Sentencia Civil Nº 349/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 635/2008 de 14 de Mayo de 2009

Encabezamiento

SENTENCIA N. 349/2009

Barcelona, a catorce de mayo de dos mil nueve

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez

Mª Carmen Vidal Martínez

Aurora Figueras Izquierdo(Ponente)

Rollo n.: 635/2008

Juicio Ordinario n.: 588/2007

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n.9 de Barcelona

Objeto del juicio: resolución de contrato de arras por incumplimiento y devolución de cantidad duplicada, intereses y gastos

Motivos del recurso: error en la valoración de la prueba

Apelante: Agrícola Vallromanes, S.L.

Abogado: R. De Veciana Batlle

Procurador: A. Anzizu Furest

Apelado: Eulogio

Abogado: Mª. J Miquel Prats

Procurador: M. Larriba Castel

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El actora formuló demanda interesando la resolución del contrato de arras penitenciales suscrito con la demandada por incumplimiento de esta última, condenándola a devolver al actor la cantidad entregada por el mismo por duplicado, al abono de los intereses desde la reclamación judicial hasta su completo pago así como los gastos notariales y de las costas.

La demandada opone que el objeto del contrato era un despacho-estudio como consta expresamente en el contrato, y propio como se desprende el Diccionario de la Real Academia de la Lengua para actividades profesionales, artesanales o para el estudio, por lo que legalmente no es exigible que tenga cédula de habitabilidad, sabiendo el actor lo que compraba.

El juez de primera instancia analiza en primer lugar la naturaleza jurídica de la cantidad entregada y, en base a una extensa fundamentación, concluye que las arras pactadas lo fueron con carácter penal y no penitencial; y respecto a la acción de responsabilidad contractual instada por la parte actora, considera que todos los indicios concurrentes llevan a pensar que el inmueble objeto del contrato, cualquiera que sea su denominación, estaba destinado a uso de vivienda y que para ese fin lo compraba el actor, mientras que el demandado entendía que al estar calificado de estudio-despacho no podía tener cédula de habitabilidad pero sin que por éste se aclarase tal extremo al actor, por lo que ha habido un incumplimiento no esencial por la demandada, lo que justifica que esta ultima no quisiera formalizar la operación quedando ésta resuelta. Procediendo sólo el reembolso de lo pagado, consecuentemente sólo la estimación parcial de la demanda.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

Se alza la demandada invocando que el objeto del contrato era un estudio-despacho y por lo tanto el comprador conocía de que usos era susceptible.

Se presenta oposición de adverso en base a la equivocidad a que se puede prestar el concepto además de la existencia de indicios concurrentes que llevan a pensar que el inmueble objeto del contrato estaba destinado a uso de vivienda.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto se ha registrado en la Sección el 23 de julio de 2008. En fecha 16 de febrero de 2009 se dictó providencia por esta Sala acordando señalando para la votación y fallo del presente recurso el día 30 de abril de 2009 . Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. INTERPRETACIÓN DEL TÉRMINO "ESTUDIO-DESPACHO"

En el supuesto sometido a esta alzada se considera procedente examinar el término litigioso no sólo en su acepción académica sino tambiém en el contexto contractual y de relaciones de las partes.

Respecto a la interpretación de los contratos se pronuncia nuestro Tribunal Supremo en sentencias de 4 y 10 de marzo de 1986, 15 de abril y 20 de diciembre de 1988 y 12 de junio de 1990 estableciendo, que el primer criterio interpretativo a tener en cuenta es el literal, recogido en el párrafo 1.º del artículo 1281 del Código civil ,aplicable cuando son claros los términos de las cláusulas o pactos examinados, sin ofrecer duda racional de la voluntad de las partes y teniendo carácter supletorio la regla hermenéutica contenida en el párrafo 2.º, que se complementa con la del artículo 1.282 del mismo cuerpo normativo de modo que la averiguación del sentido y alcance de lo pactado a fin de conocer la verdadera intención de las partes contratantes prevista en éste último se aplicará únicamente cuando, conforme al artículo 1.281 del Código Civil , las palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a aquélla intención, función interpretativa que no sólo ha de proyectarse sobre la literalidad y expresiones externas de los convenios, sino que debe abarcar, para determinar la real intención de los contratantes, al conjunto del clausulado que se pactó, con atención a los hechos coetáneos y posteriores, ya que si las relaciones contractuales surgen por la expresión del consentimiento de los interesados, en el objetivo de traducir en actos y realidades de lo convenido, puede suceder que se aparte su puesta en práctica respecto de lo estipulado, de ahí que el Código Civil, de manera previsora, disponga en su artículo 1.258 que los contratos, desde su perfección, no sólo obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas sus consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley. Esta regla habrá de aplicarse de modo natural e incondicionado cuando el equilibrio entre las palabras y su significado así como con el contexto relacional de las partes resulte lógica y excuse y haga innecesaria otra indagación.

Las alegaciones vertidas por el recurrente no pueden tener la eficacia pretendida por el mismo pues no desvirtúan el examen que de las mismas ya ha hecho el juez a quo y que es compartida por esta Sala.

Así respecto al hecho-alegado por la recurrente- de que en la descripción registral se establezca que el objeto del contrato es un "estudio-despacho" no implica que el destino que tenga el inmueble suponga una enervación publicidad registral pues en el supuesto sometido a esta alzada.

Habiendo versado el litigio sobre las dudas a las que induce el vocablo"despacho-estudio" carece de fundamento la afirmación de la recurrente que el referido vocablo descarta que pueda ser destinado a vivienda, pues es una mera afirmación particular, y como se ha fundamentado en la resolución recurrida el término ha resultado controvertido pues es notorio en últimos tiempos que los estudios que se hallan en las ultimas plantas de los edificios, en espacios reducidos y costes más económicos, se venden y alquilan para ser usados como residencia, con independencia de la zona en que se halle pues ésta no es límite para el uso.

También ha resultado controvertido que el comprador tuviese conocimiento de que no era una vivienda y que no tendría cédula de habitabilidad pues si se había insistido en esta circunstancia como alega el recurrente no entiende el Tribunal porque cuando el comprador dirigió un burofax en fecha 5 de julio de 2007 (doc. nº4 de la demanda)a la demandada días antes del día fijado para acudir a la notaría, ésta hizo caso omiso al mismo, siendo destacable las actas notariales que levantan las partes el día de la firma en la notaría, 10 de julio de 2007, al no llegar a un acuerdo (doc. 5 y 6 de la demanda).

No deja tampoco de constituir una mera manifestación particular del recurrente la alegación que refiere que el envío del burofax por la actora fué un ardid de ésta para desistir unilateralmente sin contraprestación, afirmación que carece de fundamento pues ninguna prueba acredita que el actor hubiese perdido su interés en la compra.

La alegación del recurrente de que el actor exacerba el error mecanográfico del contrato en que se hace referencia a vivienda no es entendido como tal exacerbación por este Tribunal pues precisamente es uno de los indicios junto con el resto, exhaustivamente detallados en la sentencia de primera instancia, de indicios que hacen que el término resulte controvertido hasta el punto de servir de fundamento a la interpretación del mismo por la actora y consecuentemente resultado creíble la versión de la misma de que estaba en el conocimiento de que adquiría una vivienda.

Indicios que no han quedado desvirtuados por la recurrente tales como no desarrollar el comprador ninguna actividad artística que requiera la disposición de un estudio a tal efecto, la orfandad de prueba de que se hubiese informado a la actora que la finca no podría tener cédula de habitabilidad y consecuentemente no podrá ser destinada a vivienda, así como que en el contrato de arras (doc. nº2 de la demanda)en el pacto primero se refieran a "vivienda" para fijar el precio, que junto al el resto de indicios ya referidos en la resolución recurrida y no controvertidos en esta alzada, son avaladores de la creencia de que se lo que se estaba comprando era una vivienda.

Consecuentemente de todo lo expuesto queda acreditado que el actor no desistió voluntariamente del contrato de compraventa sino que al no constar acreditado que el mismo conociese que lo que compraba no era una vivienda justifica la no formalización de la operación de compraventa por parte del actor.

Consecuentemente, y en virtud de lo expuesto procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida.

3. LAS COSTAS

Dada la desestimación del recurso, en base al artículo 398.1 de la LEC , se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Fallo

1. Desestimamos el recurso de apelación.

2. Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Una vez se haya notificado esta sentencia, se devolverán los autos al Juzgado de Instancia con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.