Sentencia Civil Nº 350/2006, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 936/2005 de 18 de Julio de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMO-SEXTA

ROLLO Nº 936/2005-C

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 335/2001

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE LOS DE VILANOVA i LA GELTRÚ

S E N T E N C I A N ú m. 350/2006

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de julio de dos mil seis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Sexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 335/2001, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de los de Vilanova i la Geltrú, a instancia de D. Luis Manuel y de Dª. María Teresa representados por el procurador D. Josep María Verneda Casasayas, contra D. Jesús representado por la procuradora Dª. Lorena Moreno Rueda, y contra GRUPAS, S.A. CATALUNYA representada por el procurador D. Ivo Ranera Cahis; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de Julio de 2.005, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO INTEGRAMENT LA DEMANDA interposada per la representació processal de Luis Manuel i María Teresa contra GRUPAS S.A. i Jesús , i ABSOLC A AQUESTS ÚLTIMS DE TOTS ELS PEDIMENTS DE LA DEMANDA, amb imposició de les costes processals a la part demandant.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a las contrarias que se opusieron en tiempo y forma mediante sus oportunos escritos; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 21 de Junio de 2006.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

PRIMERO.- El día 18 de enero de 2.001 la demandante Dña. María Teresa y la demandada Grupas, S.A., Catalunya (en adelante Grupassa), otorgaron un contrato de compraventa, con pacto de arras penitenciales, referido a la vivienda sita en CALLE000 número NUM000 , NUM001 - NUM002 , de Vilanova i la Geltrú, en virtud del cual la sociedad citada, obrando en representación del propietario, vendía a la señora María Teresa dicha vivienda, por precio de 23.500.000 pesetas, de las que se entregaron en el acto 2.090.000 pesetas, que tenían la aludida consideración de arras penitenciales. Aunque como compradora aparecía en el contrato sólo la señora María Teresa la demanda la formuló dicha señora y D. Luis Manuel , sosteniendo ambos demandantes que fueron los dos quienes compraron en realidad, lo que, por otra parte, no ha sido objeto de discusión en el litigio.

Se pactó en el aludido contrato de compraventa que la finca debería transmitirse libre de cargas y que la escritura pública se otorgaría por toda la primera quincena de marzo de 2.001, quedando las partes comprometidas a determinar con la suficiente antelación el lugar, día y hora de la "celebración de la compraventa".

No se llegó a otorgar la escritura pública, a cuyo acto fueron convocados los demandados para el día 16 de marzo de 2.001, sin que acudiesen a la notaría. Alegan que la convocatoria les llegó tarde, pues había sido enviada por medio de burofax con muy poco tiempo de antelación, aunque no es ese el fundamento de la demanda que los señores Luis Manuel y María Teresa formularon. Lo que esgrimieron en fundamento de su iniciativa fue que la finca no estaba libre de cargas, ni podía serles transmitida en esa situación de ausencia de cargas que había sido pactada en el contrato privado suscrito, dado que existía un derecho de retracto a favor del Institut Català del Sòl y una hipoteca a favor de una entidad financiera que no habían sido cancelados. Con este fundamento los demandantes pidieron se declarase resuelto el contrato de compraventa, se condenase a los demandados (la citada Grupassa y D. Jesús , propietario y vendedor de la finca) a devolver a los actores la suma entregada en concepto de arras, o sea 2.090.000 pesetas, con los intereses legales desde la reclamación extrajudicial producida el 26 de marzo de 2.001 y, por último, que se condenase también a los demandados, de la misma forma solidaria, a pagar otra cantidad igual en concepto de indemnización por daños y perjuicios pactada entre las partes, más los intereses legales desde la citada reclamación extrajudicial de 26 de marzo de 2.001.

En el acto de la audiencia previa la parte demandante precisó sus peticiones, pues, a la vista de que las arras se repartieron entre los demandados, se solicitó de cada uno de dichos demandados la parte que recibió del metálico entregado a la firma del contrato y, respecto a la última de las peticiones (o sea la de devolución del duplo de las arras), los actores sostuvieron que la condena principal había de ser al señor Jesús y, subsidiariamente, a Grupassa. Esta petición de condena subsidiaria a la sociedad demandada la hizo la parte actora, según dijo su abogado en la audiencia previa, porque el documento que vinculaba a las partes demandadas era privado y quien había contratado realmente había sido la sociedad. Se daba a entender así que podía ser que, por razón de las relaciones internas entre los demandados, no tuviese que responder el señor Jesús , por lo que se solicitaba la condena de la sociedad de manera subsidiaria.

El Juzgado desestimó la demanda. Tras distintas consideraciones, bastante extensas, terminó concluyendo que las arras entregadas eran penitenciales y que la demandada no había de retornarlas duplicadas porque no incumplió con ningún pacto. Debía resolverse el contrato de 18 de enero de 2001, como consecuencia de la desvinculación de las partes respecto del mismo, pero el documento 6 de la demandada Grupassa, escritura pública mediante la que el señor Jesús y su esposa compraron la vivienda de la promotora, ya hacía constar la renuncia expresa del INCASOL al derecho de retención (sic), y en la escritura de 3 de junio de 1.999 mediante la que el señor Jesús compraba a su esposa la mitad de la vivienda, también aparecía la misma renuncia. Añade la Juez que, aun siendo cierto que la aludida renuncia no constaba en el Registro de la Propiedad, los compradores no comparecieron al otorgamiento de la escritura de compraventa, de manera que desistieron del contrato, conforme les autorizaba el artículo 1.454 del Código Civil , sin que existiese prueba alguna de que no pudiesen comprar a causa de la falta de cancelación registral.

Interponen recurso de apelación los demandantes.

SEGUNDO.- El derecho de adquisición preferente que tenía (o tiene) el Institut Català del Sol sobre la finca de autos, lo ostentaba por razón de la procedencia de dicha finca de las registrales NUM003 y NUM004 . Contamos con la descripción hecha en la inscripción primera de la NUM003 del derecho de adquisición preferente a que nos referimos (documento 2 de la demanda, folios 28 y 29). En dicha inscripción se asentó la segregación y venta por la entidad pública a la sociedad TAYNCO de una parcela de 441 metros cuadrados, con destino a la construcción de viviendas de protección oficial. Según se lee en la inscripción, para garantizar el cumplimiento efectivo de las limitaciones sobre el tipo de construcción y los precios máximos de venta de las viviendas construidas, sujetas obligatoriamente al régimen de protección pública escogido, el adjudicatario (la adjudicataria, más bien) se comprometía a notificar al ente público el comienzo de la venta de las viviendas, indicando el precio y forma de pago previstos y las restantes condiciones de la transmisión, a efectos de posible tanteo por parte del Institut en los términos que se señalan en la inscripción. Efectuada la transmisión, el adjudicatario quedaba obligado a notificarla, con traslado de copia de la escritura, de tal modo que la entidad pública podía ejercer el derecho de retracto si no se realizaba la notificación o si las condiciones de la operación eran distintas de las que se habían anunciado al notificarse la intención de vender.

Se sostiene en la sentencia apelada que se produjo la renuncia expresa del INCASOL a ese derecho, que la Juez llama, sorprendentemente, de retención, en la primera venta que se efectuó de la vivienda, la que tuvo lugar de la promotora al demandado señor Jesús y a la esposa de éste. Esta venta aparece reflejada en la escritura de la que se acompañó copia como documento número 6 de la contestación de Grupassa. En ella no consta en modo alguno la extinción del derecho de adquisición preferente. La transmitente hizo una manifestación de estar cancelado el derecho de retracto, que es cosa distinta de que efectivamente la cancelación se hubiese producido. El documento de 25 de julio de 1.995 no entrañaba renuncia alguna al derecho mencionado, pues el Institut Català del Sol se limitaba en dicho documento a renunciar al ejercicio del derecho de tanteo sobre determinadas viviendas, entre ellas la de autos, pero sólo en relación con la compraventa entre la promotora, Taynco, S.L., y los consortes primitivamente adquirentes.

Tampoco resulta la extinción del documento 7 de la contestación de Grupassa, contra lo que sostiene la sentencia apelada. El documento es copia de una escritura de 3 de junio de 1.999 , mediante la que la esposa del demandado señor Jesús vendía a éste una mitad indivisa de la vivienda. En el otorgan tercero de la escritura se hace constar que el derecho de retracto estaba cancelado, en virtud de aquel mismo documento de 25 de julio de 1.995 antes aludido, con lo que es obvia la incerteza de dicha manifestación, en vista del contenido de ese documento, al que nos hemos referido antes. La extinción del derecho en cuestión no resulta muy coherente con la circunstancia de que a la misma escritura se acompañe copia de una resolución administrativa autorizando la transmisión de la titularidad. Y, por último, el Registro de la Propiedad no canceló la inscripción del derecho de tanteo y retracto, como consta en la inscripción cuarta de la finca, que fue causada por esa escritura de 1.999 a que nos estamos refiriendo.

La subsistencia de la carga aparece reflejada en la nota simple informativa del Registro incorporada al acta notarial acompañada como documento número 4 de la contestación de Grupassa. Se deriva igualmente de comunicaciones cruzadas entre los demandantes y el Institut Català del Sol por medio de correo electrónico (documento 4 de la demanda) y de la carta que el organismo público dirigió a los actores en el sentido de que no había renunciado al derecho de tanteo, dado que el señor Jesús no les había informado de su intención de vender; comunicación que confirma la evidencia de que la carta de 25 de julio de 1.995 se refería a la primera transmisión, efectuada a dicho señor Jesús y a su entonces consorte, como por otra parte es lógico, so pena de haber privado de toda efectividad a las normas dictadas para evitar que las viviendas de protección oficial sean objeto de especulación e instrumento de lucro, indebido cuando se han construido con la colaboración económica de los contribuyentes.

No se acepta por tanto la conclusión del Juzgado de que hubiese quedado extinguida la carga que nos ocupa.

TERCERO.- Dada la premisa expuesta, de pervivencia de cuando menos la carga referida al derecho de adquisición de preferente, no podemos aceptar tampoco el punto de vista de la sentencia apelada de que estemos ante un desistimiento por los demandantes de la compraventa proyectada. Los compradores tenían derecho a adquirir la finca libre de cargas, tal como se reflejó en la contrato de compraventa firmado con Grupassa. Por tanto, no tenían por qué aceptar una vivienda con una carga como la expuesta y sin que, a mayor abundamiento, el vendedor hubiese informado al INCASOL sobre la venta que quería realizar. También existía una hipoteca, aunque esta carga es menos relevante, pues se trataba de un derecho susceptible de ser eliminado en el curso de la operación planeada, por la vía de sustituirla por la hipoteca que concertase la parte compradora con otra entidad bancaria, o por la retención de la parte del precio necesaria para cancelarla, como se preveía en el punto cuarto del apartado referido a "características del inmueble" del contrato de compraventa. La carga existente impide que pueda hablarse de desistimiento voluntario por parte de los demandantes. Es el desistimiento el que comporta la pérdida de las arras, conforme a lo previsto en el artículo 1.454 del Código Civil , pero no la negativa a consumar una compraventa cuando la finca objeto de la misma no reúne las características pactadas. Los frustrados compradores no pueden, por tanto, perder las arras.

Pero tampoco puede hablarse de que hubiese desistimiento por parte del vendedor, con las consecuencias derivadas del aludido artículo 1.454 . De lo que se trata es de la existencia de una carga que no puede ser cancelada por el vendedor, pues no depende de su voluntad. Había una imposibilidad de cumplimiento por parte del vendedor, una inidoneidad del objeto vendido, que ha de comportar la resolución del contrato, conforme entendió el Juzgado y según previene el artículo 1.124 del Código Civil , al no poder cumplir la parte vendedora aquello a lo que se comprometió. La consecuencia de ello ha de ser que se restituya a los demandantes la cantidad que éstos aportaron, pero no la pérdida de las arras por el vendedor (o sea la devolución de lo que recibió y la entrega de otro tanto), pues dicho efecto está previsto legalmente para los supuestos de desistimiento voluntario del contrato, no para los de imposibilidad de cumplir por parte de una de las partes.

En consecuencia, no puede estimarse lo pedido en el apartado C) del suplico de la demanda, debiendo limitarse el pronunciamiento al del apartado B). En la audiencia previa, por lo que concierne a este apartado, se pidió que cada uno de los demandados pagase a los actores la cantidad que recibió, es decir, el equivalente a 1.090.000 pesetas el señor Jesús y a un millón Grupassa. En este sentido se estimará la demanda frente al aludido señor. Por lo que se refiere a Grupassa ha de examinarse si existe base para imponerle la condena interesada.

CUARTO.- La pretensión frente a dicha sociedad se funda en que actuó de forma negligente al no informar de la naturaleza de la finca y de las limitaciones que dicha condición comportaba, mientras que la defensa de Grupassa insiste en que ella fue mera intermediaria, en que la imposibilidad de cumplir y todas sus consecuencias han de imputarse al vendedor, que le informó a ella de que la vivienda no era de protección oficial.

Es verdad que fue el demandado quien incumplió y quien informó erróneamente a Grupassa de que la vivienda no era de protección oficial. También lo es que no puede exigirse a los intermediarios una acabada información sobre la situación registral de las fincas. Pero existen unos mínimos que sí deben cumplirse por los intermediarios profesionales, precisamente porque el público se dirige a ellos y confía en que informarán correctamente de las características de los inmuebles objeto de las transacciones en que intermedian. En un caso como éste, Grupassa debió cuando menos haber comprobado las características generales de la vivienda, y entre ellas si era o no de protección oficial, bien requiriendo al vendedor una copia de la escritura o consultando al Registro de la Propiedad, en orden a evitar que los terceros que confiaban en la información facilitada por la entidad intermediaria fuesen inducidos a error y así, en virtud de ese error, aceptasen contratar y desprenderse de una cantidad importante de dinero que corrieron el riesgo de perder.

Los intermediarios no deben limitarse a recibir los encargos y a ofrecer los inmuebles al público. La confianza de éste en la profesionalidad de aquellos exige una actuación mínimamente diligente o que, cuando menos, se advierta a los eventuales compradores que ellos han de comprobar por sí mismos la situación de los inmuebles antes de entregar cantidades a cuenta de su precio. De hecho, en el contrato que aquí suscribieron las partes, se insertó una cláusula manuscrita conforme a la cual, de existir algún problema no solventable por Grupassa, ésta devolvería sólo las cantidades entregadas. La sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1.999 invocada por los recurrentes va en esa línea.

De la obligación de indemnizar cuando se incurre en negligencia en el cumplimiento de las obligaciones y de lo estipulado en el contrato de autos, según acaba de exponerse, se deriva la obligación de la indicada sociedad de devolver la cantidad que ella conserva del total entregado por los demandantes.

QUINTO.- Las cantidades a cuyo pago serán condenados los demandados, devengarán el interés legal desde la entrega de la cantidad, como corresponde a los supuestos de resolución por incumplimiento, según dispone el artículo 1.124 del Código Civil .

SEXTO.- Estimándose en parte la demanda, no procede hacer especial pronunciamiento respecto a las costas de la primera instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Tampoco en cuanto a las de la segunda , al estimarse en parte el recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Luis Manuel y Dña. María Teresa contra la sentencia de fecha veintiséis de julio de dos mil cinco, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Vilanova i la Geltrú en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos revocar y revocamos dicha sentencia y, en su lugar, estimando en parte la demanda formulada por dichos señores, declaramos resuelto el contrato de compraventa a que se refiere el litigio y condenamos, a D. Jesús a pagar a los demandantes la suma de seis mil quinientos cincuenta y un euros con tres céntimos, y a GRUPAS, S.A. CATALUNYA, a que pague la cantidad de seis mil diez con doce euros, en ambos casos con el interés legal desde el dieciocho de enero de dos mil uno, sin hacer especial pronunciamiento respecto a las costas de ninguna de las dos instancias.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.