Sentencia Civil Nº 35/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 814/2005 de 12 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00035/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7011952 /2005

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 814 /2005

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 569 /2003

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 42 de MADRID

Ponente:ILMO. SR. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

IS

De: M.L. MADRID GESTION INMOBILIARIA S.L._

Procurador: JAVIER ZABALA FALCO

Contra: Estíbaliz , María Angeles

Procurador: SANDRA OSORIO ALONSO, VICTORIO VENTURINI MEDINA

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ

Dª Mª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a doce de febrero de dos mil ocho. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por

los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 569/2003, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandado por M.L. Madrid Gestión Inmobiliaria S.L., de otra, por Dª Estíbaliz como apelado-demandante y de otra por Dª María Angeles como apelada-demandada.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid, en fecha nueve de mayo de dos mil cinco , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por la Procuradora Dña. SANDRA OSORIO ALONSO en nombre y representación de Dña. Estíbaliz contra M.L. MADRID GESTION INMOBILIARIA S.L. y Dña. María Angeles :

PRIMERO.- Debo absolver y absuelvo a Dª María Angeles de todas las pretensiones contra ella deducidas en la demanda.

SEGUNDO.- Debo condenar y condeno a la actora al pago de las costas causadas por Dª María Angeles .

TERCERO.- Debo condenar y condeno a M.L. Madrid Gestión Inmobiliaria S.L. a que abone a la actora la suma de 3000 euros más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda.

CUARTO.- Debo absolver y absuelvo de M.L. Madrid Gestión Inmobiliaria S.L. de las demás pretensiones contra ella deducidas en la demanda.

QUINTO.- No se imponen las costas causadas por M.L. Madrid Gestión Inmobiliaria S.L. a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 22 de octubre de 2007, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 5 de febrero de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en su esencia los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El 11 de septiembre de 2002, la actora Dª Estíbaliz y la demandada M.L. Madrid Gestión Inmobiliaria S.L. actuando esta última como intermediaria en la venta del inmueble que se dirá, suscribieron un denominado contrato de arras, por el cual la sociedad demandada antes mencionada recibía la suma de 3000 euros en concepto de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil y en nombre de la demandada Dña. María Angeles , por la compra del piso NUM000 de la calle DIRECCION000 nº NUM001 de la ciudad de Madrid, estipulándose que el precio era de 93.157 euros, a satisfacer en el momento de la firma de la escritura de compraventa, y descontándose la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales. También se convenía en este documento que el plazo para formalizar la escritura de compraventa era de 60 días hábiles y que si la parte compradora se echaba atrás (así se decía en el documento) perdería la señal entregada, mientras que si la parte vendedora se echaba atrás devolvería a la compradora el doble de la señal entregada. Asimismo se acordaba que en caso de que el Banco no concediera el crédito hipotecario se devolvería la señal, y que el comprador debería presentar a la sociedad demandada los papeles solicitados en el plazo establecido para la concesión de la hipoteca, perdiéndose la señal en caso contrario.

De la declaración testifical de D. Alfredo , Director de la Sucursal de Caja Madrid donde se tramitó el préstamo hipotecario, resulta que la solicitud se dio de alta el 23 de septiembre de 2002 y dado lo incompleto de la documentación aportada y el alto riesgo de la operación, no se remitió al correspondiente Comité sino hasta primeros del siguiente mes de diciembre, constando (certificación de Caja Madrid obrante al folio 10) que el préstamo le fue concedido a la demandante el 16 de diciembre de 2002 por un importe de 90.100 euros.

Cuando la actora pretende que se otorgue la escritura de compraventa, la demandada Dña. María Angeles no accede a ello, vendiéndose la referida finca por ésta y su cónyuge D. Leonardo a D. Carlos Daniel y Dña. Melisa mediante escritura pública de compraventa de 7 de enero de 2003.

En este proceso, la actora interesa que se condene a los dos codemandados a abonarle la cantidad de 6000 euros (el importe duplicado de las arras entregadas), más intereses.

SEGUNDO.- Cuando se suscribe el señalado contrato de arras de 11 de septiembre de 2002, la demandada M.L. Madrid Gestión Inmobiliaria S.L. carecía de mandato al efecto de la codemandada Dña María Angeles , por lo que el contrato debe considerarse nulo salvo ratificación del supuesto mandatario (artículo 1259 del Código Civil ).

La sociedad demandada pretendió sostener la existencia del mandato por parte de la codemandada Dña María Angeles para recibir en su nombre arras o señal en un documento de encargo de venta de fecha 3 de septiembre de 2002, pero luego ha resultado que la firma que en el mismo consta como de Dña. María Angeles no era auténtica (dictamen pericial caligráfico emitido por D. Jon ).

TERCERO.- La sociedad demandada presenta un documento denominado de señal y aceptación de venta, fechado el 9 de septiembre de 2002, y suscrito por aquélla y D. Leonardo (esposo de Dña. María Angeles ) por el que se acepta la venta del indicado piso a la demandante y D. Juan Enrique por precio de 87.147 euros, entregándose a D. Leonardo 1.200 euros en concepto de arras y debiéndose satisfacer el resto del precio (85.947 euros) a la firma de la escritura pública de compraventa, que se debía formalizar en los 60 días siguientes; conviniéndose igualmente que en caso de que la compradora se echara atrás perdería la señal entregada mientras que si la vendedora se echaba atrás devolvería a la compradora el doble de la señal entregada así como que en caso de que el Banco no concediera el crédito hipotecario se devolvería la señal.

Es cierto que el documento no se suscribió por Dña. María Angeles , pero también lo es que consintió el mismo, pues se hallaba presente cuando lo firmó su esposo y admite que las arras las recibió el matrimonio.

En cuanto a la fecha del documento, debe tratase de un error, como mantiene la sociedad demandada, pues no parece lógico que se entregue una cantidad en concepto de arras antes de haberla recibido de la futura compradora, indicando todos los datos que este documento se suscribió después del contrato de arras de 11 de septiembre de 2002 al que hemos hecho mención.

Y este documento no puede considerarse ratificación del contrato de arras de 11 de septiembre de 2002, ya que no coincide el importe de las arras entregadas por la actora ni el precio fijado para la compraventa, careciendo la sociedad demandada de mandato de la actora para celebrar un contrato de arras con los futuros vendedores en condiciones distintas a las establecidas en el contrato de 11 de septiembre de 2002, con la consecuencia de que el contrato de señal y aceptación de arras también se halla afectado de nulidad conforme al artículo 1259 del Código Civil .

Por ello, por la nulidad de ambos contratos, la sociedad demandada viene obligada a devolver a la actora el importe de las arras recibidas, sin perjuicio de la relación entre las codemandadas respecto a la entrega de la suma de 1.200 euros en concepto de arras, que no afecta en nada a la reclamación formulada en este proceso; de modo que el pronunciamiento de la sentencia recurrida que condena a la sociedad demandada a abonar a la actora la cantidad de 3000 euros, importe de las arras entregadas por ésta, se muestra totalmente acertado.

CUARTO.- De acuerdo con lo expuesto, el documento de señal y aceptación de venta no puede implicar la perfección de un contrato de compraventa, amen de que la demandada-apelante, tan aficionada a celebrar contratos en nombre ajeno sin contar con el correspondiente mandato para ello, se olvida de una consolidada doctrina jurisprudencial que declara que los encargos de venta no suponen efectivos mandatos para llevar a cabo actos de riguroso dominio, pues lo único que facultan es a realizar actividades de localización de posibles compradores y mediar entre éstos y los futuros vendedores, con lo que el hecho de concurrir estas gestiones previas no conducen a tener que decretar que con ellos se generó efectiva venta (sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1998 ); siendo posible, y así lo admite la doctrina jurisprudencial, que al contrato de mediación o corretaje se añada uno de mandato, facultándose al corredor para perfeccionar la compraventa, mandato que ha de ser expreso de acuerdo con los artículo 1713 y 1710 del Código Civil (sentencias del Tribunal Supremo de fechas 25/6/1994, 17/7/1995, 28/6/1996 y 30/4/1998 ), pudiendo existir también una ratificación tácita por parte de los mandantes a la actuación del mandatario (artículo 1727 del Código Civil y sentencias del Tribunal Supremo de 17/7/1995 y 22/5/1998 ), pero lo que la doctrina jurisprudencial ha declarado es que la autorización al mediador para recibir de los futuros compradores arras o señal no implica la celebración de un contrato de mandato entre el comitente y el corredor para que este último, como mandatario de aquéllos, pueda celebrar el contrato de compraventa con los interesados en adquirir la cosa, ni el hecho de recibir esas arras o señal supone la perfección del contrato de compraventa.

De este modo declara la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 1993 que la mediación de recepción de arras, para lo que estaba expresamente autorizado el mediador, no implica un tácito apoderamiento para disponer de bienes inmuebles y perfeccionar el contrato de venta de cuya gestión y tramitación fue encargado; que no es posible dar un concepto unitario de arras en nuestro Derecho, sino explicar, como señala la doctrina científica, las diversas funciones que pueden cumplir según la misma doctrina y la jurisprudencia, puesto que el pacto de arras es accesorio, que puede acompañar al consentimiento sobre la cosa o el precio o ser previo a la fijación de éstos, no llevando en sí como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato, no siendo las arras de derecho necesario o facultativo o voluntario, pudiendo afectar según los casos a la fase de formación, de consumación o de prueba de la compraventa, teniendo declarado la Jurisprudencia que tiene carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, debiendo ser respetados los pactos sobre arras no contrarios a la Ley para conferir un carácter supletorio al artículo 1454 del Código Civil , pero sin que en modo alguno el pacto sobre arras autorizado a un intermediario lleve implícito como ineludible o insoslayable, salvo pacto expreso, el poder para vender y perfeccionar el contrato de compraventa. En el mismo sentido de que la autorización al mediador para recibir arras o señal no implica un mandato para vender y perfeccionar el contrato de compraventa y que la efectiva recepción por el mediador de esas arras o señal no supone la perfección del contrato de compraventa, se han pronunciado las sentencias del Alto Tribunal de fechas 7 de marzo de 1994, 26 de junio de 1997 y 22 de mayo de 1998 .

Tampoco consta que la demandada Dña. María Angeles hubiera autorizado a la sociedad codemandada a retraer cantidades de las arras entregadas para el cobro de sus honorarios, algo por otra parte bastante extraño cuando en el documento de señal y aceptación de venta se expresa que los honorarios de la entidad mediadora (6000 euros) serían satisfechos por la compradora.

QUINTO.- De todo lo razonado resulta también la no obligación de la codemandada Dña. María Angeles de devolver a la actora cantidad alguna, sin perjuicio, como hemos dicho, de la relación entre las dos codemandadas respecto a la entrega de 1.200 euros en concepto de arras, que no afecta a la reclamación formulada en este proceso.

SEXTO.- Procede, pues, desestimar tanto el recurso de apelación principal como la impugnación formulada, confirmando la sentencia recurrida.

Y sólo queda significar que consideramos procesalmente admisible que la impugnación se dirija no sólo frente a la apelante principal sino también frente a la otra demandada-apelada. No sólo es procesalmente aceptable sino la postura adecuada ante la posibilidad de estimación del recurso y absolución de la demandada-apelante.

SEPTIMO.- Las costas del recurso de apelación principal deben imponerse a la parte apelante, y las de la impugnación a la parte impugnante (artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos tanto el recurso de apelación interpuesto por M.L. Madrid Gestión Inmobiliaria S.L. contra la sentencia que con fecha nueve de mayo de dos mil cinco pronunció el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia número cuarenta y dos de Madrid , como la impugnación formulada contra dicha resolución por Dña. Estíbaliz , debemos confirmar y confirmamos la citada sentencia; con imposición de las costas del recurso de apelación a la parte apelante y de la impugnación a la parte impugnante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.