Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
SECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A Nº 348
Ilustrísimos Señores:
PRESIDENTE
José Carlos Ruiz de Velasco Linares
MAGISTRADOS
Antonio Marín Fernández
Concepción Carranza Herrera
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 3 DE EL PUERTO DE SANTA MARIA
JUICIO ORDINARIO Nº 824/2019
ROLLO DE SALA Nº 316/2021
En Cádiz a 10 de noviembre de 2021.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.
Ha comparecido en calidad de apelante la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ' DIRECCION000' (EL PUERTO DE SANTA MARÍA), representada por el Procurador Sr. Morales Moreno, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Salido Freire.
Ha comparecido en calidad de apelado Edmundo, representado por la Procuradora Sra. Balbuena Mora-Figueroa, quien lo hizo bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. Estupiñán González.
Ha sido Ponente el Magistrado Sr. MARIN FERNANDEZ, conforme al turno establecido.
Antecedentes
PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de los de El Puerto de Santa María por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 15/febrero/2021 en el procedimiento civil nº 824/2019, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.
SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. A instancias de la parte apelante se recibió el pleito a prueba en esta instancia para la práctica de prueba documental. El día 2/noviembre/2021 se ha celebrado la vista del recurso al que asistieron los letrados de cada una de las partes, quienes han informado lo pertinente en defensa de sus respectivas posiciones. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.
Fundamentos
PRIMERO.- Planteamiento del recurso y toma de posición. El recurso interpuesto por la parte demandada, es decir, por la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000', debe ser desestimado. Damos por reproducidos y hacemos nuestros por tanto los acertados razonamientos expuestos en la sentencia recurrida por el Juez a quo para estimar la demanda interpuesta por el comunero Sr. Edmundo en la que ejercitó acción de impugnación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios el día 18/octubre/2018 en el que aprobó por mayoría ' asignar individualmente el uso de las plazas de aparcamiento entre las viviendas que no los tienen integrados en las mismas, abonando individualmente el correspondiente vado'.
Recordemos que se trata de resolver acerca de la bondad del citado acuerdo, adoptado por mayoría (32 votos frente a 9 que lo hicieron por otras alternativas, que representaban el 41,11% del porcentaje de participación) a través del cual, en apariencia, se atribuye el uso de 37 plazas de aparcamiento de superficie que hay en la Comunidad de Propietarios entre aquellos copropietarios (del total de 73 existentes) que carecen de un aparcamiento integrado en su vivienda, tipología de la que hay 40 unidades (36 según la demandada). Para el actor se trata de la atribución del uso exclusivo de un elemento común a un determinada categoría de propietarios sin que ello aparezca previsto en el título constitutivo ni se haya autorizado por el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. La Comunidad de Propietarios considera, por el contrario, que se trata de una situación de hecho y de derecho que se mantiene inalterable desde que se entregó la promoción en el año 1988 de forma que ' tales plazas corresponden privativamente a las viviendas que carecen de plazas en sus propias viviendas', bien es cierto, según se ha ido aclarando a lo largo del procedimiento, que no como elementos privativos sino admitiendo que se trata de elementos comunes pero de uso privativo.
Pues bien, es inevitable acudir en el caso a lugares comunes en este tipo de resoluciones, que no por ello dejan de ser menos ciertos. En tal sentido, sabido es que el art. 120.3 de la Constitución en conexión con el art. 24.1 del texto constitucional, imponen a los tribunales la obligación de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en el ejercicio de su jurisdicción con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su crítica a través de los recursos. Pero dicho esto, también es cierto, según ha señalado reiterada doctrina emanada tanto del Tribunal Constitucional como de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, que es válida la motivación por remisión a una resolución anterior cuando la misma haya de ser confirmada, precisamente porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes, de hecho y de derecho, que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos, cual precisa la sentencia del Tribunal Supremo de 20/octubre/1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario (entre otras muchas, sentencias del Tribunal Supremo de 16/octubre/1992, 19/abril/1993, 5/octubre/1998).
Tal es el caso de autos por cuanto el exhaustivo análisis del objeto litigioso y la más que adecuada motivación de dicha resolución ya dieron respuesta suficiente al derecho de la parte recurrente a la tutela judicial efectiva. Con todo, procuraremos ahora a su vez dar también cumplida respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso en los términos que exigen los arts. 456.1 y 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El Juez a quo concluyó afirmando que: ' Analizado el título constitutivo y los estatutos, ninguna mención refieren a que las plazas de aparcamiento tengan el carácter privativo, por lo que deben considerarse como elementos comunes -no resulta hecho controvertido-, máxime cuando no consta, o al menos no se ha aportado, que las escrituras de compra de las viviendas sin garaje integrado se hicieron referencia a ellas, por lo que difícilmente puede entenderse que se ostente derecho de uso privativo sin justificarse documental o registralmente'.
SEGUNDO.- Análisis de los motivos que fundamentan el recurso. Más allá de la inanidad procesal de algunas alegaciones que carecen de entidad impugnatoria (que versan sobre la cognición plena, la valoración alternativa de la prueba, el empleo de la sana crítica, la aceptada legitimación pasiva del presidente de la Comunidad de Propietarios o la legitimación activa del Sr. Edmundo), inicialmente habrá de darse respuesta a la tan legítima como interesada alegación relativa al verdadero objeto del acuerdo impugnado.
A juicio de la representación letrada de la Comunidad de Propietarios apelante la comprensión meramente gramatical del acuerdo impugnado ' aisladamente contemplado y descontextualizado de la razón de que cualquier acción puede inducir a conclusiones ilógicas o extravagantes'. Y ello habría provocado un serio error de hecho en el Juez a quo que de alguna manera condiciona el sentido de la sentencia recurrida.
Según la (novedosa) tesis de la recurrente, expuesta también en la vista del recurso, el acuerdo no venía motivado 'por los vecinos que habiendo ingresado recientemente en la comunidad cuestionan el uso privativo que se viene haciendo de antiguo de los aparcamientos en superficie', sino que simplemente se trataba de 'adoptar un acuerdo sobre el modo de obtención del conocido como VADO (...) como mecanismo de autoprotección frente a terceros'. Se pretende entonces derivar el acuerdo a una mera decisión sobre cómo instalar y financiar el vado, siempre partiendo de la premisa de que el uso de los aparcamientos concernidos estaba ya atribuido a los propietarios ya mencionados desde que empezó a funcionar la Comunidad. Más en concreto, se mantiene que 'las opciones sobre las que versa el acuerdo [eran]: a) mantener los aparcamientos como se encuentran, es decir, sin vado; b) abonar el vado individualmente por quien lo usa; c) abonar el vado como gasto común', sin referencia alguna por tanto a cuál fuera su régimen de uso.
No es esa la impresión, sin embargo, que se obtiene de lo actuado en la causa. De entrada, ya en el escrito de contestación la misma representación letrada que ahora pretende dar al acuerdo el sesgo descrito, expuso en su Hecho 4º, dedicado a analizar el acuerdo adoptado en la Junta de 18/octubre/2018, que este ' viene a generalizar el status quo mantenido por los propietarios más antiguos de la urbanización que así lo recibieron de la Promotora-Vendedora', sin referencia alguna al carácter supuestamente principal de la decisión sobre el vado.
Lo que se pretende es convertir lo principal (el régimen de uso de los aparcamientos) en accesorio, y lo accesorio (la forma de solicitar un vado) en principal. Y se hace de forma incompatible con el propio Orden del día de la junta ya que lo que se somete a la consideración de los comuneros en el punto 2º es la ' Información de la situación legal de los aparcamientos y de las negociaciones seguidas con el Ayuntamiento. Propuestas para regular el aparcamiento, adopción de acuerdos al respecto', que ciertamente se relaciona con los vados, pero que traslada el objeto del acuerdo a la regulación del uso de los aparcamientos. Curiosamente en el punto 1º, relativo a 'Constitución de la Comunidad de Propietarios, designación del nombre y elección de los cargos de la Junta', se acuerda 'deja[r] constancia de la existencia de la Comunidad cuyos Estatutos están registrados incluidos en la división horizontal de la finca', como si el normal funcionamiento previo de la Comunidad de Propietarios no fuera tal.
Sea como fuere, y retomando el acuerdo litigioso, lo que documenta el acta en relación a él, es lo que sigue. Tras advertir el presidente Sr. Lucio, la existencia de graves problemas sobre el uso de los aparcamientos, que no sobre la solicitud de los vados, y exponer la tesis luego patrocinada por la Comunidad de Propietarios al contestar a la demanda (manifestando que ' es de pura lógica deducir que esas 40 plazas de aparcamiento están vinculadas a esas 40 viviendas, lo que es, además de lógico por la configuración física del conjunto, coherente con el proyecto de obras aprobado por el Ayuntamiento y con los escritos que la promotora entregó a los compradores, en los que asignaba tales plazas a tales viviendas; además, dichas plazas se encuentran en las zonas más próximas a las viviendas vinculadas'), en lo que ahora importa, en el acta se dice que 'con esta Junta de propietarios se pretende hacer valer lo contemplado en esos documentos, asignando el uso de las plazas en superficie a las viviendas que no lo tienen incorporado en semisótano ni en el interior de la parcela'. Ese y no otro era el objeto real del acuerdo.
Y al efecto se plantean tres alternativas: (1) ' mantener', es decir, 'dejar los aparcamientos en la situación en que se encuentran actualmente'; (2) 'asignar individualmente', esto es, asignar 'el uso de las plazas de aparcamiento entre las viviendas que no los tienen integrados en las mismas, abonando individualmente el correspondiente vado'; (3) 'uso de los aparcamientos y vado y pago en común'. Opciones que poco tienen que ver con la descripción que de ellas se hace en el recurso. Y es que 'asignar individualmente' el uso de una plaza de garaje, que fue lo realmente acordado, es algo bien diferente que adoptar el acuerdo de'abonar el vado individualmente por quien lo usa',que sería una mera consecuencia accesoria del aquel acuerdo. Adviértase en este sentido que la Junta habilita a los beneficiados por el acuerdo de un plazo de ocho meses para solicitar el vado al Ayuntamiento, y de no hacerlo, ' se asignará, por sorteo, entre los propietarios con garajes en las viviendas que los cerraron y que estén interesados' y obviamente lo que se asigna es el uso de una plaza (que naturalmente no les correspondía según el sentido del acuerdo) y no la obligación de solicitar un vado.
Despejado así el contenido del acuerdo, pasamos a analizar los argumentos de fondo que inciden en su eventual legalidad.
(A) Interpretación del título constitutivo en relación con los ' títulos individuales de asignación'. Todavía será necesario hacer una precisión previa. Tiene que ver con otro de los errores de hecho atribuidos a la sentencia recurrida. Se dice en el recurso que ' no es hecho controvertido el carácter privativo del garaje, sino el uso privativo que de los mismos se hace desde antes de la constitución de la comunidad, es decir, desde hace más de treinta años', entendiendo que por el contrario el Juez a quo ha desenfocado el problema al abordar el litigio como si de elementos estrictamente privativos se tratara. Nada de ello se antoja correcto.
Donde se desliza una quizás no bien calculada ambigüedad acerca de la naturaleza jurídica de las plazas discutidas es en la contestación a la demanda. Tan pronto se afirma, en el Hecho 3º, que ' se trata por consiguiente de elementos de uso privativo para las viviendas que carecen de aparcamiento propio', como si de un elemento común de uso privativo se tratara, como pocas líneas después que 'tales plazas corresponden primitivamente a las viviendas que carecen de plaza en sus propias viviendas' dándose a entender, en aparente contradicción, que eran elementos privativos. De hecho su argumentación es reflejo de esa doble alegación pues al tiempo que se trata de acreditar la existencia de títulos de propiedad privativos frente a su tozuda inexistencia en el título, se intenta convencer al Juzgador que no es precisa la unanimidad para atribuir el mero uso de elementos comunes. A nuestro juicio, la sentencia no incurre en error alguno sino que da cumplida respuesta a ambos enfoques del problema.
Así las cosas, y a la vista de que la representación letrada de la Comunidad de Propietarios apelante reproduce ahora en buena parte los argumentos ya expuestos al contestar, lo que de nuevo intentaremos hacer es darles respuesta en el sentido ya anticipado.
Pues bien, y abundando en lo ya expuesto, acudirse, como así se hace en el recurso, a una reinterpretación del título constitutivo, con expresa cita del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, mediante nuevos análisis de la declaración de obra nueva, de la Memoria del proyecto o de los ' títulos individuales de asignación', convenientemente adobados con la cita del art. 541 del Código Civil (precepto omitido en el recurso, pero muy presente en el escrito de contestación) y con la descripción física del conjunto, lleva legítimamente a entender que la pretensión primera de la apelante es que se rechace la demanda justamente por estar ante elementos privativos. Y alternativamente, por mor del acuerdo impugnado, que se les tenga por elementos comunes de uso privativo, decisión para la cual no era precisa la unanimidad.
Vayamos entonces por partes e indiquemos, como ya se ha dicho, que el título es tozudo y no permite que se conviertan en elementos privativos (o en elementos comunes de uso privativo) lo que en puridad y a los efectos del citado art. 5, ha de tenerse por elementos comunes simples, bien que no por naturaleza sino por destino.
En la escritura pública de declaración de obra nueva y división horizontal de 15/abril/1988, tras la exhaustiva descripción de cada una de las viviendas, unas con garaje y otras si él, se dice que ' la superficie total de la parcela es de 6.937,50 metros cuadrados, de los que están ocupados por la edificación con inclusión de jardines privativos 6.036 metros cuadrados, destinándose el resto de la superficie a calles y zonas comunes del conjunto'. De tal mención, y conforme a la regla de interpretacióninclusio unius exclusio alterius, debe extraerse ya un argumento contrario a la consideración como elementos privativos de los aparcamientos en cuestión. La mismo conclusión debe extraerse de los Estatutos también contenidos en la citada escritura pública en la medida en que de la contraposición de sus arts. 2 ('PROPIEDADES PRIVATIVAS: Serán estas las viviendas, más el jardín y patio que en cada caso se determina en sus respectivas descripciones') y 3 ('ELEMENTOS COMUNES: Son los relacionados en la Ley y las zonas o espacios libres, cuya utilización cierra de forma compartida y comunal') se sigue que los aparcamientos exteriores no integrados en una vivienda concreta son elementos comunes y de uso 'compartido y comunal', nunca privativo.
Conviene destacar que es doctrina jurisprudencial reiterada que los espacios resultantes de la construcción de un edificio que no se describen como elementos privativos con su correspondiente asignación de cuota tienen la condición de elementos comunes, quedando adscritos al uso de todos los propietarios singulares, por lo que, como regla general, en régimen de Propiedad Horizontal, lo que no es privativo es común. Así queda reflejado en la comentada sentencia en autos del Tribunal Supremo de 4/junio/2009 (en la que se reconoce ' como regla general que, en régimen de Propiedad Horizontal, lo que no es privativo es común') cuya trascendencia es minusvalorada en el recurso por dictarse en un procedimiento especial, por ser un pronunciamientoobiter dictao por concluir el alto Tribunal en una decisión contraria al carácter común que en aquél caso una Comunidad de Propietarios atribuía a una plaza de garaje. Sin embargo lo relevante es que aquella frase ciertamente resume la posición jurisprudencial al respecto, como es de ver tanto en sentencias anteriores, como la del Tribunal Supremo de 24/febrero/1994 ('pretende privarlas del carácter de elementos comunes, cualidad que sin duda tienen, al no haberse descrito como susceptibles de aprovechamiento independiente ni asignársele cuota de participación en la comunidad, con lo que quedan especialmente adscritas al servicio de todos los propietarios singulares mientras no se produzca una desafectación'), como posteriores como es el caso de la sentencia del Tribunal Supremo de 5/septiembre/2011, referida al subsuelo pero con razonamientos aplicables a otros elementos comunes (' procede reiterar como doctrina jurisprudencial que el subsuelo de una comunidad de propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo de la propiedad horizontal, ni exista una causa válida que justifique su atribución a un copropietario, tiene naturaleza de elemento común').
Tales evidencias se ven reforzadas por el contenido de la Memoria del proyecto de construcción. Se describen las unidades que compondrían la urbanización de acuerdo a una diferente tipología ' pudiendo tener el garaje incorporado a la vivienda o no', de manera que desde el inicio se proyectaban viviendas sin garaje especialmente adscrito a su uso. Y además se indicaba al describir las calles que rodeaban el conjunto que 'en estas calles se dejan también determinado número de aparcamientos, necesarios para aquellas viviendas que no tienen garaje, aunque también en otras el coche tiene entrada dentro de la parcela privada resultante de dicha vivienda', esto es, se trataba de hacer frente a la necesidad de aparcamiento dejando un conjunto amplio de plazas libres en torno a las calles de la urbanización pero sin mención alguna que fueran individual y específicamente adscritas a unos concretos propietarios.
Todo ello nos parece que es claro e impide dar pábulo a la explicación alternativa sugerida en el recurso. Ni el título es insuficiente, como acabamos de comprobar, ni le es exigible una ejemplaridad no requerida por la norma, ni que se otorgara la escritura pública de obra nueva en construcción sin adicción o añadido posterior permite suponer que la intención de la promotora fuera distinta de la que se plasmó en ella, ni, por supuesto, cabe extraer de la Memoria que por ser ' necesarios' los aparcamientos para los comuneros sin garaje, estos adquirieran su propiedad o su uso exclusivo.
Acudir a la institución prevista en el art. 541 del Código Civil para fundamentar la posición de la Comunidad de Propietarios se antoja imposible. Ya se ha dicho que en el recurso no se llega a citar, sino que se convierte al promotor en un pater familias, el cual podría realizar modificaciones durante el tiempo que es propietario único de la urbanización en el período que media entre la declaración de obra nueva (en construcción) y la venta a los futuros adquirentes. Nada más lejos de la realidad. El art. 541 se refiere a un modo concreto de constituir servidumbres que nada, ni por analogía, tiene que ver con la descripción de los elementos comunes y privativos. Su constancia en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad, aun en construcción, son reflejo de las necesidades de preservar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y con ello los legítimos intereses de quienes en aquél momento o con posterioridad adquieran viviendas en esa promoción. La actuación en paralelo y fuera de los cauces legales es siempre inviable.
Con todo, de la atribución específica de garajes a los adquirentes que no lo tuvieran integrado en su vivienda por el promotor es hecho que dista de estar acreditado. En realidad, siendo casi 40 los interesados, no se entiende, o se entiende mal, que solo uno de ellos conserve tan fundamental documento que legitimaba un hecho de tan fundamental relevancia para sus respectivos usos exclusivos. Por el contrario, solo se aporta un escrito firmado por el Sr. Sabino (representante de la promotora) de fecha 7/abril/1990 en el que literalmente se dice: ' La vivienda número NUM000 de la división horizontal PASAJE000 nº NUM001 DIRECCION000 tiene asignada la plaza de aparcamiento nº NUM001 de la Prolongación de la AVENIDA000'. El bagaje probatorio se antoja muy escaso y desde luego insuficiente para justificar las pretensiones del resto de comuneros ajenos a aquella disposición del promotor, de cuya legalidad, por lo demás, existan serias dudas. No resulta tampoco útil la aportación como prueba en esta alzada, a través de la vía abierta por el art. 460.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de la escritura original de compra del Sr. Alberto de 11/julio/1988. En ella figura una nota del Notario que intervino en la posterior venta por el Sr. Alberto a un tercero en el año 1991 en la que figura la siguiente mención: ' Nota: Vendida a Don Belarmino.- más aparcamiento nº NUM001'. Como ya se expuso en la vista a las partes, el tribunal tiene fundadas dudas sobre la autenticidad de la nota; más en concreto sobre la expresión 'más aparcamiento nº NUM001', que parece escrita con distinta letra que el resto de la nota, y luego que ella se cierre con un punto y una raya. Hubiera sido fácil acreditar que en esa posterior venta al Sr. Belarmino se incluyó efectivamente el citado aparcamiento, y significativamente nada se ha hecho al respecto, cuando resulta que el Sr. Belarmino fue testigo que depuso a instancias de la Comunidad demandada.
Queda por indicar que el argumento que versa sobre la situación física de los garajes no termina de ser convincente. No ya por lo artificioso del mismo, que también, en la medida que hay un claro intento de adaptación de la realidad al voluntarista deseo de los comuneros sin plaza, sino porque, como es de ver en la fotografía aérea del Catastro aportada por el actor con su escrito de demanda, además de las plazas asignadas por el acuerdo (que aparecen en el plano que lo acompaña), hay otros lugares de aparcamiento no específicamente asignados en la calle superior, en el margen izquierdo de la calzada. En la citada fotografía se ven aparcados once vehículos y todavía queda hueco para varios turismos más.
(B) La posesión de las plazas de aparcamiento por treinta años. Alternativamente, la Comunidad de Propietarios demandada trata de legitimar el acuerdo impugnado a partir de su consentimiento tácito en la modificación del título por alteración del régimen de uso de elementos comunes. Se cita, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 31/enero/2007 (que a su vez se refiere a la de 13/julio/1995) a cuyo tenor: ' La realidad del tiempo transcurrido, dieciocho años (en el caso a que se refiere dicha resolución), sin objeción alguna de la existencia del sótano permite traer a colación determinada doctrina de la Sala en torno a la exigencia por la Ley de Propiedad Horizontal del acuerdo unánime de todos los copropietarios para modificar o alterar los elementos comunes del inmueble, al declararse que es preciso que tal consentimiento aparezca suficientemente acreditado y concluyente, pero admitiendo la voluntad tácita de los copropietarios, cuando mediante actos inequívocos se llegue a esta conclusión, doctrina la expresada que se encuentra recogida, entre otras, en las SSTS de 28 de abril de 1986 , 28 de abril y 16 de octubre de 1992 , y tiene su explicación en que, en razonamiento de la sentencia de 16 de octubre de 1992 , el transcurso pacífico de tan largo periodo de tiempo (...), sin formular reclamación alguna, debe producir el efecto de tener por renunciado al derecho impugnatorio pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales, y del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe'.
Pero nada de ello tiene que ver con lo acecido en la Comunidad de Propietarios litigiosa. Lo acreditado es que el tema de los aparcamientos de superficie nunca ha estado bien resuelto ante las evidentes necesidades de plazas aptas para ello sobre todo en época veraniega cuando están en pleno uso las viviendas de la urbanización siendo preciso buscar a veces dónde aparcar varios vehículos tanto de habitantes, como de allegados e invitados.
La mejor prueba de ello es la comunicación de la Comunidad de Propietarios Urbanización DIRECCION000 de 20/abril/2006 y en su nombre de su presidente Sr. Felipe, debidamente ratificada por él en juicio, en la que se constata la presencia de agudos problemas por el régimen de uso de los aparcamientos que en aquellas fechas no estaba en absoluto normalizado: ' Se han recibido en esta Junta de Propietarios quejas y/o denuncias por la ocupación que, con carácter exclusivo y excluyente, algunos copropietarios vienen realizando para aparcamiento de sus vehículos particulares sobre terrenos de esta Urbanización que son, unos, de uso y dominio común de los distintos propietarios de las viviendas y, otros, de uso y dominio público. En ninguno de los dos casos puede, desde el punto de vista legal, producirse la pretendida privatización del uso del terreno para aparcamiento individual, ya que, en ambos, ha de obtenerse previamente el consentimiento expreso de todos los propietarios de la parcela donde se ubican las viviendas'.
Y la situación cuando se convoca la Junta de 18/octubre72018, doce años después, no parece que hubiera cambiado mucho. En su acta, y en el referido punto 2º, tras constatarse que 'en los últimos años se vienen incrementando de manera notable las quejas formuladas a la Administración por la problemática que surge en torno al uso de los aparcamientos, lo que se viene agravando año tras año, especialmente en verano' y 'que se han producido varios casos de agresiones, amenazas, daños en vehículos (arañazos, pinchazos en ruedas), insultos, que hacen necesaria la adopción de un acuerdo sobre los mismos', lo que se pretende es 'llegar a un acuerdo entre los propietarios sobre el uso de las plazas de aparcamiento, que devuelva la tranquilidad en la zona y que la convivencia sea buena, en beneficio de todos los propietarios, vecinos y de las propiedades mismas, que se deprecian en la medida en que la situación se agrava'.
De tan expresivos comentarios es imposible intuir el idílico escenario que se pretende describir en el recurso. La presencia misma en el orden del día de un punto sobre el uso de los aparcamientos pone de manifiesto cómo no había un uso público, pacifico e ininterrumpido por los comuneros sin garaje que pudiera servir para construir la voluntad tácita de la Comunidad de Propietarios y/o de sus comuneros, tal y como reclamaba la aplicación de la doctrina jurisprudencial antes mencionada. No cabe en absoluto hablar de ' actos inequívocos' o de que 'el transcurso pacífico de tan largo periodo de tiempo (...), sin formular reclamación alguna, debe producir el efecto de tener por renunciado al derecho impugnatorio pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales, y del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe'.
(C) La necesidad de un acuerdo unánime (o simplemente mayoritario) para la validez del acuerdo impugnado. Es sabido que, además de los citados elementos comunes y privativos, en la lógica del régimen de la propiedad horizontal se reconoce la existencia de un elemento de alguna manera mixto o intermedio. Se trata de los elementos comunes de uso privativo o exclusivo que son aquellos elementos comunes cuyo uso se atribuye de forma exclusiva y excluyente a un determinado propietario de un piso o local, siendo necesario que este uso este previsto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o haya sido autorizado por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios. No obstante, no por ello el elemento común pierde su verdadero carácter. Su fundamento, a nivel de legislación positiva, podemos encontrarlo en el art. 9.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal cuando se refiere el texto legal a la obligación de respetar y dar uso adecuado a los elementos e instalaciones comunes ' ya sean de uso general o privativo'.
Sobre el particular, la sentencia del Tribunal Supremo de 13/mayo/2016, por todas, nos dice que: ' Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación'.
Por tanto la desafectación requiere de un acuerdo unánime que modifique el título en los términos previstos en los arts. 5 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, unanimidad que no tuvo el acuerdo impugnado de manera que su validez no puede venir dada por la exigua mayoría alcanzada. Y no se trata de un acto de mera administración en la que de alguna manera se discipline el uso de los elementos comunes (como si, por ejemplo, de fijar el horario de una piscina comunitaria se tratara o las horas de apertura de la puerta común del inmueble) sino de atribuir el uso exclusivo y excluyente de elementos comunes a solo algunos concretos y determinados propietarios, privando a los demás de poder hacerlo.
TERCERO.- Costas. En el caso de dictarse fallo confirmatorio de la resolución apelada, se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que la Sala observe dudas de hecho o de derecho que, conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal, justifiquen la adopción de otra decisión.
VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,
Fallo
PRIMERO.- Que desestimandoel recurso de apelación sostenido en esta instancia por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ' DIRECCION000' (EL PUERTO DE SANTA MARÍA)contra la sentencia de fecha 15/febrero/2021 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de El Puerto de Santa María en la causa ya citada, confirmamosla misma en su integridad.
SEGUNDO.- Condenamos a la Comunidad de Propietarios apelante al pago de las costas procesales causadas en esta alzada.
TERCERO.- Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir y procédase a dar al mismo el destino previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
