Sentencia Civil Nº 349/2009, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 5, Rec 672/2008 de 13 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

Sección Quinta

S E N T E N C I A Nº 349/2009

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

Carlos Ercilla Labarta

MAGISTRADOS:

Angel Sanabria Parejo

Rosa Fernández Núñez

Rollo de Apelación nº 672/08

Juzgado de Primera Instancia nº Uno

Cádiz

Procedimiento Civil nº 69/08

En Cádiz, a 13 de julio de 2009.

Visto por la Sección Quinta de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia referenciado, cuyo recurso fue interpuesto por DON Pedro Francisco , siendo parte recurrida PROMOCIONES INMOBILIARIAS GADIRINSUR, S.L.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº Uno de los de Cádiz se dictó sentencia con fecha 13 de junio de 2008 cuya parte dispositiva dice:

"FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Fernando Benítez López en nombre y representación de Promociones Inmobiliarias Gadirinsur S.L. debo declarar y declaro la inexistencia de mandato alguno a favor de D. Erasmo por parte de la propiedad de la finca sita en CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad, así como la nulidad del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 21 de agosto de 1976 entre D. Pedro Francisco y D. Erasmo como mandatario y que tuvo por objeto la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 NUM002 , (cuartos nº NUM003 y NUM004 ), condenando al demandado a desalojar la vivienda y ponerla a disposición de la actora dentro de plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento en otro caso; todo ello con imposición de las costas causadas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Frente a dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Don Pedro Francisco y admitido que fue en ambos efectos, y conferidos los preceptivos traslados, se elevaron los autos a esta Audiencia. Y formado el Rollo, se señaló el día de la fecha para votación y fallo, quedando el recurso pendiente del dictado de nueva resolución.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Ha sido ponente la Magistrada Rosa Fernández Núñez, que expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- El pronunciamiento del juzgado ha de ser confirmado por sus propios y acertados fundamentos que esta Sala comparte y no aparecen desvirtuados por las objeciones del apelante DON Pedro Francisco .

Y es que declarada la nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 21 de agosto de 1976, otorgado a favor del Sr. Pedro Francisco sobre la vivienda sita en Cádiz, CALLE000 NUM000 , piso NUM001 - NUM002 (cuartos nº NUM003 y NUM004 del inmueble), por falta de mandato de la propiedad en quien, como tal, actuara en el lugar del arrendador, Don Erasmo , se alza el pretendido arrendatario contra la sentencia bajo distintos argumentos que colocando el acento en la dudosa intervención dominical tras el fallecimiento de la primitiva titular, inscrita en el Registro, Doña Adela , no despejado por la parte actora, y la falta de prueba de la carencia de mandato por parte del Sr. Erasmo , tratan de empañar la declaración judicial, invocando, subsidiariamente, la aplicación de las disposiciones relativas a la herencia yacente.

En ninguna de tales vertientes, sin embargo, es aceptable el recurso, que debe ser desestimado.

SEGUNDO.- Ciertamente, se alega en primer lugar la falta de prueba por la actora, que es a quien le corresponde la misma, de los hechos base de su pretensión debiendo acreditar que la heredera de la que fue titular registral al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento, Doña Isabel , no tomó posesión de los bienes ni actuó como propietaria, con independencia de que la aceptación de la herencia tuviera lugar por escritura pública en 2004.

El enfoque argumental -desplegado asimismo respecto de la falta de mandato- resulta por completo insostenible, pues adopta una visión sesgada del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo párrafo tercero atribuye "al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior" (carga de la prueba del actor de las pretensiones de su demanda), de modo que no es excluyente, y así lo recoge el artículo 217 LEC , la obligación del actor de probar los hechos que son la base de su pretensión, junto con la obligación del demandado de probar los que justifiquen la suya, para impedir o extinguir la del demandante una vez que éste ha practicado prueba. Pero además, olvida que para la aplicación de las referidas normas sobre "onus probandi" el propio artículo 217 de la Ley exige "tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio" (punto 6), y es evidente que frente a las dificultades que de ordinario entraña la prueba de hechos negativos, como los destacados en el recurso, la acreditación de los correspondientes positivos, elocuentes del conocimiento e intervención de la heredera y sus causahabientes, o del efectivo apoderamiento del pretendido administrador o mandatario autorizante del contrato (así, recibos, notificaciones, autorizaciones, etc) se hallaba sencillamente al alcance de la parte demandada ahora recurrente, que ningún dato o vestigio logra aportar.

Por contra, celebrado el contrato litigioso en 1976, y no habiéndose aportado ningún recibo de renta a lo largo de estos años por el demandado, que procedió a consignar en 2007 las rentas recientes en la misma cuantía originariamente fijada, cuando fue requerido por los actuales propietarios, hoy demandantes, es reconocido por esa parte incluso que a partir de 1984, cuando el último administrador de la finca dejó de hacerse cargo de la misma y se lo manifestó a los arrendatarios, desconocía quien era el propietario y dejaron por tanto de pagar las rentas. En el mismo sentido, existe prueba documental de hasta cuatro subrogaciones de vecinos una de 1956 en la que expresamente se indica ya en esa fecha "ignora el nombre y domicilio del actual propietario" y tres de 2007, en las que se recogen "en la fecha del fallecimiento de su esposo (1996) y desde 1984 aproximadamente no existía o no estaba identificado desconociéndose su paradero el propietario de la finca arrendada o cualquier administrador, representante o mandatario del mismo"; "en la fecha del fallecimiento de su suegro (1947) y posteriormente de su esposo (1994) y desde 1984 aproximadamente no existía o no estaba identificado desconociéndose su paradero el propietario de la finca arrendada o cualquier administrador, representante o mandatario del mismo" y por último"en la fecha de fallecimiento de su padre (1988) y posteriormente su madre (1990), y desde 1984 aproximadamente no existía o no estaba identificado desconociéndose su paradero el propietario de la finca arrendada o cualquier administrador, representante o mandatario del mismo". Por tanto, no puede alegar el demandado que la heredera había actuado como propietaria estos años cuando ya en 1947 y en 1956 los mismos vecinos manifestaron que no había propietario conocido, incluso el mismo último administrador en 1984.

Este argumento hay que referirlo también a los administradores/madatarios, en los que a excepción del primer contrato celebrado en vida de la titular registral, los sucesivos firmados por éstos, como sustitutos del primero en aplicación del artículo 1721 CC, una vez fallecido el mandante en 1939 son todos nulos, la extinción del mandato supone la ineficacia del negocio celebrado.

TERCERO.- El contrato de 21 de agosto de 1976 por el que el demandado ocupa la vivienda de referencia es nulo, en tanto autorizado como arrendador por Don Erasmo , actuando como como mandatario de la propiedad. La única propietaria indiscutida de la vivienda es la titular registral Sra. Adela , fallecida el 19 de agosto de 1939, y los actuales demandantes, que tienen acreditada su titularidad por compra a los herederos sucesivos de la Sra. Adela en 2006. No es posible admitir la teoría de que en 1976, casi cuarenta años después del fallecimiento de la referida dueña y sin haber ejercido su heredera Doña Isabel como tal, alguien celebrara dicho contrato de arrendamiento con facultades para hacerlo.

La sentencia, siguiendo la línea argumental de la demanda, acude a la figura del mandato dado que la vivienda forma parte de una casa en la que se han celebrado hasta trece contratos en similares condiciones desde 1936 hasta 1979 en los que se firma en el lugar de arrendador como administrador o mandatario, a excepción del primero en que se hace como dueño, y uno de 1956 que no es firmado por nadie. Ha sido la parte demandada la que, frente a los requerimientos de la actora para que comunicasen el título que les amparaba en la ocupación de la vivienda, alegó la figura de administrador/madatario como firmante de los contratos de arrendamiento de las distintas dependencias de la finca, y será por tanto de aplicación en la resolución del procedimiento, y del recurso, las normas del Título IX del Código Civil. El primer artículo de dicho Titulo, 1709 de dicho Texto Legal establece claramente la naturaleza del mandato "Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra". El contrato en el que pretende ampararse el demandado no ha sido realizado por cuenta o encargo de nadie, y dado que el mandato es un mero instrumento formal de una relación jurídica subyacente bilateral o multilateral, que le sirve de causa o razón de ser, no existe en este caso relación jurídica alguna.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 24 de octubre de 2008 , establece que "Lo realizado por el mandatario tras las extinción del mandato es nulo (artículo 1259 CC ) y como tal no vincula al mandante (artículo 1727 CC ) y deja al mandatario como responsable frente al tercero (artículo 1725 CC ). La excepción a la regla general viene dada por el citado artículo 1738 que exige, no obstante, la concurrencia de dos condiciones: en primer lugar, que el tercero con el que contrata haya actuado de buena fe, (...); esto es, que desconociera la anterior extinción del mandato; y en segundo lugar, que el mandatario, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato. Siendo necesaria la concurrencia de ambas condiciones para la validez del negocio, es claro que en el caso presente concurría la primera pero no la segunda, pues ni siquiera se ha discutido que el mandatario, en el momento de actuar como tal, conocía el anterior fallecimiento del mandante; de modo que la tesis sostenida en el recurso en aras a la ultra actividad del mandato por razón exclusivamente de la buena fe del tercero resulta incompatible con el propio texto de la norma"

Siendo patente que los distintos contratos de arrendamiento, fueron otorgados por los supuestos y sucesivos mandatarios cuando el mandante había fallecido mucho antes, y por consiguiente su actuación no era de buena fe, habrá que determinar si en este supuesto, los arrendatarios si actuaron de buena fe al ignorar la extinción del mandato, en aplicación del citado 1738 del Código Covil. Este artículo es interpretado por la doctrina distinguiendo esta buena fe de terceros autónoma e independiente de la del mandatario, por lo que su apreciación tiene que descansar en una base objetiva de apariencia de un estado de error o ignorancia. Teniendo en cuenta que estamos en un caso no de revocación voluntaria de mandato sino de extinción por muerte del mandato, concurren datos que hacen presumible el conocimiento de los arrendatarios de la situación de la finca, de la que además se aprovecharon como lo prueba el hecho cuánto menos curioso que también el padre y hermano del demandado, ocupen en virtud de dos de estos contratos, sendas viviendas en distintas ubicaciones de la misma finca.

Los vecinos desconocían al propietario de la vivienda, y se había extinguido el posible, primer y único mandato válido con la muerte de la titular registral en 1939, por lo que las personas que fueron celebrando sucesivamente y a partir de esa fecha los contratos, lo hicieron sin estar autorizados y sin representación legal, y por imperativo del artículo 1259 del Código Civil son nulos, sin que sean de aplicación los artículos de la anulabilidad dado que no se dan los requisitos esenciales para la validez de los contratos.

CUARTO.- Alega por último el recurrente que debe aplicarse al caso las disposiciones relativas a la herencia yacente, en el sentido de poder admitir la "existencia de un guardador o administrador de hecho (...) cuyos actos deberán ser válidos si no perjudican a la herencia". Este motivo debe ser también rechazado ya que no encaja dentro de la realidad circunstancial concreta del caso, que durante cuarenta y cinco años este administrador de hecho, que además fue delegando su cargo en hasta otros cuatro administradores -el último el Sr. Erasmo - realizara actos de conservación entre ellos la celebración de los trece contratos de arrendamientos de distintas dependencias de la finca, sin rendir cuentas a nadie una vez fallecida la titular registral. La herencia tiene el carácter y naturaleza de yacente, cuando el patrimonio relicto del causante se mantiene interino sin titular, siempre de una forma transitoria, ya que su destino es el de ser adquirida por los herederos voluntarios o legales. Si bien se admite que por medio de albaceas o administradores testamentarios o judiciales, incluso de hecho, puedan realizarse determinados actos, debe destacarse, como establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1987 "que no es distinguible ni separable de los herederos destinatarios" por lo que en buena lógica si estuviéramos hablando de administradores de hecho y de herencia yacente, a lo largo de todo ese tiempo debía haberlos llevado a indagar sobre los posibles herederos, o en su caso, ponerlo en conocimiento de la autoridad judicial a fin de instar un expediente de sucesión intestada, a pesar de las alegaciones del recurso sobre "no habría sido razonable pedir que el administrador de hecho se cruzase de brazos hasta que se nombrase un administrador judicial y no se realizase ningún acto de conservación de la finca", que en cualquier caso habría sido nombrado antes de los más de cuarenta años que, según su argumentación, ha durado esta administración de hecho, y durante los cuales se realizaron los contratos de arrendamiento, calificados como actos de conservación.

QUINTO.- El rechazo total de las pretensiones del apelante debe llevar a la imposición a ésta de las costas procesales, conforme al artículo 398-1 en relación con el 394-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que existan serias dudas de hecho o derecho que hubieran podido fundamentar la solución contraria.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el Recurso de Apelación sostenido por DON Pedro Francisco , contra la Sentencia de fecha trece de junio de 2008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Cádiz número uno en el Juicio Ordinario número 69/08 de los suyos, CONFIRMÁNDOLA en su integridad, con imposición de las costas procesales de esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.