Sentencia CIVIL Nº 35/2022, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 234/2021 de 01 de Febrero de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00035/2022

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Modelo: N10250

CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071

Teléfono:981 18 20 99/98 Fax:981 18 20 97

Correo electrónico:

Equipo/usuario: MV

N.I.G.15030 42 1 2019 0004630

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000234 /2021

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 12 de A CORUÑA

Procedimiento de origen:JVB JUICIO VERBAL 0000300 /2019

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, constituida en Tribunal Unipersonal, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 35/2022

Ilmo. Sr. Magistrado:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

En A CORUÑA, a uno de febrero de dos mil veintidós.

En el recurso de apelación civil número 234/21, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de A Coruña, en Juicio Verbal Civil por razón de Cuantía núm. 300/19, seguido entre partes: Como APELANTE:D. Jose Francisco,representada/o por el/a Procurador/a Sr/a. De León Elías Y como APELADA:Dª Genoveva, representada/o por el/a Procurador/a Sr/a. Gómez-Portales González.-

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 12, con fecha 4 de septiembre de 2020, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la representación procesal de D.ª Genoveva y frente a D. Jose Francisco, CONDENOal demandado a abonar a la actora la cuantía de DOS MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO EUROS CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (2.274,62 euros), más los intereses rendidos por la misma desde la fecha de presentación de demanda, calculados al tipo de interés legal del dinero, y los que se devenguen desde la fecha de esta resolución de conformidad con lo previsto en el artículo 576.1 LEC.

QUE CADA PARTE ABONARÁ LAS COSTAS CAUSADA A SU INSTANCIA Y LAS COMUNES POR MITAD.'

SEGUNDO.-Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de D. Jose Francisco que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se pasaron los autos al magistrado ponente.

TERCERO.-En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- I.-La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de A Coruña, de fecha 4 de septiembre de 2020, acordó en su parte dispositiva la estimación parcial de la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Genoveva contra D. Jose Francisco, condenando el demandado a abonar a la actora la cantidad de 2274,62 euros, más los intereses rendidos por la misma desde la fecha de presentación de demanda, calculados al tipo de interés legal del dinero, y los que se devenguen desde la fecha de esta resolución de conformidad con lo previsto en el artículo 576.1 LEC; sin imposición de costas.

En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva y, en concreto, las siguientes:

' Primero.- D.ª Genoveva, en su propio nombre y en calidad de presidenta de la Comunidad de Propietarios nº NUM000 de la CALLE000 (A Coruña) dirige pretensión de reclamación de cantidad contra D. Jose Francisco , en virtud de los gastos efectuados en obras de reparación de elementos comunes y que cuantifica, en atención a su cuota de participación en la comunidad, en 5.475,17 euros.

Por su parte, el demandado opone falta de legitimación activa de la actora para actuar en nombre de la comunidad de propietarios, puesto que D.ª Genoveva actúa en beneficio propio y no hay acuerdo de Junta de Propietarios para reclamar extrajudicialmente o judicialmente las cantidades que ahora se vienen reclamando. También se opone la falta de legitimación activa de la demandante actuando en su propio nombre y derecho, pues se trata de facturas emitidas a nombre de la comunidad de propietarios sin existir justificante alguno que deje patente quien abonó las mismas ni qué porcentaje asumió cada comunero.

Por otro lado, se opone falta de legitimación pasiva del demandado, toda vez que éste no es comunero ni titular de la finca que se dice, habiendo sido exonerado expresamente por el adquirente.

Finalmente, la demandada cuestiona la obligación de pago, puesto que considera que en atención al acuerdo adoptado por Junta de propietarios, éste debía ser asumido por la actora.

En virtud de lo expuesto, resultan hechos controvertidos la legitimación activa, la legitimación pasiva y quién debe costear las obras realizadas en virtud de acuerdo de Junta de Propietarios de fecha 13 de diciembre de 2013.'

'Segundo.- En primer lugar, por lo que respecta a la legitimación activa de la actora para actuar en nombre y representación de la comunidad de propietarios, se aporta acta de nombramiento de la actora en calidad de presidenta en fecha 26 de octubre de 2012.

Con respecto a la facultad del presidente para actuar en juicio en nombre de la comunidad, podemos hacer alusión a la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 622/2015 de 5 noviembre (RJ 20154969), que casa la sentencia dictada en segunda instancia, que rechazaba la excepción de falta de legitimación ad causam, y en el FD 4º - reiterando la doctrina ya marcada por anteriores sentencias - señala que "...la Ley de Propiedad Horizontal otorga al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, pero, como matiza la referida STS de 19 de febrero de 2014 (RJ 2014/1135) y no tiene en cuenta la sentencia recurrida, «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( artículo 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( artículo 21 LPH ), esta Sala ha entendido (STS de 19 de febrero de 2014 (RJ 2014/1135), rec. nº 1612/2011 , reiterando el criterio, por ejemplo, de la STS de 27 de marzo de 2012 (RJ 2012/ 4061), rec. nº 1642/2009 ) que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes» . En definitiva, como concluye la más reciente STS de 30 de diciembre de 2014, rec. nº 2980/2012 (RJ 2014/6808), es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las SSTS de 10 de octubre de 2011 (RJ 2011, 7404) , rec. nº 1281/2008 ; 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009 ; 12 de diciembre de 2012 (RJ 2013/370), rec. nº 1139/2009 , todas estas citadas por la recurrente, y también en las posteriores de 24 de octubre de 2013, rec. nº 1263/2011; 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011, y 11 de abril de 2014, rec. nº 381/2012 (RJ 2014/ 2193)) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario."

En el caso que nos ocupa no se reclama ninguna deuda a favor de la comunidad, sino que según refiere la actora, a raíz de unos acuerdos adoptados en Junta, se ejecutaron unas obras, en virtud de las cuales se reclama a uno de los propietarios el importe debido en atención a su cuota de participación. No obstante, D.ª Genoveva afirma haber asumido personalmente el pago, por lo que su actuación en el presente pleito no redundaría en beneficio de la comunidad, sino del suyo. Carece, en definitiva, de legitimación activa para actuar en nombre de la comunidad, máxime cuando no hay ningún acuerdo de la Junta de Propietarios que así lo autorice.

En cuanto a la legitimación activa de D.ª Genoveva, para actuar en su propio nombre y representación, habida cuenta que las facturas cuyo abono reclama se encuentran incluidas en el bloque documental 15, junto a las que se ha aportado anotaciones en cuenta en que se refleja que el pago se ha hecho desde cuenta bancaria en la que la misma figura como titular, se entiende que está legitimada para ejercitar la acción que entabla.'

'Tercero.- Por lo que respecta a la legitimación pasiva del demandado, se alega por esta parte que D. Jose Francisco transmitió su vivienda de la CALLE000 nº NUM000 a D. Dimas y D.ª Luisa, mediante escritura de compraventa formalizada ante notario en fecha 29 de octubre de 2018, en la que el adquirente exoneró al demandado de cualquier deuda con la comunidad. En este sentido, se aporta como documento 1 de la contestación la escritura notarial en que se refleja que la parte vendedora declara hallarse al corriente en el pago de los gastos generales y la parte adquirente se da por satisfecha en este sentido.

Al hilo de esta cuestión, resulta preciso exponer el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , según el cual "el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión."

Existe, por tanto, previsión legal en cuanto a la posibilidad de que con ocasión de la transmisión de un inmueble, el adquirente exonere al vendedor de las cargas inherentes al mismo y soporte las mismas dentro del término expuesto en el precepto.

Sin embargo, según la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya 52/2015 de 26 de febrero , "dentro de ese límite temporal (y siendo también límite de la garantía el inmueble en sí, de conformidad con la norma del repetido art. 9 L.P.H . 'el adquirente (...) responde con el inmueble aducido'), la responsabilidad de pago afecta tanto al propietario anterior (el que lo era cuando se generó la deuda, como obligación personal) como al nuevo (como obligación real derivada de la carga real que la ley establece sobre el inmueble), 'pudiendo reclamarse la deuda a cualquiera de ellos', sin que sea preciso configurar una situación de litis consorcio pasivo entre ellos para que la relación procesal quede válidamente constituida".

Esto es, nos hallamos ante una obligación de tipo personal por parte del demandado, en su condición de anterior propietario respecto a la Comunidad a la que pertenecía, junto a la cual el legislador ha establecido una garantía real en beneficio de las comunidades de propietarios.

A pesar de que se ha desestimado la legitimación activa de la actora para actuar en nombre de la Comunidad, ello se debe, como ya se expuso, a la inexistencia de un acuerdo que le autorice para entablar una acción judicial en su nombre y al hecho de que el pago fue realizado por la propia Genoveva y no por la comunidad. No obstante, la realidad es que las cuantías se reclaman al demandado por su anterior condición de propietario, exigiéndole una suma en atención a su cuota de participación y con base en unas obras que según la actora se acordaron en junta de propietarios a raíz de unos requerimientos por parte del Ayuntamiento de A Coruña y que afectan a elementos comunes.

Lo anterior resulta relevante a efectos de reputar la suma reclamada una deuda de carácter comunitario, sin perjuicio de que sea la actora quien reclame su reintegro porque fue ésta la que adelantó el pago, según fundamenta con las facturas aportadas.

A la vista de lo expuesto, existiendo una obligación de carácter personal por parte del demandado, no resulta preciso entrar a examinar en qué momento se entiende nacida la obligación a efectos de determinar si nos hallaríamos dentro del plazo en que la ley impone la obligación real inherente al inmueble al nuevo adquirente. Ha de concluirse, por tanto, que el demandado está legitimado pasivamente para el presente pleito.'

'Cuarto.- Desestimadas las excepciones planteadas por el demandado, hemos de adentrarnos en el fondo del asunto. Existen discrepancias entre los litigantes en cuanto a los compromisos asumidos en virtud del acuerdo de la Junta de Propietarios de fecha 13 de diciembre de 2013. Por un lado, la actora sostiene que en dicha Junta los propietarios acordaron efectuar las obras necesarias para pasar la ITE haciéndose cargo de la reparación de la fachada de forma común, reparación de ventanales por propietarios y reparación de NUM001 por propietario, pero asumiendo todos ellos el compromiso de solicitar la correspondiente subvención al Ayuntamiento de A Coruña para el pago de tales obras. Por contraposición, la demandada entiende que la actora, propietaria del bajo izquierda, se haría cargo de la estructura y demás arreglos a su exclusivo cargo.

A la vista del acta resultante de la Junta de 13 de diciembre de 2013, los propietarios acuerdan "efectuar las obras necesarias para pasar la ITE haciéndose cargo de la reparación de fachada de forma común, reparación de ventanales por propietarios, reparación de bajo izqda. Por propietario del mismo (estructura y demás arreglos) y a aceptar las condiciones de la resolución de la ITE y la petición de la subvención del Ayuntamiento para realizar las obras de rehabilitación".

Con respecto a los acuerdos adoptados, conviene hacer dos precisiones. Por un lado, no se desprende del acta que las obras acordadas se condicionen a la obtención de la subvención, sino que lo que existe es un compromiso de solicitar la subvención. Por otro lado, la única obligación asumida por todos los propietarios es la de costear la reparación de la fachada.

En cuanto al hecho de que el proyecto y presupuesto no se aprobara por la Junta de Propietarios, no se advierte como un obstáculo a tenor del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , según el cual "tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

No obstante, el carácter obligatorio y la no necesidad de acuerdo únicamente se circunscribe a las obras que vinieron exigidas tras el informe desfavorable de la ITE de fecha 6 de marzo de 2013 en que se requiere a la comunidad de propietarios a fin de que proceda a lo siguiente:

- Sustitución (o refuerzo con tratamiento de madera) de la estructura en planta baja izquierda y suelo de entreplanta, así como su planeidad.

- Reparación de la instalación eléctrica en vivienda planta baja izquierda, hasta poder certificar su seguridad.

- Reparación de grietas y rehabilitación de fachadas.

- Rehabilitación de los recercados de piedra de ventanas.

- Reparación/rehabilitación de carpintería exterior en planta NUM002, así como sellado de vidrios.

Únicamente estaba legitimada la presidenta de la Comunidad de Propietarios para llevar a efecto las anteriores obras sin previa aprobación por la Junta de Propietarios, no quedando vinculados, por tanto, los propietarios por otras obras que se hubieran encargado ejecutar.

De acuerdo con lo expuesto y puesto en relación con el compromiso asumido en el acta de Junta de Propietarios de 13 de diciembre de 2013, en el que se refleja que la reforma de la fachada es lo que será costeado de forma común, la actora únicamente puede reclamar al demandado los importes correspondientes a tal concepto. Se incidió mucho a lo largo del acto de plenario en la discusión en torno al carácter común o privativo de la estructura, así como de las obras que se ejecutaron en la misma, careciendo de relevancia dicha cuestión, al existir un compromiso expreso de pago por parte de la propietaria del bajo izquierdo de asumir dicho coste, tal y como consta en el acta de la Junta.

En definitiva, la actora únicamente puede reclamar los importes correspondientes a la partida de "reparación de grietas y rehabilitación de fachadas".

Procede, por tanto, examinar las facturas emitidas con ocasión de las obras ejecutadas y determinar cuáles han de ser costeadas por el demandado:

- Impuesto Municipal (ICIO): 2131 euros. Este concepto ha de ser incluido, toda vez que se trata de un tributo obligatorio para la ejecución de la obra y, por tanto, que ha de ser asumido por todos los comuneros.

- Honorarios profesionales arquitecto: 3620 euros. También ha de incluirse esta partida, siendo un elemento imprescindible para el proyecto y dirección de la obra.

- Facturas Recarey: estructura (8470 euros). Los conceptos incluidos en esta factura no guardan relación alguna con la fachada del edificio, por lo que no ha lugar a su abono.

- Pinturas Atlántico: protección vigas (1848 euros). Tampoco estos trabajos se corresponden con la reparación de la fachada.

- Factura NUM003 Demolición tabiques y retirada escombro (150 euros). No ha lugar a abono de cantidad alguna, por no guardar relación con la fachada.

- Factura NUM004 Apuntalamiento estructura: (480 euros). Tampoco ha de abonarse este concepto, siendo éste ajeno a la fachada.

- Factura NUM005 Huecos Vigas Maderas (550 euros). Las obras descritas y cuyo importe se reclama no se refieren a la fachada.

- Factura NUM005 Reposición de muros (120 euros). Tampoco ha de abonarse esta cantidad por responder a un concepto diferente.

- Factura NUM005 Mortero de cal en fachada (661,65 euros). Esta partida se corresponde con obras desarrolladas en la fachada, por lo que ha de abonarse su importe.

- Factura NUM006 Tabiques (1000 euros). No guarda relación con la fachada, por lo que no procede su abono.

- Factura NUM006 Bajantes (117 euros). Según refirió la perito en el acto del juicio, esta partida se corresponde con bajantes de la fachada, por lo que ha de abonarse su importe.

- Factura NUM006 Protección de bajantes (230 euros). También se refiere esta partida a la fachada, debiendo incluirse esta partida.

- Factura pintado tabiques (25 m) - (175 euros). Esta partida no guarda relación alguna con la fachada.

- Facturas, NUM003, NUM004, NUM007 y NUM008 de ocupación y andamios (340 y 600, 600, 600, 1190, 400 euros). Todas estas cantidades se corresponden con el coste relativo a contenedor y permisos de ocupación de vía, vallado de obra, corte de calle y ocupación para andamio europeo, siendo lógico que se asuma dicho coste entre todos los comuneros, puesto que es presupuesto indispensable para la ejecución de la obra y sin que resulte posible desglosar tal importe.

En definitiva, con base en lo anterior, las cantidades que han de considerarse incluidas en el compromiso adquirido por los propietarios a raíz del requerimiento de la ITE son: 2131 euros en concepto de impuestos, 3620 euros en concepto de honorarios de arquitecto, 661,65 euros por mortero de cal en fachada, 117 euros en concepto de bajantes, 230 euros en concepto de protección de bajantes y 340, 600, 600, 1190 y 400 euros en concepto de permisos y contenedores. Lo anterior asciende a 9.889,65 euros.

Habida cuenta que el demandado ostenta una cuota de participación del 23%, éste ha de ser condenado al abono de 2.274,62 euros.'

'Quinto.- Al reclamarse una cantidad líquida en dinero y haber incurrido en mora la demandada, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1100 , 1101 y 1108 del Código Civil deberá abonar el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha de esta sentencia.

Desde la fecha de la sentencia y hasta su total y completo pago se devengarán los intereses de mora procesal del artículo 576 de la LEC ; es decir, el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.'

'Sexto.- Por lo que se refiere a las costas al estimarse parcialmente la demanda y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394 de la ley de Enjuiciamiento Civil , se acuerda que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

II.-Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Don Jose Francisco, realizando las siguientes alegaciones:

1º) Admisión de la falta de legitimación activa de Doña Genoveva actuando en nombre de la comunidad de propietarios. Costas

En el fundamento de derecho segundo de la sentencia apelada, se razona acertadamente por la Juzgadora de Instancia que:

'En el caso que nos ocupa no se reclama ninguna deuda a favor de la comunidad, sino que según refiere la actora, a raíz de unos acuerdos adoptados en Junta, se ejecutaron unas obras, en virtud de las cuales se reclama a uno de los propietarios el importe debido en atención a su cuota de participación. No obstante, D.ª Genoveva afirma haber asumido personalmente el pago, por lo que su actuación en el presente pleito no redundaría en beneficio de la comunidad, sino del suyo. Carece, en definitiva, de legitimación activa para actuar en nombre de la comunidad, máxime cuando no hay ningún acuerdo de la Junta de Propietarios que así lo autorice.'

Entendemos que esta demanda contaba con dos demandantes y la misma fue desestimada íntegramente con respecto a la formulada por la comunidad de propietarios, por lo que necesariamente se debió haber recogido en el fallo de la sentencia un pronunciamiento de condena expresa a las costas causadas ya que la demanda de la propia comunidad dio necesariamente a alegaciones concretas al respecto efectuadas por esta parte en la contestación a la demanda específicamente relativas a ello como es la falta de legitimación activa, alegaciones que se reprodujeron en fase de juicio durante la práctica de las pruebas testificales así como en fase de conclusiones.

Entendemos asimismo que, dado que ha quedado acreditado que la Comunidad de Propietarios no autorizó a su presidenta para demandar y que por tanto esta no contaba con autorización de la misma, Doña Genoveva actuó bajo su riesgo y ventura (la testigo comunera Doña Enma indicó en su declaración que los vecinos desconocen este procedimiento), es de sobra conocido que en esta circunstancia los eventuales resultados positivos de la reclamación si beneficiarían a la comunidad pero los negativos no le perjudicarían, asumiendo la Presidente las consecuencias, motivo por el que las costas de la desestimación de la demanda de la comunidad deberán recaer expresamente en la persona de su presidente Doña Genoveva.

2º) Falta de legitimación pasiva del demandado D. Jose Francisco.

Al respecto de esta cuestión la sentencia recurrida en su fundamento jurídico tercero tras diversos razonamientos concluye:

'Esto es, nos hallamos ante una obligación de tipo personal por parte del demandado, en su condición de anterior propietario respecto a la Comunidad a la que pertenecía, junto a la cual el legislador ha establecido una garantía real en beneficio de las comunidades de propietarios.'

No podemos conformarnos puesto que de ser así, esta garantía sería siempre en beneficio de las comunidades de propietarios, y en el presente caso se ha desestimado la demanda por parte de dicha entidad.

La falta de legitimación pasiva se alega en un doble sentido:

a) El demandado no es comunero ni titular de la finca que se dice, habiendo sido exonerado expresamente por el adquirente.

Tal y como se expuso en la contestación a la demanda y en la vista, la falta de legitimación pasiva de mi patrocinado es clara ya que como debería de conocer la presidenta de la comunidad, D. Jose Francisco ya no es propietario del bien inmueble sito en CALLE000 nº NUM000, NUM009.

En fecha 29 de octubre del pasado año 2018, mi mandante transmitió la vivienda mencionada a D. Dimas y Dª. Luisa, mediante escritura de compraventa formalizada ante el notario de esta ciudad D. Andrés- Antonio Sexto Presas.

Además, habiendo procedido mi mandante a la venta del inmueble y perdiendo por tanto su condición de comunero, de acuerdo con la legislación aplicable mi mandante no sería deudor de cantidad alguna, siéndolo el adquirente de la misma, toda vez que como ya se expuso el comprador de la vivienda exoneró expresamente a mi representado de cualquier deuda con la comunidad.

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Por tanto, en todo caso, tal y como se recoge en las páginas 7 y 8 de la escritura de compraventa, los adquirentes del inmueble que mi mandante transmite exoneraron al vendedor hoy demandado de cualquier deuda existente con la comunidad al momento de la venta, con independencia de que D. Jose Francisco manifestó hallarse al corriente del pago de los gastos ordinarios de comunidad y de que no tenía constancia y está plenamente convencido de que no adeuda cantidad alguna. Así se recogió en las páginas 7 y 8 de la escritura de compraventa otorgada en octubre de 2018 que se acompañó como documento nº 1 a la contestación.

b) La legitimación pasiva la tendrá la propia comunidad de propietarios.

Si tal y como razona la sentencia apelada, las facturas que reclama la demandante están emitidas a nombre de la Comunidad de Propietarios y se refieren a trabajos comunes, pero las mismas fueron asumidas personalmente por Doña Genoveva hoy demandante de acuerdo con los pagos que constan hechos desde su cuenta bancaria, tendrá entonces Doña Genoveva que demandar a la Comunidad para recuperar lo que pagó por cuenta de esta, y será en su caso la comunidad, si lo deciden los comuneros quien deberá de repercutir después contra mi mandante D. Jose Francisco, el actual propietario, o si decide simplemente no hacer nada.

Por tanto, siendo gastos comunes los asumidos personalmente por la demandante, deberá dirigirse frente a la Comunidad de Propietarios.

3º) Incorrecta cuantificación de los importes objeto de condena en relación al fondo del asunto.

Razona la sentencia apelada en su fundamento de derecho cuarto sobre el hecho de que la Presidente encarga y contrata los trabajos por su cuenta sin someter la cuestión a su aprobación por la Junta de propietarios:

'En cuanto al hecho de que el proyecto y presupuesto no se aprobara por la Junta de Propietarios, no se advierte como un obstáculo a tenor del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , según el cual "tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación". No obstante, el carácter obligatorio y la no necesidad de acuerdo únicamente se circunscribe a las obras que vinieron exigidas tras el informe desfavorable de la ITE de fecha 6 de marzo de 2013 en que se requiere a la comunidad de propietarios a fin de que proceda a lo siguiente:

- Sustitución (o refuerzo con tratamiento de madera) de la estructura en planta baja izquierda y suelo de entreplanta, así como su planeidad.

- Reparación de la instalación eléctrica en vivienda planta baja izquierda, hasta poder certificar su seguridad.

- Reparación de grietas y rehabilitación de fachadas.

- Rehabilitación de los recercados de piedra de ventanas.

- Reparación/rehabilitación de carpintería exterior en planta NUM002, así como sellado de vidrios.

Únicamente estaba legitimada la presidenta de la Comunidad de Propietarios para llevar a efecto las anteriores obras sin previa aprobación por la Junta de Propietarios, no quedando vinculados, por tanto, los propietarios por otras obras que se hubieran encargado ejecutar.'

Pues bien a este respecto mostramos disconformidad, una cosa es que no sea necesaria su aprobación para encargar las obras y otra es que ni se intente. No obstante, lo anterior es indicativo, tal y como quedó reflejado en el desarrollo de la vista que la actora encarga a la misma arquitecta y la misma empresa sus obras privativas y las comunitarias indistintamente, mezclando conceptos constantemente y con facturas que incluyen cuestiones privativas y comunitarias siendo una contratación y gestión de la que jamás se ha rendido cuentas a los comuneros en Junta y que debe de ser considerada como improcedente.

Continúa la sentencia razonando de forma acertada en relación a los acuerdos adoptados en un acto de liberalidad por los comuneros en le Junta de 13/12/2013:

'De acuerdo con lo expuesto y puesto en relación con el compromiso asumido en el acta de Junta de Propietarios de 13 de diciembre de 2013, en el que se refleja que la reforma de la fachada es lo que será costeado de forma común, la actora únicamente puede reclamar al demandado los importes correspondientes a tal concepto. Se incidió mucho a lo largo del acto de plenario en la discusión en torno al carácter común o privativo de la estructura, así como de las obras que se ejecutaron en la misma, careciendo de relevancia dicha cuestión, al existir un compromiso expreso de pago por parte de la propietaria del bajo izquierdo de asumir dicho coste, tal y como consta en el acta de la Junta.

En definitiva, la actora únicamente puede reclamar los importes correspondientes a la partida de "reparación de grietas y rehabilitación de fachadas".

Y a continuación la sentencia examina partida de obra a partida de obra determinando que trabajos corresponden a los de reparación de fachada, determinando que son en esencia los siguientes:

- Impuesto Municipal (ICIO): 2131 euros. Este concepto ha de ser incluido, toda vez que se trata de un tributo obligatorio para la ejecución de la obra y, por tanto, que ha de ser asumido por todos los comuneros.

- Honorarios profesionales arquitecto: 3620 euros. También ha de incluirse esta partida, siendo un elemento imprescindible para el proyecto y dirección de la obra.

-Factura NUM005 Mortero de cal en fachada (661,65 euros). Esta partida se corresponde con obras desarrolladas en la fachada, por lo que ha de abonarse su importe.

- Factura NUM006 Bajantes (117 euros). Según refirió la perito en el acto del juicio, esta partida se corresponde con bajantes de la fachada, por lo que ha de abonarse su importe.

- Factura NUM006 Protección de bajantes (230 euros). También se refiere esta partida a la fachada, debiendo incluirse esta partida.

-Facturas, NUM003, NUM004, NUM007 y NUM008 de ocupación y andamios (340 y 600, 600, 600, 1190, 400 euros). Todas estas cantidades se corresponden con el coste relativo a contenedor y permisos de ocupación de vía, vallado de obra, corte de calle y ocupación para andamio europeo, siendo lógico que se asuma dicho coste entre todos los comuneros, puesto que es presupuesto indispensable para la ejecución de la obra y sin que resulte posible desglosar tal importe.

Y finaliza razonando:

'En definitiva, con base en lo anterior, las cantidades que han de considerarse incluidas en el compromiso adquirido por los propietarios a raíz del requerimiento de la ITE son: 2131 euros en concepto de impuestos, 3620 euros en concepto de honorarios de arquitecto, 661,65 euros por mortero de cal en fachada, 117 euros en concepto de bajantes, 230 euros en concepto de protección de bajantes y 340, 600, 600, 1190 y 400 euros en concepto de permisos y contenedores. Lo anterior asciende a 9.889,65 euros.

Habida cuenta que el demandado ostenta una cuota de participación del 23%, éste ha de ser condenado al abono de 2.274,62 euros.'

Entendemos desacertado este razonamiento de la sentencia recurrida ya que como ha quedado acreditado en fase de prueba durante la vista y, tal y como ya expusimos en nuestro escrito de contestación a la demanda (págs. 16 a 18)

a) Sobre los gastos de Impuesto municipal ICIO (2.131€) y honorarios de arquitecto (3.620€):

Razona la sentencia recurrida que son gastos completamente necesarios y que por tanto han de ser considerados dentro de los trabajos comunes de reparación de fachada pero obvia una cuestión tan importante como es el hecho de que ambos conceptos lo son por el total de la obra realizada por importe de 64.009€, englobando como se ha dicho los trabajos privativos de reforma completa realizados por la demandante en su bajo así como todos aquellos trabajos que siendo comunitarios ella asumió en exclusiva su reparación sin excepciones de ICIO ni honorarios de arquitecto.

Como ya hemos explicado la actora contrato a su antojo obras privativas y comunitarias (asumidas también por ella siendo este un hecho probado por la sentencia de instancia) a excepción de los trabajos de fachada, y dicha asunción no incluyó dispensa alguna relativa a Icio y honorarios de arquitecto.

Nos remitimos a la documental aportada con la demanda 9bis dentro del expediente de la subvención municipal 'Proyecto de ejecución elaborado por la arquitecto Ana', donde figura el importe del proyecto en su última página por 64.009€.

Nos remitimos a la documental aportada con la demanda 9bis dentro del expediente de la subvención municipal ' Informe de solicitude de axudas' en el que se consigna expresamente:

'O seu presuposto total ascende a 72.829,08€ (IVE incluido). Inclúese neste presuposto o importe de proxecto de ejecución, honorarios técnicos e o recibo ICIO correspondente.'

Ambos documentos acreditan plenamente que los honorarios de arquitecto y el ICIO los son por la totalidad de las obras y por tanto no se limitan a los trabajos de reparación de fachada, recordemos que el ICIO es un impuesto municipal que es un porcentaje del presupuesto de las obras.

De las justificantes de gastos y facturas acompañadas con la demanda (docs 14, 15 y 16 demanda), podemos observar el recibo del ICIO municipal por importe de 2.131,20€ y figura claramente la siguiente información:

Base imponible: 53.280€ _________________Tipo 4%

De las justificantes de gastos y facturas acompañadas con la demanda (docs. 14, 15 y 16 demanda), podemos observar que las facturas de la arquitecto son por el total de las obras, no solo por las de rehabilitación de fachada 'Proyecto básico y de ejecución de reestructuración parcial y acondicionamiento interior' y 'dirección de obra', resulta algo tan evidente que incluso los trabajos de fachada son muy inferiores a los propios honorarios de la arquitecto.

Además, se desprende sin ningún género de dudas de la declaración de la perito Doña Ana arquitecta directora de las obras:

Min. 48:52. ¿con respecto a las obras realizadas podría indicarnos en qué proporción sobre el 100% de las obras fueron trabajos dentro del bajo izquierda de la demandante ya sean sobre elementos comunes y privativos?

- No sabría indicarle en qué proporción, el bajo izquierda se rehízo entero. De estructura se reparó el techo del bajo izquierdo, la totalidad de las vigas del bajo izquierdo y la solera del bajo izquierdo.

Min. 50:23 ¿si realizó obras de carácter privativo dentro del bajo izquierda?

- Si, todos los revestimientos, los solados, los tabiques, la fontanería, la electricidad completa, la electricidad es un elemento privativo, la grifería, los alicatados de los baños, las puertas y carpintería de madera interior. No realizó este tipo de obras en las viviendas de los demás vecinos.

Habrá que determinar cuanto fueron los trabajos de rehabilitación de fachada sobre los 64.009€ del total de las obras, para poder repercutir a mi mandante la parte proporcional de ICIO y de honorarios de arquitecto, no podemos admitir otro razonamiento.

b) Sobre los gastos de mortero de cal en fachada factura NUM005 (661,65€).

Los únicos trabajos relativos a la ITE y exigidos para superar la ITE son los relativos a mortero de cal en fachada por importe de 661,65€ ya que no se realizó ninguna obra más en la referida fachada ni la ITE exigía la realización de mayores trabajos, así lo declaró la testigo y vecina comunera Doña Enma al minuto 59:50 de la vista donde dice:

Enma: No se realizaron más trabajos de estructura comunes que los llevados a cabo en el NUM001, desde luego en apariencia no, la fachada no la tocó, tocó su parte

Lo cual es evidentemente cierto si atendemos al bloque documental acompañado con la demanda donde se aportan las facturas (docs 14, 15 y 16 demanda), en la que únicamente encontramos en relación a la fachada la factura NUM005 de la empresa Deconsa.

Advertimos que la cifra de 661,65€ y el concepto 'mortero de cal en fachada' la extraemos directamente de la sentencia recurrida invocando desde este momento el principio de justicia rogada.

c) Sobre las facturas nº NUM006 de bajantes (117€) y protección de bajantes (230€):

Es un hecho probado, y así ha quedado acreditado de la declaración e la propia arquitecto Doña Ana propuesta pro la demandante, que la ITE no ordenaba el cambio de bajantes y mucho menos la colocación de embellecedores sobre las mismas, se trata por tanto de una obra a mayores de las obras relativas a superar la ITE que la demandante habrá de asumir en exclusiva y que jamás puede ser repercutida a mi mandante.

Min. 46:50 del acto de juicio:

Abogado: ¿En la ITE se dice algo de las bajantes de fibrocemento?

Perito: No la ITE no dice nada de las bajantes

¿y usted las reparó?

Perito: Si si, se repararon

Perito:¿sabe si se pidió permiso a la comunidad para repararlas?

perito: No contesta.

SU Señoría: En relación a las bajantes exteriores de fachada pregunta si la ITE exigía o no su reparación?

Perito: No.

Abogado: Usted dijo que se había limitado a realizar obras necesarias para superar la ITE.

Abogado: ¿A la protección de la bajante exterior le puso un embellecedor de hierro fundido, eso venía exigido en la ITE?

Perito: No

Resulta evidente por obvio, que estos conceptos no pueden ser repercutidos a mi mandante D. Jose Francisco.

d) Sobre las facturas, NUM003, NUM004, NUM007 y NUM008 de ocupación y andamios (340 y 600, 600, 600, 1190, 400 euros).

Atendiendo a los razonamientos anteriores, los únicos trabajos realizados en la fachada y exigidos por al ITE ascendieron a la cifra de 661,65€ por lo que no se le puede repercutir estas facturas sin ni tan siquiera explicar por qué motivo son costes necesarios de una reparación tan sencilla y económicamente menor, entendemos que esos conceptos se referirán en todo caso a las tasas de ocupación de vía para los contenedores de la vivienda privativa bajo de la demandante que fue reformada en su totalidad con el vaciado completo, así como a la ocupación de vía para a descarga del material necesario para dichas obras privativas, y los andamios serán necesarios para la colocación de la bajante vertical que discurre por toda la fachada hasta el tejado, trabajo que ya ha quedado acreditado que no puede ser objeto de reclamación ni condena ya que no era un trabajo exigido por la ITE.

En todo caso la reparación de fachada de 661,65€ lo fue de la parte del NUM001 tal y como declaró la testigo, y siendo un bajo no es precisa la instalación de andamio, además, esta cuestión no se ha probado por la demandante.

e) Cantidad final relativa a los trabajos de rehabilitación de fachada:

§ Los importes de ICIO y arquitecto ascienden al total de 5.751€, y la parte proporcional de 661,65€ (trabajos en fachada) sobre el total de la obra 64.009€ supone un 1,033% sobre el total.

661,65 x 100

64.009

1,033% del ICIO y honorarios de arquitecto relativos a las obras de fachada que asciende a 59,40€

§ 661,65€ de aplicación de mortero de cal en fachada.

§ Del total de estos importes 59,40 + 661,65€ = 721,05€, lo correspondiente al 23% de participación de propiedad de D. Jose Francisco hace un total de 165,84€ adeudados por el concepto de obras de rehabilitación de fachada.

4º) Y en el suplico del recurso se solicita:

Se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente este recurso en especial en lo relativo a la falta de legitimación pasiva del demandado hoy recurrente, revoque la sentencia dictada en instancia, acordando la desestimación íntegra de la demanda por los motivos expuestos con expresa condena de las costas de ambas instancias a ambas actoras en la persona de Doña Genoveva.

Subsidiariamente y para el caso de no estimarse la anterior petición, suplicamos:

a) Que se modifique la cantidad objeto de condena a mi mandante minorándola, resultando la misma en 165,84 euros de acuerdo con el motivo tercero de esta apelación.

b) Revoque la sentencia de primera instancia en lo relativo a que imponga las costas causadas en primera instancia como consecuencia de la desestimación íntegra de la demanda por falta de legitimación activa de la comunidad de propietarios y que según lo expuesto en el motivo primero de apelación deberá recaer en la persona de Doña Genoveva.

c) Todo ello con expresa condena de las costas causadas en la presente apelación.

III.-En escrito de oposición al recurso de apelación por la representación procesal de Doña Genoveva se realizaron las siguientes alegaciones:

Previo.- Antecedentes de la litis

En la presente litis se ejercitó por mi representada, titular del NUM001 de la CP CALLE000 NUM000 de A Coruña, una acción personal de repetición contra el demandado a raíz de la deuda contraída por éste con la misma por las obras exigidas por el Ayuntamiento para pasar la ITE del edificio.

En efecto, con fecha de 6 de marzo de 2013, (doc.3)el Servicio de Rehabilitación y Vivienda del Ayuntamiento de A Coruña requiere a la propiedad del edificio sito en CALLE000 NUM000, a fin de que proceda a la ejecución de las siguientes obras:

- Sustitución (o refuerzo con tratamiento de madera) de la estructura en planta baja izquierda y suelo de entreplanta, así como su planeidad.

- Reparación de la instalación eléctrica en vivienda planta baja izquierda, hasta poder certificar su seguridad.

- Reparación de grietas y rehabilitación de fachadas.

- Rehabilitación de los recercados de piedra de ventanas.

- Reparación/rehabilitación de carpintería exterior en planta NUM002, así como el sellado de vidrios.

Y en Junta de 7 de diciembre de 2013 los propietarios (el demandado representado por Doña Enma) acuerdan a las 19 horas: (doc.7):

Efectuar las obras necesarias para pasar la Ite haciéndose cargo de la reparación de fachada de forma común, reparación de ventanales por propietarios y reparación del NUM001 por propietaria del mismo (estructura y demás arreglos)

Acordando a continuación aceptar las condiciones de resolución de la Ite y la petición de subvención del Ayuntamiento para realizar las obras de rehabilitación.

Dadas las malas relaciones existentes en la CP, mi representada con manifiesta buena fe y con la finalidad de no perder la subvención municipal para las obras de la ITE se comprometió a sufragar los gastos de su NUM001 (incluida estructura y demás arreglos) pero con la condición de cumplimiento del compromiso de todos los Comuneros de solicitar la subvención para sufragar las obras en elementos comunes.

1º) Sentencia ajustada a derecho .

Si bien el condicionamiento de asunción de los gastos de estructura invocado por mi representada fue desestimado por la sentencia de instancia a la vista de la redacción del acta, imputando a la demandante la liberalidad en la asunción de la estructura de su bajo, en lo demás resulta plenamente ajustada a derecho al condenar al demandado al abono de los demás gastos en elementos comunes; así:

1.- Respecto a la falta de actuación de mí representada en nombre de la Comunidad

Tal y como se aclaró en el acto de la vista y resulta del suplico del escrito de demanda mi representada ejercitó una acción de repetición en su nombre y derecho contra el demandado, pues aunque en el encabezamiento se hace constar su condición de Presidenta de la Comunidad por ostentarlo en tal fecha, no se ejercitó pretensión alguna para la Comunidad por ser la demandante quién pagó las obras sin perjuicio de haber recuperado tan sólo en parte los gastos en elementos comunes con cargo a la subvención municipal; de ahí que resulte ajustado a derecho la no imposición de costas, dada la estimación parcial de la demanda.

2.- Respecto a la falta de legitimación pasiva del demandado

Respecto a la venta del piso por el demandado: Dado que estamos ante una acción personal por el adelanto y pago que mi representada hizo de las obras necesarias para pasar la Ite, sí está pasivamente legitimado el demandado al no haber ni pagado las mismas ni cumplido su compromiso de solicitar la subvención a tal fin.

Pero es que además incurre éste en manifiesta mala fe pues:

- Tal y como resultó acreditado en la litis mi representada requirió en varias ocasiones al demandado por burofax y email (docs. 10 a 12)el pago de la deuda, al no haber obtenido éste por falta de aportación de documental al respecto, la subvención.

Así, en el folio 47 del expediente municipal (doc.9) se señala expresamente que: Cumplido o prazo establecido para a subsanación por parte dos beneficiarios sin que se presente a documentación necesaria, se debe declarar o desestemento destes propietarios na sua cota correspondente que ascende a un importe de 4.600 euros. Polo tanto, descontaráse a parte correspondente ao 1º....

- Tras el traslado de la contestación a la demanda mi representada tuvo conocimiento por primera vez de que el demandado, incumpliendo la obligación establecida en la LPH no comunicó la venta de su piso a la Presidenta de la Comunidad; en cualquier caso, se trata de una acción personal de reembolso de gastos sufragados por mi representada.

Respeto a la legitimación pasiva de la CP: a diferencia de los demás comuneros que se comprometieron a presentar documentación para obtener subvención al Ayuntamiento con el fin de sufragar las obras en elementos comunes, y así lo hicieron, el demandado no lo hizo (firmó declaración jurada de cumplir los requisitos pero finalmente no aportó documentación, hojas 7, 9, 11,13 folios 70 y 71 140,175 exp. subvención, doc.9) ; en juicio reconoció que no tenía derecho a la subvención por tener su residencia oficial en Suiza y no declarar impuestos aquí, lo que implica que ya a sabiendas, no tenía intención de cumplir con su compromiso (doc.7)a pesar de que, y al margen de cuál sea su residencia oficial, tiene domicilio en España pues sí fue recogido el burofax que mi representada le remitió a su domicilio a efectos de notificaciones en CALLE001, nº NUM010 , O Seixo, en Cambre, en dónde aparece en internet como administrador de sociedad.

De ahí que mi representada, quién sufragó los gastos subvencionables correspondientes no sólo a su bajo sino también al entresuelo - que forma parte de la estructura de su bajo pero también del piso 1º del demandado y de la fachada - repita contra él y no contra ningún otro comunero pues todos menos él coadyuvaron a sufragar tales obras con cargo a la subvención, tal y cómo se comprometieron.

3.- Respecto a la correcta cuantificación de los importes objeto de condena

Con carácter previo y respecto a la autorización de las obras por parte de la Comunidad, incide en manifiesta contradicción el recurrente pues al mismo tiempo que imputa al doña Genoveva el compromiso de haber asumido los gastos de estructura de su bajo por acción de liberalidad, sin perjuicio de solicitar la subvención en nombre de todos los comuneros y de declarar la testigo doña Enma que se acordó que ella se encargase de tales obras, ahora señala que ni se comunicaron a la Junta, hecho que resulta desvirtuado por la documental unida (docs.10)y por la pericial testifical de doña Ana, arquitecta encargada de la ejecución y dirección de las obras con la supervisión de la técnico municipal(hoja 27 y ss doc.9 bis).

En efecto, la perito declaró que habló en varias ocasiones con el demandado de las obras, que se le encargó la ejecución por administración por ser más barato, habiendo pedido tres presupuestos a los distintos profesionales; por lo tanto queda acreditado la información sobre las obras, careciendo de credibilidad al respecto la testigo doña Enma, quién además de haber actuado como mandante del demandado en la Junta de 13 de diciembre de 2013, (doc.8)declaró en la vista que se llevaba mal con mi representada pues en fechas pasadas los bajos no quisieron pagar los tejados.

Y tal y como consta en el expediente de subvención (doc.9 y 9 bis)del total del presupuesto protegible sólo se tuvo en cuenta a efectos de subvención, incluyendo el ICIO y honorarios de arquitecto, por afectar a elementos comunes el importe de 47.849,35 siendo subvencionable el 50% con el límite de 20.000 euros (5.000 por vivienda), importe que finalmente y tras descontarse la parte del demandado quedó en 15.400 euros

Así, en la hoja 46 ,47 del doc.9 se señala que :

Licenza: con data de 20 de xaneiro de 2015, concedeselle licenza urbanística a CP CALLE000 NUM000 para os trabaloos de rehabilitación exterior (fachada) e interior dun edificio, así como de una reestructuración parcial e sustitución de estructura deplanta baixa e entreplanta para a mellora das condicions de habitabilidade e accesibilade...

Presuposto protexido: O presuposto que sirve de base para ó cálculo do presuposto protexible e conforme coás partidas das bases de datos da construcción, resultando un presuposto protexigle tras eliminar as partidas non subvencionables (por non tratarse de elementos comuns) de 47.849,35 euros IVE incluído;

a) Sobre los gastos del ICIO y honorarios del arquitecto: tal y como resulta del expediente de subvención el ICIO estaba incluido en el presupuesto protegible, siendo un impuesto necesario para las obras necesarias para pasar la Ite y consecuentemente repercutible al demandado; obviamente nada se dice en el acta de que mi representada tenga que asumir tal impuesto ni los honorarios del arquitecto director de obra y autor de los proyectos básicos y de ejecución, siendo éstos requisitos para la obtención de licencia de obra y consecuentemente repercutibles al demandado en la cuota parte correspondiente, como acertadamente señala la sentencia de instancia.

Además, parece olvidar el demandado que las vigas a cambiar no eran del bajo sino de la entreplanta situada entre su piso, NUM009 y el NUM001 de mi representada; así lo declaró la perito (10.23.43 a 10.24 ): se reestructuró la mitad de las vigas que soportan el piso NUM002 (del demandado), la totalidad de las vigas de la entreplanta y la solera del NUM001

Y Genoveva también realizó obras de carácter privativo al tener que tirar la estructura de su bajo, tales como revestimientos, alicatados etc, pero nada de ello se reclama, tal y como resulta de las facturas adjuntadas.

b) Respecto a la fachada además de los gastos de mortero de cal que no se discuten, también están las bajantes exteriores; así tras aclarar la perito que la bajante de fibrocemento era la interior que se quitó por no cumplir la norma al tener amianto, señala que las reflejadas en la factura NUM006 se refieren a las de la fachada: (10.21.46 a 10.56): a las dos bajantes exteriores porque para hacer la fachada tuvimos que sacar las bajantesy en cuánto al embellecedor de hierro fundido manifestó que son los que hay en la ciudad vieja y los hay que guardary había que cambiarlos porque eran de pvc.

Lo que reitera a preguntas del letrado de la demandada: la bajante exterior sí que hay que sustituirla con la reparación de la fachaday respecto a las protecciones de hierro fundido manifestó que cuando arreglas la fachada tienes que cumplir unas normas pues estás en un edificio que tiene protección estructural

c) En relación con las facturas del punto D) resulta igualmente ajustada a derecho la sentencia pues el pago de permisos de ocupación, vallado, colocación de andamio para reparación de fachada, vallado, corte de calle, contenedores fueron necesarios para las obras de la Ite debiendo de ser asumidas por todos los comuneros, cómo así lo fueron con cargo a su respectiva cuota subvencionable, menos por el demandado, quién desistió y nada pretende pagar por tales obras.

En efecto, todos los gastos señalados en la sentencia son para ejecución de obras en elementos comunes, habiendo excluido la sentencia los gastos en estructura por entender que los había asumido mi representada, y no sólo la suya sino también los de la entreplanta, habiendo pagado Genoveva los 32.449,35 euros que costó la reestructuración del edificio (47.849,35 menos 15.400 euros recuperados con la subvención); resulta así abusivo el proceder del recurrente, al negarse éste a abonar nada de nada a pesar del sustancioso beneficio que experimentó en la venta de su piso tras la rehabilitación del inmueble llevada a cabo por mi representada.

SEGUNDO.-La demanda inicial fue presentada por la representación procesal de Doña Genoveva, actuando en su propio nombre y derecho y asimismo en calidad de presidenta de la Comunidad de Propietarios nº NUM000 de la CALLE000 nº NUM000 de la CALLE000 de A Coruña, solicitando en el suplico la condena del demandado Don Jose Francisco a abonar a la actora la cantidad de 5.475,17 euros.

Nos encontramos pues ante una única demanda y con una única pretensión, y no con dos demandas, pues la única demandante es la Sra. Genoveva.

En consecuencia, procede la desestimación del recurso de apelación del recurso de apelación en cuanto se solicita que se impongan las costas a la demandante por la desestimación de la demanda de la comunidad.

TERCERO.-Doña Genoveva está legitimada para reclamar las cantidades que ha abonado personalmente, y que tenían que haber sido abonadas por la comunidad de propietarios, es decir por los diferentes propietarios de los inmuebles que componen dicha comunidad, en relación con las obras que se han realizado en elementos comunes.

Por otra parte, el demandado Don Jose Francisco está legitimado pasivamente para actuar en el presente procedimiento, sin que sea obstáculo a ello las razones alegadas en el escrito de recurso de apelación, que viene a reproducir lo que se había objetado, en cuanto a dicha legitimación, en el escrito de contestación a la demanda.

En primer lugar, la realización de las obras consistentes en reparación de grietas y rehabilitación de fachada, fueron acordadas en la Junta de la Comunidad de Propietarios de fecha 13 de diciembre de 2013, y la venta del piso por el demandante a un tercero tuvo lugar con fecha 29 de octubre de 2018. Por lo tanto la reclamación de cantidad correspondiente a la cuota de participación de dicho piso se podía efectuar tanto al anterior propietario como al nuevo propietario, prescindiendo de los acuerdos a los que hubieran llegado, en relación con las cuotas comunitarias, entre comprador y vendedor.

En segundo lugar, la obligación de pago de obras realizadas en los elementos comunes corresponde a los diferentes comuneros de acuerdo con su cuota de participación.

CUARTO.-Tal y como se hace constar en la sentencia apelada, lo que no resulta discutido en el presente recurso de apelación, la actora únicamente puede reclamar los importes correspondientes a la partida de 'reparación de grietas y rehabilitación de fachadas'siendo discutidos en alzada diversos gastos que pasamos a analizar

- En el recurso de apelación se reconoce que son gastos exigibles, al haber sido exigidos para superar la ITE, los relativos a mortero de cal en fachada, por importe de 661,65 euros.

- En relación con la factura por importe de 117 euros, correspondiente a bajantes y la factura de 230 euros, relativa a protección de bajantes, se alega en el recurso de apelación que no resultan exigibles dichas cantidades por cuanto la ITE no ordenaba el cambio de bajantes y mucho menos la colocación de embellecedores sobre las mismas.

Sin embargo considero que el importe de dichas facturas debe ser abonado por las comuneros al haber tenido que ser cambiadas las bajantes y colocados embellecedores como consecuencia de la reparación de la fachada, según consta por la declaración de la testigo Doña Ana, arquitecto encargada de la ejecución y dirección de las obras.

- En cuanto a las facturas por importes de 340, 600, 600, 600, 1190 y 400 euros, correspondientes al coste relativo a contenedor y permiso de ocupación de vía, vallado de obra, corte de calle y ocupación para andamio europeo, no estoy de acuerdo con la decisión adoptada por la juzgadora de instancia.

Se dice en la sentencia apelada que lo anterior es un presupuesto indispensable para la ejecución de la obra y no resulta posible desglosar tal importe. Y esta circunstancia entiendo que no sirve para justificar que dichos gastos tengan que ser abonados por los copropietarios y no exclusivamente -o cuando menos en su mayor parte- por la propietaria del bajo en el que se realizaron las obras que originaron o tuvieron que originar la colocación de andamios y contenedores y el coste de la valla.

Si las obras comunes, referentes a arreglo de fachada, ascendieron a la cantidad de 1009,65 euros (661,65 +117,00 +230,00), y la cantidad objeto de presupuesto por dichas obras y para el acondicionamiento total del local bajo propiedad de la actora, ascendió a una cantidad de unos 50.000 euros, hay que deducir, por lo menos este juzgador así lo estima, fue para la reparación de la fachada no era necesario la instalación de los elementos que originaron dichas facturas. En todo caso si las obras en la fachada originaron alguno de los gastos reclamados y referidos en este apartado, sería la demandante la que tendría que haber acreditado, desglosándolos, los gastos que hubieran originado dichas obras, y al no haberlo hecho así, dicha orfandad probatoria, solo a ella puede perjudicar.

- En cuanto a la factura por importe de 2131 euros de Impuesto Municipal, lo primero que hay que decir es que resultaría inexplicable que por una obra con un importe de 1008,65 euros hubiera que abonar un impuesto municipal con un importe tan desproporcionado. Por eso existe una explicación, como lo es, que dicho impuesto corresponde no únicamente a las obras de reparación de la fachada, sino a unas obras cuyo importe asciende, según consta del recibo del impuesto, a la cantidad de 53.283 euros.

Si según consta en el recibo del ICIO municipal el tipo impositivo es del 4%, corresponde la cantidad de 40,35 euros como impuesto municipal para el importe de 1008,65, de la reparación de fachada.

- Por último, en relación con los honorarios profesionales de Arquitecto por importe de 3620 euros, tengo que decir lo mismo que he dicho anteriormente, es decir, que no pueden corresponderse con unas obras ascendentes a la cantidad de 1008,65 euros.

Aquellos honorarios se refieren al proyecto básico y de ejecución de restructuración parcial y acondicionamiento interior así como dirección de obra, por importe de 64.009 euros, es decir se refiere no solo a la reparación de la fachada, sino también a la totalidad de las obras en el bajo propiedad de la actora.

Y entendemos que aplicando una regla proporcional, si a unos obras presupuestadas en 64.000 euros le corresponden unos honorarios de Arquitecto de 3.620 euros, el arreglo de la fachada, en dichos honorarios, sería de 55 euros.

Por los motivos expuestos procede la estimación parcial del recurso de apelación, debiendo abonar el demandado a la demandante la cantidad de 253,92 euros, correspondientes al 23% de la cantidad de 1104 euros (661,65 +117 + 230 +40,35 + 55)

TERCERO.-No procede hacer especial imposición de las costas de alzada ( art. 398 LEC)

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jose Francisco, contra la sentencia recaída en el Juicio Verbal Civil por razón de Cuantía núm. 300/2019, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 12 de A Coruña, debo revocar y revoco la referida resolución en el único sentido de que la cantidad que debe abonar el demandado a la actora sería la de 253, 92 euros, manteniendo los demás pronunciamientos de la sentencia apelada; sin hacer especial imposición de las costas de apelación.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.