Sentencia CIVIL Nº 347/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 210/2018 de 10 de Octubre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0003227
Recurso de Apelación 210/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 90 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 36/2015
APELANTE: D. Cipriano
PROCURADOR D. IGNACIO ARGOS LINARES
APELADO: INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L.
PROCURADOR D. CARLOS SÁEZ SILVESTRE
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En Madrid, a diez de octubre de dos mil dieciocho.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan,
ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 36/2015 seguidos en el
Juzgado de 1ª Instancia nº 90 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Cipriano representado
por el Procurador D. IGNACIO ARGOS LINARES y defendido por el Letrado D. CESAR PELLON SIERRA, y
como parte apelada INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L., representada por el Procurador D. CARLOS
SÁEZ SILVESTRE y defendida por la Letrada Dña. CRISTINA IGLESIAS TOME; todo ello en virtud del recurso
de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 16/01/2018 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 90 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 16/01/2018, cuyo fallo es del tenor siguiente:' Debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador Sr.

Arcos Linares en representación de Don Cipriano contra la mercantil INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS SL, y en su consecuencia absolver a dicha demandada de las pretensiones deducidas en su contra, haciendo expresa condena al actor, en las costas procesales causadas'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Cipriano al que se opuso la parte apelada INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L. y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 3 de octubre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se acepta los razonamientos jurídicos de la resolución apelada, que deben modificarse por lo que, a continuación, se expondrá.


PRIMERO. Don Cipriano presento demanda contra INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS, S.L., interesando que, contra el pago del precio que resta por abonar del precio fijado por la compraventa que asciende a 107.000 euros, se condene a la INMOBILIARIA a otorgar escritura pública de venta, libre de cargas y gravámenes, a favor del actor sobre el inmueble que fue objeto del contrato de fecha 17 de marzo de 2010 y, subsidiariamente si ello no fuera posible, que se declare resuelto el contrato de compraventa celebrado el día 17 de marzo de 2010 por incumplimiento de la parte vendedora, condenando a la misma a la devolución a la actora la cantidad de 214.000 que se ha entregado a cuenta del precio, más los intereses que legalmente procedan.

Resumidamente en la demanda se expusieron los siguientes hechos: Las partes suscribieron un contrato de compraventa en fecha de 17 de marzo de 2010 sobre la vivienda unifamiliar descrita como nº 8 del Conjunto Urbanístico levantado en la localidad de dentro del municipio de Santander, finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2, por el precio de 321.000 euros, IVA incluido, estableciéndose que la vivienda se entregaba en ese mismo acto al comprador, restando la obtención de los preceptivos boletines y permisos para la instalación de los suministros, así como la Licencia de Primera Ocupación.

Se acordó que el otorgamiento de la escritura pública de la venta del inmueble, libre de cargas y gravámenes, se otorgaría en la Notaria de don Ernesto Martínez Lozano. El comprador fue pagando regularmente los plazos pactados en la escritura pero, al comprobar que el inmueble se encontraba gravado con una carga hipotecaria que ascendía a 276.000 euros aproximadamente, acordó suspender cautelarmente las entregas de dinero habida cuenta del riesgo de que el vendedor se apropiara de las mismas sin destinarlas a la minoración de la carga hipotecaria como así venía ocurriendo.

Por ello, decidió liquidar en su integridad el precio que restaba citando a la empresa demandada para el otorgamiento de la escritura pública, sin que la vendedora acudiese a la Notaria el día fijado 17 de julio de 2014, por lo que la actora vio frustrado su derecho a elevar a público, sin cargas ni gravámenes, su título de propiedad, pese al interés demostrado en la adquisición del inmueble y el elevado importe abonado hasta ese momento.



SEGUNDO. La parte demandada se opuso a la demanda alegando que el incumplimiento de las obligaciones de pago contenidas en el contrato de compraventa, en especial en las estipulaciones segunda y sexta, recaían en el actor don Cipriano . El mismo tendría que haber abonado 60 pagos mensuales por importe cada uno de ellos de 2.675(IVA incluido), abonando exclusivamente 20 mensualidades, con retrasos constantes según se puede comprobar por los documentos de pago aportados por la parte demandante, habiendo impagado en definitiva la cantidad de 107.000 que se corresponden con el importe 40 mensualidades.

Asimismo en la estipulación segunda se indica que el comprador se compromete al pago del IBI a partir de la entrega de la vivienda, habiendo dejado de abonar los correspondientes a los años 2013, 2014 y 2015 que importan en total la suma de 2.384,06 euros.

En la estipulación sexta se indica que se otorgará la escritura pública una vez se haya pagado la totalidad del precio y como el actor no ha satisfecho el total no puede exigir el otorgamiento de la escritura.

En definitiva, de las propias manifestaciones de la parte actora y de lo pactado en el contrato se desprende y se prueba que el único incumplidor del contrato de compraventa a fecha de la interposición de la demanda ha sido el actor don Cipriano quien no puede exigir a INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS que cumpla con las obligaciones pactadas sin haber satisfecho totalmente sus obligaciones de pago.



TERCERO. La sentencia de instancia desestimo la demanda condenando a la parte actora al pago de las costas procesales, en base a los siguientes razonamientos que pasamos a extractar.

Las clausulas del contrato, pactadas libremente por las partes en aplicación del principio de autonomía de la voluntad, determinan claramente el momento de otorgamiento de la escritura pública así como la consecuencia del incumplimiento por la parte compradora, sea cual fuera la causa, la resolución del contrato.

En aras al principio 'in claris non fit interpretatio' consagrado en el artículo 1281 del Código Civil, ha de señalarse como estas clausulas no adolecen de ambigüedad ni oscuridad alguna en su redacción, determinando con meridiana claridad cuando se otorgaría la escritura pública y los efectos del incumplimiento de la parte compradora. Por tanto, acreditado y reconocido por ambas partes que no se cumplieron los requisitos pactados para el otorgamiento de la escritura pública, por causa imputable a los compradores, no procede la estimación de la pretensión de obligar a la parte demandada a otorgar dicha escritura pública a favor del actor.

Respecto a la resolución del contrato indicó que tal petición requiere que el solicitante haya cumplido con sus obligaciones, pues es entonces cuando puede optar por la resolución o el cumplimiento del contrato, tal como se deriva del artículo 1124 del Código Civil. En el caso de autos el propio autor reconoce que no ha satisfecho los pagos comprometidos por lo que carece de la facultad de optar por la resolución del contrato.



CUARTO. Don Cipriano presentó recurso de apelación contra la referida sentencia en el que, en primer lugar, recogió los hechos relevantes para la resolución de la litis que deben considerarse acreditados, que son los siguientes: a) Que se suscribió el contrato de compraventa el día 17 de marzo de 2010 por un precio de 321.000 sobre una vivienda libre de cargas, de los que se han pagado la cantidad de 214.000 euros.

b) Que el inmueble se encontraba gravado por un crédito hipotecario de la entidad CAIXABANK, que ascendía en el momento de la compraventa a la cantidad de 276.000 euros que no ha sido atendido por la demandada, dando lugar a que se inicie un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que el actor y su familia han sido requeridos por el juzgado que conoce del procedimiento para acreditar su condición de ocupantes legítimos a los efectos de establecer, a efectos de la subasta, las cargas que recaen sobre el inmueble.

c) Que, a partir del año 2012 la demandada ha iniciado un procedimiento concursal constando asimismo un embargo sobre el inmueble objeto de venta del Ayuntamiento de Santander.

d) Que mientras el actor nuca ha sido requerido de pago por la demandada, ni del importe de las mensualidades debidas ni de los Impuestos de Bienes Inmuebles, la parte demandada fue requerida formal y fehacientemente para otorgar la escritura pública el día 17 de julio de 2014, ofreciéndole simultáneamente pagar el resto del precio, sin que acudiera a la notaria, ofrecimiento que se ha reiterado en el suplico de la demanda.

Tras fijar esos hechos se opuso a la fundamentación de la sentencia apelada alegando que de un modo indebido se había procedido a la 'estimación de la excepción opuesta tácitamente por la parte demandada de contrato no cumplido o 'exceptio non adimpleti contractus'.

El incumplimiento y cesación en el pago de los plazos convenidos en el año 2012 tuvo como motivo dos circunstancias que objetivamente justificaban dicha suspensión, en primer lugar que no se venía pagando la carga hipotecaria que pesaba sobre el inmueble-hasta el punto que ha sido objeto de ejecución hipotecaria por la entidad bancaria- y por otro lado que la entidad demandada se encontró inmersa en un concurso de acreedores lo que auguraba una más previsible imposibilidad de que el inmueble fuera a ser entregado en la fecha pactada sin cargas y que el desembolso de las cantidades comprometidas por el actor solamente conducirían a la pérdida de ese dinero, sin conseguir que se le transmitiese la titularidad del inmueble libre de cargas. No nos encontramos ante un incumplimiento injustificado y de una entidad que permita acoger la excepción opuesta por la parte demanda; es más en función de las circunstancias concurrentes la Inmobiliaria vendedora nunca reclamó el pago, o advirtió al actor de cualquier incumplimiento.

Al margen de ello existen dos hechos que impiden definitivamente que la excepción de la demanda pueda tener éxito y son que la misma nunca ha requerido del pago al actor de ninguna cantidad ( artículo 1.504 del CC), mientras que este ha ofrecido formalmente por dos veces(a través de burofax y en la propia demanda) dicho pago con carácter simultáneo a la elevación a público del contrato de compraventa.



QUINTO. Nos llama la atención que ninguna de las partes hubiese indicado en sus escritos de demanda y contestación que la sociedad demandada estuvo sometida a un concurso de acreedores, en el que se aprobó judicialmente un convenio con fecha 28 de octubre de 2013, que no debe tener influencia sobre esta acción en cuanto ninguna de las partes ha hecho referencia alguna al mismo, lo que ha permitido conocer de este procedimiento a los juzgados de primera instancia ya que 'Desde la eficacia del convenio cesarán todos los efectos de la declaración de concurso, quedando sustituidos por los que, en su caso, se establezcan en el propio convenio, salvo los deberes de colaboración e información establecidos en el artículo 42, que subsistirán hasta la conclusión del procedimiento' ( artículo 133. 2 de la Ley Concursal), cesando, por tanto, la competencia que el artículo 8 de la misma ley concedía a los juzgados de lo mercantil.

También resulta extraño que durante la primera instancia no se indicara que la vivienda estaba sujeta a un procedimiento de ejecución hipotecaria al no haberse respetado los plazos de amortización del préstamo hipotecario constituido a favor de CAIXABANK S.A. que gravaba la finca comprada. Es verdad que en la demanda se ha indicado que la deuda hipotecaria, que no venía siendo amortizada por la sociedad demandada, se mantenía en la suma de 276.000 euros, hecho que no sido negado por la sociedad INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS por lo que podemos considerarlo como cierto como así hacemos( artículo 405 .2 de la LEC) , pero nunca hizo mención a que se tramitase un procedimiento de ejecución hipotecaria en función del impago de los plazos de amortización del préstamo hipotecario pactados.



SEXTO. No es discutido, pues es un hecho reconocido por el propio demandante, que el mismo dejo de abonar las mensualidades pactadas para satisfacer el precio aplazado de la compra de la vivienda, pero no debemos olvidar dos elementos que impiden que consideremos que tal impago puede considerarse un incumplimiento que pueda tener eficacia a la hora de resolver el litigio ante el que nos encontramos. En primer lugar el retraso estaba justificado pues la vendedora de la vivienda había dejado de amortizar la hipoteca que gravaba la vivienda que debía entregarse libre de cargas alcanzando la deuda la suma de 276.000 euros, por lo que seguir abonando el precio pactado podría suponerle una mayor pérdida de dinero, y, sobre todo, en segundo lugar porque nunca fue requerido por la vendedora resolviendo el contrato de compraventa, por lo cual, en función de lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil, la parte compradora podría efectuar el pago del precio que restaba por pagar en cualquier momento que es lo que intentó sin éxito ya que la vendedora sabía que nunca podría entregarle la vivienda libre de cargas tal como se había comprometido.

En definitiva, no vemos motivo alguno que impida que pueda tener éxito la primera de las pretensiones de la actora con la que se busca conseguir que se consume el contrato de compraventa y el comprador tras el pago del resto del precio de la vivienda que asciende a 107.000 euros pueda entrar en posesión de la vivienda adquirida libre, pacífica y sin cargas.

Si la parte vendedora no pudiera cumplir el contrato haciendo entrega de la vivienda libre de cargas y gravámenes, tal como se comprometió, entraría en juego la pretensión subsidiaria que permitiría al comprador resolver el contrato en función de lo establecido en el artículo 1124 del CC y de la jurisprudencia que lo interpreta y desarrolla, pues se trataría de un incumplimiento esencial, de entidad suficiente para impedir absolutamente la satisfacción económica de la compradora y que produce la frustración del fin del contrato.

Así pues, también debemos admitir la pretensión subsidiaria contenida en el suplico de la demanda, que posiblemente sea la que deba ser aplicada en este supuesto en función de las circunstancias concurrentes.

SEPTIMO. Si se hiciera efectiva la pretensión subsidiaria, debemos acordar que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil, la cantidad de 214.000 euros devengará intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda, aumentándose el tipo de interés desde la fecha de esta sentencia del modo que establece el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

OCTAVO. No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la parte demanda ( artículo 398. 2 de la LEC), mientras que las de la primera instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo establecido por nuestro sistema procesal para regular esta materia, deben correr a cargo de la parte demandada ( artículo 394 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por don Cipriano , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Ignacio Argos Linares, contra la sentencia dictada el día 16 de enero de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 90 de Madrid en los autos de juicio ordinario registrado con el nº 36/2015, debemos revocar y revocamos la misma, y, en consecuencia, condenamos a la sociedad de responsabilidad limitada INMOBILIARIA PARQUE COMILLAS a que, contra el pago del precio que resta por abonar del precio fijado por la compraventa que asciende a 107.000 euros, a otorgar escritura pública de venta, libre de cargas y gravámenes, a favor del actor sobre el inmueble que fue objeto del contrato de fecha 17 de marzo de 2010 y, subsidiariamente, si ello no fuera posible, que se declare resuelto el contrato de compraventa celebrado el día 17 de marzo de 2010 por incumplimiento de la parte vendedora, condenando a la misma a la devolución a la actora la cantidad de 214.000 euros que se ha entregado a cuenta del precio, más los intereses legales de tal cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda.

Se condena al pago de las costas procesales de la primera instancia a la parte demandada y no se hace pronunciamiento alguno sobre las costas devengadas en esta segunda instancia.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00- 0210-18' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a 21 de noviembre de 2018.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.