Sentencia Civil Nº 348/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 704/2005 de 10 de Junio de 2008

Encabezamiento

SENTENCIA Nº_348

SECCIÓN OCTAVA

Ilustrísimos Señores:

Presidente

D. ENRIQUE VIVES REUS

Magistradas

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

Dª AMPARO IVARS MARIN

En la ciudad de VALENCIA, a diez de junio de dos mil ocho.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. ENRIQUE VIVES REUS los autos de

Juicio

Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Moncada con el nº 000704/2005, por Dª Amelia y D.

Jesús María contra "Promociones y Construcciones Sol I Vert, S.L."sobre reclamación de cantidad pendientes ante la

misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada.

Antecedentes

Primero.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 3 de Moncada, en fecha 14 de marzo de 2007 , contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Vilas Loredo en nombre y representación de Amelia y Jesús María contra Promociones y Construcciones Sol I Vert, S.L. debo condenar y condeno a la entidad demandada a devolver a los actores la suma de 7.575,22 € ya consignada en estas actuaciones y a indemnizarles por todos los daños y perjuicios causados en la suma de 45.378,4 €; y todo ello sin hacer expresa imposición en costas."

Segundo.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por "Promociones y Construcciones Sol I Vert, S.L." y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose la celebración de vista el día 8 de mayo de 2008 a la que asistieron las partes, donde efectuaron las alegaciones pertinentes.

Tercero.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Primero.- Por Dª Amelia y D. Jesús María se formuló, por los trámites del juicio ordinario, demanda contra la mercantil "Promociones y Construcciones Sol I Vert, S.L.", solicitando en el suplico se condene a la entidad demandada: A) a la devolución de la cantidad de 6.612 ,22 euros de la "opción de compra", más el pago de los intereses del 6% desde la fecha del contrato hasta el 8 de noviembre de 2.005; B) pagar el importe de 45.378,40 euros, en concepto de perjuicio por el aumento del precio de la vivienda desde el segundo trimestre de 2.003 hasta el tercer trimestre de 2.005; C) el importe de 246,41 euros que se corresponde con el aumento del valor del mobiliario de la vivienda y D) la suma de 12.000 euros, por daños morales. Fundamentan su pretensión los demandantes en los siguientes hechos, expuestos en síntesis: Los actores suscribieron en documento privado el 23 de junio de 2.003 un contrato denominado "reserva de vivienda" en virtud del cual adquirían de la mercantil demandada la vivienda tipo B en NUM000 planta del edificio a construir en el complejo denominado "DIRECCION000", por un precio de 111.280 euros, pagando el 26 de junio de 2.003 la cantidad de 602,05 euros y otras 6.012,17 euros el 1 de julio de 2.003. A la vista de que la obra no se iniciaba, los demandantes tuvieron varias reuniones con los representantes de la empresa demandada, comunicándole ésta que el Ayuntamiento le estaba retrasando "unos papeles" y que era cuestión de días la iniciación de las obras, llegando a conocimiento posteriormente de los demandantes que el Ayuntamiento había denegado reiteradamente la licencia de obras y que la demandada no poseía la totalidad de los terrenos para llevar a cabo la construcción, por lo que ante la falta de cumplimiento de la obligación principal de la mercantil demandada se solicita que proceda a devolver la cantidad entregada a cuenta y se le indemnice por los daños y perjuicios causados.

La mercantil demandada contestó a la demanda alegando que en fecha 29 de abril de 2.002 solicitó cédula urbanística, respondiendo el Ayuntamiento de Alboraya en fecha 27 de mayo del mismo año que las parcelas sobre las que se pretendía construir se encontraban sujetas a un Plan de Actuación Integrada, indicando que existía una resolución del Ayuntamiento por el que se acordaba la suspensión de licencias, procediendo finalmente a no conceder la licencia solicitada. Es decir, el Ayuntamiento denegó la licencia en mayo de 2.002 por la existencia de un Programa de Actuación Integrada, que se aprobaría provisionalmente en julio de 2.003, amparándose en una resolución no publicada, incumpliendo así lo establecido en el artículo 57.1.A de la Ley 6/1.994 . La demandada ha realizado múltiples gestiones tanto con el Ayuntamiento como con el agente urbanizador del PAI para obtener la licencia sin que hasta la fecha le haya sido concedida, ya que aún hoy continúa pendiente de aprobación el PAI, sin que sea posible, entre tanto, la obtención de licencia urbanística o de edificación alguna. Por tanto, si no se ha llevado a cabo la construcción de las viviendas no es debido a una falta de diligencia por parte de la demandada sino a una imposibilidad sobrevenida de llevarla a cabo por la actuación de un tercero, el Ayuntamiento de Alboraya, que ha suspendido la concesión de licencias urbanísticas, lo que es causa de extinción de los contratos de conformidad con lo establecido en el artículo 1.184 del Código civil , mostrando su conformidad la demandada en devolver las cantidades entregadas a cuenta por los demandantes, más los intereses legales, oponiéndose a las cantidades solicitadas como indemnización de daños y perjuicios.

La sentencia de primera instancia estimó en parte la demanda y condenó a la demandada a pagar a los demandantes la suma de 7.575,22 euros, ya consignadas en autos por la entidad demandada y que se corresponden con las cantidades entregadas a cuenta por los actores más los intereses legales, así como a pagar la cantidad de 45.378,40 euros, en concepto de daños y perjuicios causados a los demandantes por el incumplimiento de la mercantil demandada, sin hacer expresa condena de las costas. Y contra dicha sentencia interpone recurso de apelación la demandada solicitando su revocación y, en su lugar, se desestimen los pedimentos de la demanda a excepción de los por ella admitidos, referidos éstos a la devolución de la cantidad entregada a cuenta por los demandantes. Solicitando la parte actora apelada, tras la aclaración efectuada en el acto de la vista del recurso de apelación, que se confirme la sentencia de primera instancia.

Segundo.- La sentencia recurrida estimó parcialmente la demanda por entender que la promotora demandada incumplió su obligación de construir la vivienda por causa a ella imputable ya que ofertó al público la venta de viviendas en junio de 2.003 pese a tener denegada la licencia urbanística en mayo de 2.002, no habiendo acreditado la demandada que la concesión de tal licencia fuera inminente, por lo que concluye que debe responder la demandada de los daños y perjuicios causados a los actores, valorando los mismos en la suma de 45.378,40 euros.

La parte apelante discrepa de los razonamientos de la sentencia recurrida reprochando a la misma que es apresurada, voluntarista e injusta por no haber tenido en cuenta los elementos de prueba y pretensiones de las partes, generando una evidente indefensión a la parte recurrente, por cuando se ha dictado sin haberse practicado la prueba documental consistente en el oficio solicitado al Ayuntamiento de Alboraya, por lo que estima improcedente que en la sentencia se haga referencia a esa inminencia en la concesión de la licencia sin haber sido cumplimentado el oficio dirigido al Ayuntamiento. De la confrontación de la prueba existente, sigue diciendo la apelante, resulta que las licencias podían concederse, según los servicios técnicos, en julio u octubre de 2.005, según el Alcalde en abril-mayo de 2.006, y conforme la Sra. Encarna, ni podían concederse, ni se han concedido todavía y sigue vigente la suspensión de licencias y de otorgamiento de licencias realizada en 2.002, por lo que entiende que no es la supuesta negligencia de la demandada la causante de la imposibilidad sino la más que deficiente actuación del Ayuntamiento, quien debió haber levantado la suspensión en el plazo de un año.

La parte apelante solicitó en su escrito de interposición del recurso la práctica de la prueba documental consistente en que se cumplimentara el oficio dirigido al Ayuntamiento, lo que así acordó La Sala, cumplimentando el mismo el Ayuntamiento y obrando unido al Rollo de Sala el informe emitido por el arquitecto municipal de la citada Corporación de fecha 8 de abril del presente año 2.008. En el citado se informe se dice que en el presente momento el Plan de Actuación Integrada "Ronda Nord" se encuentra en trámite, no habiendo sido presentado en el Ayuntamiento el correspondiente Proyecto de Reparcelación. Mediante Decreto de Urbanismo Concepto y regulación de la acumulación del permiso de lactancia de fecha 22 de mayo de 2.002 , al haberse sometido a información pública la alternativa técnica de Programa para ejecutar la actuación integrada de la unidad de ejecución Ronda Nord de Alboraya, se procedió a la suspensión de licencias en el ámbito afectado, no habiéndose concedido ninguna licencia de obra mayor ni licencia de parcelación desde la fecha.

El cumplimiento de dicho oficio en nada afecta a la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida, en la que el juzgador de primera instancia, con recto criterio y valorando correcta y acertadamente las pruebas practicadas llega a la conclusión, plenamente compartida por La Sala, de que la causa de que la demandada no cumpliera con la obligación principal de todo vendedor en un contrato de compraventa como es la entrega de la cosa vendida en el plazo pactado es a ella imputable al haber procedido a vender al público unas viviendas antes de que se le concediera licencia de obras, y conociendo que un año antes había acordado el Ayuntamiento la suspensión de dichas licencias. Como antes se ha expuesto, la práctica de la prueba documental solicitada por la apelante carece de la trascendencia que pretende la parte recurrente por cuanto el dato fundamental que constan en dicho informe ya ha sido tenido en cuenta en la sentencia recurrida que no es otro que en fecha 22 de mayo de 2.002 el Ayuntamiento acordó la suspensión de las licencias no habiéndose concedido ninguna hasta la fecha de la emisión de dicho informe, es decir el 8 de abril de 2.008. Por tanto, la promotora demandada conocía con anterioridad a la celebración del contrato de compraventa con los demandantes, que lo fue el 23 de julio de 2.003 y no el 23 de junio de 2.003, como por error se dice en la demanda, ya que así consta en el documento aportado al escrito de demanda bajo el nº 3 de documentos (folio 23 de los autos), que catorce meses antes le había sido denegada la licencia de obras, al haber acordado el Ayuntamiento la suspensión de las mismas. En consecuencia, no puede pretender la parte recurrente que el contrato se extinguió por imposibilidad jurídica conforme a lo dispuesto en el artículo 1.184 del Código Civil , ya que conforme tiene declarado reiterada doctrina jurisprudencial interpretando dicho precepto, sólo quedará liberado el deudor de su obligación cuando no obre con culpa, es decir, cuando la imposibilidad de la prestación no pueda reprochársele, y en el presente caso es evidente que la promotora demandada incurrió en una clara falta de diligencia al ofertar al público la venta de unas viviendas cuando no le había sido concedida la licencia de obras, sin que pueda excusarle la alegación efectuada por la parte apelante de que el Ayuntamiento debió alzar la suspensión de las licencias una vez transcurrido el plazo de un año, es decir, el 3 de junio de 2.003, ya que hasta que dicha licencia no se le concediera no debería haber procedido a vender dichas viviendas recibiendo a cuenta del precio diversas cantidades, por lo que debe rechazarse el primer motivo del recurso.

Tercero.- Como segundo motivo se impugna por la parte recurrente la fundamentación jurídica de la sentencia de apelada en cuanto a la existencia de unos perjuicios causados a los demandantes y su valoración, alegando que la sentencia de primera instancia parte de unas premisas erróneas al realizar una actualización del valor del inmueble desde el mes de junio de 2.003 cuando el precio fijado en el contrato de compraventa no iba a ser actualizado, rechazando asimismo la valoración efectuada por resolución recurrida, ya que los documentos aportados por la actora a su escrito de demanda, relativos a los datos del INE, fueron expresamente impugnados en el acto de la audiencia previa, sin que la parte actora haya propuesto prueba alguna para adverar los mismos.

Los argumentos de la parte recurrente no pueden en modo alguno compartirse por cuanto esta misma Sala en su sentencia nº 39 del actual año 2.008, de fecha 29 de enero de 2.008 , al resolver el recurso de apelación interpuesto por la misma entidad hoy apelante y en relación a la promoción de viviendas que constituye el objeto del presente litigio, ha tenido ocasión de declarar, en cuyos argumentos tiene que ratificarse, que la pretensión deducida por los hoy demandantes viene constituida por la necesidad de compensar el aumento del precio de la vivienda experimentado desde que se firmó el contrato litigioso, 23 de julio de 2.003, hasta el momento en que los compradores tuvieron la certeza de que los inmuebles adquiridos no estarían concluidos en la fecha prevista, viéndose en la necesidad de buscar nueva vivienda a precios actualizados. Por tanto, la adquisición en este momento de un inmueble de similares características les habría de suponer una mayor inversión, equivalente a la suma concedida en la sentencia recurrida como indemnización de daños y perjuicios.

En cuanto a la impugnación efectuada por la parte demandada en el acto de la audiencia previa del documento nº 11 de los acompañados a la demanda, consistente en la certificación del INE sobre la variación del índice del precio de la vivienda (folios 36 a 38 de los autos), si bien es cierto que la parte actora no propuso prueba para adverar dichos documentos, no por ello debe negarse valor probatorio a dichos documentos. Dicha circunstancia está expresamente regulada en el artículo 326.2 párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al decir que cuando no se pudiera deducir la autenticidad del documento o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica. Pues bien, examinados dichos documentos, se deduce que han sido obtenidos de la página WEB el 17 de noviembre de 2.005, no dudando el tribunal de su autenticidad cuando, a mayor abundamiento, es un hecho notorio que el precio de la vivienda subió de forma considerable entre los años 2.003 y 2.005. por lo que debe considerarse ajustada la cuantificación que de los daños y perjuicios se hace en la sentencia recurrida, lo que conlleva, en definitiva, el rechazo de este segundo motivo y con ello del recurso de apelación interpuesto.

Cuarto .- Al ser desestimado el recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante las costas devengadas en esta alzada, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por "Promociones y Construcciones Sol I Vert, S.L." contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera Instancia nº 3 Montcada, en los autos del juicio ordinario nº 704/2.005, la debemos confirmar y la confirmamos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Leida y publicada ha sido en el día de hoy la presente Sentencia, estando celebrando Audiencia la Sección Octava de la Ilma.Audiencia Provincial de Valencia de cuya resolución expido testimonio para el Rollo de su razón, con esta fecha .Doy fe.