Sentencia CIVIL Nº 35/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 285/2016 de 24 de Enero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 285/2016-E

Procedencia: Juicio Ordinario nº 1338/2013 del Juzgado Primera Instancia 3 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 35/2017

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinticuatro de enero de dos mil diecisiete.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1338/2013, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 3 Barcelona, a instancia de SOCIETAT URBANISTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIO I GESTIO SA , contra CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE SL, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 11 de diciembre de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

'Que estimando la demanda interpuesta por SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ, S.L., representada por la Procuradora Sra. Vidal Ferre, contra CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE, S.L., y desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por ésta última contra la primera, debo declarar y declaro que como consecuencia de la caducidad del derecho de compra de la demandada ha quedado sin efecto la autorización otorgada por la actora a favor de la demandada, vigente el derecho de opción de compra, para que pudiese acceder a las fincas con la finalidad de practicar mediciones e instalar elementos publicitarios y la caseta de ventas para la obra futura, condenándola a estar y pasar por esta declaración. Y asimismo declaro el derecho que tiene la actora de disfrutar de forma plena del derecho de propiedad y posesión material de las fincas objeto de esta demanda, sin reivindicaciones, molestias y perturbaciones por parte de la demandada, condenándola a estar y pasar por esta declaración.

Absuelvo a la demandada reconvenida de las pretensiones contra la mismaformuladas. Con imposición de las costas causadas a la demandada principal y actora reconvencional.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 17 de enero de 2017.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (REGESA) presenta demanda de juicio ordinario contra CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. en la que expone:

1) La SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. es propietaria de dos fincas, parcelas F) y C).

2) En fecha 4 de noviembre de 2010, REGESA suscribe con la demandada un contrato en virtud del cual le reconoce un derecho de opción de compra de la finca Parcela F, por un periodo de seis meses, hasta el 4 de mayo de 2011, prorrogable por tres meses mediante sucesivas comunicaciones entre ambas partes, que se prorroga hasta el 4 de marzo de 2012.

El día 27 de enero de 2011, REGESA suscribe con la demandada un contrato en virtud del cual le reconoce un derecho de opción de compra de la finca Parcela C), por un periodo de seis meses, hasta el 27 de julio de 2011, prorrogable por tres meses mediante sucesivas comunicaciones entre ambas partes que se prorroga hasta el 27 de julio de 2012.

3) En fecha 21 de enero de 2013, CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. remite escrito en el que ofrece dejar sin efecto la opción de compra cuando el derecho había caducado por el transcurso del tiempo previsto para ejercitarlo, y ofrece librar la posesión de ambas fincas cuando la realidad es que nunca ha tenido la posesión de las mismas.

4) La SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (REGESA) es la propietaria de ambas fincas y reivindica el derecho de posesión material de las mismas; la cláusula tercera autorizaba de manera puntual y concreta el acceso a la finca para practicar mediciones o estudios que pudieran ser necesarios para la redacción del Proyecto de la futura edificación, autorizando el acceso a la parcela de los técnicos correspondientes, previa comunicación en tal sentido a la propiedad; se autoriza a la demandada a instalar elementos publicitarios desmontables y una caseta de ventas a los efectos de dar publicidad al proyecto; una vez no hay obra a ejecutar, la autorización, tal y como fue concedida, carece de causa.

Por ello, solicita que, tras seguir los trámites legales, se dicte sentencia por la que:

A) Declare que, como consecuencia de la caducidad del derecho de compra de la demandada, ha quedado sin efecto la autorización otorgada por la demandante a favor de la demandada, vigente el derecho de opción de compra, para que pudiera acceder a las fincas a fin de practicar mediciones e instalar elementos publicitarios y la caseta de ventas para la obra futura, condenándola a estar y a pasar por esta declaración.

B) Declare el derecho de la demandante de disfrutar de forma plena del derecho de propiedad y posesión material de las fincas objeto de esta demanda, sin reivindicaciones, molestias y perturbaciones por parte de la demandada, condenándola a estar y a pasar por esta declaración.

C) Disponga la condena en costas a la demandada, con los restantes pronunciamientos que sean procedentes.

CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. se opone a la demanda alegado:

1) Los contratos de opción de compra suscritos sobre las parcelas C) y F) no caducaron, por el transcurso del tiempo establecido en los mismos, sino que no pudieron ejercitarse por incumplimiento de la SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (REGESA) de la obligación estipulada en ambos contratos, en la estipulación primera, último párrafo, consistente en:

'Asimismo, se obliga la concedente a liberar la carga relativa a la hipoteca que se ha hecho constar en el apartado de cargas, con anterioridad a la formalización de la escritura pública, trasmitiéndose la/s parcela/s libre/s de cargas'

2) La parcela F) se hallaba gravada con una hipoteca constituida por REGESA en favor del BANCO DE SANTANDER por un importe de 2.194.000 euros y la parcela C) se hallaba gravada con una hipoteca constituida por REGESA en favor del BANCO DE SANTANDER por un importe de 2.395.230 euros.

3) El contrato de opción de compra de 4 de noviembre de 2010 de las parcelas E) y F), propiedad de REGESA, fue prorrogado mediante sucesivos acuerdos entre las partes, primero escritos, hasta el 4 de marzo de 2012, y posteriormente, de forma verbal y tácita hasta el 21 de enero de 2013, fecha en la que la demandada manifestó a la actora su voluntad de resolver el contrato por incumplimiento de ésta de la obligación establecida en el último párrafo de la estipulación primera del contrato, esto es, por incumplimiento de la obligación de cancelar las hipotecas con anterioridad a la firma de la compraventa, lo que supuso la imposibilidad de ejercicio de la opción de compra de las parcelas F) por falta de compromiso de liberación de las cargas hipotecarias que gravaban dichas fincas, con anterioridad a la compraventa de la misma.

4) CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. había vendido la totalidad de las viviendas a construir en la parcela F), cuya financiación estaba tramitando con el BBVA S.A., entidad que finalmente denegó la financiación del proyecto de edificación siendo la causa de la denegación el hecho de que el suelo tenía una hipoteca con otra entidad.

5) Asimismo, el contrato de opción de compra de 4 de noviembre de 2010 de la parcela C), propiedad de REGESA, fue prorrogado mediante sucesivos acuerdos entre las partes, primero escritos, hasta julio de 2012, y posteriormente, de forma verbal y tácita hasta el 21 de enero de 2013, fecha en la que la demandada manifestó a la actora su voluntad de resolver el contrato por incumplimiento de ésta de la obligación establecida en el último párrafo de la estipulación primera del contrato.

6) En cuanto a los derechos de propiedad y posesión, se acepta la propiedad de la SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (REGESA) sobre las dos parcelas, la posesión de la parcela C) a favor de la actora, pero sobre la posesión de la parcela F), la demandada viene poseyendo de hecho dicho solar.

Y formula demanda reconvencional en la que expone:

1) CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. procedió a comercializar la venta de las viviendas, a abonar las tasas por los servicios urbanísticos por un total de 37.221,37 euros, y a obtener las licencias de obra.

2) CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. llegó a tener vendido en su totalidad hasta en dos ocasiones el proyecto de edificación correspondiente a la parcela F).

En cuanto al lucro cesante, el Estudio Económico determinaba unos ingresos de 515.000 euros correspondientes a la parcela F) y de 525.000 correspondiente a la parcela C).

Por criterio de máxima prudencia se solicita un 80% de los ingresos dejados de percibir y sólo respecto de la parcela F).

3) En definitiva, los daños y perjuicios se cuantifican en 449.221,37 euros (412.000 euros más 37.221,37 euros)

Por ello, solicita se dicte sentencia estimatoria de la demanda reconvencional, declarando resueltos los contratos de opción de compra de 4 de noviembre de 2010 y 27 de enero de 2011, suscritos entre las partes por incumplimiento de la demandada reconvencional y condenando a REGESA a satisfacer, en concepto de daños y perjuicios a CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L., el importe de 449.221,37 euros, más los intereses legales y las costas.

La SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (REGESA) se opone a la demanda reconvencional.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por la SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (REGESA) contra CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L., y desestima la demanda reconvencional, declara que como consecuencia de la caducidad del derecho de compra de la demandada ha quedado sin efecto la autorización otorgada por la actora en favor de la demandada, vigente el derecho de opción de compra, para que pudiese acceder a las fincas con la finalidad de practicar mediciones e instalar elementos publicitarios y la caseta de ventas para la obra futura, condenándola a estar y pasar por esta declaración; asimismo, declara el derecho que tiene la actora de disfrutar de forma plena del derecho de propiedad y posesión material de las fincas objeto de esta demanda, sin reivindicaciones, molestias y perturbaciones por parte de la demandada, condenándola a estar y pasar por esta declaración; imponiendo a la parte demandada y actora reconvencional las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. interpone recurso de apelación en el que alega:

1) Grave incumplimiento de la demandada reconvenida de la obligación esencial de vender la parcela F) libre de cargas.

2) La letra y espíritu de la estipulación primera, tercer párrafo, del contrato de opción de compra (documento 1 de la contestación a la demanda) que textualmente dispone:

'Asimismo, se obliga la concedente a liberar la carga relativa a la hipoteca que se ha hecho constar en el apartado de cargas con anterioridad a la formalización de la escritura pública, transmitiéndose la/s parcela/s libre de cargas'.

La letra y espíritu de la estipulación son claros y no dejan lugar a dudas, fijando la obligación expresa de la concedente de transmitir la parcela F) libre de cargas.

La sentencia recurrida hace una interpretación radicalmente opuesta a la literalidad de lo claramente pactado.

3) Lo que se discute y se impugna, por ser contrario a derecho, es que, a pesar de la claridad de la cláusula que obliga al concedente de la opción a transmitir libre de cargas, el juzgador interprete extensivamente dicha cláusula entendiendo que era evidente la voluntad de las partes de obligar a CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. a financiar la cancelación de la carga hipotecaria a REGESA; ni la voluntad de las partes era ésa, ni existe norma legal alguna que permita tal interpretación.

4) La juzgadora justifica el considerar que era evidente voluntad de la demandada el asumir la obligación de financiar el levantamiento de la carga hipotecaria a REGESA, sosteniendo que la retención del importe de la compraventa necesario para levantar la carga hipotecaria es forma habitual de operar en la práctica; sin embargo, en esos años esa práctica de financiar el levantamiento de la carga hipotecaria de la vendedora no sólo no era habitual sino que era imposible.

5) Ha resultado acreditada la firme disposición de CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. de cumplir sus obligaciones ejercitando la opción de compra.

6) Inexistencia de caducidad de la Acción por incumplimiento previo de las obligaciones de la concedente de la opción, durante la vida del contrato de opción de compra.

7) Acreditación de la comunicación por parte de la actora reconvencional de su intención de ejercitar la opción de compra respecto de la parcela F).

8) En el negado supuesto de que la Sala confirme la sentencia de primera instancia, la existencia de importantes dudas de hecho y de derecho justificarían la no imposición de las costas procesales en ninguna de ambas instancias, caso de confirmarse íntegramente la resolución recurrida.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la de primera instancia, y en su lugar, se desestime la demanda inicial, con íntegra estimación de la demanda reconvencional, con imposición a la adversa de las costas de la primera instancia; declarando resueltos los contratos de opción de compra de 4 de noviembre de 2010 y 27 de enero de 2011, por incumplimiento grave y esencial relativo a la obligación principal, condenando a SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (REGESA) a satisfacer a en concepto de daños y perjuicios a CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. el importe de 449.221,37 euros.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Debemos partir de lo siguientes hechos:

1) El día 4 de noviembre de 2010, la mercantil SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (REGESA) y la entidad CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. suscribieron un contrato de opción de compra sobre las parcelas E) y F), por el que la mercantil SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (la CONCEDENTE) concedía un derecho de opción de compra sobre la Parcela E), por el precio de 3.872.660 euros más IVA, y sobre la Parcela F), por el precio de 2.560.585 euros más IVA, haciéndose constar que el 20% del precio se haría efectivo a la firma del contrato privado de permuta y el 80% restante, a la firma de la escritura pública, a suscribir como máximo el día 30 de marzo de 2012.

La opción se concedió por un plazo máximo de SEIS MESES a contar desde el día 4 de noviembre de 2010, y debía hacerse efectiva mediante contrato privado de permuta.

Para ejercer el derecho de opción, la OPTANTE (CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L.) debía notificar fehacientemente y con antelación suficiente a la CONCEDENTE, el ejercicio del derecho de opción de compra de las parcelas, y, en su caso, la identidad de la persona jurídica que iba a otorgar el contrato de permuta y la posterior escritura pública.

No obstante el plazo pactado para el ejercicio de la opción, podía otorgarse una prórroga de tres meses y una extensión hasta un máximo de nueve meses, siempre que la OPTANTE la solicitara antes del día 31 de marzo de 2011 y existiera acuerdo entre las partes.

En el caso de que llegado el plazo acordado para la suscripción del contrato privado, no se produjese la notificación del ejercicio de la opción de compra de las parcelas conforme a lo establecido en la cláusula, o que habiendo notificado el ejercicio de la opción, no llegara a otorgarse el contrato privado de permuta, las partes pactaron expresamente la resolución automática del contrato, quedando el mismo sin efecto alguno y sin derecho a percibir cantidad alguna en concepto de indemnización por dicha extinción contractual.

Dicho contrato contiene en la estipulación primera un cuarto apartado en el que se indica:

'Asimismo, se obliga la CONCEDENTE a liberar la carga relativa a la hipoteca que se ha hecho constar en el apartado de cargas, con anterioridad a la formalización de la escritura pública, transmitiéndose la/s parcela/s libre de cargas'.

2) El día 27 de enero de 2011, la mercantil SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (REGESA) y la entidad CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. suscribieron un segundo contrato de opción de compra por el que la mercantil SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (la CONCEDENTE) concedía un derecho de opción de compra sobre la Parcela C), por el precio de 2.706,260 euros más IVA, haciéndose constar que el 20% del precio se haría efectivo a la firma del contrato privado de permuta y el 80% restante, a la firma de la escritura pública, a suscribir como máximo el día 30 de marzo de 2012.

La opción se concedió por un plazo máximo de SEIS MESES, es decir, hasta el 27 de julio de 2011, debiéndose hacer efectiva mediante contrato privado de permuta.

Para ejercer el derecho de opción, la OPTANTE (CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L.) debía notificar fehacientemente y con antelación suficiente a la CONCEDENTE, el ejercicio del derecho de opción de compra de la parcela, y en su caso, la identidad de la persona jurídica que iba a otorgar el contrato de permuta y la posterior escritura pública.

No obstante el plazo pactado para el ejercicio de la opción, podía otorgarse una prórroga de tres meses y una extensión hasta un máximo de nueve meses, siempre que la OPTANTE la solicitara antes del día 27 de abril de 2011 y existiera acuerdo entre las partes.

En el caso de que llegado el plazo acordado para la suscripción del contrato privado, no se produjese la notificación del ejercicio de la opción de compra de las parcelas conforme a lo establecido en la cláusula, o que habiendo notificado el ejercicio de la opción, no llegara a otorgarse el contrato privado de permuta, las partes pactaron expresamente la resolución automática del contrato, quedando el mismo sin efecto alguno y sin derecho a percibir cantidad alguna en concepto de indemnización por dicha extinción contractual.

Dicho contrato contiene en la estipulación primera un tercer apartado en el que se indica:

'Asimismo, se obliga la CONCEDENTE a liberar la carga relativa a la hipoteca que se ha hecho constar en el apartado de cargas, con anterioridad a la formalización de la escritura pública, transmitiéndose la parcela libre de cargas'.

3) El día 25 de marzo de 2011, CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. solicitó una prórroga de tres meses, para la firma de la escritura, respecto de las parcelas E) y F), siendo el vencimiento el día 4 de agosto de 2011.

4) El día 25 de julio de 2011, CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. solicitó una nueva prórroga de tres meses, para la firma de la escritura, respecto de las parcelas E) y F), siendo el vencimiento el día 4 de noviembre de 2011.

5) La mercantil SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. aceptó la prórroga solicitada.

6) El día 28 de octubre de 2011, CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. solicitó una nueva prórroga de dos meses, para la firma de la escritura, respecto de las parcelas E) y F), siendo el vencimiento el día 4 de enero de 2012.

7) El día 29 de noviembre de 2011, se otorgó escritura pública de compraventa de la parcela E), cancelándose en la misma fecha la hipoteca concedida por el BANCO DE SANTANDER que grababa dicha finca.

8) El día 3 de enero de 2012, CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. solicitó una nueva prórroga de dos meses, para la firma de la escritura, respecto de las parcelas E) y F), siendo el vencimiento el día 4 de marzo de 2012.

9) La mercantil SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. aceptó la prórroga solicitada, indicando que no habría lugar a ninguna otra extensión del plazo pactado para la suscripción de la escritura pública de permuta.

10) El día 26 de abril de 2011, CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. solicitó una prórroga de seis meses, para la firma de la escritura de la parcela C), siendo el vencimiento el día 27 de abril de 2011.

11) La mercantil SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. aceptó la prórroga solicitada.

12) El día 26 de octubre de 2011, CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. solicitó una nueva prórroga de seis meses, respecto de la parcela C), siendo el vencimiento el día 27 de enero de 2012.

13) La mercantil SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. aceptó la prórroga solicitada.

14) El día 26 de enero de 2012, CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. solicitó una ampliación de la prórroga de seis meses, respecto de la parcela C), siendo el vencimiento el día 27 de julio de 2012.

15) En fecha 21 de enero de 2013, CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. remite una comunicación por la que deja sin efecto las opciones de compra de las parcelas F) y C).

16) Responde la mercantil SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. indicando que, finalizado el trascurso del plazo para el ejercicio de la opción en ambos contratos, se habría producido la resolución automática de los mismos, sin derecho a indemnización alguna, quedando revocada la autorización de acceso a las parcelas por parte de CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L.

TERCERO.- CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L., OPTANTE en los contratos de opción de compra suscritos con la SOCIETAT URBANÍSTICA METROPOLITANA DE REHABILITACIÓ I GESTIÓ S.A. (REGESA), en fechas 4 de noviembre de 2010 y 27 de enero de 2011, alega en su recurso que ha existido un grave incumplimiento de la CONCEDENTE de la obligación esencial de vender la parcelas libres de cargas.

Dice que lo que se impugna es, por ser contrario a derecho, que, a pesar de la claridad de la cláusula que obliga al concedente de la opción a transmitir libre de cargas, la juzgadora de primera instancia interprete extensivamente dicha cláusula en el sentido de que era la demandada la que debía financiar la cancelación de las cargas hipotecarias de la vendedora, lo cual ni era habitual, ni posible.

Y añade que ha quedado acreditada la firme voluntad de la OPTANTE de cumplir sus obligaciones ejercitando la opción de compra, y la inexistencia de caducidad de la acción, por incumplimiento previo de las obligaciones de la CONCEDENTE.

La juzgadora de primera instancia hace constar, en la sentencia apelada, que por las expresiones 'liberar la carga relativa a la hipoteca..., con anterioridad (Estipulación Primera Párrafo tercero) o con carácter previo (Estipulación Primera Párrafo tercero) a la formalización de la escritura pública...', debe entenderse también cumplida la obligación si se realiza simultáneamente o al tiempo de la venta y ello por cuanto, en síntesis, esta interpretación es más conforme al principio de mayor reciprocidad de intereses ya que, en caso contrario, la mencionada cláusula estaría imponiendo al concedente de la opción la obligación de pagar el préstamo hipotecario sin que ni siquiera se hubiera ejercitado la opción de compra, el cual depende exclusivamente de la parte adquirente, dándose el absurdo que el eventual vendedor se vería obligado 'ipso iure' a la entrega del dinero, y el eventual comprador, titular de la opción, dado el carácter potestativo de éste, no habría asumido obligación alguna de entregar el dinero; y cuando se ejercitó la opción de compra respecto de la parcela E), se ejercitó en las mismas condiciones que ahora se alegan como incumplimiento de la actora principal.

La juzgadora de primera instancia, no se limita a hacer una interpretación literal de la cláusula, sino que realiza una interpretación intencional, conforme a los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil , con una serie de argumentos que se consideran impecables y se aceptan.

En efecto, la cláusula a tenor de la cual,'se obliga la CONCEDENTE a liberar la carga relativa a la hipoteca que se ha hecho constar en el apartado de cargas, con anterioridad a la formalización de la escritura pública, transmitiéndose la/s parcela/s libre de cargas', no impone ni de la literalidad de la misma se puede obtener tal consecuencia, que la obligación de la obligación de la concedente fuera la de liberar las cargas con carácter previo al ejercicio de la opción de compra, para facilitar que la optante pudiera negociar con las entidades bancarias y obtener la financiación que necesitaba.

Esta interpretación que pretende la parte apelante, ni la impone la cláusula, ni de su literalidad se puede obtener tal consecuencia, ni se desprende de la naturaleza de la opción como negocio unilateral, ni la jurisprudencia lo exige salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante, ni lo pactado implica dejar al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento del contrato.

La interpretación que realiza la juzgadora de primera instancia, en el sentido de que era conforme a la voluntad de las partes realizar dicha operación en un único acto, es conforme a la lógica y a la práctica habitual, consistente en que, una vez ejercitada la opción de compra y en la misma fecha en la que se otorga la escritura pública de compraventa, se cancela la hipoteca con carácter previo a la firma de la escritura de compraventa.

De esta forma se otorgó, el día 29 de noviembre de 2011, la escritura pública de compraventa de la parcela E), cancelándose en la misma fecha la hipoteca concedida por el BANCO DE SANTANDER que grababa dicha finca.

En el presente caso, de la prueba practicada en el procedimiento, ha quedado suficientemente probado que CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. no ejercitó la opción de compra respecto de las parcelas C) y F) en el plazo pactado, ni en cualquiera de las prórrogas, y tampoco requirió a la demandante para que cancelara las hipotecas con carácter previo hasta la comunicación de 21 de enero de 2013 en la que notifica que es su intención dejar sin efecto las opciones de compra de las parcelas F) y C), por lo que, el derecho caducó y quedó resuelto de forma automática, de conformidad con lo previsto en la cláusula tercera, apartado cuarto, de los referidos contratos.

CUARTO.- Finalmente, sostiene la parte apelante que no procede hacer expresa imposición de costas a la parte demandada por la existencia de importantes dudas de hecho y derecho.

En cuanto a las costas de la primera instancia, el principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Este principio tiene la excepción, prevista en el mismo artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de que el Tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En este caso, la sentencia de primera instancia rechaza todas las pretensiones de la parte demandada; no se aprecian en este asunto circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas.

En consecuencia, de acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede mantener la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

QUINTO.- Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CLUB RESIDENCIAL METROPOLITAN HOUSE S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 1.338/2013, de fecha 11 de diciembre de 2015, debemosCONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.