Sentencia Civil Nº 348/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 47/2011 de 06 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00348/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 47 /2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En MADRID, a seis de julio de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1104/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 47/2011, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 - NUM002 , representado por la procuradora Dª NURIA MUNAR SERRANO, y como apelado Justa , Estanislao , Felipe , Francisco , Micaela , Gines y Otilia , representado por la procuradora Dª RAQUEL GRACIA MONEVA, sobre transformación de locales en viviendas, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid, en fecha 31 de mayo de 2.010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 - NUM002 de Madrid contra Doña Justa , Don Estanislao , Don Felipe , Don Francisco y Doña Micaela , Don Gines y Doña Otilia debo absolver y absuelvo a los expresados demandados de las pretensiones condenatorias solicitadas por la actora, con expresa imposición de costas a esta última.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la Juez "a quo" se ha dictado sentencia por la que se ha desestimado la demanda promovida por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 - NUM002 de Madrid contra Doña Justa , Don Estanislao , Don Felipe , Don Francisco , Doña Micaela , Don Gines y Doña Otilia y ha absuelto a los mismos de sus pedimentos, con expresa imposición de las costas causadas. A esta conclusión llega tras considerar que, basándose la demanda en que las obras ejecutadas en los locales para su uso como vivienda, han afectado a elementos comunes, alteran las cuotas y coeficientes de los antiguos locales, así como su participación en los gastos de la comunidad y en las normas de uso y servicios de la misma; por el contrario, no se ha practicado prueba alguna que acredite dichos extremos, carga de la prueba que le incumbía, a tenor de lo dispuesto en el artículo 217.2 de la ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

SEGUNDO.- En primer lugar, se ha de dar respuesta a la pretendida incongruencia de la sentencia de instancia denunciada por la parte actora.

Como tiene establecido con reiteración la jurisprudencia, y ahora recoge el artículo 218.1 de la Ley 1/2000, 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que determina que las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito; la incongruencia lo que comporta es la infracción del deber de la necesaria correlación entre el fallo de la sentencia y las pretensiones oportunamente deducidas por las partes en el proceso. Ahora bien, también conforme a reiterada jurisprudencia, no se trata de exigir una conformidad literal entre los pedimentos de las partes y el fallo, sino que lo que ha de implicar es una conexión íntima entre lo pedido y lo concedido, aun cuando no se ajuste literalmente al contenido del suplico de la demanda. La congruencia, en definitiva, no es más que la manifestación del principio dispositivo que rige en nuestro proceso, regulado en el artículo 216, que determina que los Tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la Ley disponga otra cosa en casos especiales, atendida la naturaleza privada de los derechos que en él se ejercitan.

Consecuentemente, la congruencia de las sentencias se mide por el ajuste entre la parte dispositiva y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones, de tal modo que solamente cuando la incongruencia es de tal naturaleza que suponga una completa modificación de los términos del debate procesal, podrá entrañar una vulneración del principio de contradicción y, por ende, del fundamental derecho de defensa.

En el caso que nos ocupa, lo que viene a sostener la parte demandada es que se ha producido una falta de motivación, no una incongruencia, puesto que la sentencia ha resuelto todas las pretensiones deducidas por la misma en el proceso, desestimándolas en su integridad. Falta de motivación a la que no anuda consecuencia alguna, puesto que no solicita la nulidad de la sentencia recaída en la primera instancia y que hace inane, por tanto, tal alegación, que ha de ser necesariamente rechazada.

TERCERO.- Entrando ya a conocer del fondo del asunto, el recurso debe ser estimado y revocada la sentencia de instancia por las razones que, seguidamente, pasaremos a exponer.

Lo que se pretende por la comunidad actora es que los locales comerciales transformados en vivienda por los demandados vuelvan a su estado anterior como tales locales. Lo único que se discute por las partes es, en realidad, si lo dispuesto en los Estatutos, permite a los propietarios de los mismos transformarlos en viviendas sin la autorización concedida por unanimidad de la Comunidad de Propietarios donde se integran. Según dichos propietarios sí se puede por cuanto que, los Estatutos de la Comunidad no lo prohíben expresamente y, además, con la realización de tales obras, no se han alterado elementos comunes o estructurales, estética del edificio, cuotas de participación y distribución de gastos o normas de usos y servicios.

La Comunidad de Propietarios, por su parte, sostiene que las obras inconsentidas por la comunidad son todas ilegales, por infracción de lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad ya que, ha quedado acreditada la alteración de los elementos comunes por la propia documentación aportada a los autos por los demandados, tal y como se desprende de los proyectos de ejecución de la transformación de los locales en viviendas. Además de ello, aduce, esas obras produce una alteración substancial en la distribución de los gastos que soportan viviendas y locales, pues la contribución de éstos es mucho menor que las de aquéllas, ya que no lo hacen respecto de determinados gastos, como portero automático, portal, piscina etcétera, como queda acreditado también por la gran diferencia de las cuotas satisfechas entre unos y otras, sin que exista otro criterio que justifique tan beneficiosa diferencia que no sea esa menor participación en coeficientes y sostenimiento de determinados gastos y servicios, como también se acredita por la prueba documental obrante en autos.

Planteado en dichos términos la cuestión, este tribunal concluye, en contra de lo sostenido por la parte demandada apelada, que los Estatutos de la Comunidad, conocidos y expresamente aceptados por todos los comuneros, no permiten la transformación de los mismos en viviendas sin la autorización de la Comunidad. Ello es así dado que, del examen de su articulado, no puede extraerse otra conclusión que no sea que, lo que se pretende con lo acordado en ellos, es simplemente facilitar la explotación de los mismos sin cortapisas derivadas de la eventual oposición de los restantes comuneros, pero no transformarlos en viviendas. De ahí que, tal y como consta en el documento número 8 de la contestación a la demanda (folio 299 de los autos) en su apartado 1) se aluda a que "Los locales comerciales de la planta baja podrán ser objeto de segregación y división material para formar otros más reducidos e independientes y agruparlos entre sí. Sus propietarios podrán realizar dichas alteraciones por sí solos y sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás ni el acuerdo de la Junta, siempre que con ello no se perjudique la seguridad del edificio y se limite a distribuir entre los así formados la cuota asignada originario, sin alteración de las restantes.". En el 2) se establece que "Los propietarios de los locales podrán construir marquesinas en la parte de su fachada, siempre y cuando se lo autoricen las ordenanzas municipales. Asimismo, podrán instalar o colocar en la parte de sus fachadas letreros o anuncios incluso luminosos, para mejor desenvolvimiento del negocio en ellos instalados o que se establezcan en el futuro. Igualmente quedan facultados para instalar o colocar una subida de humos a través de cualquier patio o fachada interior de la casa, tal y como indiquen las Ordenanzas municipales". Y en el 3) establece expresamente que "Los locales comerciales se podrán destinar a cualquier fin comercial o industrial permitido por las Ordenanzas Municipales.". Ahora bien, esta facultad de agruparlos y darles nueva distribución en la forma que tengan por conveniente en absoluto autoriza a cambiar su destino como local. A ello no puede obstar lo dispuesto en el número 3) anteriormente transcrito, puesto que, claramente lo que se pretende con ello es facilitar la explotación de los mismos sin interferencias de los restantes comuneros, siempre y cuando se adecúen a la normativa municipal, pero no autorizar una alteración de su naturaleza jurídica, transformándolos en viviendas, aun cuando a ello no se oponga la autoridad administrativa. Por otro lado, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios establecen regímenes distintos para la participación de los comuneros en los gastos comunes, según se trate de propietarios de locales comerciales o de viviendas, aun cuando no se haya aportado más documentación a los autos, pues se desprende claramente de la que ya obra unida a los mismos, como luego se verá. Este régimen distinto también afecta a las autorizaciones para la ejecución de obras que afecten a elementos comunes, excluyéndose, precisamente, esa autorización previa por esa naturaleza de local comercial y cuya razón de ser no es otra, como ya se ha expuesto, que eliminar toda traba en la explotación de los locales de negocio, pero nunca permitir su transformación en viviendas. La transformación en viviendas de los locales comerciales trastoca toda la reglamentación establecida en los Estatutos y afecta al título constitutivo, pues, como viviendas, no pueden gozar de las exoneraciones a la contribución a determinados gastos que sólo, como tales locales, tenían. Así, del documento número 11 de la demanda (folios 40, 48, 49, y 50), del número 7-A de la contestación (folios 246, 247 y 248)y del 7-C (folio 251), se pone de manifiesto que, aunque sólo sea en lo relativo a la construcción y mantenimiento de la piscina y ajardinamiento, los locales comerciales no participaron ni participan en ellos. Así, en el documento 7-A (folio 246) es el propio Don Francisco el que interviene en la Junta de Propietarios celebrada el día 23 de noviembre de 2006, en cuyo acta consta que "Interviene D. Francisco explicando su proyecto a los reunidos, y aclarando que está dispuesto a satisfacer la cantidad que corresponda y que en su día aportaron los propietarios de viviendas para las obras de cerramiento, de jardín y de piscina.". Es decir, si no contribuyeron siquiera a su ejecución, con mayor motivo no lo hacen a su mantenimiento. Esta circunstancia también se aprecia del simple examen del importe de las cuotas de contribución a los gastos comunes. Así, en el acta de la junta celebrada el día 14 de noviembre de 2007, en donde se recogen los importes de las cuotas pendientes de determinados pisos y locales comerciales, se aprecia que dichos importes no son proporcionales a la superficie con la que cuenta cada uno de ellos, ni con la de las plazas de garaje (folios 41, 42, 43 y 44 de los autos). Es más, cuando la parte demandada contesta a la demanda y al recurso, afirma que no hace uso de determinados elementos comunes, como partero automático o ascensor, pero obvia todo comentario sobre la piscina; elemento esencial en el gasto de cuyo uso, de ser vivienda, no puede ser privada pero que, como local, no tiene por qué contribuir a su mantenimiento, ni siquiera participó en los gastos de su construcción.

Por tanto, ninguna duda puede caber de que, las obras ejecutadas de agregación y posterior segregación para la transformación de los locales en viviendas, sin autorización de la Comunidad de Propietarios, no están permitidas por los estatutos de la Comunidad.

A ello no puede obstar que el Ayuntamiento haya autorizado dicha transformación, pues se ciñe a meros efectos administrativos y, lógicamente, sin perjuicio de los derechos de terceros. En este caso, de la Comunidad actora.

Tampoco afecta la calificación del Registrador y que haya podido tener acceso al Registro de la Propiedad, pues esta calificación lo es a efectos registrales, pudiendo quedar sin efecto por lo resuelto por los tribunales en el procedimiento declarativo correspondiente, que es lo que aquí sucede.

No se puede sostener tampoco que con el ejercicio de esta acción concurra abuso de derecho por cuanto que, la Comunidad actora está promoviendo las acciones que la Ley de Propiedad Horizontal le confiere y, además, se ve perjudicada por la transformación de los locales en viviendas, por las razones ya expuestas, en cuanto al distinto régimen de contribución a los gastos comunes que ambos tipos de fincas registrales ostentan. Extremo que, de mantenerse, sí que implicaría un trato discriminatorio entre los distintos propietarios de viviendas en la referida Comunidad.

Por último, y por las misma razones expuestas en el párrafo precedente, tampoco se puede considerar que exista trato discriminatorio por parte de la Comunidad frente a los demandados respecto al dispensado a los de otros comuneros que han efectuado obras en fachadas alterando su configuración, por cuanto que se trata de actuaciones que no tiene comparación alguna con las obras que aquí nos ocupan, ni han modificado el destino de las viviendas, ni ello ha implicado una alteración de la participación en los gastos comunes del inmueble, puesto que, para ello, habría que realizar una nueva distribución del gasto con el nuevo número de viviendas resultante, a fin de evitar ese trato discriminatorio que se patentiza tras dicha transformación, que es lo que torna ilegales las obras que aquí nos ocupan.

Ahora bien, este Tribunal considera, al igual que hizo en sentencia de esta propia Sala, de fecha 21 de mayo de 2012 , que teniendo en cuenta que las mismas estarían autorizadas por lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, de haberse realizado dichas obras para mantener los locales en el destino que le es propio, aquéllas no tienen por qué ser demolidas, puesto que lo único que les está vedado a los demandados es trasformar su uso en el de viviendas, conforme al cual no pueden ser utilizadas. Los demandados, dentro de sus locales, podían realizar las obras que tuvieren por conveniente para destinarlos a fines comerciales o industriales permitidos por las ordenanzas Municipales. En base a ello, podían agruparlos y segregarlos como tuvieren por conveniente y, precisamente por ello, quedaban exonerados de la petición de autorización, siempre que con ello no se perjudicase la seguridad del edificio, lo que aquí ni consta ni se ha discutido, tal como hemos dicho, por lo establecido en los puntos 1), 2) y 3), anteriormente trascritos del propio Título Constitutivo (folio 256).

Aun siendo cierto que las obras se ejecutaron con una finalidad distinta a la permitida, carece de sentido que si se pueden realizar como agrupación y posterior segregación de locales, se obligue a demolerlas, cuando es eventualmente factible su uso manteniendo el destino de local comercial. Es decir, si los demandados consideran que así pueden proceder a su explotación como tales locales comerciales, no tiene sentido que se ordene su demolición. Lo que determina que, en este punto, deba ser desestimada la demanda.

CUARTO .- Como se estima sólo en parte la demanda, no se realiza especial pronunciamiento sobre costas en la primera instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.- Al acogerse en parte el recurso formulado por la demandante, no se efectúa tampoco especial imposición de las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes, en base a lo regulado en el artículo 398.2 de la citada Ley Procesal .

SEXTO.- A tenor de lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la devolución del depósito constituido por el recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMA PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 , NUM001 Y NUM002 DE MADRID contra la sentencia dictada el día 31 de mayo de 2.010, en los autos nº 1104/09, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Madrid y SE ACOGE también en parte la demanda promovida contra Dª Justa , D. Estanislao , D. Felipe , D. Francisco , Dª Micaela , D. Gines y Dª Otilia ; en consecuencia, SE REVOCA la expresada resolución y SE DECLARA INDEBIDA la transformación para su utilización como viviendas de los locales comerciales sitos en la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 números NUM000 - NUM001 - NUM002 de Madrid, CONDENANDO a los demandados, como dueños de sus respectivos locales, a cesar en el uso de los mismos como viviendas; sin que haya lugar a la demolición de lo construido y sin efectuar especial pronunciamiento sobre costas en ambas instancias a ninguna de las partes, con devolución del depósito constituido.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.