio cierto, y entregando a cuenta del precio final la suma de 1000 €, obligándose a otorgar la escritura pública de venta en un plazo de 40 días.- En el pacto SEXTO expresamente establecen que "En caso que la compraventa no se formalizara por causa imputable a Melisa , ésta perderá la cantidad total entregada a cuenta del precio de la vivienda.

Salvo que ninguna entidad bancaria le aprobara el préstamo hipotecario que ha de solicitar para liquidar el precio de la vivienda, más los gastos inherentes a la formalización de la compraventa y préstamo hipotecario.

Si la compraventa no se pudiera formalizar por causa imputable a la propiedad, FuturPiso Grupo Inmobiliario reintegrará a Melisa la cantidad total entregada a cuenta del precio de la vivienda en el momento en que Futurpiso Grupo Inmobiliario reciba dicha cantidad del vendedor"

El día 23 de junio de 2007 , la parte compradora solicitó una ampliación del plazo para obtener financiación y entregó 500 € más en los mismos términos ya pactados, y a cuenta del precio final. Se acordó que la demandante debía dar la respuesta en el plazo de máximo de 30 días a contar del 25 de junio de 2007.-

De estas manifestaciones se desprende que nos hallamos ante un contrato de compraventa con pacto de arras regulado en el artículo 1454 del Código Civil , conforme al cual: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas."

Consta en autos (f. 40) que la Sociedad de Tasación S.A. tasó la vivienda emitiendo informe el día 11 de julio de 2007 .

El 27 de julio de 2007 , la entidad Futurpiso remite una carta a la demandante, a un domicilio de el Ferrol, que no consta en los contratos, comunicándole que deber dar una respuesta y que conocen que se ha tasado la vivienda. También alude a que el vencimiento del plazo tendrá lugar el día 30 de julio de 2007, desprendiéndose de su contenido que conocían los trámites que estaba llevando a cabo la actora para obtener la financiación, .

El día 21 de agosto de 2007 , la demandante remite un burofax en el que dice reiterar su petición de devolución de las cantidades entregadas al serle denegado el préstamo hipotecario.

El día 25 de septiembre de 20007 , la entidad Caja Duero certifica que la concesión de la financiación ha sido denegada (f. 64)

Por tanto, no habiendo obtenido financiación para adquirir la vivienda, y no constando ninguna restricción para el ejercicio de tal facultad, puesto que se regula como una excepción al principio general, hemos de concluir estimando la demanda.

CUARTO : A lo expuesto, debemos añadir que se trata de un contrato suscrito entre una agencia inmobiliaria, empresa especializada en esta actividad y un particular, por tanto, amparado por la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, lo que nos obliga a llevar a cabo un interpretación del contrato acorde con los principios que la inspiran, por tanto, habiendo pactado las partes que la compradora podía hacer uso de la facultad de rescisión del contrato, como así lo denomina el Código Civil, si no podía obtener financiación, hemos de acoger la demanda en todas sus partes.

También hemos de tomar en consideración, que sobre estas cuestiones, y en estricta aplicación de lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el que se dice: "[...] El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes. [...]" y, del principio ira novit curia, este Tribunal ya se ha pronunciado en reiteradas ocasiones diciendo, entre otras, en la sentencia de 21 de Julio del 2010 (ROJ: SAP V 3812/2010), Recurso: 258/2010, Ponente: MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA, cuando indicábamos:

[Ahora bien, la Ley para la defensa de los Consumidores y Usuarios vigente al tiempo de suscribirse el contrato ya determinaba:

a) Que en todo caso , se consideraban abusivas las estipulaciones relacionadas en la disposición adicional de la presente Ley, concepto que no quedaba excluido porque ciertos elementos de una cláusula o una cláusula aislada se hubieran negociado individualmente, lo que, en el presente caso, hace irrelevantes las manifestaciones de la demandada respecto a que los demandantes habían negociado algunas condiciones del contrato.

b) Que las cláusulas abusivas eran nulas de pleno derecho y se tenían por no puestas.

c) Que dentro de las cláusulas abusivas que recogía la disposición adicional se hallaba, expresamente regulada, aquella por la que se imponía al consumidor una indemnización que no recogía, en los mismos términos para la parte contraria, extremo que, en la actualidad, recoge el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, como "Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad.".-

Por todo ello, es evidente que las cláusulas resolutorias del contrato han de calificarse como abusivas porque, en caso de incumplimiento, las consecuencias no son iguales para las dos partes: Si el incumplimiento es imputable al comprador, el vendedor se queda con las arras o señal pagadas. Si el incumplimiento es del vendedor, se limita a reintegrar a la parte compradora las cantidades entregadas, sin ninguna sanción, cuando debió pactarse que se devolverían dobladas.

Sobre esta materia, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 3 de junio de 2008, Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ, Roj: STS 3275/2008 , de la que trascribimos algunos párrafos, nos dice:

"PRIMERO.- Toda la cuestión jurídica que se plantea viene del contrato que, a modo de recibo, data de 1 agosto 1987, en el que consta la entrega de 500.000 ptas. "en concepto de reserva y como señal o arras por la compra" de determinada e identificada vivienda, cuyo contrato de compraventa "se formalizará..." antes de que transcurra "el día 31/12/97" y añade, cláusula que da lugar a la litis:

"Caso de que el titular de la reserva-comprador desistiera de la compra o no se presentase a formalizar y firmar el correspondiente contrato o escritura pública de compraventa dentro del plazo indicado, perderá todo derecho a la reserva, que quedará nula y sin valor ni efecto, y la cantidad entregada en este acto quedará en poder y propiedad de la parte vendedora, conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil y en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados y por la limitación de la facultad de disposición que esta reserva comporta. Si fuera PROINPIR, S.L. quien desistiera de la operación, deberá devolver al comprador la cantidad que hoy recibe como señal o arras." [...]

SEGUNDO.- El tema esencial que se plantea a esta Sala es la validez de la cláusula transcrita en relación con el concepto de cláusula abusiva que contempla el art. 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, que se remite al anexo que como disposición adicional se contiene en la misma, aquél y éstas añadidas por Ley 7/1998, de 13 abril , sobre condiciones generales de la contratación aplicable al presente caso. [...]

El problema es, partiendo de que la cláusula transcrita es abusiva (art. 10 bis. 1 ) y, por tanto, nula (art. 10 bis. 2 ), si debe ser integrada conforme dispone esta ley (art. 10 bis. 2 , segundo inciso). La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia de Castellón de la Plana de 30 diciembre 1999 declaró la nulidad de la facultad de desistimiento de la inmobiliaria demandada y, en consecuencia, la condenó a formalizar el documento de compraventa. La Audiencia Provincial, Sección 3ª, de la misma ciudad, en sentencia de 10 octubre 2000, revocó la anterior e integró el contrato en el sentido de condenar a la inmobiliaria a entregar a la compradora el duplo de la cantidad que ésta había pagado, manteniendo la facultad de desistimiento.

TERCERO.- Esta Sala no acepta la solución de la A.P. Estima que la cláusula de desistimiento es abusiva y, por tanto, nula. No guardan correlación las obligaciones de las partes y producen un desequilibrio importante entre ellas, en perjuicio de la consumidora, la compradora demandante y recurrente en casación . Si a ello se añade la conducta probada de mala fe en la parte predisponente, inmobiliaria PROINDIR S.L., anterior a la notificación del desistimiento y la actuación posterior con todas las consecuencias que tuvo que soportar la compradora Dª Daniela , se concluye con la declaración de nulidad de la cláusula de desistimiento, es decir, nulidad total de la cláusula transcrita en el sentido de quedar eliminada tanto la facultad de desistimiento de la sociedad vendedora, como la de la compradora, quedando así integrado el contrato de compraventa , que deberá ser formalizado adecuadamente"

También hemos de tomar en consideración que el Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en la redacción de su artículo 83, que reitera lo dispuesto en la Ley 26/1984, de 19 julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, al que hemos hecho referencia, dispone que. 1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.

2. La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1.258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva.

A estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor y usuario.]

Por tanto, si bien la parte actora no ha pedido la declaración de nulidad del pacto de arras, hemos de acceder a la demanda, condenando a las partes demandadas al pago de 1500 €, al abono de las costas causadas en la primera instancia y, al estimarse el recurso, no hacemos expresa condena al pago de las costas causadas en esta alzada según disponen los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La cantidad devengará los intereses establecidos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de la sentencia en primera instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Melisa contra la Sentencia de fecha 8 de septiembre de 2010 dictada en los autos número 42/08 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Carlet , resolución que revocamos y, en su lugar, estimando la demanda, condenamos la mercantil Futurpiso Grupo Inmobiliario S.L., a doña María Angeles y los herederos de don Santiago (doña Caridad , don Juan Miguel y don Agustín ) a que solidariamente paguen la actora la suma de 1.500 €, cantidad que devengará los intereses fijados en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde el 8 de septiembre de 2010 .

Condenamos a los demandados al pago de las costas de la primera instancia y no hacemos expresa condena al pago de las causadas en esta alzada.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y debido cumplimiento.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a diecisiete de junio de dos mil once.