Sentencia CIVIL Nº 347/2017, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 642/2016 de 26 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00347/2017

N10250

1- UPAD CIVIL, PASEO DE GARAY Nº 3, 3ª PLANTA. 30003 MURCIA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 968229180 Fax: 968229184

MPG

N.I.G.30030 42 1 2014 0021111

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000642 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MURCIA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0002000 /2014

Recurrente: PORT GENTIL, S.L.

Procurador: GRACIELA GOMEZ GRAS

Abogado: ERNESTO MORENO VAZQUEZ

Recurrido: CP EDIFICIO000

Procurador: MARIA SONSOLES BARROSO HOYA

Abogado: ALBERTO PEREZ QUIROS

SENTENCIA Nº 347/17

Iltmos. Sres.

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

Presidente

Dª Mª Pilar Alonso Saura

D. Andrés Pacheco Guevara

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a 26 de junio de 2017

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Murcia integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 2000/14 -Rollo nº 642/16 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Murcia, entre las partes: como actor Port Gentil SL, representado por el/la Procurador/a Dª Graciela Gómez Gras y dirigido por el Letrado D. Ernesto Moreno Vázquez, y como demandado Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , representado por el/la Procurador/a Dª Sonsoles Barroso Hoya y dirigido por el Letrado D. Alberto Pérez Quiros. En esta alzada actúan como apelante Port Gentil SL y como apelado Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 .

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero:Por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Murcia en los referidos autos de Juicio Ordinario nº 2000/14, se dictó sentencia con fecha 15 de marzo de 2016 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Gómez Gras en nombre y representación de Port Gentil SL contra Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , sito en Murcia, en la PLAZA000 nº NUM000 y CALLE000 nº NUM001 , representada por la procuradora de los tribunales Sra. Sonsoles Barroso Hoya, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

Segundo:Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por Port Gentil SL exponiendo por escrito y dentro del plazo legal, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , emplazándola/s por diez días para que presentara/n escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le/s resultara desfavorable, dentro de cuyo término, se presentó escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de diez días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 642/16, que ha quedado para resolución sin celebración de vista, tras señalarse para el día 26 de junio de 2017 su votación y fallo.

Tercero:En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero: Objeto del recurso de apelación.

Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia por la que se desestima, por falta de legitimación activa, la demanda interpuesta con expresa condena en costas.

Tras una introducción preliminar articula como primer motivo de apelación la infracción de las normas sobre la carga de la prueba e insuficiente motivación de la sentencia apelada, pues no ha valorado correctamente la expresa autorización dada por el BBVA para el ejercicio de la presente acción en relación con las facultades reconocidas en el contrato de arrendamiento financiero suscrito, infringiendo las reglas de la carga de la prueba en relación con la valoración de los documentos 6 y 7 de la demanda y el 4 de los aportados en la audiencia previa, así como tampoco ha valorado correctamente la testifical y el interrogatorio de partes en los que se justifica que la comunidad ha reconocido siempre a la apelante su condición de dueño; entiende incumplido el deber de motivación por la juez de instancia, con indefensión, al ser contradictoria con la jurisprudencia citada, así como también por la falta de mención de las sentencias de la AP Murcia que se citan en apoyo a la legitimación activa de la apelante. En segundo lugar se alega la infracción de las normas sobre interpretación de los contratos que son un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, lo que implica la necesidad de interpretar de forma conjunta las cláusulas del contrato dado que de dicho tipo de interpretación se alcanza la conclusión de la legitimación de la actora dada la transmisión gradual de la propiedad que deriva de un contrato de arrendamiento financiero. En tercer lugar se alega la infracción de la naturaleza del contrato de leasing, contrato de naturaleza jurídica compleja y que es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, entendiendo que la esencia del recurso de apelación es la interpretación real del derecho que consta inscrito en el Registro de la Propiedad a su favor. Como cuarto motivo se denuncia infracción de la jurisprudencia de la AP de Murcia, citando las sentencias de 8 de septiembre de 1993 y de 2 de marzo de 1999 , así como diversas resoluciones a nivel nacional que también reconocen la realidad de la legitimación del arrendatario financiero para ejercitar acciones en su propio nombre frente a la comunidad de propietarios. Como quinto motivo denuncia infracción del artículo 18.2 LPH y 3 CC por la necesidad de interpretar las normas de acuerdo con la realidad social en la que deben ser aplicadas, de manera que no es lo mismo la posición de un simple arrendatario que aquella del arrendatario financiero con opción de compra, pues éste último se subroga en la posición jurídica del propietario, ante la comunidad de propietarios y ante terceros. Subsidiariamente solicita la no imposición de las costas de la primera instancia ante las serias dudas de derecho derivadas de la discusión doctrina y jurisprudencial sobre la legitimación del arrendatario financiero para el ejercicio de acciones que competen al propietario. Por último, para el caso de estimarse los motivos principales, reproduce lo señalado en la demanda.

Por la comunidad de propietarios demandada se opone al recurso y solicita su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada. Destaca que los contratos son lo que son y no lo que las partes creen que son, de manera que el arrendamiento financiero no transmite por sí mismo la propiedad mientras no se ejercite la opción de compra. Niega que exista infracción alguna de la carga o de las reglas de la valoración de la prueba dado que la veracidad de los documentos aportado por la parte actora no la convierte en propietaria del local ni le dan legitimación activa para esta acción, pues para ello se requiere ser titular dominical, sin que exista acuerdo alguno que transmita la propiedad, confundiendo lo que es una autorización a posteriori con la necesaria legitimación. Considera la apelada que la jurisprudencia que se cita nada tiene que ver con la legitimación que se discute y la citada de la AP de Murcia se basa en la existencia de una subrogación que no se da en este caso al no desprenderse de los documentos aportados por la parte actor. En todo caso si se entrase al fondo reitera los argumentos sostenidos en la contestación de la demanda.

Segundo: Planteamiento previo para la resolución del recurso.

En el extenso y fundado recurso de apelación interpuesto por la parte actora se articulan cinco motivos principales (infracción de las normas sobre la valoración de la prueba, sobre la naturaleza del contrato, sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento financiero, de la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Murcia y de otros tribunales de apelación y del artículo 18.2 LPH y del artículo 3 CC ) así como un motivo de naturaleza subsidiaria (condena en costas de la primera instancia).

No obstante esta variedad de motivos principales, lo cierto es que todos ellos tienen en común discutir la apreciada falta de legitimación activa de Port Gentil SL para el ejercicio de las acciones planteadas en esta demanda, si bien defiende dicha legitimación tanto desde un punto de vista fáctico, en aquellos motivos que discrepan de la valoración de la prueba practicada en primera instancia, como jurídico, en aquellos que entiende incorrecta la aplicación de la normativa vigente sobre el contrato de arrendamiento financiero y de la jurisprudencia que cita profusamente en el recurso interpuesto. Ello implica que, por razones de coherencia de esta resolución, será procedente en primer lugar el examen jurídico de la legitimación activa en relación al contrato de arrendamiento financiero, para posteriormente pasar a examinar los documentos aportados en la demanda y en la audiencia previa de los que desprende la parte apelante su propia legitimación. De estimarse estos motivos se entraría a conocer del fondo del asunto y en caso de desestimación se examinaría el motivo subsidiario en relación a las costas de la primera instancia.

En todo caso es necesario anticipar que este tribunal no se va a desviar del criterio ya sostenido sobre la legitimación de Port Gentil SL mantenido en la SAP Murcia (1ª) 401/2016, de 24 de octubre , ponente Sra. Mª Pilar Alonso Saura, en la que se resolvía el recurso de apelación interpuesto por la mercantil ahora apelante contra la sentencia de 21 de diciembre de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia en los autos de juicio ordinario nº 1110/14, procedimiento dirigido contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , y en la que se confirmó la falta de legitimación de Port Gentil SL para el ejercicio de acciones amparadas en la Ley de Propiedad Horizontal en su condición de arrendataria financiera, lo que lleva a anticipar la desestimación de los motivos principales de apelación, sin perjuicio del razonamiento concreto en los fundamentos de derecho posteriores en respuesta a los motivos de apelación articulados.

Tercero: Falta de legitimación activa del arrendatario financiero en acciones sobre impugnación de acuerdos en régimen de propiedad horizontal.

De acuerdo con lo señalado en el fundamento de derecho anterior, en primer lugar es procedente valorar si, de acuerdo con el concreto contrato de arrendamiento financiero, la parte apelante tiene legitimación activa para el ejercicio de la acción. Para ello hay que partir de qué tipo de acciones se ejercitan en esta demanda tal como aparecen reflejadas en el suplico de la demanda. En concreto se plantearon diversas acciones acumuladas y subordinadas, de manera que como acción principal se ejerció la pretensión declarativa para que se declare que no existe acuerdo comunitario alguno sobre el cerramiento de la zona ajardinada, condenando a la reposición a su estado original y dejar el paso libre hacia el local propiedad de la parte actora desde y hacia la CALLE000 , con retirada de la jardinera de obra; en segundo lugar se pidió la nulidad de la junta de propietarios de fecha 3 de abril de 2014 en el particular relativo a la denegación de la supresión o modificación del cerramiento; en tercer lugar que se declare la existencia de una servidumbre de luces y vistas a favor del local comercial sobre la zona ajardinada, con la consiguiente reposición al estado originario y la retirada de las construcciones realizadas. Junto con estas acciones principales se ejercita igualmente una acción subsidiaria a la primera de las acciones citadas, de nulidad del acuerdo en el que se hubiese podido adoptar dicho cerramiento de la citada zona ajardinada.

Es fácil apreciar, como bien señala la sentencia apelada, que se están impugnando acuerdos de la junta de propietarios, por ello con amparo en el artículo 18 LPH , y además se ha acumulado una acción declarativa de servidumbre de paso y de luces y vistas, cuyo amparo legal radica en lasprevisiones delartículo 348 CC . Resulta evidente que todas las acciones, tanto principales como acumuladas, son acciones que tienen su legitimación en la condición de propietario de aquel que las ejercita, bien en cuanto integrante de la junta de propietarios o bien en cuanto titular del predio que se considera dominante a los efectos del reconocimiento de la servidumbre de paso o la de luces y vistas. En consecuencia, si la parte actora no es propietaria del local, es indudable que no tiene legitimación activa para el ejercicio de estas concretas acciones salvo, en relación a las de impugnación de acuerdos de la junta de propietarios, que esté expresamente autorizada en el título contractual del que deriva su posesión y el uso del local o por el propietario con carácter previo al ejercicio de la acción. Así lo señalábamos en la antecedente SAP Murcia de 24 de octubre de 2016 cuando indicábamos que La sentencia apelada parte de la ausencia de legitimación activa ad causam de la demandada por su condición de arrendataria financiera del local sito en el edificio de la comunidad demandada, y de que no le ha sido otorgada por la propietaria, por no haberle conferido facultades que le permitan ejercitar las acciones que únicamente competen a ésta, apreciación que se comparte en esta alzada, ya que , conforme al artículo 18.1 c ) y 2 de la Ley de Propiedad Horizontal están legitimados para la impugnación de los acuerdos que se hayan adoptado con abuso de derecho los propietarios, condición que no concurre en Port Gentil S.L., que es arrendataria financiera del local, conservando la propiedad la entidad bancaria arrendadora -BBVA- , propiedad que no se transmite hasta el ejercicio de la opción de compra que comprende el arrendamiento financiero, lo que resulta con nitidez de la escritura pública otorgada el día 30 de marzo de 2004, debiendo estarse a esta realidad contractual, sin perjuicio de que inicialmente Port Genil S-L se hubiese planteado la compra del inmueble concertando un préstamo hipotecario.

En efecto, de la lectura del documento nº 6 de la demanda, correspondiente a la escritura de arrendamiento financiero entre Port Gentil SL y BBVA de fecha 30 de marzo de 2004 no se posible alcanzar la conclusión pretendida por la parte apelante. La misma en su recurso hace un extenso y acertado estudio de qué es el contrato de arrendamiento financiero y la propia naturaleza jurídica del mismo, estudio que este tribunal comparte en su mayor parte, sin perjuicio de discrepar de aquello en lo que insiste reiteradamente la recurrente y que viene a constituir la base de su defensa de la legitimación. En contra de lo señalado por la apelante el contrato de arrendamiento financiero en modo alguno supone que se produzca una transmisión gradual de la propiedad a favor del arrendatario financiero. La propiedad es del arrendador financiero, en este caso BBVA, y sólo pasa al arrendatario cuando éste ejercita en la forma prevista en el contrato la opción de compra establecida a su favor y paga el resto del precio. Mientras no se dé esta circunstancia la propiedad del bien dado en arrendamiento financiero es única y exclusivamente del arrendador y por ello es este arrendador quien tiene la posibilidad de ejercitar todas aquellas acciones que corresponden al propietario en defensa de la cosa adquirida para ser dada en arrendamiento financiero. No cabe duda alguna que, dentro de estas facultades dominicales, el arrendador puede ceder dichas acciones que como propietario le asisten al arrendatario para su ejercicio en su propio nombre, pero tal cesión debe de constar expresamente por escrito antes de la interposición de la demanda.

Es cierto que, como señala la parte apelante, el contrato de arrendamiento financiero es algo totalmente distinto del arrendamiento simple, y de hecho la principal diferencia es que el arrendador adquiere el pleno dominio no de cualquier bien sino de aquel que específicamente ha sido establecido por parte del arrendatario, en virtud de un mandato no representativo, tal como expresamente se señala en la estipulación V del documento nº 6 cuando literalmente se establece que El mandato conferido por el arrendatario financiero a BBVA SA no es de carácter representativo, por lo que BBVA SA ha adquirido el inmueble en nombre y por cuenta propos.... Sin embargo esta diferencia, junto con otras como la opción de compra o los beneficios fiscales inherentes a este tipo de contrato de arrendamiento financiero, no afecta a un hecho básico como es la consideración del arrendador como propietario único y exclusivo del bien dado en arrendamiento, circunstancia que se da tanto en el arrendamiento ordinario como en el financiero. Ello es reiterado en la escritura pública, tanto en la aportada como documento nº 5 de la demanda, que se corresponde con la escritura de compraventa en virtud de la cual BBVA SA adquiere de Sivicom SL el inmueble posteriormente dado en arrendamiento financiero, y en la que adquiere el pleno dominio (estipulación I), como en la escritura de arrendamiento financiero de igual fecha, documento nº 6 de la demanda, tal como se establece en la estipulación I, en la IV (...concede al arrendatario financiero la opción para adquirir el inmueble al término del periodo de utilización...) o en la V. Tampoco ofrece duda que lo único que se cede es el uso del local, tal como se fija en el estipulación II (El arrendatario financiero reconoce recibir en este acto la posesión del inmueble a su plena conformidad...), la fijación de un precio del arrendamiento en la estipulación III o el establecimiento de las condiciones generales de utilización del inmueble en la estipulación VI, y ello sin perjuicio de las facultades concretas que se el propietario, en uso de sus derechos dominicales, pueda conceder al arrendatario financiero. Debe añadirse, como señalábamos en la SAP Murcia de 24 de octubre de 2016 que La titularidad dominical del local por la entidad bancaria, no se desvirtúa por las estipulaciones que constan en la citada escritura pública, en concreto, por la estipulación VI. 2, conforme a la que Port Gentil S.L. estaba obligado a utilizar el local exclusivamente para la actividades de su empresa; VI.3 que establece que cuantas obras sean menester realizar en el inmueble, y en su caso, en la finca de que éste forma parte, para completar su construcción restituirlo a su integridad, cumplimentar disposiciones administrativas, reparar daños o deterioros e incluso para su conservación en normal estado correrán por exclusiva cuenta del arrendatario financiero, pues también se indica que las mencionadas obras quedarán en beneficio de la propiedad sin que ésta deba realizar pago ni indemnización alguna por las mismas; VI.5 que prevé que serán de cuenta del arrendatario financiero la obtención de los oportunos permisos, licencias y autorizaciones administrativas que se requieran para el adecuado uso del inmueble según su destino; X que dispone que el arrendatario financiero asume todos los riesgos de daños parciales o totales que pudiera sufrir el inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento financiero, cualquier que sea la causa a que corresponda, incluido el caso fortuito; y, XIII, conforme a la cual serán de cuenta del arrendatario financieros los gastos judiciales en que haya podido incurrir para la defensa de los derechos que le otorga el presente contrato de arrendamiento, pues dicho contenido del arrendamiento financiero se concilia precisamente con el derecho de uso del local con las incidencias propias de mismo, que no se desvirtúa por la posterior inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, con amparo en el contrato de arrendamiento financiero es indudable que el arrendatario financiero no tiene facultades dominicales plenas dado que no es propietario ni lo será hasta que no ejercite la acción de compra. Ello nos lleva a examinar el siguiente motivo relativo a valorar si, de acuerdo con las condiciones del propio contrato, puede interpretarse que BBVA cedió a Port Gentil SL la posibilidad de ejercitar en su propio nombre acciones de impugnación de acuerdos comunitarios o de constitución de servidumbre que sólo le corresponden en principio a BBVA en cuanto propietario del inmueble.

Cuarto: Falta de autorización expresa del BBVA para el ejercicio de las presentes acciones.

Debemos comenzar este fundamento con la afirmación contenida en la SAP Murcia de 24 de octubre de 2016 en la que afirmábamos que Constatado, por tanto, que la titularidad dominical de local corresponde a BBVA, se aprecia, de conformidad con la sentencia apelada, que Port Gentil no está legitimada por cesión o derivación de aquella, ya que en la escritura en que se documenta el contrato de arrendamiento financiero ésta no asumió facultades dominicales que la autorizaran para el ejercicio de la acción... Esta conclusión es perfectamente válida para este recurso. Para poder explicar la misma hay que partir de las dos autorizaciones que se contienen en la escritura de arrendamiento financiero a favor del arrendatario, y ponerlas en relación con los documentos 7 de la demanda y 4 de la audiencia previa aportado por la parte actora.

1.- La primea autorización es la contenida en la estipulación VI.3 que literalmente establece que ... Las reclamaciones derivadas de vicios de construcción, defectos de la cosa o causas análogas, podrán ser ejercitadas directamente por el arrendatario financiero ante el constructor o promotor del inmueble - o ante su anterior titular dominical- para lo cual el BBVA le subroga desde ahora en los derechos que pudieran asistirle al respecto. Dicha cláusula está redactada en unos términos claros que no dejan duda de la intención de los contratantes, en relación con las acciones comprendidas en el mismo, entre las que no se encuentran las que pudieran ejercitarse contra la comunidad de propietarios ni en relación con la declarativa de servidumbre que son las acciones que se ejercitan en la demanda.

Esta es la única subrogación que se produce en la escritura de arrendamiento financiero en virtud de la cual el arrendatario financiero puede ejercitar, en su propio nombre, acciones que corresponden al propietario y los términos son no sólo claros, sino muy limitados en cuanto al tipo de acción a ejercitar. Dicha autorización debe de ponerse en relación con el documento nº 7 de la demanda, de fecha 25 de febrero de 2014, suscrito por el BBVA, en que consta litralmente que, ...le informamos que, conforme a lo dispuesto en el propio contrato de arrendamiento financiero, Pont Gentil S.L. se haya facultada para instar en nombre propio cualesquiera acciones derivadas de vicios de construcción, defectos de la cosa o causas análogas, y por tanto, puede actuar libremente en defensa de los derechos que le asiste sin autorización del Banco.

Sin perjuicio de lo anterior, y en la medida que resulte necesaria, queda expresamente autorizado por la presente en los términos previstos en el citado contrato de arrendamiento financiero, documento en el que sustancialmente se vienen a reiterar la facultades anteriormente conferidas y que deja muy claro que la autorización de la entidad de crédito propietaria del inmueble lo es únicamente dentro de las facultades concedidas en los términos del contrato, que no son otras que las específicamente señaladas en la citada estipulación VI.3, y por ello limitada a las acciones por vicios de construcción o defectos de la cosa. En modo alguno se puede equiparar la cláusula abierta de causas análogas que se contiene en dicha previsión contractual con la posibilidad de ejercicio por el arrendatario financiero de todas las acciones que corresponden al propietario en relación con el inmueble objeto de arrendamiento financiero. La analogía a la que se refiere dicha estipulación contractual debe de ponerse en relación con los motivos expresamente señalados en la misma, esto es, todas aquellas acciones derivadas de los posibles vicios que pueda adolecer la cosa arrendada, aspecto éste que, por muy amplia que sea la interpretación que se le quiera dar, no permite entender incluidas las acciones de impugnación de los acuerdos de la comunidad de propietarios o el reconocimiento de un derecho de servidumbre que según la parte apelante se incluye en el propio título constitutivo de la propiedad horizontal.

2.- La segunda autorización, ya sí relacionada con el régimen de propiedad horizontal, es la que aparece prevista en la estipulación XIX.7, en la que se señala literalmente que Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA apodera expresamente al arrendatario financiero para que en su nombre y representación pueda asistir con voz y voto en las Junta de Comunidad de Propietarios y hacer en ellas las reclamaciones oportunas, todo ello siempre que no afecte al título constitutivo.

La claridad de esta cláusula tampoco ofrece dudas interpretativas. Lo primero que hay que destacar es que a diferencia de la anterior estipulación que hemos examinado, aquí no se produce una subrogación del arrendatario en la posición del arrendador, sino un expreso apoderamiento de éste a favor del arrendatario con un contenido muy concreto y determinado en: a) asistir a las juntas de propietarios con voz y voto en nombre y representación del BBVA; y b) hacer en dichas juntas las reclamaciones oportunas siempre que ello no afecte al título constitutivo, debiendo interpretarse, a sensu contrario, que si se ve afectado dicho título no existe autorización alguna. En virtud de esta cláusula es por la que ha participado en las juntas de propietarios, estando la comunidad obligada a aceptar dicha participación dado el expreso apoderamiento del propietario; incluso en virtud de la misma también se le ha permitido solicitar la retirada de los cerramientos de la zona ajardinada. Ello implica que no es cierto, como se afirma en el recurso, que la comunidad le haya tenido como un propietario más, pues su participación en la junta o la capacidad de propuesta deriva de un expreso apoderamiento y el pago de las cuotas no es nada más que una obligación contractual fijada en la estipulación VI.4 de la escritura de arrendamiento financiero.

Examinadas las anteriores cuestiones, ello nos lleva a la necesidad de valorar el contenido del documento nº 4 de los aportados por la parte actora en el acto de la audiencia previa que, a juicio de la apelante, implica la autorización del propietario para el ejercicio de las acciones planteadas en este concreto procedimiento. Dicho documento, de fecha 28 de octubre de 2015, necesariamente debe de ponerse en relación con el documento nº 7 de los aportados con la demanda. En el citado documento nº 4 de la audiencia previa, emitido por un apoderado de BBVA, se indica que había sido informado de la interposición de la presente demanda de juicio ordinario por Port Gentil S.L. frente a la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 (apartado 1º), manifestando que en fecha 25 de febrero de 2014 fue emitida autorización por escrito a la mercantil de referencia para el ejercicio de acciones correspondientes a la finca objeto de arrendamiento financiero (apartado tercero) y quepor medio de la presentese ratifica la autorización referida a Port Gentil, para que por su cuenta y riesgo, sin responsabilidad alguna para BBVA, prosiga con el procedimiento indicado en el apartado primero. Sin perjuicio de ello tal facultad se entiende propia de la arrendataria financiera, Port Gentil, S,.L., pues el arrendamiento financiero comprende un derecho real de opción de compra de la finca, inscrito en el Registro de la Propiedad, que le faculta para su adquisición y por consiguiente para el ejercicio de acciones en su defensa, tanto las relativas a la extensión del derecho dominical a cuya adquisición opta, como las relativas a las perturbaciones del derecho de posesión que le ha sido concedido(apartado cuarto).

Para justificar la falta de eficacia de este documento a los efectos de justificar la legitimación activa de la apelante basta remitirnos a lo ya señalado sobre un documento análogo que fue examinado en la SAP Murcia (1ª) de 24 de octubre de 2016 cuando indicábamos que ...este documento no amplia las facultades conferidas a Port Gentil S.L., pues ratifica la autorización que le había concedido, anteriormente analizada, en que señala las acciones a cuyo ejercicio la facultaba, sin hacer referencia a las previstas en laLey de Propiedad Horizontal, ni, en concreto, a las del artículo 18.2de ésta... En todo caso, el referido documento nº 5, de fecha 10 de junio de 2015 (documento nº 4 de fecha 28 de octubre de 2015 en este procedimiento aunque de idéntico contenido), posterior a la presentación de la demanda - el día 26 de junio de 2014-(28 de octubre de 2014 en este procedimiento), no justifica la legitimación activa ad causam de Port Gentil S.L, de conformidad con la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, de 19 de octubre de 2012 : a) porque la legitimación activa ha de tenerse en el momento de accionar ( STS 18-10-95 ),...; b) porque la congruencia de las sentencias impone que éstas se sujeten al estado de hechos y situación jurídica de las partes existentes al tiempo de plantearse la demanda, ya que entonces es cuando se produce la litis contestatio ( SSTS 9-2-81 y 17- 2-92); c) porque según el principio de la perpetuatio legitimationis, traducido en que quien tiene legitimación para iniciar el proceso la tiene hasta la conclusión del mismo, a no ser que se produzca un cambio de parte, que no es el caso, de ahí que el art. 413.1 de la LEC establece que; no se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiera dado origen a la demanda...; d) porque la falta de legitimación activa es insubsanable durante el procedimiento (SSTS 18- 3-94 y 18-10- 95); y e) finalmente, porque al tiempo de presentarse la demanda, la actora aunque no tenía la cualidad de propietaria de los bienes inmuebles en cuestión, tampoco disponía de la delegación de facultades necesaria para instar la acción.., y en el mismo sentido con anterioridad la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11ª, de 2 de febrero de 2005 ... no se estima que en este caso exista laguna legal que deba ser completada o integrada por el método analógico ( artículo 4 del Código Civil ), ni, finalmente, resulte lo contrario de la aplicación de la interpretación de la norma conforme al artículo 3 del Código Civil .

Debe añadirse a dicho razonamiento que el citado documento aunque ratifica la limitada autorización contenida en el contrato introduce una valoración en el último párrafo sobre la titularidad de las acciones en defensa del derecho real de opción de compra del que es titular la apelante que exceden del propio contenido contractual fijado en la escritura de arrendamiento financiero desconociéndose si el apoderado firmante de dicho escrito tiene entre sus facultades de apoderamiento las de modificación del contenido de un contrato, y que, en todo caso, no son aplicables a este caso, pues las acciones de defensa a la extensión del derecho dominical a cuya adquisición opta solo podrían ejercitarse frente a quien tiene la obligación de facilitar el ejercicio del derecho de opción, esto es el arrendador financiero y no frente a terceros para lo que carece de legitimación y las perturbaciones del derecho de posesión, aun siendo también discutibles, en nada afectan a las acciones ejercitadas en esta demanda, pues ninguna perturbación de la posesión se da cuando lo que se discute con la comunidad no es otra cosa que un derecho de paso hacia el local comercial desde la zona ajardinada que constituye un elemento común del edificio, lo que en modo alguno afecta a la posesión pacífica del inmueble. Es un conflicto entre un bajo y la comunidad de propietarios y por ello afecta a la propiedad y no al usuario del local.

Para concluir con los argumentos de impugnación de la sentencia apelada contenidos en el recurso, en primer lugar hay que negar de forma expresa la existencia de falta de motivación de la sentencia apelada y mucho menos de infracción de los preceptos constitucionales que se afirma en el recurso. La sentencia apelada da una respuesta clara a todas las cuestiones que son objeto de debate, comenzando por lo que constituye el primer elemento a valorar, que no es otro que la legitimación de quien ejercita la acción, dedicando el fundamento de derecho segundo a su examen legal y el tercero a su examen jurisprudencial. Legítimamente se puede discrepar de dichos razonamientos, como hace la parte apelante, pero no se puede confundir dicha discrepancia con la falta de motivación alegada. El hecho de que no haya tomado en consideración la jurisprudencia menor citada por el recurrente en favor de su tesis no significa que no haya tomado como punto de partida otra jurisprudencia que defiende la tesis contraria y que es la aceptada tanto por la juzgadora de instancia como por este tribunal, incluido el no seguimiento de la SAP Murcia de 2 de marzo de 1999 , dado que ninguna vinculación orgánica existe ni obligación de seguimiento de dicha doctrina por parte de la juez a quo en uso de su independencia de criterio jurisdiccional.

Por último señalar que este tribunal tampoco se aparta del criterio fijado por la citada sentencia de este tribunal de 2 de marzo de 1999 pues ...no queda acreditado que se trate de un supuesto igual al analizado en esta alzada, pues según se desprende de su motivación, considera acreditada la subrogación del actor en los derechos que corresponden al propietario de los locales comerciales del inmueble, cedidos a aquél en régimen de arrendamiento financiero en consideración a la prueba documental, lo que no ocurre en este caso, según se ha expuesto anteriormente, y la alusión por la misma a las similitudes y connotaciones con el contrato de compraventa a precio aplazado y la opción de compra que compete a su titular, lo es como datos que vienen a reforzar la legitimación del actor, y por tanto, a mayor abundamiento, tal como ya señalábamos en la SAP Murcia de 24 de octubre de 2016 .

Cuarto: Costas de la primera instancia.

En atención a la congruencia de criterio con el antecedente entre ambas partes es procedente acoger la pretensión subsidiaria que se deduce por Port Gentil S.A, en consideración a la existencia de dudas de hecho y de derecho, al tiempo de interposición de la demanda, ante la existencia de pronunciamientos contradictorios en la jurisprudencia menor en relación a la legitimación activa del arrendatario financiero, como son las resoluciones citadas en el recurso de apelación interpuesto e incluso la posible discrepancia, que no se entiende por tal tras el examen de dicha resolución, con las sentencias de esta misma sección citadas por el recurrente y que pueden dar lugar a una creencia razonable para la parte actora sobre la posibilidad de éxito de su acción. Es una cuestión debatida y discutible y por ello justifica la existencia de dudas que permiten obviar la aplicación del criterio del vencimiento objetivo y acudir a la excepción prevista en el propio artículo 394.1 LEC en materia de costas, estimándose este motivo de apelación.

Quinto:Costas de esta alzada.

De conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 LEC , en caso de estimación total o parcial del recurso de apelación, no se impondrán las costas de esta alzada a ninguna de las partes litigantes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Port Gentil SL, contra la sentencia dictada en fecha 15 de marzo de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Murcia , en los autos de Juicio Ordinario nº 2000/14, debemosREVOCAR Y REVOCAMOSdicha resolución en su pronunciamiento que impone las costas procesales a la parte demandante, que se deja sin efecto, acordando en su lugar no verificar especial pronunciamiento con respecto a las costas de la primera instancia, confirmando expresamente el resto de los pronunciamientos en lo que no sea incompatible con esta resolución.

Todo ello sin expresa condena al pago de las costas de esta alzada.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir a la parte apelante al haber sido estimado el recurso de apelación interpuesto.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, caberecurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resuelto por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite:

1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Tribunal.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.