Sentencia Civil Nº 35/2007, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 3, Rec 12/2007 de 01 de Marzo de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION TERCERA

HUELVA

APELACION CIVIL

Rollo número: 12/2007

Autos de Juicio Ordinario número: 255/2005

Juzgado de Primera Instancia número 3 de

La Palma del Condado

S E N T E N C I A Núm.

Iltmos. Sres.:

Presidente:

D. José María Méndez Burguillo

Magistrados:

D. Antonio G. Pontón Práxedes

D. Luis G. García Valdecasas García Valdecasas

En la Ciudad de Huelva a uno de marzo de dos mil siete.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados anotados al margen y bajo la ponencia del Iltmo. Sr. D. José María Méndez Burguillo ha visto en grado de apelación el recurso interpuesto por D. Casimiro y D. Jaime , representados en esta alzada por la Procuradora Sra. Galván Rodríguez y defendidos por el Letrado Sr. Caruz Arcos; y, como apelados D. Jose Augusto y D. Juan Pedro , representados en esta alzada por el Procurador Sr. Rofa Fernández, y defendidos por el Letrado Sr. Fernández Román.

Antecedentes

PRIMERO.- Aceptamos los correspondientes de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- Cuya parte dispositiva dice: "FALLO/ Que debo estimar y estimo la demanda formulada por la representación procesal de Casimiro Y Jaime contra Jose Augusto Y Juan Pedro y, en consecuencia, condenar a los demandados a pagar a la actora la cantidad de SEIS MIL EUROS e intereses legales correspondientes, y ello sin hacer pronunciamiento sobre las costas causadas en la instancia."

TERCERO.- Notificada la sentencia a las partes, la representación de los demandantes interpuso recurso de apelación contra la misma, que fue admitido en ambos efectos, y emplazadas aquéllas y remitidos los autos originales a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, señalándose para deliberación, votación y fallo, la fecha de hoy, en que efectivamente ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acciona reclamando cantidad y alegando de modo claro y expreso el carácter y calificación de arras penitenciales (art. 1.454 del Código Civil ) que otorgan a la entrega de una señal pactada por las partes en el contrato de compraventa suscrito con fecha 27 de enero de 2005.

La demandada se opone a dicha pretensión de entrega del duplo de la cantidad entregada.

El Juez ha denegado la pretensión de que se devuelva el duplo de la cantidad entregada porque entiende que los responsables del incumplimiento del contrato celebrado no son los demandados.

Frente a ello se alza el apelante pretendiendo que las arras sean devueltas por duplicado.

SEGUNDO.- Como consideraciones previas decir que las arras penitenciales previstas en el artículo 1.454 del Código Civil son una garantía que las partes pueden libremente pactar al objeto de prever de forma anticipada los efectos patrimoniales de un posible incumplimiento contractual. En el presente caso, las arras penitenciales acordadas garantizaban que si los vendedores no cumplían sus obligaciones y, señaladamente, según lo dispuesto en los artículos 1.461 y 1.462 del Código Civil , la entrega de la cosa vendida mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, deberían devolver duplicadas las cantidades que les habían sido entregadas como arras.

El incumplimiento de la obligación principal de entregar la cosa vendida mediante el otorgamiento de escritura pública de compraventa exige aplicar la cláusula penitencial condenando a los demandados a devolver duplicadas las cantidades entregadas (en el caso de Jose Augusto al que se abonaron 12.000 € deberá devolver 24.000 € y para Juan Pedro al que se entregaron 6.000 € deberá devolver 12.000 €.

La sentencia apelada no cuestiona que las arras pactadas sean penitenciales, ni tampoco que haya existido incumplimiento por parte de los vendedores que decidieron unilateralmente no otorgar escritura de compraventa. Para el juzgador de primera instancia lo que no ha existido es arrepentimiento por parte de los demandados ya que su incumplimiento estaba "justificado", por lo que las arras penitenciales, como "precio de arrepentimiento", no pueden ser exigidas ya que los vendedores quisieron vender, aunque efectivamente no lo hicieron.

La sentencia apelada llega a afirmar que lo decisivo es si "efectivamente ha habido o no arrepentimiento por parte de los demandados y por tanto incumplimiento de la obligación que le incumbía". Porque según la sentencia, "la pena que determina el art. 1.451 del C.C . es una pena de arrepentimiento, dirigida a permitir que el contrato sea dejado sin efecto por voluntad de cualquiera de las partes pero con la sanción que las arras representan. Está claro que quien se arrepiente de un contrato con arras ha de perderlas o devolverlas duplicadas".

La naturaleza garantizadora de la institución considerada como una figura jurídica protectora del crédito es admitida por la jurisprudencia y supone un medio de presión sobre el deudor para asegurar el cumplimiento de la obligación, ante la amenaza de tener que perder, en beneficio de la otra parte, la cantidad que entregó o que prometió entregar en caso de resolución.

Evidentemente lo decisivo no es si los demandados se arrepintieron y decidieron no vender, sino si existió incumplimiento de los vendedores. Como comentaremos después, los vendedores incumplieron porque no podían hacer otra cosa, toda vez que se comprometieron a vender unas fincas y luego no otorgaron escritura pública, como se habían comprometido. Además en los autos no se ha probado la pretendida "justificación" del incumplimiento de los vendedores: que los compradores modificaron las condiciones o estipulaciones pactadas inicialmente.

TERCERO.- Los demandantes suscribieron el 27 de enero de 2005 con Juan Pedro un contrato de compraventa -que las partes denominaron "de arras"- de las fincas conocidas como "La Playa", de "aproximadamente tres hectáreas de cabida", sita en el término municipal de Escacena del Campo (Huelva, de propiedad de Juan Pedro , y de la finca "El Límite", de "aproximadamente seis hectáreas de cabida", sita en el término municipal de Escacena del Campo (Huelva), de propiedad de Jose Augusto .

En dicho contrato, las partes se obligaron a formalizar la compraventa en escritura pública en el plazo de dos meses desde su suscripción.

Como se acreditó con los documentos nº 2 y 3 del escrito de demanda y con el interrogatorio de las partes demandantes y de uno de los testigos propuestos por los demandados, los compradores requirieron mediante burofax a Juan Pedro y Jose Augusto , para que comparecieran en la Notaría con el objeto de dar cumplimiento al contrato suscrito.

Los vendedores comparecieron en la Notaría sin los títulos de propiedad de las fincas referidas que habían vendido conforme al contrato suscrito el 27 de enero de 2005. Además en dicho acto se pone de manifiesto por la parte vendedora que las fincas objeto de la compraventa no tienen la cabida expresada en el contrato (3 y 6 hectáreas), sino una bastante inferior (2,4 y 4,3 hectáreas). Dado que no se aportan los títulos de propiedad no fue posible el otorgamiento de la escritura de compraventa.

Acuerdan en este acto con la parte vendedora que se realizará un nuevo requerimiento antes del día 27 de marzo de 2005 para que se aporten los títulos de propiedad y, caso de constatarse la imposibilidad de cumplir con las obligaciones asumidas, se exigirá el cumplimiento de las arras penitenciales acordadas.

Los demandantes requirieron, por segunda vez, mediante burofax a Juan Pedro y Jose Augusto para que comparecieran en la Notaría (documentos nº 4 y 5 del escrito de demanda) para dar cumplimiento al contrato suscrito. Los requerimientos hacían constar expresamente: "Asimismo, le indico la necesidad de aportar los títulos de propiedad de la finca que transmite para otorgar la escritura de compraventa".

El 23 de marzo de 2005 los demandantes se personaron en la Notaría para, de acuerdo con el requerimiento fehaciente efectuado, otorgar escritura pública de compraventa, dando así cumplimiento al contrato suscrito con los demandados el 27 de enero de 2005. Los demandados no comparecieron en la Notaría en la fecha y hora señaladas en el requerimiento, sin que previamente excusaran su asistencia o manifestaran la imposibilidad de acudir. La incomparecencia en la Notaría referida se acredita con el Acta de Manifestaciones autorizada por el Notario D. Antonio Ojeda Escobar, a las once horas del día 23 de marzo de 2005 (documento nº 1 del escrito de demanda).

La alegación de los vendedores de que los demandados intentaron modificar el objeto del contrato, reduciendo el precio cuando descubrieron que la cabida de las fincas era muy inferior a la expresada en el contrato, no puede oscurecer que los mismos no dieron cumplimiento al mismo.

CUARTO.- La sentencia apelada considera que los demandados no se arrepintieron de vender, sino que se negaron justificadamente a hacerlo porque los compradores quisieron sobrevenidamente reducir el precio de la compraventa cuando conocieron que las fincas tenían una cabida muy inferior.

En los autos resultó probado con el interrogatorio de parte y del testigo, D. Sergio , que los vendedores ocultaron que las fincas tenían menos cabida cuando firmaron el contrato. También ha resultado acreditado que los compradores descubrieron esta circunstancia tras firmas el contrato, y que intentaron ajustar el precio a la cabida real de las fincas. Pero una cosa es que los compradores al descubrir la realidad que habían ocultado los vendedores, intentaran una rebaja del precio y otra es que lo lograran, porque evidentemente para ello habría que sustituir el contrato original de fecha 27 de enero de 2005 o bien modificarlo. Pues ninguna de estas circunstancias ha resultado acreditada en los autos. Todo lo contrario, dado que los vendedores se negaban a modificar el precio, y alegaban que el mismo no se había expresado en el contrato por referencia a unidad de medida, sino a tanto alzado, sosteniendo que no estaban obligados a ello, fueron los compradores los que decidieron dar cumplimiento al contrato y pagar el precio estipulado inicialmente. Y así lo decidieron, como manifestaron en el juicio, porque era necesario cumplir y pagar el precio pactado para evitar la aplicación de las arras penitenciales, reservándose el derecho a reclamar por la superficie no vendida y por la conducta contractual de los vendedores.

La documental pública aportada por el apelante muestra que los compradores hicieron dos requerimientos notariales para comprar y que se acudió a la Notaría parta adquirir las fincas mediante el pago del precio estipulado en el contrato de 27 de enero de 2005 de 160.770 €. En ninguno de los documentos se indica que el precio a abonar sería inferior al previsto en el contrato de 27 de enero de 2005, es más, los demandantes afirmaron en el interrogatorio que su voluntad era abonar el precio pactado y reservarse el ejercicio de las acciones que les asistieran.

Por tanto, la voluntad de cumplir el contrato firmado el 27 de enero de 2005, ese contrato y no otro, sólo la han tenido los compradores. A este respecto interesa destacar que con la contestación a la demanda se aportó documento nº 2 un modelo de contrato de arras no firmado por el que se modificaba el objeto y precio del contrato suscrito el 27 de enero de 2005. Ese contrato no estaba firmado y no podía atribuirse su autoría a ninguna de las partes.

Por otra parte, en el interrogatorio de parte, los demandantes negaron conocer dicho documento, ni que el mismo hubiera sido redactado por ellos. Pues bien, a pesar de estos datos, para la sentencia el intento de rebajar el precio de los compradores "consta acreditada en autos a través de la documental obrante en autos y acompañada con el escrito de contestación a la demanda bajo los nº 1 y 2". La apreciación de las pruebas carece de la más mínima motivación y es contraria a las reglas legales y jurisprudenciales sobre la sana crítica en la valoración de los medios probatorios.

Los vendedores vendieron unas fincas de menor cabida. Posteriormente se negaron a otorgar la escritura de compraventa exigiendo que se les abonara por adelantado el resto del precio (documento nº 6 del escrito de demanda), y tampoco devolvieron en ningún momento las cantidades entregadas. Es evidente que su conducta no tiene justificación y debe ser sancionada aplicando las arras penitenciales previstas en el contrato.

Si, como se ha expuesto, no hay ninguna prueba en los autos de que el contrato se modificara, y que los compradores sólo quisieran firmar y dar cumplimiento a dicha modificación y no al contrato suscrito el 27 de enero de 2005, sí existen pruebas -documentales públicas y privadas y testimonios- fehacientes e indubitadas de lo contrario, es decir, que los compradores fueron los únicos que quisieron dar cumplimiento al contrato mediante varios requerimientos, que fueron los únicos que acudieron a la Notaría para otorgar el contrato de compraventa, dispuestos a pagar 160.770 € por las fincas y que eran, además, los únicos que podían cumplir lo pactado.

La sentencia no ha realizado una valoración ponderada y razonada de las pruebas practicadas. Para la sentencia lo único relevante es que el corredor de fincas que testificó afirmara que los compradores plantearon rebajar el precio de la venta cuando conocieron la cabida real de las fincas, y que existe un nuevo contrato -no firmado- que, según la demandada, acredita ese intento. Olvida la sentencia todo el arsenal de pruebas practicadas (documental pública y privada, interrogatorio de parte y testifical) que acredita el incumplimiento de los vendedores, la imposibilidad de éstos para cumplir el contrato, la voluntad de los compradores para llevar a efecto la compraventa según lo dispuesto en el contrato privado y que el fracaso de la venta se debe, única y exclusivamente, a los vendedores.

En definitiva, existen pruebas suficientes en los autos de que los compradores se vieron obligados a aceptar que la cabida real de las fincas era inferior y que debían cumplir el contrato para, posteriormente, exigir a los vendedores las oportunas responsabilidades. Por lo tanto, el incumplimiento de los vendedores es palmario por lo que procede la aplicación de las arras penitenciales.

La sentencia apelada no satisface las exigencias legales y jurisprudenciales sobre la valoración de la prueba. Una actividad intelectual que tiene por objeto determinar justificadamente qué resultados probatorios han alcanzado la finalidad de acreditar al titular del órgano judicial la existencia, realidad o veracidad del hecho alegado por la parte. Se trata, en definitiva, de justificar por qué se han valorado unas pruebas y se han desechado otras, de explicar motivadamente las razones por las cuales el Juez fundamenta su resolución en unos determinados hechos probados y no en otros a la luz del conjunto de la actividad probatoria desplegada por las partes en el proceso.

Por todo lo dicho procede estimar el recurso interpuesto y revocar la sentencia en el sentido de acceder a lo pedido por el recurrente.

QUINTO.- Al estimarse el recurso interpuesto no procede imponer las costas de esta alzada (art. 398 L.E.C .), y, sí imponer las costas de la primera instancia a los demandados (art. 394 L.E.C .).

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general, pertinente y obligada aplicación.

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por D. Casimiro y D. Jaime , representados en esta alzada por la Procuradora Sra. Galván Rodríguez, contra la sentencia dictada en los autos a que se contrae el rollo de Sala y su primer grado por la Sra. Juez de Primera Instancia nº 3 de La Palma del Condado en fecha 10 de julio de 2006 , y REVOCAMOS la indicada resolución en el sentido de condenar a D. Juan Pedro a abonar a D. Casimiro y D. Jaime , la cifra de DOCE MIL EUROS (12.000'00 €), y a D. Jose Augusto a abonar a referidos apelantes la cifra de VEINTICUATRO MIL EUROS (24.000'00 €) en concepto de devolución de arras penitenciales con imposición de las costas de la primera instancia.

No imponer las costas del recurso.

A su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y debidos efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia celebrando audiencia pública, de lo que doy fe.