Sentencia Civil Nº 35/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 83/2015 de 01 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 83/2015-P

Procedencia: Juicio Verbal sobre desahucio falta pago y reclamación cantidad nº 846/2014 del Juzgado Primera Instancia 27 Barcelona

S E N T E N C I A Nº35/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

D. JORDI FORGAS FOLCH

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a 2 de febrero de 2016

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal sobre desahucio falta pago y reclamación cantidad nº 846/2014, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 27 Barcelona, a instancia de PECES DE AGUA DULCE, S.L. , contra Dª. Fidela , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 31 de octubre de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Se tiene por desistida a la actora respecto de DON Jose Miguel , con costas a la actora.

DESESTIMO la demanda de desahucio por falta de pago presentada por PECES DE AGUA DULCE S.L. contra DOÑA Fidela , con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 12 de enero de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes y sentencia de primera instancia.

1.- La actora, Peces de Agua Dulce SL, ejercita acción de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad frente a Dª Fidela . La demanda se presenta el 10 de julio de 2014.

Alega:

a) que es propietaria de la vivienda sita en Barcelona, c/ DIRECCION000 , NUM000 , ático NUM001 .

b) que cuando adquirió la vivienda, ésta estaba arrendada a Dª Fidela en virtud de contrato suscrito el 1º de noviembre de 2011.

c) que la arrendataria ha dejado de pagar la renta pactada desde abril de 2014, adeudando este mes y los sucesivos hasta julio.

d) por sentencia 30 de mayo de 2013 recaída en el juicio verbal 281/13 seguido ante el juzgado nº 9 de Barcelona se declaró enervada la acción de desahucio por consignación de lo debido. Por ello, ahora no puede enervar la acción ejercitada.

2.- Adelantando lo ocurrido posteriormente, dejamos constancia desde ahora que también demandó a D. Jose Miguel , hijo de la demandada, si bien ulteriormente desistió de la acción frente a él.

3.- La parte demandada opone:

a) falta de legitimación de la actora. El 11 de marzo de 2014 se dictó sentencia por el juzgado nº 50 de Barcelona estimando la demanda de retracto fijando como precio y gastos a reembolsar la cantidad de 157.862,79 euros. Dicha sentencia es firme.

b) que la parte actora no ha accedido al otorgamiento voluntario de la escritura pública, por lo que se ha visto obligada la demandada a pedir la ejecución forzosa de la sentencia de retracto.

c) prejudicialidad civil. La aquí demandada ha presentado demanda de ejecución.

c) temeridad y abuso de derecho de la actora.

d) falta de prueba de impago de rentas.

4.- La sentencia apelada concluye, a la vista de las circunstancias expuestas, que la pretensión ejercitada es compleja y excede al ámbito del juicio en el que se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, pues lo que está en cuestión es la titularidad misma de la finca tras la sentencia de retracto, y desestima la demanda.

SEGUNDO.- Recurso de apelación y decisión del tribunal (I): los efectos de la acción de retracto sobre el arrendamiento.

1.- La apelante niega la existencia de mayor complejidad que la creada por la demandada al ejercitar una acción de retracto respecto de la que, una vez recaída sentencia firme, no se interesa la ejecución, a la vez que no se paga la renta correspondiente al arrendamiento ni el precio del retracto.

La actora se encuentra, realmente, ante una situación compleja:

a) adquirió la vivienda de autos subrogándose en la hipoteca que estaba pagando la anterior propietaria, y quedó, a su vez, subrogada en la posición de arrendador en el contrato que tenía la Sra. Fidela desde el 1.11.11.

b) cuando ésta ejercita la acción de retracto pretende subrogarse en la posición de la compradora, tal y como prevén los artículos 25 Lau y 1.518 CC .

c) la compradora retraída, hoy actora, no se opone al retracto, siempre que se cumplan las previsiones legales (y entre ellas, claro, el pago del 1.518 CC).

d) la sentencia dictada en el retracto dice, por una parte, que el reembolso del artículo 1518 CC constituye un elemento esencial para la consumación del derecho real objeto del retracto (al margen del presupuesto procesal del antiguo 1618 Lec 1881); y por otra que la acción del actor no puede afectar a un tercero (la entidad crediticia, que dio un crédito o permitió una subrogación, atendido el principio de relatividad contractual consagrado en el artículo 1257 CC ).

Y por ello, concluye (en lo que interpreta este tribunal, obiter dicta y sin prejuzgar por no ser objeto de este proceso) que la estimación del retracto debe ser parcial al obligar a la retrayente a pagar el precio en el momento de otorgar la escritura pública, dejando de lado su pretensión de subrogación en el préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera.

e) la retrayente requiere a la compradora el 8 de octubre de 2014 para que comparezca a otorgar escritura pública, interpretando que en ese acto debe pagar la cantidad de 245,94 euros en concepto de gastos, mientras que en cuanto al precio de 157.616,85 euros se hará 'asumiendo la compradora el pago de la hipoteca que grava la vivienda objeto de transmisión (de igual forma a como ustedes acordaron el pago en su día con la anterior mercantil propietaria)'.

f) en este sentido, presenta demanda de ejecución de la sentencia de retracto ante un juzgado equivocado.

Y ahí finaliza lo que se conoce sobre la ejecución de la expresada sentencia, de manera que a fecha de hoy, no hay constancia de que se haya pagado el precio del retracto.

Y tampoco se ha pagado contraprestación alguna por la utilización de la finca.

2.- En base a todo ello, la retraída entiende que, mientras no se pague el precio, no se consuma el retracto y se mantienen las posiciones iniciales de arrendador y arrendatario.

Y desde esa perspectiva sostiene que está plenamente legitimada para ejercitar la acción de desahucio ante el impago de rentas.

Como hemos adelantado, el juez de la primera instancia considera que la legitimación misma de las partes está en duda, afectando a la propiedad misma de la finca, por lo que entiende que, elegido por el actor un procedimiento sumario como el verbal a través del que se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el objeto propio de éste queda desbordado por el debate subyacente y desestima la demanda.

3.- La STS 14.1.15 remarca que el momento determinante del efecto traslativo del retracto es el del pago o consignación del precio, negando a la escritura pública o a la sentencia que declare el retracto efectos constitutivos respecto del derecho real de propiedad. En este sentido, dice la expresada sentencia: 'El fenómeno adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente que la ley otorga al arrendatario queda configurado, de forma sustantiva, por los presupuestos que el Código Civil contempla al respecto en la correlación de los artículos 1518 y 1521 . De la interpretación sistemática de los mismos se desprende que, si bien el efecto adquisitivo no se produce de un modo directo y pleno por obra de la norma, no obstante, su producción queda modalizada, a diferencia de los supuestos anteriores, por el propio efecto subrogatorio que contempla el artículo 1521 ('derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago') y por el cumplimiento por el arrendatario del referente obligacional de dicho pago, extremo que lleva a cabo con la correspondiente consignación al vendedor del precio de la venta y demás elementos previstos en el artículo 1518 del Código Civil .

Se comprende, de este modo, la innecesariedad de la realización de un acto posterior de específica transmisión del dominio, pues el esquema básico transmisivo que impone nuestro sistema y, con él, el efecto adquisitivo, queda embebido en la propia consumación y función traslativa que se infiere del originario contrato de compraventa realizado por el arrendador, en cuya estructura y eficacia, también la traslativa, se subroga el arrendatario que ejercita su derecho y consuma la relación negocial con la correspondiente consignación o pago realizada a favor del arrendador y propietario del inmueble.

Esta modalización del curso adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente, que le asiste al arrendatario, resulta, como se ha señalado, plenamente concorde con nuestro sistema adquisitivo. Obsérvese, por una parte, que la innecesariedad de un posterior acto o negocio de transmisión del dominio concuerda con la innecesariedad del traspaso posesorio, habida cuenta de la posesión del inmueble que ya disfruta el arrendatario y que le sirve a los efectos del cambio operado en el concepto de dicha posesión; ahora como titular del derecho de dominio. Del mismo modo, por otra parte, y en contra de lo considerado por la sentencia recurrida, que la elevación a escritura pública del contrato de compraventa a favor del arrendatario, aparte de la señalada innecesariedad para el efecto transmisivo, tampoco constituye un presupuesto para la eficacia jurídico-real que se derive del contrato de compraventa; que se produce sin necesidad de la misma ( STS 16 de septiembre de 2014, núm. 303/2014 ).

...

4. Naturaleza y alcance del reconocimiento judicial.

Conforme a lo anterior, debe señalarse que el reconocimiento judicial, que acompaña a esta figura en aquellos casos en donde su ejercicio resulta discutido, tampoco escapa a la configuración sustantiva que delimita el curso adquisitivo que se deriva del ejercicio de este derecho, de forma que incide, necesariamente, en la naturaleza y alcance del reconocimiento judicial que se produzca al respecto.

En efecto, determinado de este modo el efecto jurídico adquisitivo se comprende que el alcance del reconocimiento judicial que recaiga al respecto se limite a declarar la transmisióndominical que, conforme a la interpretación sistemática de los artículos 1518 y 1521 del Código Civil analizada, ya se ha producidomaterialmente con la consumación del contrato de compraventa y la correspondiente consignaciónrealizada por el arrendatario, sin que, por tanto, presente un alcance constitutivo, ya respecto de la sentencia firme, o bien desde la firmeza de la sentencia, con relación a situación jurídico-real previamente creada; todo ello con fundamento a la modalización del curso adquisitivo analizado.

Extremo que, en el presente caso, nos lleva a que la transmisión del bien se produjo el 4 de marzo de 2004, momento en el que el arrendatario efectuó la consignación según la documentación aportada al procedimiento; tal y como declara la sentencia de Primera Instancia.'

Y esta STS concluye diciendo que 'Se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local de negocios se produce cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación, según lo previsto en los artículos 1518 y 1521 del Código Civil '.

TERCERO.- Decisión del tribunal (II): aplicación de la anterior doctrina al caso concreto.

1.- En nuestro caso resulta, como ya dijimos, que se ejercitó la acción de retracto por el arrendatario, que no consignó el precio, pretendiendo subrogarse en la posición del inicial comprador, que lo había hecho en una previa hipoteca del vendedor.

El juez que resolvió el retracto estimó la acción pero obligó a pagar el precio al tiempo de la escritura.

Este momento, según lo acreditado en este proceso, todavía no se ha producido.

Consiguientemente, nos encontramos en una situación de clara interinidad en la que, por una parte, se ha declarado judicialmente de manera firme el derecho a retraer, y por otra, ese derecho no se ha consumado.

Si aplicamos literalmente la doctrina que emana de la sentencia citada, el efecto traslativo del retracto se produce con el pago. Por lo tanto, el retrayente todavía no sería propietario de la finca, luego seguiría siendo arrendatario. Pero a la vez, tiene declarado a su favor de manera firme el derecho a retraer.

2.- De ahí la complejidad que la juez aprecia para el ejercicio de una acción de desahucio por falta de pago. Es cierto que aún no es propietario y por lo tanto sigue siendo arrendatario, pero tampoco es simple arrendatario, por lo expuesto, pues su expectativa jurídica como retrayente ha obtenido la confirmación judicial.

Lo cierto es que ante el impago de la renta a partir de la sentencia firme de retracto, el aquí actor tenía varias vías. Podía reclamar las rentas; podía también, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27 Lau en relación con el 251 Lec , ejercitar la acción de desahucio por falta de pago.

Además, y en otro ámbito, podía instar la ejecución de la sentencia firme recaída en el juicio de retracto.

Ante esas posibilidades, la actora optó por acudir al proceso sumario de desahucio por falta de pago de la renta, pidiendo el lanzamiento del ocupante, al que se acababa de reconocer la condición de retrayente.

3.- Situados así en el marco procesal elegido por la actora, la juez entiende que no puede prosperar la demanda al presentar los hechos, en cuanto a la titularidad se refiere, una complejidad que excede al ámbito objetivo del proceso sumario en que se sustancia la acción dicha.

Hemos dicho en la sentencia dictada en el rollo 156/00 que 'El juicio de desahucio es un juicio sumario, es decir, de conocimiento limitado, cuya finalidad es conseguir la condena al desalojo de un inmueble. Consecuencia de ese carácter sumario es que el objeto litigioso no puede extenderse más allá de ese pronunciamiento de lanzamiento, quedando fuera de su ámbito las cuestiones que, más allá del mismo, presenten rasgos de complejidad incompatibles con ese objeto. Por ello esta misma Sala ha declarado en multitud de ocasiones que el juicio de desahucio no es apto para dirimir la cuantía de la renta, debiendo igualmente estar perfectamente delimitado quienes sean las partes del contrato de arrendamiento. Si se discute la titularidad arrendaticia, deberá ser el correspondiente proceso declarativo el que lo determine con carácter previo.

La doctrina Jurisprudencial declara que cuando las cuestiones que surgen en torno a un proceso de desahucio presentan naturaleza compleja, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos - STS 14-4-1992 y 12-6-1997 -, pero ello no es obstáculo a que, como apunta la STS 10-5-1993 , tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita a la Sala dentro del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, permite su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma; de modo que la complejidad sólo excluirá la resolución en el juicio de desahucio cuando se presente como definitiva e impediente para estimar la extinción pretendida.'

Son numerosas las resoluciones que declaran la compatibilidad de las acciones de desahucio y retracto, pero mientras no se ha dictado sentencia firme en esta última.

En nuestro caso no hay pendencia sobre la declaración del derecho de retracto, por lo que no estamos en el caso frecuentemente resuelto por los tribunales. Aunque pendiente de consumación, la titularidad de la finca ha sido objeto de declaración judicial.

Ante esta situación, parece ajustado el criterio seguido por la juez de la primera instancia ante el ejercicio de una acción de naturaleza sumaria, en la que uno de los elementos fundamentales (la titularidad del bien) se encuentra en una situación especial.

Por eso, una cosa sería que se hubieran reclamado las rentas, pero otra muy distinta que se quiera forzar el desalojo de quien ya ha obtenido la declaración judicial de su derecho a adquirir la propiedad de la finca, estando en litigio la concreción de ese derecho, su consumación.

Por todo ello debemos desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada, si bien sin hacer pronunciamiento sobre costas por la complejidad de las cuestiones planteadas; ello de acuerdo con el artículo 394 Lec .

En cuanto a las costas de esta alzada, tampoco se hace condena en costas.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de PECES DE AGUA DULCE SLfrente a la sentencia dictada en el juicio verbal nº 846/14 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 27 de Barcelona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha sentencia, sin pronunciamiento en cuanto a las costas en ninguna de las instancias.

Devuélvase a la parte el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.