Sentencia Civil Nº 347/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 161/2014 de 14 de Octubre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0008250

Recurso de Apelación 161/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 206/2013

APELANTE:URBAGESTION DESARROLLO E INVERSIN S.L.

PROCURADOR D./Dña. JUAN LUIS CARDENAS PORRAS

APELADO:D./Dña. Estrella

PROCURADOR D./Dña. CARLOS ALBERTO DE GRADO VIEJO

SENTENCIA Nº 347/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Siendo Magistrado Ponente D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

En Madrid, a catorce de octubre de dos mil catorce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 58 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante URBAGESTIÓN DESARROLLO E INVERSIÓN, S.L., representado por el Procurador D. Juan Luis Cárdenas Porras y asistido del Letrado D. Ricardo Alonso Fernández, y de otra, como demandado-apelado DOÑA Estrella , representado por el Procurador D. Carlos de Grado Viejo y asistido del Letrado D. César Fraile Casado.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 58, de los de Madrid, en fecha veinticinco de noviembre de dos mil trece, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda, y con imposición de la condena de las costas causadas a la parte actora.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha diecisiete de marzo de 2014, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día ocho de octubre de dos mil catorce.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO-Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Los hechos que han quedado acreditados en el procedimiento a resultas de la prueba documental aportada por las partes, cuya autenticidad no ha sido discutida, son los siguientes:

El 1 de julio de 2010Dª Estrella , farmacéutica de profesión, que tenía intención de adquirir una oficina de farmacia, tuvo conocimiento a través de Urbagestión Desarrollo e Inversión, S.L., en adelante Urbagestión,que con anterioridad ya le había presentado diferentes oficinas, de la oportunidad de comprar una farmacia y un local comercial en la zona sur de Madrid, dentro del área de influencia de la autovía A-42 (número de referencia NUM000 ), con una facturación durante el año 2008 de 675.700 €, siendo el precio del local 400.000 €. Con este motivo suscribieron el documento que figura unido al folio 14 del juicio monitorio ( j.m) y al folio 24 del juicio ordinario ( j.o), en virtud del cual Dª Estrella se vinculó con Urbagestión, en el caso de que finalmente ejecute la compra de la oficina de farmacia ofrecida, al reconocimiento de honorarios por prestación de servicios de intermediación y defensa de sus intereses (3% sobre el valor final de la transmisión), así como por la búsqueda de financiación activa y realización de todas las gestiones administrativas necesarias para la compra de la misma, siendo pagaderos estos el día de la firma del contrato de compraventa.

El 14 de octubre de 2010se firmó un documento por D. Estanislao , como propietario de la oficina de farmacia situada en la c/ Colibrí, nº 7 en Getafe, Urbagestión, como mediador , y Dª Estrella , como farmacéutica interesada en la compra, en el que EXPONEN:

'Que Dª Estrella (en adelante la compradora) ha conocido a través de URBAGESTIÓN DESARROLLO E INVERSIÓN S.L la oficina de farmacia propiedad de Don Estanislao , localizada en la Calle Colibrí número 7 de Getafe, de conformidad con los datos facilitados por la propiedad..

Que estando interesado la parte compradora en la farmacia presentada y siendo conocedor de las condiciones de venta, manifiesta su ACEPTACIÓN DE LAS CONDICIONES de cara a la compraventa de la referida oficina de farmacia en los siguientes términos:

Precio de la oficina de farmacia (incluido Local comercial y vivienda, mobiliario, instalaciones y existencias, así como cesión de plaza de garaje): Un millón quinientos mil euros (250.000.000pts), impuestos y tasas conforme a Ley no incluidos.

Empleados. Dos empleados con la condición de auxiliar.

Que aceptando las condiciones económicas de la farmacia detallada de cara a la compraventa, la parte vendedora se compromete a RESERVAR la farmacia presentada por un plazo de un mes y medioal objeto de que se pueda aprobar la operación por la entidad financiera -folios 16 del j.m. y 47 del j.o.-.

c) El 20 de octubre de 2010Dª Estrella se presentó en las dependencias de Urbagestión con un documento dirigido a D. Estanislao en el que, aduciendo dificultades para obtener la financiación debida para llevar a cabo la compraventa de la oficina de farmacia, le eximía de cumplir el plazo de reserva de venta de dicha oficina,según el documento firmado el 14 de octubre de 2010 -folio 49 del j.o.-.

Urbagestión, por medio de nota simple del Registro Provincial de bienes muebles de 30 de mayo de 2011y de certificación expedida por el Registrador de la Propiedad nº 15 de Madrid el 25 de enero de 2013, tuvo conocimiento de que Dª Estrella , en escritura pública de5 de noviembre de 2010 , había comprador la oficina de farmacia situada en la c/ José de Cadalso, nº 90 de Madrid, por el precio total de 1.550.000 €.

Dª Estrella constituyó hipoteca sobre dicha finca registral nº NUM001 , en unión de otras radicantes fuera de la demarcación del Registro de Madrid propiedad de Dª Rosana y D. Carlos Manuel , a favor del Banco de Sabadell, S.A. en garantía del préstamo concedido por importe de 1.400.000€-folios 63 a 80 del j.o.-.

d) El 24 de marzo de 2011el abogado de Urbagestión remitió un requerimiento a Dª Estrella , mediante burofax, que esta recibió al día siguiente, a fin de que acreditara la falta de financiación que manifestó a Urbagestión para resolver el contrato de reserva (sic),o, en su caso, procediera a abonar los honorarios que suscribió (3% del valor de adquisición) -folios 18 a 22 del j.m. y 51 a 55 del j.o. -.

El 4 de abril de 2011, la demandante, reiteró la anterior comunicación -folios 24 y 25 del j.m. y 56 y 57 del j.o.-.

El 6 de abril de 2011Urbagestión envió, también por burofax, factura proforma a Dª Estrella correspondiente a sus honorarios por la intermediación, que ascendían,, incluido el IVA, a 50.551,20€, requiriendo de nuevo su pago en el término de 7 días -folios 27 a 31del j.m. y 82 a 86 del j.o.-.

El 17 de mayo de 2011, el abogado de Dª Estrella respondió los anteriores requerimientos, rechazando que del documento de 14 de octubre de 2010 se derivara compromiso alguno de su defendida en relación a la compra del inmueble y, en definitiva, la falta de causa o justificación de la reclamación -folios 88 y 89-. Urbagestión en burofax de 23 de mayo de 2011, mantuvo la pretensión ya expuesta y reiterada -folios 91 a 94-.

e) Urbagestión presentó el 5 de julio de 2011demanda de procedimiento monitorio, que inadmitió el Juzgado por auto de fecha 1 de septiembre de 2011-folios 34 a 36-, el cual fue recurrido en apelación, lo que motivó que por auto de esta Sección de la Audiencia Provincial fuese revocado y dejado sin efecto el 20 de julio de 2012-folios 69 a 74-.

Finalmente Urbagestión el 18 de febrero de 2013presentó la demanda que dio inicio a este procedimiento, la cual fue desestimada por sentencia del Juzgado de 25 de noviembre de 2013 , que es el que recurre en apelación la demandante, con base en las siguientes alegaciones:

Primera y previa .Se sintetiza el objeto del procedimiento y sus antecedentes inmediatos, por lo que carece de contenido propiamente impugnatorio.

Segunda. Error en la valoración de la prueba practicada pues, según la recurrente, dio cumplimiento a las obligaciones que tenía como mediadora, surgiendo, por tanto, el derecho al cobro de los honorarios. La Sra. Estrella le encargó la búsqueda de una oficina de farmacia y eso lo hizo presentando varias, una de ellas la de la calle Colibrí, nº 7 de Getafe, adquiriendo aquella otra distinta de las facilitadas por similar precio.

Tercera . Error en la valoración de la prueba y del derecho aplicable al contrato de mediación, sobre todo en lo que respecta al derecho a la percepción de los honorarios, no valorándose el incumplimiento desleal y engañoso de la demandada y su enriquecimiento injusto. En el motivo se citan diversas resoluciones de distintos órganos judiciales.

Cuarta . Jurisprudencia reciente sobre el devengo de honorarios en el contrato de mediación. Se reproduce la fundamentación de la Sentencia del Tribunal Supremo 3846/2013, de 8 de marzo .

La demandada y apelada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.-El contrato de mediación o corretaje es aquél en que una de las partes (mediador) asume la función esencial de poner en relación a dos o más personas a fin de facilitar la eventual conclusión de un contrato o de posibilitar su efectiva perfección o consumación, mediante la prestación de los servicios necesarios para ello, percibiendo aquél una contraprestación económica previamente fijada o susceptible de determinación de quien realiza el encargo (comitente), sin que el agente o mediador, salvo apoderamiento y representación expresa intervenga directamente en la conclusión final del contrato, al cesar en su función progestoria una vez que pone en relación a las partes que son las que han de perfeccionar el contrato de que se trate.

Es un contrato oneroso, bilateral, en cuanto le es consustancial una relación de causalidad entre la gestión del mediador y el buen fin o éxito del encargo realizado, y atípico, que se rige, en primer lugar, por las normas y estipulaciones establecidas por las partes conforme al principio de autonomía de la voluntad ( artículos 1088 , 1091 y 1255 del Código Civil ), en su defecto, por las normas generales de las obligaciones y analógicamente por aquéllas que son propias de los contratos típicos afines como el mandato, arrendamiento de servicios o de obra, según el caso, o comisión mercantil y, finalmente, por los usos y costumbres.

El cumplimiento y agotamiento del contrato de intermediación no depende, por lo general, de la consumación del contrato principal del que es medio o instrumento, ni a ella debe quedar sometido el derecho del mediador al cobro de sus honorarios. Puestos en relación comprador y vendedor a consecuencia de la actividad desplegada, la perfección del contrato principal ya no dependa de él, sino del comitente, y así lo tenemos dicho en nuestras Sentencias de 5 de octubre de 2005 y 17 de junio de 2011 ( Recursos 732/2004 y 61/2011 ). El Tribunal Supremo en la Sentencia de 16 de octubre de 2007 declara que ' las obligaciones de los mediadores no terminan con la mera puesta en contacto de las partes del futuro negocio de compraventa, sino que exigen además, y con carácter general, que el mediador contribuya eficazmente a que las partes concluyan el negocio, conclusión que puede equipararse con la perfección, salvo que se pacte expresamente el mantenimiento de la gestión del mandatario hasta la fecha del otorgamiento de la escritura pública, tal y como se hizo en este caso '.

De las más recientes Sentencias del mismo Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2011 , y, sobre todo, 8 de marzo de 2013 (citada en el recurso ) y 21 de mayo de 2014 , se pueden inferir las siguientes reglas: 1.- Desde la caracterización general del contrato como medio interpretativo del alcance de la gestión encomendada se comprende mejor que las referencias usuales a la ' perfección del encargo' y, en su caso, ' éxito de la mediación' resultan aplicables aquéllos supuestos en donde la actividad del mediador determina la existencia del marco o vinculación negocial que posibilita la finalidad adquisitiva querida por el oferente, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo. 2.- Esta conclusión resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocial el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva'.. 3.- El mediador tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión ha resultado decisiva o determinante para el 'buen fin' o 'éxito' del encargo realizado, con independencia de que la venta o contrato se lleve luego a cabo sin su intervención o conocimiento, de modo que el oferente o comitente se aproveche de su actividad mediadora para celebrar dicha venta. 4.- En todo caso, queda a salvo que, en virtud del principio de autonomía y libertad de pacto, se haya establecido de modo expreso o por la aplicación al caso de los usos y costumbres, la percepciónde la remuneración pactada se condicione a la consecución de un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial (perfección o consumación del contrato de compraventa, firma de dicho contrato, inscripción en el Registro de la Propiedad, etc).

En sentido coincidente la Sentencia de 30 de julio de 2014 también del Tribunal Supremo.

CUARTO.-Los términos del acuerdo o contrato de mediación suscrito entre Urbagestión y Dª Estrella no pueden ser más claros sobre el contenido obligacional de la primera (servicios de intermediación y defensa de los intereses de la comitente, búsqueda de financiación y realización de todas las gestiones necesarias para la compra de la oficina de farmacia), y de la segunda, concretado en el pago de los honorarios del 3% del valor final de la transmisión; así como sobre el momento en que esta remuneración sería exigible: cuando finalmente se ejecute la compra, se haya consumado transmisióny, de un modo más preciso, el día de la firma del contrato de compraventa.

La significación de tan claras expresiones no podía ser desconocida por Urbagestión, al ser una de sus actividades la intermediación profesional en el mercado inmobiliario, la cual aceptó la subordinación de la percepción de sus honorarios por los servicios desarrollados a la escrituración o a la consumación del contrato de compraventa, que ni siquiera a su perfección, según los artículos 1258 y 1262 del Código Civil , entrando entre los supuestos posibles impeditivos del cobro del precio o retribución del intermediario el voluntario desistimiento de la comitente y futura compradora del encargo y consiguiente propósito adquisitivo, sin que, para tal eventualidad se previeran y estipularan unos honorarios fijos o una indemnización susceptible de ulterior cuantificación, que tampoco se ha demandado, por el trabajo o gestión no culminado.

El documento de aceptación de las condiciones y de reserva de la farmacia de fecha 14 de octubre de 2010 en nada afecta a la demandante, pues solo recoge una declaración de voluntad de Dª Estrella dirigida a D. Estanislao , que exterioriza un propósito o intención de emitir el posterior consentimiento que perfeccionaría la compraventa de la farmacia, no sujeto a condición alguna o efecto que coartara su libre decisión, razón por la cual D. Estanislao solo se comprometía a mantener las condiciones de la venta 'por un plazo de un mes y medio', que ni siquiera agotó aquélla, puesto que a los seis días le hizo saber la inviabilidad de la adquisición, sin que el propietario formulara reparo o protesta alguna.

En definitiva, el contrato de mediación no llegó a surtir todos sus efectos ex artículos 1254 , 1258 , 1262 y 1445 del Código Civil , ni, por ende, a producirse la firma del contrato, lo cual priva de causa a la pretensión de la parte demandante, como bien apreció el Juez de instancia.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a la parte apelante las costas procesales generadas por el recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por Urbagestión Desarrollo e Inversión, S.L. (Urbagesa) contra la sentencia dictada el 25 de noviembre de 2013 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de los de esta Capital en los autos de juicio ordinario nº 206/2012, seguido a su instancia contra Dª Estrella ; resolución que confirmamos,condenando a la apelante al pago de las costas procesales causadas por el recurso.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 1036 de Banesto, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe