Sentencia Civil Nº 349/2014, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 241/2014 de 10 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00349/2014

SENTENCIA nº 349/2014

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA

MAGISTRADOS

D. ANTONIO LUIS PASTOR OLVIER

D. ALFONSO MARIA MARTIENZ ARES.

En Zaragoza, a diez de noviembre de dos mil catorce.

En Nombre de S.M. El Rey

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 39/2013, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 241/2014, en los que aparece como parte apelante-demandada, TENNISA GESTION S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA PILAR BONET PERDIGONES, asistido por el Letrado D. ANA MARÍA SAS LLUSÁ; y como parte apelada-demandante, Alexis , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. NURIA JUSTE PUYO, asistido por el Letrado D. JOSE MANUEL PALACIO MARCO; siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLVIER.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida de fecha 12 de mayo de 2014 cuya parte dispositiva dice: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Justa Puyo, en representación de D. Alexis , DEBO CONDENAR Y CONDENO al demandado, la entidad mercantil Tennisa Gestión S.L. a que le devuelva y pague al actor la cantidad de VEINTIOCHO MIL NOVENTA Y OCHO EUROS (28.98 euros), más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la reclamación judicial, que se incrementarán en dos puntos desde la fecha de la sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 576 de la LEC .

Todo ello sin expresa imposición de costas.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia la parte demandada interpuso recurso de apelación, y dado traslado a la parte contraria, se opuso, elevándose los autos a esta Sala donde ser registraron al número arriba indicado, señalándose día para deliberación, votación y fallo el 18 de septiembre de 2014.

TERCERO.-En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales oportunas.

Fundamentos

Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.-El comprador de una vivienda demanda a la promotora vendedora interesando la declaración de resolución del contrato y la devolución de las cantidades pagadas. Las causas en que ampara su petición son tres: la inexistencia de aval de las cantidades anticipadas, la diferencia entre la obra física pactada y la realizada y el retraso en la entrega del inmueble.

Niega la demandada que dichos motivos puedan tener efecto resolutorio. Y así lo entiende la sentencia de primera instancia que considera el contrato resuelto con anterioridad a la presentación de la demanda, pues así quedó aceptado por ambas partes en la fase de Audiencia Previa. Tampoco estima como causas resolutorias la ausencia de garantía de las cantidades anticipadas pagadas por el comprador, ni la posible diferencia física entre lo pactado y lo construido, ni las posibles deficiencias en cuanto a la legalización de las obras.

Pero sí aprecia retraso en la entrega, considerando que había plazo esencial. A pesar de lo cual estima parcialmente la demanda porque obliga a devolver sólo las cantidades anticipadas en concepto de precio (28.098 euros) y no la factura por obras en el inmueble.

SEGUNDO.-Recurre la parte demandada. Fundamentalmente argumenta sobre la inexistencia de 'plazo esencial' para la entrega del inmueble y la existencia de actos propios del demandante que contradirían la existencia de ese plazo insoslayable de entrega. Subsidiariamente, los perjuicios ocasionados por la ruptura del contrato eliminarían la devolución de las cantidades reclamadas.

TERCERO.-Antes de analizar las concretas relaciones entre las partes fijaremos el marco jurídicoen que aquéllas han de examinarse.

Como recuerda la reciente S.T.S. de 26 de mayo de 2014 , existen una serie de principios de base que es preciso contemplar. El principio de conservación de los contratos, no sólo como criterio interpretativo, sino como base fundamental del derecho de obligaciones soporte de la seguridad jurídica ( S.T.S. de 15 de enero de 2013 ). Los principios de buena fe contractual( art. 1258 C.c .), la doctrina de los actos propiosy la satisfacción de los intereses del compradorcon la entrega de la cosa ( S.T.S. de 19 de julio de 2013 ).

Más explícitamente, esta sección Quinta en sus Ss. 561/2009, de 23 de octubre y 303/2010, de 13 de mayo recoge la doctrina del Alto Tribunal respecto al concepto de ' término esencial'.

La primera de ellas razonaba que ' la condición de esencial del término en el cumplimiento de las obligaciones ha de inferirse claramente tanto del pacto como de la voluntad negocial de las partes en aquél vertidos'.

De tal manera, dice la S.T.S. de 5 de diciembre de 2002 que ' 'el mero retraso' no significa necesariamente frustración del fin negocial. Y ello porque 'no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización' ( S.T.S. de 17 de Enero de 2008 ). Es preciso examinar - pues- el valor del plazo y si lo acordado aún puede ser realizado, si todavía la prestación resulta idónea para el cumplimiento de la obligación y para la satisfacción de los intereses del acreedor.

Utilizando como regla interpretativa el origen común de los contenidos en el texto de los 'Principios del Derecho Europeo de Contratos' (Ss.T.S. de 10-10-2005, 20-7-2006, 20-7-2007 y 17-12-2008, entre otros), hay que entender como incumplimiento 'esencial' cuando el incumplimiento prive sustancialmente al perjudicado de aquello a lo que tenía derecho a esperar y en el caso de incumplimiento intencional, el interesado ha de dar razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento.'

CUARTO.-Las relaciones de hechode este caso concreto se pueden sintetizar en una serie de pautas. Contrato inicialde 11 de diciembre de 2010, con un plazo de entrega (cláusula sexta) aproximativo: ' Se fija inicialmente para el cuarto trimestre de 2011... salvo que medie justa causa'.El 29 de diciembre de 2011 se minora el precio. El 17 de diciembre de 2010 el comprador paga 18.738 euros y el 27 de diciembre de 2011 paga 9.360 euros.

El 6-marzo-2012se pactan una serie de modificaciones en la vivienda por interesarle así al comprador, que supondrían una demora en la entrega de unos 15 días.

Estos hechos son pacíficos por constar documentados y no impugnados por las partes.

QUINTO.-A partir de la precedente realidad se plantea la trascendencia que pudieran tener en la vida del contrato una serie de circunstancias que han sido objeto de debate durante el juicio. Así, la aparición de situaciones anómalas durante la obra (elementos ocultos); el cambio de un pilaren el piso adquirido por el demandante; las modificaciones estéticas en el bañoy las tasacionesdel inmueble.

Como consta al f. 128 vto. de los autos el 20 de agosto de 2012se emitió por el arquitecto director de la obra el certificado final de obra.

Resulta entendible, y así lo expuso el testigo-perito, arquitecto director de la obra, Sr. Eloy , que en la rehabilitación de un edificio antiguo aparezcan en el transcurso de la misma situaciones ocultas que precisan de una rectificación del plan de obra y, por ende, de un mayor plazo de ejecución. La parte actora no presenta informe técnico que contradiga el del Sr. Eloy .

También ha resultado clara la prueba relativa al cambio de un pilar en el piso del demandante por voluntad de éste. Las testificales concurrentes de la gestora de la obra, Sra. Rosana , de la empresa encargada de la estructura metálica ('Mitasa'), Sra. Victoria , del propio director de la obra, Don. Eloy , y del albañil que ejecutó directamente los trabajos, Sr. Jenaro , son claras y con explicaciones congruentes y acordes a la 'sana crítica' a que se refiere el art. 376 L.E.C .

Se trataba de un cambio estructural que exigía un recálculo de cargas y en un momento en que la obra ya estaba prácticamente acabada (julio-agosto de 2012).

No consta protesta alguna del comprador en aquella época. Y sí parece lógico que tal modificación fuera a petición suya y no por intereses de la promotora.

SEXTO.-Pero aún más revelador es el documento 4 de la contestación. Correos electrónicosde la segunda mitad de agosto de 2012en los que se acredita palmariamente que el demandante, D. Alexis se mostraba interesado en un cambio estético en el plato de ducha. Por tanto, no se puede concluir, con arreglo a los principios jurídicos anteriormente citados, que el comprador estuviera viendo frustrados sus intereses jurídicos y negociales en la compra de la litigiosa vivienda.

SEPTIMO.-Es en el mes de septiembre de 2012, con la obra prácticamente acabada, incluso con certificado final de la misma, cuando tienen lugar dos tasacionesdel piso, con visitas por los tasadores de 17 y 19-9-2012,e informes de 21-9 y 1-10 del mismo año.

El mismo 19-9-2012,consta un correo electrónico de parte de la promotora del que se infiere que el Sr. Alexis ya había resuelto o tenía intención de resolver el contrato, si bien de forma verbal. Es cierto que en agosto de 2012el comprador solicitó del Ayuntamiento información sobre la licencia de ocupación del edificio y que en octubre-2012se interesó por el certificado final de obra. Sin embargo, no es hasta el 14-12-2012,cuando el comprador es citado para escriturar la compraventa ante notario, que aquél no expresa por escrito las razones de su deseo resolutorio.

También hay que valorar que el 14-11-2012la promotora había puesto a la venta el piso (doc 5 de la contestación), dándole de baja el 13-1-2013.

Todas estas circunstancias tampoco avalan un derecho resolutorio unilateral, ex Art. 1124 del Código Civil . No se puede concluir que el Sr. Alexis viera frustradas sus expectativas.

Por lo tanto no puede amparar sus pretensiones en el incumplimiento de la promotora. No habría plazo esencial.

OCTAVO.-No obstante lo cual, la vendedora aceptó la resolución del contrato, tal y como se infiere de la puesta en venta del mismo (doc 5 de la contestación) y del propio contenido de la página 9 de la contestación a la demanda.

Con la intención de evitar la litigiosidad de la situación, la vendedora ofreció al comprador 13.000 euros a fin de dejar equilibrada económicamente las mutuas contraprestaciones (pág. 9de la contestación). Solución que no aceptó el comprador.

La traducción jurídica de estos comportamientos habrá de obtenerse de lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil .

NOVENO.- Es decir, el cumplidor (la promotora) podía haber exigido el cumplimiento, pero aceptó la resolución. Y en ambos casos con la pertinente indemnización. En este caso, alude a las cláusulas 3.3 y 8 del contrato para hacerse con las cantidades entregadas a cuenta. Y, ciertamente que se trata de pactos no exorbitantes y ni siquiera específicamente atacados por la parte actora. Por lo que, no procederá devolución alguna de las cantidades entregadas por la compradora, pues no ha existido prueba ni argumentaciones específicas respecto al posible abuso que tales consecuencias supusieran; tampoco se habló de enriquecimiento injusto. Y dado el tenor de dichos pactos, nada deberá devolver la vendedora, quien aceptó la resolución contractual por razones de práctica comercial, como se infiere del contenido de la escritura notarial de 14-12-2012.

DECIMO.-Procede, pues, estimar el recurso y desestimar la demanda. Con los pertinentes pronunciamientos en materia de costas ( arts. 394 y 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás preceptos legales de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de 'Tennisa Gestión S.L.', debemos revocar la sentencia apelada. Y desestimando la demanda interpuesta por D. Alexis , absolver a la demandada de la pretensión actora. Con condena en costas a la parte actora. Sin condena en las costas de esta alzada. Devuélvase el depósito.

Remítanse los autos al Juzgado de procedencia junto con testimonio de la presente resolución.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación y extraordinario por interés casacional, ante esta Sala en plazo de veinte días, del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta ciudad, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.