Sentencia Civil Nº 348/2012, Audiencia Provincial de Cuenca, Sección 1, Rec 410/2012 de 04 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CUENCA

SENTENCIA: 00348/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de CUENCA

N00050

CALLE PALAFOX S/N

Tfno.: 969224118 Fax: 969228975

N.I.G. 16078 41 1 2011 0308685

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000410 /2012

Juzgado de procedencia:JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de CUENCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000151 /2011

Apelante: Elisa , Leandro Y Segismundo

Procurador: Mª ROSARIO PINEDO RAMOS

Abogado: RAFAEL MATAS CUELLAR

Apelado: Pedro Enrique

Procurador: YOLANDA ARAQUE CUESTA

Abogado: VICENTE MATEO GALIANA

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

CUENCA

APELACION CIVIL NUM. 410/12

Juicio Ordinario núm. 151/2011

Juzgado de Primera Instancia número 4

de CUENCA.

Ilmos Sres:

Presidente de Sala:

Sr. Solís García del Pozo

Magistrados:

Sr. Casado Delgado

Sr. Ramón Ruiz Jiménez

S E N T E N C I A NUM. 348/12

En la ciudad de Cuenca, a cuatro de diciembre de dos mil doce.

Vistos en trámite de recurso de apelación los autos de Juicio Ordinario núm. 151/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cuenca y su partido, promovidos a instancia de Don Leandro , Don Segismundo y Doña Elisa , representados por la Procuradora de los Tribunales María Rosario Pinedo Ramos y asistidos por el Letrado Rafael Matas Cuellar, contra Don Pedro Enrique , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Yolanda Araque Cuesta, asistido por el Letrado Sr. Vicente Mateo Galiana, en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en la instancia contra la sentencia dictada en fecha cuatro de junio de dos mil doce , habiendo sido ponente el Ilmo. Sr. Don Ramón Ruiz Jiménez.

Antecedentes

PRIMERO.-En los autos indicados al margen se dictó sentencia de fecha cuatro de junio de dos mil doce , en cuya parte dispositiva se establecía, literalmente: 'Desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Pinedo Ramos, en la representación procesal que ostenta en autos, contra D. Pedro Enrique , a quien se absuelve de los pedimentos efectuados en su contra.

Sin expresa condena en costas a ninguno de los litigantes.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso y formalizó en fecha trece de julio de dos mil doce por Doña MARIA DEL ROSARIO PINEDO RAMOS, procuradora de los Tribunales en nombre y representación de DÑA. Elisa , D. Leandro y Segismundo , recurso de apelación en tiempo y forma, recurso que fue admitido por Diligencia de Ordenación de fecha treinta y uno de julio de dos mil doce, dándose traslado a la parte contraria para que pudiera presentar escrito de oposición al recurso o impugnar la sentencia en aquellos extremos que pudieran resultarles desfavorables.

Con fecha catorce de septiembre de dos mil doce, Doña Yolanda Araque Cuesta, Procuradora de los Tribunales en representación de Don Pedro Enrique , presentó escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario, formalizándose el mismo por Diligencia de Ordenación de fecha veintisiete de Septiembre de dos mil doce, y emplazándose a las partes por término de diez días para su personación ante la Audiencia Provincial.

TERCERO.-Recibidas las actuaciones en esta Audiencia Provincial, con fecha veintidós de octubre de dos mil doce, se procedió a formar el correspondiente rollo de apelación, asignándosele el número 410/12, turnándose la ponencia a Iltmo. Sr. D. Ramón Ruiz Jiménez. Por Providencia de fecha veintidós de octubre de dos mil doce, se señaló para que tuviera lugar la correspondiente deliberación, votación y fallo el día veintisiete de noviembre del corriente.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda origen de estas actuaciones, se promueve por la representación de don Leandro , don Segismundo y doña Elisa siendo demandado don Pedro Enrique . Los demandantes, titulares de un local de negocio en Cuenca, lo tienen arrendado al demandado desde el 1 de noviembre del año 2000. La duración pactada era de 15 años y se fijaba una revisión de la renta transcurridos los diez años, siempre que una de las partes convocara a la otra antes del 1 de septiembre del año 2010. Literalmente se establecía que ' ...la revisión se realizará de común acuerdo en función d ela evolución real del coste de la vida y de las condiciones comerciales de la zona en que se encuentra dicho local'. En base a lo expuesto, los que ahora demandan, remitieron un burofax el 27 de agosto de 2010 convocando al demandado para el 10 de septiembre a las 19 horas a actualizar la renta. En respuesta, el demandado, propuso nueva fecha y rebajar el porcentaje de la renta ( sic). Solicitaban en el suplico de la demanda que se declarase en la sentencia, que la renta a pagar a partir del 1-1 -2010 hasta el 1-11-2015 era de 3.161 euros mensuales que se actualizará cada año con arreglo al IPC. Subsidiariamente, se declarase, que la renta a pagar a partir de la fecha de 1 de noviembre de 2010 es la de 1.837,5 euros que se actualizaría cada año. Se le condene a estar y pasar por lo anterior y asimismo a pagar las diferencias en la renta, que ascienden a 13.708,05 euros o 7.090,55 euros según se acogiere la tesis primera o la subsidiaria. El demandado, se opuso a la demanda, poniendo de relieve que la cuantía de la renta -65.000 ptas- se fijó en atención al estado del local y las importantes obras precisas para ejercer cualquier actividad. Eso explica que se dispusiera que la revisión de la renta, transcurridos los diez años, sería de común acuerdo, refiriéndose así que 'si una de las partes considerara la conveniencia de actualizar'. Impugna el doc. 6 que la contraria denomina informe pericial, y que la propuesta de pagar 390,66 euros a pagar 3.161 euros es inaceptable. Se opone así a la actualización de la renta que la demandante propone, y parte de la última actualización que fijó la renta en 425,58 euros, a la que admite habría que aplicar el IPC y el IVA. La sentencia que puso fin a la primera instancia desestima la demanda. Se fija sobre todo en el burofax de 27 de agosto, que no contiene propuesta alguna ni justificación del pretendido aumento, limitándose a fijar la cuantía de la nueva renta, y desestima la demanda, alzándose contra ella los demandantes.

SEGUNDO.-Muestran los apelantes su discrepancia con la interpretación del contrato, y en particular con la cláusula primera que se hace en la sentencia. En dicha cláusula, ha de recordarse que literalmente se expone que 'la duración del contrato será de quince años, con una revisión del importe de las rentas transcurridos los diez años. Esta revisión se realizará de común acuerdo en función a la evolución real del costo de la vida y de las condiciones comerciales de la zona en que se encuentra dicho local. A tal fin, si una de las partes, considera de actualizar el importe de la renta a pagar, convocará a la otra, con un plazo de antelación no inferior a dos meses antes del vencimiento de los mencionados diez primeros años, es decir antes del 1- 11-2010. De no hacerse así, el importe de las rentas permanecerá en las mismas condiciones hasta su finalización, es decir hasta el 1 de noviembre de 2015'. Asimismo, coexiste la citada cláusula con la tercera, de actualización de la renta anualmente con arreglo al IPC. En la convocatoria que se hizo, se limitaba a aventurar que la nueva renta no habría de ser inferior a 4500 euros mensuales. La sentencia, admite, que la cláusula de actualización de renta es perfectamente válida y admisible, dentro de la libertad de pactos que preconiza el art. 1255 CC , de manera que la deriva aparece en la interpretación que hace el juzgador de dicha cláusula a criterio de los iniciales demandantes.

Se dice en la sentencia, que se incumplió la previa exigencia del requisito previo, lo que hace decaer la procedencia de la revisión de la renta en la forma pactada. La lectura del escrito de comunicación al arrendatario ñ folio 28 de las actuaciones- refiere el apelante su voluntad de proceder a la revisión de la cuantía de la renta, citando a la parte y anticipando que el precio de mercado no podrá ser inferior a los 4500 euros mensuales.

El trámite que se convino para la revisión de la renta, como se ha dicho, se pactada de la siguiente manera: Esta revisión se realizará de común acuerdo en función a la evolución real del costo de la vida y de las condiciones comerciales de la zona en que se encuentra dicho local. A tal fin, si una de las partes, considera de actualizar el importe de la renta a pagar, convocará a la otra, con un plazo de antelación no inferior a dos meses antes del vencimiento de los mencionados diez primeros años, es decir antes del 1-11-2010.

Ciertamente el fracaso del recurso viene determinado, por dos causas, falta de respecto a lo convenido cuando ya se anticipa un precio de renta de 4500 euros mensuales, por cierto muy inferior al que hoy se solicita, y en segundo lugar por no acreditar las condiciones que se pactaron para dicha revisión consistente en las condiciones comerciales de la zona, limitándose a presentar un simple documento en el que se pone de relieve el precio de alquiler de distintos locales, todos ellos acondicionados, incumpliéndose así otro de los requisitos pactados para la revisión de la renta.

Ha de recordarse que cuando se convino el contrato, el local se encontraba en condiciones imposibles para su explotación lo que se tuvo en cuanta a los efectos de fijar la renta, atendidas las obras que hubo de llevar a cabo el arrendatario, de ahí esa manera en que se pactaba la posible revisión, que refiere previo acuerdo, y sometido en todo caso al IPC y a las condiciones comerciales de la zona. La sentencia razona e interpreta el contrato, a la luz de los arts. 1281 y ss CC y desestima la demanda, conclusión que la Sala acepta.

La interpretación del contrato busca, como finalidad esencial, la indagación de la voluntad común de los contratantes.

Para realizar esa tarea el Código Civil , en sus artículos 1.281 a 1.289 , dicta diversas reglas, cada una de las cuales responde a un supuesto de hecho distinto.

De entre todas, prima la interpretación literal, pues 'si los términos de un contrato son claros y no dejan a duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas'. La primacía de tal regla resulta del respeto a la literalidad con que se expresa la voluntad de los contratantes y responde a una elemental idea de seguridad jurídica, de modo que cada uno de los contrayentes sepa con fiabilidad qué le cabe esperar del desarrollo del propio contrato.

Ahora bien, tal regla vale en cuanto verdaderamente exprese la intención común de las partes, pues si no fuera así, y del propio texto contractual se dedujere lo contrario, deja de tener vigencia, por la elemental razón de no responder a la finalidad que guía la interpretación contractual.

Para ello, habría de estarse no sólo al propio contrato, sino también a los actos anteriores, coetáneos y posteriores de las partes.

Sólo para el caso de que, a pesar de la literalidad del contrato o de los actos de las partes, persista la oscuridad, se dictan diversas reglas como la de seguir el sentido de lo pactado más adecuado para el pleno efecto de la cláusula controvertida (1.284), la interpretación conjunta (artículo 1.2885), el acogimiento del significado más conforme a la naturaleza del contrato (artículo 1.286), y la interpretación contra proferentem, en el caso de que la oscuridad hubiera sido creada por alguna de las partes (artículo 1.288).

Fuera ya de la propia interpretación, se sitúa la regla sobre integración del contrato (artículo 1.287), y la destinada a establecer la eficacia del mismo, cuando la interpretación no tenga éxito y fuera absolutamente resolver las dudas conforme a las reglas anteriores (artículo 1.289). La literalidad de la cláusula o condición general tercera es de una claridad meridiana, y, además, responde a la propia lógica de la oferta contractual.

En suma, los contratos han de interpretarse conforme a la literalidad de sus palabras, siempre que sean claras y no planteen ninguna duda ( art.. 1.281-1 C.C .), y sólo cuando las palabras parezcan contrarias a la intención evidente de los contratantes habrá de averiguarse dicha intención, de modo que el art. 1.281 C.C . se compone de dos párrafos, previstos para supuestos también diferentes, y así, el primero se refiere estrictamente a la interpretación literal de los términos del contrato, cuando son claros y no plantean duda sobre la intención de los contratantes. En cambio, el segundo párrafo se refiere a aquellos supuestos en los que las palabras parecen contrarias a la intención evidente de los contratantes, en cuyo caso habrá de prevalecer ésta sobre la redacción literal utilizada. En este sentido decía la STS de 9 de diciembre de 2008 que 'Esta Sala tiene declarado con reiteración que el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, debiendo atender al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes ( sentencias de 30 de mayo de 2000 , 28 de junio de 2004 , 30 de marzo , 9 de julio y 13 de diciembre de 2007 , entre otras muchas)...., la regla primordial o directriz en la hermenéutica contractual exige atenerse al inequívoco sentido de las palabras por cuanto los vocablos son la expresión del pensamiento'. Como apunta la STS de 27 de febrero de 2008 las normas de interpretación de los contratos contenidas en los arts. 1.281 a 1.289 C.C . forman un conjunto subordinado, de modo que la cláusula del art. 1281.1 tiene carácter preferencial y prioritario, y que sólo cabe el recurso al art. 1281.2 CC si las cláusulas interpretadas parecen contrarias a la voluntad de las partes ( SSTS de 2 de marzo de 1998 y 30 de mayo de 2000 )', añadiendo la STS de 20 de noviembre de 2008 que: 'En el derecho español se parte del principio contractual contenido en el art. 1281.1 CC , de acuerdo con el que si la literalidad del contrato no deja dudas sobre la voluntad de las partes, se estará al sentido literal de sus cláusulas ( STS de 30-9-03 ).

TERCERO.-La desestimación del recurso, que anuncian los fundamentos que preceden, comporta la condena al apelante en las costas de la alzada ( arts. 398 y 394 LEC ).

Fallo

DESESTIMAR EL RECURSO INTERPUESTO POR DOÑA Elisa , D. Leandro Y Segismundo CONTRA LA SENTENCIA DICTADA POR EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE CUENCA EN EL JUICIO ORDINARIO NUM. 151/2011 SEGUIDO CONTRA DON Pedro Enrique CONFIRMANDO LA MISMA E IMPONIENDO A LA APELANTE LAS COSTAS DEL RECURSO.

Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

Se declara la pérdida del depósito de 50 € efectuado por la parte recurrente para la apelación; al cual se le dará el destino legal.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Esta sentencia ha sido leída y publicada el mismo día de su fecha por el Magistrado ponente, y se ha celebrado audiencia pública. Doy fe.