Sentencia CIVIL Nº 35/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 544/2017 de 31 de Enero de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0066896
Recurso de Apelación 544/2017
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 362/2015
DEMANDANTE/APELANTE: CONSTRUCCIONES TORREGO HERMANOS CONTHER, S.A.
PROCURADOR: D. MIGUEL ÁNGEL HEREDERO SUERO
DEMANDADO/APELADO: D. Ruperto
PROCURADOR: D. ADOLFO MORALES HERNÁNDEZ-SANJUAN
SENTENCIA Nº 35
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
Dª CRISTINA DOMÉNECH GARRET
En Madrid, a treinta y uno de enero de dos mil dieciocho.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres.
que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento
Ordinario 362/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de Madrid, a los que ha correspondido
el rollo 544/2017, en los que aparece como parte demandante-apelante CONSTRUCCIONES TORREGO
HERMANOS CONTHER, S.A., representada por el Procurador D. MIGUEL ÁNGEL HEREDERO SUERO,
y como demandado-apelado D. Ruperto , representado por el Procurador D. ADOLFO MORALES
HERNÁNDEZ-SANJUAN.
VISTO , siendo Magistrada Ponente Dª CRISTINA DOMÉNECH GARRET

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 61 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 26 de mayo de 2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Heredero Suero, en nombre y representación de Construcciones Torrego Hermanos Conther S.A., absolviendo de los pedimentos contenidos en la misma a Ruperto , con imposición a la demandante del pago de las costas causadas.' Notificada dicha resolución a las partes, por CONSTRUCCIONES TORREGO HERMANOS CONTHER, S.A. se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el día 10 de enero de 2018, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento que se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil Construcciones Torrego Hermanos Conther, S.A., formuló demanda contra D.

Ruperto , en cuyo suplico solicitaba: 1) Se declare que el demandado incumplió el precio pactado en el contrato de fecha 30 de noviembre de 2.009 para la compra del chalet NUM000 en término de Aravaca (Madrid) al sitio de DIRECCION000 o DIRECCION001 , finca nº NUM001 , del Registro de la Propiedad, suscrito con la demandante, desistiendo unilateralmente del mismo mediante la pérdida de las arras penitenciales entregadas a la vendedora. 2) Se declare que la actora cumplió sus obligaciones de vendedor pactadas en el contrato suscrito con el demandado, quedando sin efecto el aval entregado al comprador en garantía del cumplimiento de sus obligaciones, como cláusula penal pactada en la estipulación cuarta del contrato. 3) Se declare que el demandado se ha enriquecido injusta y dolosamente en la cantidad de 635.000 € a costa del demandante mediante la reclamación del aval que había recibido en garantía del eventual incumplimiento del vendedor que no se produjo. 4) Que se condene al demandado a restituir a la mercantil actora la suma en la que se enriqueció a su costa y a pagar a la actora la cantidad de 635.000 €.

La sentencia de primera instancia aprecia que la negativa del demandado a otorgar la escritura pública de compraventa fue justificada y en consecuencia desestima la demanda. Considera que la actora estaba obligada a entregar no sólo la finca registral NUM001 , sino también a transmitir, de forma inseparable, la propiedad del porcentaje correspondiente de zonas comunes, conforme a lo previsto en los Estatutos de la comunidad de propietarios aplicables a la urbanización en que radica el chalet. Sin embargo en la escritura pública con que se pretendía culminar la operación litigiosa, no se hacía mención alguna a las zonas comunes, sobre las que la parte actora ni siquiera tenía título de propiedad, extremo éste que la parte actora no pudo comprobar hasta el 20 de enero de 2010 prevista para el otorgamiento de la escritura pública.

Frente a dicha sentencia se alza la demandante solicitando la estimación de la demanda. Alega infracción de los arts. 1.091 , 1.101 , 1.124 , 1.255 , 1.258 , 1.281 , 1.445 y 1.450 CC al interpretar que el contrato obligaba a transmitir 8,55 por mil participaciones en las fincas registrales NUM002 y NUM003 (en que radican los elementos comunes de la urbanización), afirmando la apelante que en el contrato suscrito por las partes se vendía la finca registral NUM001 exclusivamente y no incluía participación ni venta de las fincas NUM002 y NUM003 . Alega también error en la valoración de la prueba por entender que de los Estatutos de la comunidad no obligan a transmitir de forma inseparable la propiedad del porcentaje correspondiente a las zonas comunes, sino la transmisión de una finca privativa lleva aparejada la de la participación aneja aunque no se haga constar expresamente. Por último alega infracción del art. 218 LEC si bien afirma que la estimación del cumplimiento de las obligaciones de la actora, como vendedora, procede declarar que el demandado se ha enriquecido injustamente en la cantidad reclamada en la demanda, que en consecuencia debe ser estimada, con condena en costas de la primera instancia a la parte actora.



SEGUNDO.- Es indiscutido que la ahora apelante encargó a la agencia inmobiliaria Ambassador la venta de la finca nº NUM001 , constando que en la publicidad de dicha inmobiliaria se describía -por cuanto ahora interesa- el chalet pareado como 'inmueble situado DIRECCION001 , dotada de extensas zonas comunes y servicios propios (...). Las zonas comunes de 13 hectáreas tienen diferentes instalaciones deportivas, 2 piscinas, club social... Seguridad 24 h'. El demandado y su esposa se interesaron por la compra de la vivienda descrita en la publicidad, cuya urbanización ya conocían previamente, y en fecha 16 de septiembre de 2.009 la esposa del aquí apelado remitió un correo electrónico a la referida inmobiliaria en el que -también por cuanto interesaba- solicitaba los estatutos, que finalmente no les fueron entregados.

El 30 de noviembre de 2.009 las partes aquí litigantes celebraron contrato privado, calificado de arras penitenciales, con la intervención del agente de la propiedad inmobiliaria y director de Ambassador. En este contrato se exponía que la futura parte vendedora, Construcciones Torrego Hermanos Conther, S.A., es dueña de la finca Chalet ' NUM000 ' en término de Aravaca ... destinado a vivienda unifamiliar, consta de dos plantas... . La superficie construida..., y se expone también que la futura parte compradora, D. Ruperto , desea adquirir al indicada finca, por lo que previo al contrato de compraventa, ambas partes formalizan el presente contrato de arras. En la cláusula primera se fijan las condiciones de venta y se estipula que 'la venta se llevará a efecto en concepto de cuerpo cierto, ..., y con cuantos derechos les son inherentes y accesorios'.

Se estipulaba la entrega de 265.000 € por parte del futuro comprador en concepto de arras penitenciales (correspondiente al 10% del precio) que se hacía efectiva en el acto, conviniéndose también en garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas, la futura parte vendedora entrega a la futura parte compradora un aval emitido por Banco Popular por importe de 530.000 €.

Con arreglo a lo estipulado en la cláusula sexta del contrato en fecha 14 de enero de 2010 D. Ruperto remitió burofax a la mercantil Construcciones Torrego Hermanos Conther, en el que comunicaba que la escritura de compraventa a que se refiere el contrato de arras tendría lugar el día 20 de enero de 2.010 en la notaría que designaba.

Llegado el día, preparada y leída la escritura que había de formalizar la compraventa, ésta no se llegó a efectuar por la negativa de la parte compradora, dado que no se incluían las 8,55 por mil participaciones en los elementos comunes de la urbanización, que la parte vendedora no sólo no tenía inscritas a su favor, sino que a tenor de su título de propiedad ni siquiera ostentaba la propiedad sobre las mismas.

Posteriormente en fecha 22 de junio de 2010 Construcciones Torrego Hermanos Conther compareció con los causantes de su vendedor de la finca NUM001 a otorgar escritura pública de rectificación y subsanación en la que se rectificaba el error sufrido al haber omitido en la escritura de compraventa suscrita por ambas las participaciones indivisas (del 8,55 por mil) de fincas integrantes de la DIRECCION001 destinadas a zonas comunes, haciéndose constar que en la escritura de compraventa otorgada por ambas partes se venden y transmiten participaciones indivisas descritas y que en el precio que fue totalmente desembolsado se encontraba incluido el correspondiente a éstas.

La parte aquí apelada instó la reclamación de la suma de 530.000 del aval recibido en garantía del eventual incumplimiento del vendedor, en Juicio Ordinario seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Madrid que en fecha 30 de marzo de 2012 estimó la demanda condenando al Banco Popular demandado al pago de la suma reclamada.

Por último es de reseñar que según los Estatutos de la comunidad de propietarios las parcelas NUM004 y NUM005 , fincas NUM003 y NUM002 respectivamente, que integran la urbanización y son de propiedad común, pues comprenden y soportan los viales, jardines, instalaciones deportivas, etc., disponiendo también en su art. 3º que dichas parcelas pertenecen proindiviso a los mismos propietarios que poseen las fincas propiedad separada sobre las que se encuentran construidos los pisos y chalets, así como que estas participaciones indivisas no podrán transmitirse separadamente del piso o chalet al que respectivamente se adscriben; y la transmisión por cualquier título de uno cualquiera de ellos llevará aparejada necesariamente la transmisión aneja.

En el contrato de compraventa la obligación que incumbe al vendedor de entregar una cosa determinada ( art. 1.445 CC ) comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato según se desprende del art. 1.469 CC , y en atención a lo establecido el art. 1.091 CC éste debe cumplirse a tenor del mismo. Asimismo con relación a la interpretación de los contratos declara entre las más recientes en la STS de 2 de julio de 2015 que ' El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. (...) el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 del Código Civil («si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas»). Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 del Código Civil ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual '.

Por otra parte, no es menos relevante a los efectos que nos ocupa que los contratos no sólo obligan a lo expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley ( art. 1.258 CC ). Y por último habida cuenta que el demandado y su esposa son personas físicas que pretendían adquirir el inmueble para ser destinado a vivienda familiar no se puede obviar el TRLGDCU y más en concreto su art. 61.2 conforme al cual '[e]l contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato'. Como tampoco el art. 3.1 RD 515/1989, de 21 de abril de Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a Suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, que en su apartado 2 dispone ' Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado '.

El precedente marco normativo y jurisprudencial impide compartir las alegaciones del recurso y por tanto entender que el único y exclusivo objeto del contrato de 30 de noviembre de 2.009 era el chalet finca NUM001 y no participación ni venta de las fincas NUM002 y NUM003 en las que radican los elementos comunes.

En primer lugar no es cierto que el tenor literal del contrato permita concluir que la venta no comprendía las participaciones indivisas de las fincas NUM002 y NUM003 . En dicho contrato después de describir la finca de la que es dueña la 'futura parte vendedora' refiriéndose al chalet NUM000 , en la cláusula primera, como ya ha sido expresado, se estipula que la venta se llevará a efecto como cuerpo cierto, al corriente en el pago de 'gastos comunes', con cuantos 'derechos les son inherentes y accesorios', conceptos todos ellos que inequívocamente aluden a los elementos comunes de la urbanización en que se integra dicha finca NUM001 -extremo éste por otra parte no negado por la aquí apelante-. Dichos gastos comunes indudablemente son inherentes a la copropiedad y hacen referencia a la misma, más en concreto -atendida la ubicación del chalet en la urbanización- a propiedad horizontal de complejo urbanístico regulado en el art. 24 LPH . Asimismo, contra lo alegado en el recurso, los Estatutos de la urbanización a la que pertenece la finca NUM001 en su art. 3º confirman la propiedad inseparable de los propietarios de las fincas de propiedad separada sobre las parcelas fincas en se asientan las zonas comunes, al prever de forma expresa que las participaciones indivisas sobre las parcelas NUM004 y NUM005 , fincas NUM006 y NUM007 , 'no podrán transmitirse separadamente del piso o chalet al que respectivamente se adscriben', añadiendo que 'la transmisión por cualquier título de uno cualquiera de éstos llevará aparejada necesariamente la transmisión de la participación aneja, aunque no se hiciera constar nada expresamente'. Por lo demás también debió entender la ahora apelante que para la venta del chalet era necesaria la transmisión inseparable de los elementos comunes de la urbanización pues con posterioridad otorgó la escritura de rectificación y más adelante transmitió uno y otros de forma conjunta.

Por otra parte en la publicidad de la agencia inmobiliaria a la que Construcciones Torrego Hermanos Conther encargó la venta del chalet se alude ampliamente a las zonas y servicios comunes de la urbanización, lo que por otro lado, según resulta de la declaración testifical de la Dª Asunción esposa y mandataria de D.

Ruperto corroborando lo manifestado por éste, fue determinante de que éstos se interesaran por la compra del chalet pues buscaban una urbanización cerrada con servicio de vigilancia, siendo dicha publicidad integrante del contrato conforme a lo previsto en los citado art. 61.2 TRLGDCU y art. 3.1.2º RD 515/1989 . Ha destacado la importancia de la publicidad en la contratación entre otras la STS de 12 de julio de 2011 (ROJ: STS 4850/2011 ) señala que ' El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido 'estricto' (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales SS. 26 de marzo de 1.993 y 28 de enero de 2.000 , entre otras), resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual ( art. 1.258 CC ), dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento '. Continúa esta sentencia diferenciando claramente el contrato de compraventa del documento privado o público que se firma por las partes, pues aquel tiene un contenido más amplio que éste e integra la publicidad: ' no cabe confundir contrato con documento en que se formalizó el contrato, tal perspectiva se integra en el contrato por el valor vinculante de la oferta publicitaria ( arts. 2 y 3 del RD 515/1989 ; art. 81 LGDC y U 26/1984, de 19 julio -actualmente art. 61 TRLGDCU-; SSTS, entre otras, 14 de junio de 1.976 , 27 de septiembre de 1.977 , 7 de noviembre de 1.988 ; 3 de julio de 1.993 ; 8 de noviembre de 1.996 ; 30 de junio de 1.997 ; 23 de mayo de 2.003 ; 29 de septiembre de 2.004 ; 12 de diciembre de 2.005 ; 15 de marzo de 2.010 ; 8 de marzo de 2.011 ), además de que no cabe desconocer lo dicho sobre la representación contractual y la confianza creada, e incluso procede resaltar el valor de las estipulaciones -previsiones normativas contractuales- implícitas, las que, conocidas por ambas partes, excusan de ser recogidas expresamente como condiciones del negocio, operando como causa concreta del contrato -motivo causalizado- '.

En definitiva tanto la interpretación gramatical, lógica y sistemática a que aluden los arts. 1.281 y 1.282 , 1285, 1.283 y 1.284 CC , como atendidos el art. 3.1 RD 515/1989 , 61 TRLGDCU, art. 1258 CC y demás preceptos citados conducen a considerar que las zonas comunes eran objeto del contrato por ser inseparables del chalet que radica en la urbanización. Por tanto fue justificada la negativa del comprador a adquirir la finca NUM001 sin la transmisión aneja de los espacios y servicios comunes a las que no se aludía en la escritura pública que finalmente no llegó a otorgarse por las partes aquí litigantes, sobre los que además en ese momento la entonces vendedora no ostentaba formalmente la propiedad al no haberse hecho constar la transmisión de los mismos en su propio título de compra del chalet a que se refería el contrato de 30 de noviembre de 2.009. En consecuencia ni el comprador aquí apelado incumplió su obligación, ni la vendedora cumplió aquello a que estaba obligada, resultando por todo ello improcedentes las peticiones del recurso y de la demanda.



TERCERO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de la alzada a la apelante de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398 y 394 CC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Construcciones Torrego Hermanos Conther, S.A. contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 61 de Madrid en fecha 26 de mayo de 2.017, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 362 de 2.015, cuya resolución CONFIRMAMOS con imposición de las costas causadas en ésta alzada a la apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Contra la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con lo dispuesto en la Disposición Final Decimosexta de la misma Ley , si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0544-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe