Sentencia Civil Nº 348/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 282/2010 de 18 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 348

Recurso de apelación nº 282/10

Procedente del procedimiento Ordinario nº 1528/08

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON ANTONIO RECIO CORDOVA, DON ENRIC ALAVEDRA FARRANDO, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 282/10, interpuesto contra la sentencia dictada el día 11 de enero de 2010, en el procedimiento nº 1528/08, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona en el que son recurrentes DON Jesús y DÑA. María Angeles y apelado Roberto y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 18 de julio de 2011

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Roberto , con NIF NUM000 , representado por la Procuradora Asunción Vila Ripoll y defendido por la Letrada Enric Piñana Fornos, contra D. Jesús y DÑA. María Angeles , con respectivos NIF NUM001 y NUM002 , representados por el Procurador Francisco Pascual Pascual y defendidos por el Letrado Joan F. Canals Donat, debo CONDENAR y CONDENO a los demandados a que satisfagan al actor la suma de CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS EUROS (43.200 euros), más los intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- Roberto interpuso demanda contra Jesús y María Angeles en la que instaba la resolución del contrato de compraventa suscrito en fecha 13 de septiembre de 2008, sobre la vivienda propiedad de los demandados, sita en la DIRECCION000 números NUM003 - NUM004 NUM006 NUM005 de esta ciudad, por un precio total de 200.000 euros, peticionando la devolución doblada de las arras entregadas, lo que suponía, en total, la cantidad de 43.2000 euros.

La indicada parte fundamentaba su reclamación en el hecho de que el vendedor no había otorgado la escritura de compraventa, prevista para el día 14 de noviembre de 2008, manifestando que no estaba en desacuerdo con la referida decisión, al considerar que había ejercitado un derecho reconocido en el contrato, pero que debía devolver doblada la suma entregada.

Los demandados se opusieron a la reclamación con los argumentos que en síntesis indicamos: a) las partes suscribieron un contrato de compraventa por lo que las arras convenidas solo podían devengarse si tenía lugar la resolución del contrato, la cual no se había producido, b) el demandante no desistió de la venta y esta parte estuvo en situación de otorgar la escritura una semana después de la fecha pactada, siendo la parte compradora la que quiso una rebaja de precio y no aceptó finalmente la entrega de la vivienda a pesar de que había sido puesta a su disposición desde el 1 de octubre de 2008 , c) no procede la devolución de las arras penales solicitadas por la actora siendo lo procedente el otorgamiento de la escritura pública porque la actora no ha ejecutado la facultad de desistimiento convencional del contrato.

La sentencia dictada en la instancia entendió que si la escritura no pudo otorgarse fUe porque los demandados no obtuvieron la financiación necesaria para cancelar la hipoteca que gravaba la finca, por lo que aunque hubieran sido requeridos para el otorgamiento indicado, no hubieran podido llevarlo a cabo.

Contra la expresada resolución ha planteado recurso la representación de la parte demandada cuya defensa expuso los argumentos que en forma resumida indicamos: a) no es cierto que esta parte desistiera de la venta sino que superada la fecha del 14 de noviembre de 20088 prosiguieron las conversaciones y a principios del año 2009 se comunicó al comprador que la escritura ya podía otorgarse, sin obtener respuesta, b) la parte actora en ningún momento requirió a los vendedores al otorgamiento de la escritura, como preveía el pacto quinto del contrato, c) en cualquier caso, el incumplimiento de una de las partes quedaría compensado por el incumplimiento de la otra, por lo que lo procedente sería el otorgamiento de la compraventa o la devolución de las arras entregadas, sin duplicación.

SEGUNDO.- El documento suscrito por las partes en fecha 13 de septiembre de 2008 es un verdadero contrato de compraventa que incluye un pacto de arras penales y no un contrato de arras penitenciales, como parece desprenderse de las argumentaciones de las partes.

La distinción entre uno y otro es jurídicamente relevante toda vez que en tanto que en el contrato de arras penitenciales las partes pueden desistir unilateralmente del contrato, sin otros efectos que los previstos en el artículo 1454 del Código civil , la suscripción de un contrato de compraventa con arras penales no permite el desistimiento unilateral del contrato sino que se precisa medie incumplimiento previo de la otra parte que justifique la resolución (art. 1124 Cc ).

En efecto, en el contrato que nos ocupa, las arras tienen el carácter de penales, y la cantidad entregada funciona a modo de garantía del cumplimiento del contrato, de manera que si el mismo se incumple, la sanción por el referido incumplimiento, esto es, los daños y perjuicios que prevé el artículo 1124 citado, serán los indicados en el contrato a modo de cláusula penal, pero no excluyen, como ocurre en el supuesto de arras penitenciales, la posibilidad de que ambas partes puedan optar por exigir el cumplimiento de la obligación.

Por consiguiente, y de acuerdo con lo expuesto, las partes no podían apartarse voluntaria y unilateralmente del contrato, sino que era preciso que la parte interesada en su ineficacia instara la resolución contractual, a cuyo efecto era indispensable que comunicara tal extremo a la otra parte contratante.

TERCERO.- Se impone a continuación analizar los hechos acontecidos a fin de determinar si medió incumplimiento contractual por parte de los vendedores y en todo caso, precisar el momento en que se considere que el mismo tuvo efectivamente lugar.

A tal efecto, es preciso destacar que en el documento privado suscrito entre las partes ahora litigantes, además del hecho ya expresado de que integra un verdadero contrato de compraventa, y de que se señaló el 30 de octubre de 2008, como la fecha para el otorgamiento de la escritura, se convino también la obligación de la parte compradora de emplazar fehacientemente a la vendedora para la formalización de la mencionada escritura en el Notario que designase.

Es por ello que sorprende que se efectuara tal requerimiento antes del plazo exigido, pues según es de ver en el escrito remitido por el actor a través del agente mediador (Tecnocasa) (f. 14), se requirió a la parte vendedora para que otorgara la escritura el día 24 de octubre, seis días antes del plazo pactado, y si bien la referida parte no mostró oposición a este adelanto, solicitó un nuevo aplazamiento a la vista de que debía obtener un crédito personal que le permitiera cancelar la hipoteca que gravaba la vivienda ya que el precio pactado no alcanzaba a cubrirla en su totalidad, cuestión esta que era conocida por la parte compradora, como así se admite y se reconoce por el agente mediador.

La petición de aplazamiento fue atendida y se convino fijar este nuevo plazo para el día 14 de noviembre de 2008, es decir, catorce días después del inicialmente pactado, habiéndose acreditado, por expresado reconocimiento de la parte vendedora, que en la indicada fecha tampoco había logrado el referido préstamo y que la escritura no podía por consiguiente otorgarse.

CUARTO.- La cuestión jurídica a resolver es el efecto que tal comportamiento de la demandada deba producir en la vida del contrato, que ha de resolverse en el sentido de entender que al no ser el tiempo un elemento esencial del contrato, el retraso de la parte vendedora no produce la frustración del contrato sino que únicamente pone de relieve un mero retraso y debe ser la parte compradora la que manifieste su voluntad resolutoria si considera que el contrato deja de interesarle más allá de la fecha convenida, ejercitando la opción que le permite el artículo 1124 del Cc .

Por consiguiente, el comportamiento de la parte compradora resulta fundamental para acreditar el incumplimiento contractual que ahora se atribuye a la parte vendedora demandada pues al tratarse de un contrato de compraventa perfeccionado, despliega plenos efectos si no es resuelto por alguna de las partes.

QUINTO.- Acerca del indicado comportamiento de la actora, se alegó por la parte demandada la existencia de conversaciones posteriores al 14 de noviembre de 2008 encaminadas a lograr un ulterior aplazamiento, hasta el punto de convenir la entrega anticipada de la vivienda, a cuyo efecto los vendedores vaciaron la misma y se trasladaron a una finca de alquiler. Esta alegación ha resultado acreditada a través de la declaración testifical del agente Sr. Leovigildo quien reconoció haber solicitado a los vendedores que abandonaran la vivienda de su propiedad, a fin de que pudiera ser ocupada por el comprador porque le finía el plazo de su contrato de arrendamiento, y que hubo comunicación entre las partes durante todo el tiempo hasta que el día 8 de enero de 2009 el vendedor manifestó que estaba en situación de otorgar la escritura.

El indicado hecho ha sido también reconocido por el propio letrado de la parte actora en el sentido de admitir como cierto que su defendido había intentado obtener una rebaja del precio después del aplazamiento, coincidiendo con lo manifestado por la parte vendedora.

Este estado de cosas pone de manifiesto que no hubo voluntad resolutoria por ninguna de las dos partes hasta el 8 de enero de 2009 porque los vendedores prosiguieron sus gestiones encaminadas a solventar el problema financiero que les impedía liberar la carga hipotecaria y la parte compradora siguió manteniendo contactos con la vendedora a través del agente mediador, conociendo y aceptando inicialmente el desalojo de la vivienda por parte de los vendedores.

La voluntad resolutoria del comprador se exteriorizó en el indicado mes de enero cuando al serle ofrecida la posibilidad de otorgar la escritura se mostró disconforme, razón por la cual, no puede considerarse que hubo incumplimiento por parte de los vendedores sino un mero retraso aceptado por la pate compradora hasta el 8 de enero de 2009, momento en que decidió la resolución del contrato, y así lo manifestó al rechazar la oferta de otorgamiento de la escritura.

Ante esta situación, no puede la parte compradora alegar incumplimiento del contrato por parte de la vendedora, en la medida en que el retraso fue aceptado a la espera de que pudiera solucionarse el problema indicado, creando en la parte vendedora la confianza de que persistía el interés en la compra, pues de lo contrario, y a fin de clarificar la situación y dar cumplimiento a la exigencia de requerimiento fehaciente que exige el pacto quinto del contrato, el comprador debió instar la resolución.

Si ello es así, el comprador no pude exigir la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrata para el caso en que se hubiera producido el incumplimiento, por lo que la referida parte tan solo tiene derecho a recuperar la cantidad entregada, pues la resolución contractual conlleva la devolución de las recíprocas prestaciones entregadas.

En consecuencia, y de conformidad con lo explicado, procede estimar el recurso y con revocación de la sentencia de instancia, acordar la estimación parcial de la demanda y la condena a la parte demandada a que reintegre al actor la cantidad de 21.600 euros con el interés legal desde el 8 de enero de 2009.

SEXTO.- La estimación parcial de la demanda y la estimación del recurso determina que no se haga expresa condena en las costas devengadas en ninguna de las dos instancias (art.394 y 398 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jesús y Dña. María Angeles contra la sentencia de 11 de enero de 2010 dictada por la Sra. Juez del juzgado de primera instancia número 37 de esta ciudad que modificamos en el sentido de acordar la estimación parcial de la demanda y la condena a los demandados a que reintegren al actor la cantidad de 21.600 euros con el interés legal desde el 8 de enero de 2009.

No hacemos expresa condena en las costas devengadas en ninguna de las dos instancias.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales (art. 469-477 - disposición final 16 LEC), que se preparara ante este Tribunal en un plazo de cinco dias a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.