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10/01/2013
Sentencia Civil Nº 350/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 397/2011 de 22 de Junio de 2012
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Orden: Civil
Fecha: 22 de Junio de 2012
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: GARCIA PAREDES, ANTONIO
Nº de sentencia: 350/2012
Núm. Cendoj: 28079370112012100306
Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11
MADRID
SENTENCIA: 00350/2012
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
SECCION UNDECIMA
SENTENCIA Nº
Rollo: RECURSO DE APELACION 397/2011
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
D. FÉLIX ALMAZÁN LAFUENTE
Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA
En MADRID, a veintidós de junio de dos mil doce.
La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 426/2010 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION N. 8 de LEGANES seguido entre partes, de una como apelante OFILEGANES PP10 S.L. , representada por el Procurador D. Manuel Lanchares Perlado, y de otra, como apelado D. Dimas , representado por el Procurador D. Arturo Molina Santiago, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad.
Antecedentes
PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION N. 8 de LEGANES, por el mismo se dictó sentencia con fecha 4 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva dice: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Manuel Díaz Alfonso, en nombre y representación de D. Dimas , contra OFILEGANES, PP10, S.L., debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa de cosa futura otorgado entre las partes en fecha 18 de septiembre de 2007, condenando a la entidad OFILEGANES PP10, S.L. a pagar a la parte actora la cantidad de DIECIOCHO MIL NOVECIENTOS DIEZ EUROS CON OCHO CENTIMOS (18.910,08 EUROS), más el interés legal de esta cantidad desde el día 31 de mayo de 2010, así como al pago de las costas causadas."
TERCERO .- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de OFILEGANES PP10 S.L., se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 20 de junio de 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.
CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Visto , siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES .
Fundamentos
PRIMERO. Planteamiento de la apelación.
En la demanda que da inicio a estas actuaciones el demandante D. Dimas pretendía la resolución del contrato de compraventa de una oficina suscrito con la demandada OFILEGANES PP10 S.L. con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta y no devueltas todavía.
La sentencia de primera instancia estimó totalmente la demanda, al considerar que la entidad demandada había incumplido el plazo contractual de entrega de la oficina.
Contra dicha resolución la demandada OFILEGANES PP10 S.L. interpuso recurso de apelación cuyos motivos de impugnación se sintetizan en los siguientes: 1) Error en la valoración de la prueba documental, en concreto del contrato de compraventa objeto de resolución, al confundir la sentencia el concepto de terminación de la obra con el concepto de entrega , sin aplicar la posibilidad de posposición prevista en la cláusula 14.3 de dicho contrato; 2) Infracción del artículo 1.124 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta, al considerar como causa de resolución una simple demora y no haber aplicado el principio de conservación del negocio ; y 3) Error en la apreciación como causa de resolución la no entrega de avales , dado que al tratarse de la compraventa de una oficina, que no de una vivienda, no es aplicable la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba documental en relación con la extensión de las cláusulas contractuales.
En el primer motivo de recurso lo que viene a plantear la parte apelante es que en la sentencia no se indagó adecuadamente la voluntad negocial de las partes en relación con las causas de resolución del contrato, y para ello pone en contraste la cláusula 4.1 con la cláusula 14.3 para llegar a la conclusión de que " el único supuesto o circunstancia que ambas partes estuvieron de acuerdo en convenir que daría derecho al comprador a instar la resolución del contrato de compraventa y consiguiente restitución al mismo de las cantidades entregadas a cuenta del precio, sería el de que a fecha 31 de octubre de 2009 no se hubiera terminado la construcción del Inmueble objeto de la compraventa, sin que tal derecho, en cambio, se pactara para el supuesto en que el otorgamiento de la escritura pública y consiguiente entrega del inmueble no pudiera realizarse antes de esa fecha, caso en el cual lo que pactaron expresamente fue que tal escritura se pospondría ".
Veamos el texto de ambas cláusulas contractuales:
CLAUSULA CUARTA
En el caso de que la construcción del Inmueble objeto de este contrato no se termine antes del 31 de Octubre de 2.009, la Compradora podrá optar entre (i) resolver el presente contrato , viniendo la Vendedora obligada a la devolución de las cantidades percibidas a cuenta hasta ese momento, o (ii) conceder a la Vendedora una prórroga del plazo de entrega de 3 meses (i.e. hasta el 1 de febrero de 2.010), período en el que la Compradora recibirá de la Vendedora los intereses devengados por las cantidades entregadas a cuenta calculados al tipo de interés legal del dinero. Si, transcurrido el mencionado plazo de 3 meses, el Inmueble no hubiera sido entregado, la Compradora podrá de nuevo optar entre (i) resolver el contrato, viniendo la Vendedora obligada a devolver a la Compradora las cantidades entregadas a cuenta así como los intereses devengados por las mismas al tipo de interés legal del dinero, o (ii) continuar cobrando el interés legal del dinero hasta la fecha de terminación de la construcción del Inmueble".
CLAÚSULA DECIMOCUARTA
14.3 "El otorgamiento de la referida escritura de compraventa y la consiguiente entrega del inmueble tendrá lugar no más tarde del 31 de Octubre de 2.009. En el caso de retraso en la entrega, según lo dispuesto en la cláusula 4.1. anterior, el otorgamiento de la escritura de compraventa se pospondrá hasta la fecha en que tenga lugar la terminación del Inmueble".
Una lectura sosegada y objetiva de dichas cláusulas no permite llegar a la conclusión que sostiene la parte apelante. La cláusula cuarta refleja claramente la voluntad de las contratantes respecto de las causas de resolución del contrato: "... en el caso de que la construcción del inmueble objeto de este contrato no se termine antes del 31 de Octubre de 2.009... .". Dos factores de hecho (físico y temporal) perfectamente descritos, sin ambigüedad o confusión. Y la cláusula decimocuarta , que no tiene por qué ser contradictoria con la cláusula cuarta (ni había razón para ello), parte del supuesto contemplado en ésta, es decir, sólo si no se ha resuelto el contrato y la parte compradora ha consentido que el contrato siga vigente hasta que finalice la obra, el otorgamiento de escritura se pospondrá también hasta ese momento. Téngase en cuenta que en la cláusula cuarta se regula el tiempo de entrega, mientras que en la cláusula decimocuarta se regula el ejercicio del derecho al otorgamiento de escritura pública.
En cuanto a la posible confusión entre los conceptos de " construcción " y " entrega " de la cosa, hay que tener en cuenta que estamos ante un contrato de compraventa de cosa futura. No ante un contrato de arrendamiento de obra. Y entre las obligaciones esenciales del vendedor ( art. 1.461 CC ) está la de la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta . Ahora bien, el hecho de que el objeto de la compraventa fuese una oficina que todavía no existía, era premisa ineludible para el recto cumplimiento del contrato la construcción de la misma . De ahí la insistencia del texto del contrato en el término "construcción", pues sólo cuando la vendedora hubiese llevado a término la construcción de la oficina estaría en condiciones de cumplir con su obligación de entrega.
No hubo, pues, error alguno en la valoración de la prueba documental por parte del Juzgador de instancia, que, además, interpretó correctamente el contrato. Por lo que el motivo de recurso debe ser desestimado.
TERCERO. Sobre la aplicabilidad del principio de conservación del negocio.
En el segundo motivo de recurso la parte apelante alega que en la sentencia se ha infringido el artículo 1.124 del Código Civil y no se ha respetado el principio de conservación del negocio que exige, antes de declarar la resolución del contrato, constatar que el incumplimiento en que ha incurrido la otra parte es definitivo y por tanto impedimento absoluto para que pueda ser satisfecho el interés contractual presuntamente lesionado, debiendo en otro caso, y a la hora de resolver, favorecer que los contratos válidamente celebrados por las partes sigan subsistentes y pueda dárseles definitivo cumplimiento.
Lo primero que exige el enjuiciamiento de este motivo de recurso es poner de relieve en qué ha consistido el incumplimiento contractual de la vendedora, para así poder calibrar su importancia en el contexto global de la relación contractual.
Ya hemos visto que, según el contrato, la oficina tenía que haber estado construida, para poder ser entregada, a fecha 31 de octubre de 2009. Pero, no construida en cualquier forma, sino puesta en condiciones para ser utilizada como corresponde a la función que tenía que desempeñar. Pues, según establece el artículo 1.258 CC , de aplicación general a todos los contratos, " los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley" . Y entre esas condiciones está, sin duda, la de que la zona esté urbanizada (viales, alumbrados...etc.) y que la licencia de primera ocupación esté concedida (para poder contratar los suministros correspondientes de luz, agua..etc.). Y según el Oficio enviado por el Ayuntamiento de Leganés al Juzgado (folio 178 de las actuaciones), la licencia de primera ocupación fue concedida el 3 de agosto de 2010, es decir, nueve meses después de la fecha límite para la entrega .
La sentencia entiende que ese incumplimiento fue un incumplimiento grave que facultaba a la compradora a resolver el contrato. Y se trata de una apreciación de hecho ; no de una mera cuestión interpretativa, porque la voluntad de las partes estaba expuesta de forma clara en el texto del contrato. En ese sentido la sentencia respeta y aplica correctamente el artículo 1.124 CC y el principio de conservación del contrato, tal y como viene siendo interpretado por el Tribunal Supremo, como se comprueba en estas dos sentencias:
EDJ 2009/225066, STS Sala 1ª de 1 octubre 2009
A) El artículo 1284 CC EDL1889/1 y el principio de conservación del contrato que en él se recoge solo son aplicables cuando la norma contractual tiene varios sentidos y la intención de las partes no ha podido precisarse mediante los elementos de interpretación de los artículos 1281 y 1282 CC EDL 1889/1 art.1281 EDL 1889/1 art.1282 EDL 1889/1 ( STS 1 de febrero de 2002, RC núm. 2868/1996 EDJ2002/509).
Como ya se ha dicho al examinar el motivo primero, la interpretación de la Audiencia no puede considerarse ilógica o manifiestamente errónea, por lo que la mera interpretación alternativa que se suscita en el recurso no tiene cabida en el recurso de casación ( STS de 18 de octubre de 2006, RC núm. 5006/1999 EDJ2006/288690). Con ello decae la base sobre la que se denuncia la infracción del artículo 1284 CC EDL1889/1, puesto que la recurrente toma como punto de partida el significado que atribuye a la locución "auditoría de la firma Ernst & Young".
EDJ 2002/509, STS Sala 1ª de 1 febrero 2002
c) El precepto del art. 1284 EDL1889/1, y el principio de conservación del contrato en el mismo recogido, solo son aplicables cuando la norma contractual tiene varios sentidos y la intención de las partes no ha podido precisarse mediante los elementos de interpretación de los arts. 1281 y 1282 CC EDL 1889/1 art.1281 EDL 1889/1 art.1282 EDL 1889/1 ( SS. 30 octubre 1944 , 20 enero 1990 EDJ1990/371 , 30 mayo 1991 , 28 septiembre 1996 EDJ1996/6436, entre otras), pues las restantes reglas interpretativas tienen carácter subsidiario o complementario cuando los términos son claros y absolutos y resulta evidente la voluntad depositada en el contrato (ad ex Sentencias 3 y 11 julio EDJ2000/15545 y 23 octubre 2000 EDJ2000/32613).
Hay que reconocer, sin embargo, que el Tribunal Supremo también ha aplicado en alguna ocasión el principio de la conservación del contrato no tanto para interpretar la voluntad negocial de las partes sino para valorar si un incumplimiento afecta o no a la esencia del contrato .
EDJ 2009/25482, STS Sala 1ª de 12 marzo 2009
existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respetar el
principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado (
sentencia de 3 abril 1981 EDJ1981/1465 ), por lo que
no bastará el mero retraso (
sentencias de 27 noviembre 1992
Ahora bien, cuando las cosas se ven "a posteriori", es decir, después de sucedidos los hechos, se corre el riesgo de valorarlas de una forma distinta a la que realmente cabía mientras sucedían. En el presente caso se ha de tener en cuenta que el comprador veía pasar los días, las semanas, los meses, sin que el objeto de la compra le fuese entregado. Si él tenía puesta la confianza en que la oficina se le entregase a lo más tardar el 31 de octubre de 2009 y observa que transcurren los días sin que se le entregue, es lógico que al cabo de poco tiempo considerase que su expectativa contractual se había frustrado, y que podía proceder a resolver el contrato para acudir a otra forma de conseguir su propósito. Y no parece lógico ni conforme a ese mismo principio de conservación del negocio pretender que se obligue a la parte contratante, que ha visto "frustrada" su expectativa, a que vuelva a resucitar su voluntad negociadora inicial a fin de acomodarla día tras día al interés exclusivo de la otra parte contratante.
Por tanto, no ha base ni razón para considerar que la sentencia aplicó indebidamente el artículo 1.124 CC o el principio de conservación del negocio. Y por ello el motivo de recurso debe ser desestimado.
CUARTO. Sobre la aplicación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
La referencia que en la sentencia se hace al incumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley 57/1968, en relación con la prestación de los avales correspondientes a las cantidades entregadas a cuenta, se ve que solo tiene un carácter redundante por cuanto que, en el fundamento anterior, ya se había decidido la estimación de la demanda en base al incumplimiento de la vendedora de la cláusula relativa al plazo de entrega de la cosa.
De modo que, aunque ciertamente esa ley no es aplicable al caso dado que no se trata de la compraventa de una vivienda sino de la compraventa de una oficina, resulta irrelevante el posible error en que la sentencia de instancia hubiera podido incurrir.
Por lo que este motivo de recurso debe ser también desestimado en tanto en cuanto con él se pretendiera la revocación de la sentencia de instancia.
QUINTO. Costas procesales.
La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.
Fallo
Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por OFILEGANÉS PP10 S.L., frente a D. Dimas , contra la sentencia de fecha cuatro de febrero de dos mil once , dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Ocho de Leganés (Madrid), DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.