Sentencia Civil Nº 347/2014, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 337/2014 de 02 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCION NOVENA
ELCHE
Rollo de apelación nº 337/14
Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Orihuela
Autos de Procedimiento Ordinario 1289/12
SENTENCIA Nº 347/14
Iltmos. Sres.
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrado: D. José Antonio Pérez Nevot
En la Ciudad de Elche, a dos de julio de dos mil catorce.
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos.
Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Procedimiento Ordinario 1289/12, seguidos ante el Juzgado
de Primera Instancia número 2 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso
entablado por la parte demandada, Edificaciones del Segura, S.A., habiendo intervenido en la alzada dicha
parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Esquer Montoya y dirigida por el
Letrado Sr. Ruiz García, y como apelada la parte actora, D. Jon y Dª Ofelia , representada por el Procurador
Sra. Fernández Laorden y dirigida por el Letrado Sr. Cutillas Hortelano.

Antecedentes

PRIMERO.- Fallo recaído en primera instancia .

El día 30 de enero de 2014 se dictó sentencia en los autos arriba indicados cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sr/Srª CARMEN FERNÁNDEZ LAORDEN en nombre y representación de Jon Y Ofelia ,debo acordar y acuerdo: 1º.- Que la resolución del contrato de compraventa de fecha 16 de marzo de 2012 suscrito entre las partes, ya acordada por auto de allanamiento parcial de fecha 18 de julio de 2013, es debida a incumplimiento imputable al demandado, debiendo éste estar y pasar por dicha declaración.

2º.- Se condena al demandado a pagar al actor la cantidad de 6.000 euros, como resto de indemnización de daños y perjuicios pactada.

3º.- Se condena al demandado a pagar al actor los intereses legales computados en la forma determinada en el fundamento cuarto de esta resolución desde la presentación de la demanda el día 25 de septiembre de 2012 hasta el completo pago.

4º Condenar al demandado al abono de las costas legales del presente procedimiento.'

SEGUNDO.- Interposición del recurso de apelación .

Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de EDIFICACIONES DEL SEGURA, S. A., solicitando su revocación por los siguientes motivos: 1º No existe incumplimiento culpable del contrato atribuible a la demandada, ya que desconocía por completo la existencia de una anotación preventiva de demanda sobre el inmueble objeto de compraventa.

2º El administrador único de EDIFICACIONES DEL SEGURA S. A. sólo tuvo conocimiento de la existencia de la anotación el día 23 de marzo de 2012, cuando se solicitó una nota continuada de las fincas en la Notaría.

3º La demanda interpuesta frente a la vendedora, que da lugar a la anotación preventiva, no se funda en ningún tipo de relación contractual previa.

4º No existe un requerimiento resolutorio previo a la interposición de la demanda.

5º En todo caso, procede no imponer las costas a ninguna de las partes al existir serias dudas de derecho.



TERCERO.- Oposición al recurso de apelación .

Conferido el traslado legal, la representación procesal de don Jon y doña Ofelia presentó escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso de apelación interpuesto por los motivos que se pasan a resumir a continuación: 1º Ha quedado probada en el proceso la mala fe de la mercantil vendedora, que ocultó a los demandantes la existencia de un proceso en el cual se estaba discutiendo la propiedad de la vivienda objeto del contrato de compraventa.

2º Los actores se han visto abocados a tener que interponer una medida cautelar para recuperar los seis mil euros que entregaron a cuenta del precio final.



CUARTO.- Formación de rollo y designación de ponente .

Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el Rollo nº 337/14, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 26 de junio de 2014.



QUINTO.- Control de la actividad procedimental .

En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, a excepción de algunos plazos procesales debido a la carga de trabajo que soporta este órgano.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Antonio Pérez Nevot.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto del recurso de apelación interpuesto .

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda interpuesta por don Jon y doña Ofelia contra EDIFICACIONES DEL SEGURA S. A., declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre ambas partes con fecha de 16 de marzo de 2012 y condena a la demandada al pago de 6.000.- #, más los intereses legales desde el día 25 de septiembre de 2012 y las costas.

Contra dicha sentencia se alza EDIFICACIONES DEL SEGURA, S. A. solicitando su revocación por los motivos que se han resumido en el antecedente de hecho segundo, a los que nos remitimos en aras de la brevedad.

El Sr. Jon y la Sra. Ofelia , parte demandante en la primera instancia, se opone a la estimación del recurso interpuesto y solicita la confirmación de la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Revisión de la valoración de la prueba .

La única cuestión que se somete a esta alzada se refiere a la procedencia de aplicar la cláusula penal prevista en el contrato de compraventa celebrado entre ambos litigantes con fecha de 16 de marzo de 2012 (doc. nº 1, f. 7). El contenido de dicha cláusula, que es la sexta, es el siguiente: 'para el supuesto de INCUMPLIMIENTO por cualquiera de las partes intervinientes, estas podrán optar por exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo. Si optan por la resolución del contrato, las cantidades entregadas tendrán el concepto de Arras, es decir, si la presente compraventa no se llevara a cabo por causas imputables a la parte compradora, la parte vendedora retendrá las cantidades entregadas en concepto de daños y perjuicios, para el caso de que la presente compraventa no se llevara a cabo por causas imputables a la parte vendedora, ésta devolverá el doble de las cantidades entregadas a la parte compradora' .

Importa destacar igualmente que las partes del contrato pactaron otorgar la escritura pública de compraventa durante la segunda quincena del mes de marzo o durante el mes de abril de 2012 (cláusula octava). Dicha escritura no se llegó a otorgar al conocerse que, con fecha de 18 de enero de 2012, se había acordado una anotación preventiva de demanda sobre la vivienda y la plaza de garaje objeto del contrato.

Esta medida cautelar se acordó inaudita parte , por lo que no consta que EDIFICACIONES DEL SEGURA S.

A. tuviera conocimiento de la misma. Así se deduce de la copia del auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Orihuela con fecha de 18 de enero de 2012 (f. 65). Por otra parte, debemos tener en cuenta también que la cautela tuvo acceso al Registro de la Propiedad con fecha de 15 de marzo de 2012, un día antes de celebrarse el contrato privado de compraventa (f. 59).

Sentado lo anterior, procede dilucidar si el incumplimiento contractual es imputable a la parte vendedora a los efectos de aplicar la cláusula sexta del contrato e imponerle la devolución doblada de las cantidades entregadas a cuenta. La parte demandada se allanó a la resolución del contrato y a la restitución de los 6.000.- # entregados por los compradores, pero se opuso a pagarles otros 6.000.- # por considerar que concurre un supuesto de imposibilidad sobrevenida y que el pretendido incumplimiento que se le atribuye no le es imputable.

Se estima el recurso.

Es cierto que en el momento en que ambas partes celebraron el contrato, el día 16 de marzo de 2012, la vendedora ya podía conocer de la existencia de la anotación preventiva de demanda trabada sobre la vivienda y la plaza de garaje objeto del contrato. Tal medida había accedido al Registro el día anterior, por lo que hubiera bastado con una consulta al mismo para advertir la existencia de la anotación. Sin embargo, la misma falta de diligencia que se reprocha a la demandada podría atribuirse a los actores, ya que los datos del Registro de la Propiedad son públicos. En todo caso, lo verdaderamente relevante para resolver la cuestión litigiosa es que la medida cautelar fue acordada a instancias de un tercero y sin conocimiento de la parte vendedora que no pudo, de esta forma oponerse a la misma ni ofrecer ninguna otra garantía sustitutoria. El Magistrado de primera instancia concluye que la anotación preventiva tiene que ser fruto de algún tipo de relación previa contractual con el tercero que la provocó. Sin embargo, del examen de la documentación aportada al proceso no se desprende así, ya que la demanda anotada en el Registro versa sobre una acción declarativa de dominio fundada en una presunta usucapión contra tabulas de los inmuebles litigiosos por parte de don Benedicto (f.

59). Es decir, el éxito de la pretensión entablada por el tercero que ha provocado la anotación no tiene por qué pasar, necesariamente, por la existencia de ningún tipo de relación jurídico contractual con la mercatil demandada.

Por otra parte, el hecho de que la vendedora pueda reclamar al Sr. Jon los daños y perjuicios que el presente litigio le pueda causar si finalmente éste ve desestimada su demanda, no tiene por qué dar lugar a la aplicación de la cláusula penal, ya que ésta sólo procede en caso de incumplimiento 'imputable' a EDIFICACIONES DEL SEGURA S. A. Teniendo en cuenta que ésta no intervino en el proceso cautelar, que la medida se anotó un día antes del contrato y que la misma era pública en la misma medida para las dos partes del negocio jurídico, debemos concluir que la frustración de la compraventa no es atribuible a la demandada, sino a un hecho ajeno a su esfera de poder: nadie puede evitar verse demandado ante los tribunales, ya que esta decisión sólo corresponde tomarla a quien acciona.

A lo dicho, hay que añadir que la vendedora se mostró en todo momento dispuesta a consumar el negocio jurídico, tal y como se infiere del punto 5º de la carta aportada como documento nº 5 de la demanda (f. 11). Fueron los compradores los que, con toda razón, decidieron no seguir adelante con los trámites de elevación a público del contrato privado. Además, aunque la demandada hubiera formalizado la correspondiente oposición a la medida cautelar y se hubiera cancelado la anotación preventiva, difícilmente habrían aceptado el Sr. Jon y la Sra. Ofelia la continuación de sus relaciones contractuales con la vendedora, ya que el pleito principal habría seguido su curso legal. En ese momento los demandantes eran ya conocedores de la existencia de dicho litigio, cuyo éxito podía comprometer la eficacia y validez de la compraventa, así como su consideración de terceros de buena fe, a los efectos de lograr una adquisición irreivindicable.

No concurre, por todo lo señalado, el supuesto de hecho que habilita a los actores para exigir el cumplimiento de la cláusula penal, razón por la cual procede estimar el recurso de apelación y absolver a la vendedora del pago de los 6.000.- # adicionales que se le reclaman.



TERCERO.- Costas .

Siendo procedente la parcial estimación de la demanda, no ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia ( art. 394 LEC ). Tampoco deben imponerse las costas de esta alzada a ninguna de las partes ( art. 398.2 LEC ).

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

1º Que estimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por EDIFICACIONES DEL SEGURA, S. A. contra la sentencia de fecha 30 de enero de 2014 recaída en el juicio ordinario número 1289 de 2012 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Orihuela , debemos revocar y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución, dejando sin efecto los siguientes pronunciamientos: a) El siguiente inciso del apartado 1º del fallo: 'es debida a incumplimiento imputable al demandado' .

b) Los apartados 2º, 3º y 4º.

2º No ha lugar a hacer pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las instancias.

3º Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la LEC 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC , deberá consignarse en la 'Cuenta de Depósitos y consignaciones' de este Tribunal nº 3575 al tiempo de interponer el recurso, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda, así como la tasa correspondiente por aplicación de la Ley de Tasas 10/12.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr.

Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.