Sentencia Civil Nº 350/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 268/2010 de 09 de Junio de 2010

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 268/10.

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 268/2010

SENTENCIA nº 350

ILUSTRÍSIMOS

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a nueve de junio de 2010.

La Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 19 de enero de 2010, recaída en autos de juicio ordinario nº 1257/2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de los de Valencia, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandada RIO RITA S.L., representada por D. José Antonio Peiró Guinot, y asistida de D. Vicente Varella Segarra ; y, como apelada, Dª Begoña , representada por Dª. Laura Espuny Sanchis, Procuradora de los Tribunales, y asistida de D. Ramón Espuny Olmedo.

Es Ponente Don José Francisco Lara Romero, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

" Que ESTIMANDO la demanda formulada a instancia de DÑA. Begoña que ha estado representado por la Procuradora de los Tribunales DÑA. LAURA ESPUNY SANCHIS contra la mercantil RIO RITA S.L.U. que ha estado representada por el Procurador D. JOSE ANTONIO PEIRO GUINOT, DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto el contrato de 8 de febrero del 2006 y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a devolver a la demandante la cantidad entregada a cuenta, de 29.936 €, más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda; En cuanto a las costas cada parte asumirá las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- La parte demandada interpuso recurso de apelación, alegando,

PRIMERO.- INFRACCION DEL ARTÍCULO 218, APARTADOS 1 Y 3, DE LA LEC, PUES NO DA RESPUESTA A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA POR ESTA PARTE AL CONTESTAR LA DEMANDA: SI LOS DOS PRESTAMOS SE SOLICITARON POR LA ACTORA CONTRAVINIENDO EL CONTRATO. LA SENTENCIA INCURRE EN INCONGRUENCIA OMISIVA, CON LA AGRAVANTE DE QUE LA CUESTION NO RESUELTA ES PREVIA Y ANTERIOR A LA QUE SÍ DECIDE SENTENCIA: SI LAS SOLICITUDES NO SE AJUSTAN AL CONTRATO RESULTARÁ INTRASCEDENTE LA MAYOR O MENOR DILIGENCIA DESPLEGADA POR LA ACTORA EN LA OBTENCIÓN DEL PRESTAMO.

LA SENTENCIA INCURRE EN INCONGRUENCIA OMISIVA, CON LA AGRAVANTE DE QUE LA CUESTION NO RESUELTA ES PREVIA Y ANTERIOR A LA QUE SÍ DECIDE SENTENCIA: SI LAS SOLICITUDES NO SE AJUSTAN AL CONTRATO RESULTARÁ INTRASCEDENTE LA MAYOR O MENOR DILIGENCIA DESPLEGADA POR LA ACTORA EN LA OBTENCIÓN DEL PRESTAMO. En el fundamento tercero de la sentencia el juzgador empieza afirmando que "lo que se trata es de demostrar si los compradores desplegaron la actividad necesaria para la obtención del préstamo hipotecaría" (página 8) y acaba concluyendo que "se debe considerar que la demandante sí que desplegó la diligencia necesaria para la obtención del préstamo hipotecario con la conclusión de operar la facultad de rescisión pactada debiendo ser estimada la demanda" (página 10, de las últimas 6 líneas del fundamento tercero de la sentencia impugnada).

En efecto, el juzgador ha considerado que la suerte de la litis dependía única y exclusivamente de si la actora demostraba (estimación de la demanda) o no (desestimación) haber desplegado toda la actividad necesaria a fin de obtener el préstamo con garantía hipotecaria con el que financiar la compra. Sin embargo, la fundamental y primera causa de oposición de la demandada frente a la pretensión de la actora (véanse los hechos cuarto y séptimo, páginas 2 y 5 de la contestación) consistió en alegar que las dos solicitudes de préstamo referidas por la Sra. Begoña constituían sendos incumplimientos del contrato y que, por consiguiente, no podían fundar la solución resolutoria

En definitiva, los alegatos de la parte demandada-destacados en el párrafo anterior- y el mandato del articulo 218 de la LEC imponían resolver en primer lugar si las dos solicitudes de préstamo deducidas por la actora se encuentran o no amparadas por el contrato, es decir, si los pactos contractuales facultaban a la actora para solicitar préstamos por importe superior al precio pendiente.

La cuestión de la licitud contractual de las solicitudes de préstamo es, además, previa y anterior a la de la diligencia desplegada por la solicitante, pues la respuesta negativa a la primera de ellas impediría entrar a conocer de la segunda

En efecto, si al solicitar los préstamos la demandante actúo en contra o sobrepasando los limites marcados por los pactos contractuales, el mandato de los artículos 7.1, 1091 Y 1256 del Código Civil , entre otras normas, impedirá tomar en consideración la cuestión de si la compradora aportó o no toda la documentación requerida por las entidades bancarias, así como cualquier otro juicio sobre la mayor o menor diligencia desplegada por la demandante en la tramitación de solicitudes contrarias al contrato y, en consecuencia, a derecho.

SEGUNDO.- INFRACCION, POR SU NO APLICACION, DE LOS ARTÍCULOS 7.1 ; 1091; 1256; 1281 Y 1283 DEL CODIGO CIVIL y DEL PRINCIPIO DE SEGURIDAD EN EL TRAFICO JURIDICO.

En un caso como el de autos, en el que la eficacia del contrato de venta de una vivienda se condicionó a la obtención por el comprador de un préstamo con garantía hipotecaria, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en su Sentencia de 10 de abril de 2008 (véase más abajo, en los fundamentos de derecho) consideró no cumplida la condición resolutoria con la denegación del préstamo porque, sin estar previsto en el contrato, la cuantía del préstamo solicitado por el comprador superaba el importe del precio pendiente a fin de cubrir, además del precio, los gastos de notaría, de registro, fiscales y los honorarios del API.

La actora reconoce en la demanda que solicitó al BANCO POPULAR Y a BANCAJA sendos préstamos para "poder satisfacer la parte pendiente del precio ...y poder hacer frente a los gastos adicionales derivados de toda adquisición de un inmueble (notariales, gestoría, registro de la propiedad, .... " (hecho cuarto, párrafo segundo, página 2 y hecho séptimo, párrafo segundo, página 7, de la demanda).

El contrato litigioso nada dice de los referidos gastos adicionales Y, por lo tanto, en aplicación de idéntico criterio al seguido por la Sección Sexta de la AP Valencia en su sentencia arriba referida, procede considerar no ajustadas al contrato las dos solicitudes de préstamo hipotecario realizadas por la actora y, en consecuencia, no aptas para resolverlo las correspondientes negativas o denegaciones de las entidades bancarias respectivas.

La literalidad de los términos del contrato ha de operar como límite o margen infranqueable para las partes en casos como el presente y el resuelto por la Sección Sexta de la AP de Valencia por dos órdenes de razones:

1ª. - Por razones de naturaleza jurídica que hunden sus raíces en los principios de legalidad y de seguridad del tráfico jurídico. Son expresión de las mismas en nuestro Código Civil los articulas 1091 (que señala como límite del cumplimiento de las obligaciones nacidas de los contratos al "tenor" de los mismos); los articulas 1256 (que excluye el arbitrio de las partes en la ejecución de los contratos); 1258 (cita la buena fe como guía de la ejecución de los contratos); 1281 y 1283 (insisten en la literalidad de los contratos como criterio de su interpretación) .

2a._ De carácter fáctico. Concretamente las especiales circunstancias del mercado financiero y del inmobiliario. No puede desconocerse que, tanto la política restrictiva impuesta por la entidades financieras en la concesión del crédito hipotecario, como la evolución a la baja del precio de los inmuebles, vienen a subrayar el nulo o escaso atractivo actual del mercado hipotecario para los bancos y de la inversión inmobiliaria para los particulares. hecho que debe conducir a los Tribunales a exigir. el cumplimiento en sus justos y estrictos términos de los pactos contractuales. si no se quiere correr el riesgo de que la flexibilidad en su interpretación y aplicación sea utilizada por compradores (hasta no hace demasiados meses ávidos inversores inmobiliarios), con la colaboración de las entidades financieras, para burlar y esquivar sus obligaciones contractuales, con daño irreparable para la seguridad del tráfico jurídico.

TERCERO.- ERROR EN LA VALORACION DE LA PRUEBA RELATIVA A LA CUESTION DE SI SE HUBIERA O NO CONCEDIDO EL PRESTAMO DE HABERSE SOLICITADO POR UNA CUANTÍA SITUADA DENTRO DE LOS MÁRGENES CONTRACTUALES. No obstante haberse alegado en la contestación que ninguna de sus dos solicitudes de préstamo podía fundar la resolución del contrato por no ajustarse al mismo, la compradora no ha aportado prueba alguna de que sus peticiones habrían sido igualmente denegadas caso de haber solicitado un préstamo de cuantía ajustada a lo convenido en el contrato de venta.

En efecto, ni solicitó a las entidades bancarias que, previos los cálculos pertinentes, certificaran al respecto, ni tampoco formuló ninguna pregunta sobre el particular a los testigos que depusieron en el acto del juicio en representación del BANCO POPULAR Y de BANCAJA (aunque, dado que las entidades crediticias utilizan ratios matemáticas para aprobar o rechazar las operaciones crediticias, es dudoso que los testigos hubieran podido pronunciarse en el juicio sobre preguntas relacionadas con la referida cuestión).

Vista la falta de iniciativa probatoria de la parte actora, fue el juzgador quien interrogó sobre el particular a los testigos y la sentencia, con base única y exclusivamente en esa prueba, llega a la conclusión de que el préstamo se habría denegado aunque se hubiera solicitado por una cantidad inferior a la solicitada por la Sra. Begoña .

Sin embargo, estimamos que, ni la prueba de testigos es la adecuada en un caso como el de autos para extraer la conclusión a la que llega el juzgador (A), ni las declaraciones concretas de los dos testigos permiten declarar probado que un préstamo de cuantía igual al precio pendiente habría sido denegado :

A.- Como se ha apuntado más arriba, es público y notorio, tanto que son múltiples los factores o variables de los que las entidades financieras hacen depender la concesión y denegación de un préstamo, como que el análisis de los mismos se lleva a cabo actualmente a través de programas informático s en los que se introducen los datos relativos a aquellas variables.

Así las cosas, resultaba materialmente imposible que ninguno de los dos testigos pudiera responder con certeza a la cuestión de cuál habría sido cuantía máxima del préstamo que se le hubiera podido conceder a la Sra. Begoña .

Por ejemplo, un préstamo de importe "X" es rechazado por el programa si el plazo de amortización es 20 años pero aprobado si se aumenta el plazo de amortización a 30 años.

Esa es la razón por la que. a la pregunta del juzgador de si se le hubiera denegado igualmente a la compradora un préstamo de cuantía inferior en unos 20.000 €. el testigo Sr. Maximino (representante de BANCAJA) respondió contundentemente "lo desconozco" y la testigo Sra. María Purificación no se atrevió a asegurarlo (no pasó del "probablemente'').

Es menester destacar que, por razones obvias, cabe presumir mayor imparcialidad a la declaración del Sr. Maximino que la de la Sra. María Purificación , pues esta última reconoció que la actora es clienta desde hace muchos años de la sucursal del BANCO POPULAR en la que trabaja la testigo.

En definitiva, la importancia de los intereses en juego (la ineficacia o no de un contrato de 163.000 €); el método que actualmente se aplica por las entidades financieras para aprobar y rechazar operaciones de préstamo; el principio de seguridad en el tráfico jurídico y la prescripción legal de alejar el cumplimiento de los contratos de cualquier posibilidad de arbitrio de uno de los contratantes, exigían una prueba de más calado y rigor que la de testigos -la documental, como mínimo, en forma de certificado de las entidades financieras emitido previos los cálculos pertinentes- para declarar probado que un préstamo de cuantía acomodada a los pactos contractuales habría sido rechazado a la actora en todo caso (es decir, combinando las distintas variables en la extensión o amplitud prevista en la oferta de las dos entidades consultadas por la demandante).

B.- Desde el punto de vista del rigor con el que merece tratarse una pretensión de resolución contractual, como la de la Sra. Begoña , y conforme a los factores que han de ser tenidos en cuenta a la hora de valorar la prueba de testigos (expuestos por la SAP Valencia, Sección &a, de 03.04.2007 que invoca el juez "a quo") el conjunto de manifestaciones de ninguno de los dos testigos, representantes de las entidades financieras a que se dirigió la actora debería haberse considerado suficiente para fundar la resolución del contrato litigioso.

B.1- Varias circunstancias reducen a la mínima expresión la consistencia y el valor de las manifestaciones de la testigo Dª. María Purificación :

1ª._ En primer lugar, las realizó en torno a un documento absolutamente raquítico (el informe unido a la demanda como documento 6), huérfano de toda referencia a la vivienda objeto del préstamo hipotecario; al plazo de amortización propuesto por la Sra. Begoña v' lo que es más grave, a la cuantía del préstamo.

2a._ No concretó ninguno de los datos omitidos en el informe.

3a.- Reconoció no recordar la cuantía del préstamo.

4a._ Su respuesta ("probablemente" a la pregunta del juzgador de si habría resultado también denegado un préstamo de cuantía inferior al solicitado por la compradora resulta de todo punto gratuita y arbitraria siendo que, ni recorbaba la cuantía del préstamo efectivamente solicitado por la actora, ni ofreció ningún otro detalle de dicha la solicitud.

5ª._ Esa misma respuesta ("probablemente") aparece desmentida por la contundente declaración del Sr. Maximino (empleado de banca, como la Sra. María Purificación ) quien, no obstante constar perfectamente determinado en el informe de BANCAJA - documento 10- el importe del préstamo, a diferencia del informe del BANCO POPULAR, reconoció la imposibilidad de responder a la misma pregunta a la que sí lo hizo la Sra. María Purificación con el ambiguo adverbio arriba referido.

.6ª- Tampoco las declaraciones del testigo Don. Maximino cumplen los estándares exigidos por el principio de seguridad en el tráfico a fin de poder afirmar que son suficientes para fundar la resolución del contrato litigioso:

Sobre todo, y fundamentalmente, porque fue contundente al afirmar que desconocía si también se hubiera denegado a la actora un préstamo de cuantía inferior al solicitado por la Sra. Begoña .

Además, y aunque se trata de una cuestión tangencial al debate, porque contestó negativamente cuando el juzgador le sugirió que la tasación de la vivienda no era necesaria por tratarse de una construcción nueva.

Terminaba solicitando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia estimando el recurso de apelación, dicte Sentencia por la que, revocando la impugnada, se desestime íntegramente la demanda, con imposición a la actora de las costas causadas en la instancia.

TERCERO.- La defensa de Dª. Begoña presentó escrito de oposición al recurso, interesando que se dictara sentencia que ratificara íntegramente, en todos y cada uno de sus términos, la dictada por el Juzgado de instancia, condenándose expresamente a las recurrentes al pago de las costas de la alzada.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 2 de junio de 2010, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La parte apelante basa su recurso, en esencia, en que la parte compradora habría solicitado un préstamo en cuantía muy superior a la que le fue ofrecida en el contrato para la subrogación del crédito hipotecario, y que, según los criterios de interpretación de los contratos, ello no estaba permitido por el mismo, por lo que, con arreglo a los criterios de interpretación, su petición excesiva de financiación, y la consiguiente denegación por diferentes entidades bancarias de su solicitud, no podían amparar su pretensión de aplicar la cláusula 3.6 del contrato, y obtener la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta.

En apoyo de su recurso, cita nuestra sentencia de diez de abril de 2008 dictada en el rollo de apelación número 6/2008 , que confirmó la sentencia dictada en fecha 5 de octubre de 2007 por el Juzgado de Primera instancia número 22 de los de Valencia , en reclamación de cantidad.

En aquella resolución, interpretando el contrato suscrito, y la actuación de la parte adquirente concluyendo que se había convenido que: "los compradores están pendientes de la obtención de un crédito con garantía hipotecaria para poder hacer frente al total pago del precio de la vivienda por lo que, en el supuesto de que dicho crédito no les fuese concedido y una vez cumplido el plazo para la formalización de la escritura pública notarial de compraventa, el contrato quedará rescindido y el vendedor, se compromete a la devolución de la cantidad recibida en este acto en concepto de arras". y en la cláusula 4ª del contrato se preveía que: :

"En el supuesto de resolución contractual por causas imputables a la parte compradora ésta perderá la cantidad entregada en este acto en concepto de señal; si por el contrario la resolución fura por causas imputables a la vendedora, esta se vera obligada a devolver la cantidad recibida por duplicado. A excepción de lo dispuesto en la cláusula segunda de éste contrato".

En aquella resolución, fue determinante la acreditación de que los compradores habían solicitado un préstamo hipotecario en Caja Castilla La Mancha, pero solicitaron una cantidad superior al valor de tasación, y por tanto superior al precio de dicha vivienda, por lo que no les fue concedido el préstamo. Y se consideró acreditado que la solución habría sido positiva, si se hubieran ajustado al límite de la tasación. Por ello se llegó a la conclusión que en realidad no tuvieron una actitud acorde con el principio de conservación de los contratos, ni agotaron sus posibilidades para obtener la financiación necesaria a la adquisición.

Por tanto, se trata de analizar, a la luz de lo convenido y de lo actuado si las partes se apartan de lo convenido, y de los principios de buena fe.

SEGUNDO.- De la interpretación de los contratos.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la aplicación de los artículos 1281, 1282, 1283 Y 1288 del Código Civil , que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas (Sentencias de 23-3 [RJ 19932544] Y 6-9-1993 [RJ 19936637], 9-7-1994 [RJ 19945603],29-1 [RJ 1996739] Y 19-2-1996 [RJ 19961412], entre otras muy numerosas ). En ese mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 2002 recuerda que "la interpretación literal claramente constatada, excluye averiguar la supuestamente encubierta, por lo que el artículo 1282 sólo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el artículo 1281, párrafo segundo , para juzgar la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente, como ocurre en este caso, por su literal expresión (Sentencia de 27 de marzo de 1984 [RJ 19841439 ], y otras), y si el texto o documento resulta claro, el intérprete o el Juez deben abstenerse de más indagaciones, pues lo que está claro no necesita interpretación (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1984 [RJ 19843257], 3 de mayo de 1985 [RJ 19852256] Y 26 de noviembre de 1987 [RJ 19878693 ])" , con ello mantenían la línea sostenida de antiguo por las Sentencias del Alto Tribunal de 19 enero 1925, 18 abril 1931 (RJ 193031, RJ 19302017) Y 30 marzo 1953 (RJ 1953916 ), seguidas después por otras muchas, que tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros.

Sin embargo, en otras, como las de 27 octubre 1966 (RJ 19664768), 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976 (RJ 19763112), se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como en Sentencia de 24 junio 1964 (RJ19643684 ), que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 (RJ 19653079 ), que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial (Sentencias de 11 de octubre de 1989 [RJ 19896908] y 16 de julio de 1992 [RJ 19926620 ], entre otras muchas, la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil ». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 (RJ 20028062 ) «los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil (Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 [RJ 19898794],21 de febrero [RJ 19911518] y 23 de junio de 1991, 22 de mayo de 1992 [RJ 19924278] y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que, en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello, establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera que, si surgen dudas, puedan éstas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto.»

Y, en relación con la regla de interpretación «contra proferentem», acogida en el arto 1288 CC, como aplicación concreta del básico principio de la buena fe en la interpretación negocial, requiere no sólo la redacción unilateral del contrato, sino principalmente oscuridad en la cláusula cuyo sentido se cuestiona (S. 13 diciembre 1986 [RJ 19867439 ]), pero esa regla no es rígida ni absoluta y para su aplicación han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presenten, resulta relegado el precepto (S. 17 octubre 1998 [RJ 19988071 ]), que, como dice la Sentencia de 27 de septiembre de 1996 (RJ 19966644 ), «no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad".

Aplicando las anteriores consideraciones al caso que se nos somete, comprobamos que es pacífico que el precio que restaba por pagar era de 133.132,00 euros, (IVA incluido), que se ofreció la posibilidad de subrogación en el préstamo hipotecario suscrito por la parte vendedora, por importe de 120.250,00 Euros, o la posibilidad de no subrogarse en dicho préstamo hipotecario. Y que, si la parte compradora optase por la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria distinto del concedido a la parte vendedora por la misma u otra entidad financiera, se obliga a pagar a la parte vendedora en concepto de gastos de personal la cantidad de cincuenta euros más IVA por cada vez que la parte vendedora tenga que acompañar a un tasador a los inmuebles objeto del presente contrato (CLÁUSULA 5.2 del contrato -folio 24 ).

De la lectura de la cláusula anterior se desprende algo distinto a lo pretendido por la parte vendedora y apelante, pues se permite expresamente optar por la no subrogación en el contrato de préstamo hipotecario suscrito por la parte vendedora, y la cantidad de 120.250,00 euros, que era su importe, no actúa ni se convino como límite para la solicitud y concesión del préstamo que pueda gestionar la parte adquirente, pues expresamente se hace constar que es posible la opción por la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria distinto del concedido a la parte vendedora. Dicha cláusula, dentro del articulado redactado por la vendedora, y ofrecido por ésta como condición ventajosa de la venta, no puede interpretarse en sentido perjudicial o restrictivo de los derechos del comprador.

De aquí que, al igual que lo que hicimos en casos anteriores, debemos realizar una labor de interpretación, y de valoración de la conducta del comprador, a los efectos de comprobar si actuó, o no, dentro de los límites de la buena fe y del contrato. La parte demandante aportó dos solicitudes de préstamo, las dos denegadas, en relación a la solicitud de la cantidad de 140.000 euros. Asimismo, testificaron en el acto del juicio representantes de las entidades que denegaron las solicitudes de préstamo.

Partiendo de la circunstancia de que la cifra del préstamo concedido a la vendedora no marca el límite de la cantidad que pueda solicitar el comprador, como antes hemos precisado, pues no se pactó así expresamente, debe valorarse si puede reputarse excesiva la cantidad solicitada por la adquirente, o si con dicha actuación se evidencia su intención de frustrar el contrato. Por ello, debe ponerse la solicitud, tanto en relación al valor de los inmuebles que se pretendían adquirir, como también con el precio que restaba por abonar, unos 133.132 euros, como resto del precio. Teniendo en cuenta, a falta de tasación de la vivienda, que el precio total de ésta, de la plaza de garaje y del trastero, era de 163.068 euros, (cláusula 2.1 ), de la que la compradora había abonado 18.000 euros, no resulta contrario a las reglas de la buena fe, ni desproporcionado, solicitar 140.000 euros de préstamo, aún cuando parte de dicho importe se quiera emplear en atender gastos de notaria, u otros directamente relacionados con la adquisición. No es obstáculo a dicha conclusión el ofrecimiento que realiza en fecha 3 de abril de 2009 la vendedora a la compradora, de que ésta acuda al departamento financiero, ante los problemas para obtener financiación, pues es un ofrecimiento realizado en términos genéricos, sin concreción de condiciones financieras, que no puede vincular a la contraparte, ni dejar sin efecto la cláusula del contrato firmada por las dos partes y redactada por la propia vendedora de la que hacía uso la parte hoy apelada. Por tanto, entendemos que el recurso debe ser desestimado y la sentencia confirmada.

TERCERO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de esta alzada deben imponerse a la parte recurrente.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por RIO RITA S.L..

Confirmamos la sentencia impugnada.

Imponemos a RIO RITA S.L., el pago de las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.