Sentencia Civil Nº 350/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 659/2018 de 10 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0087355
Recurso de Apelación 659/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 34 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 487/2016
APELANTE: D./Dña. Luis Enrique
APELADO: D./Dña. Juan Manuel
PROCURADOR D./Dña. EDUARDO DE LA TORRE LASTRES
JL
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL
Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ
D. RAMON BELO GONZALEZ
En Madrid, a diez de septiembre de dos mil diecinueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia
Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de
apelación los autos de juicio ordinario número 487/2016 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número
34 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: D. Luis Enrique , y de otra, como
Apelado-Demandado: D. Juan Manuel .
VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia número 34 de Madrid, en fecha 9 de julio de 2018, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda promovida por Don Luis Enrique contra Don Juan Manuel absolviendo al demandado de las pretensiones deducidas contra él. Se imponen las costas del proceso a la parte demandante.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma.

Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 14 de junio de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 9 de septiembre de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La pretensión objeto de la demanda iniciadora del proceso del que trae causa esta apelación era la devolución de la fianza en su día entregada al suscribir el 26 de mayo de 2014 el arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 de esta capital, propiedad del Sr. Juan Manuel , previa deducción de los importes a su cargo por consumo de luz y agua (83,17 euros).

Contestada la demanda en la que el arrendador se opuso alegando, además de la 'inadecuación de procedimiento', y defecto en el modo de proponerla por falta de claridad y precisión, no tener que reintegrar cantidad alguna porque a su favor existía un crédito de 1.536, 70 euros consecuencia de las reparaciones y limpieza de la vivienda, y porque el actor debía indemnizarle por haber 'rescindido unilateralmente' el contrato que estaba en prórroga. En consecuencia, no debía cantidad alguna, sino todo lo contrario.

El tribunal de instancia rechazadas las excepciones opuestas, entró a resolver la cuestión de fondo, que no era otra que si debía o no reintegrar la parte de la fianza que le era reclamada al arrendador. Y desestimó la demanda porque si bien en contra de lo afirmado por el demandado, no hubo desistimiento unilateral, y tampoco había lugar a imputar a la fianza la cantidad que por reparaciones alegó el Sr. Juan Manuel , éste era acreedor por una mensualidad de renta 'no abonada', habiendo lugar a compensar judicialmente los importes de renta y fianza sin entrar a examinar el resto de 'conceptos y sumas referidas en la contestación' al no haber formulado reconvención el arrendador-demandado al haberse limitado a oponerse alegando la existencia 'de diversos créditos a su favor, comenzando por una mensualidad de la renta'.

Contra la desestimación de la demanda se alza el recurso de quien fuera arrendatario que centra su pretensión revocatoria en haber infringido el tribunal de instancia el artículo 281.3 LEC y errado al valorar las pruebas atendiendo a lo que fue alegado por las partes, sin que procediera a su cargo cantidad indemnizatoria alguna ni por desistimiento ni por la necesidad de soportar los gastos de pintura y repaso de la vivienda; solicita que sea estimada la demanda y condenado el arrendador, demandado a abonarle la cantidad 1.116,83 euros mas intereses legales y costas.

El demandado se opuso al recurso alegando en primer lugar un intento de confundir a este tribunal, en relación a cuál era la cuantía del proceso a los efectos de la tasación de costas, para a continuación rechazar que el Juez hubiera incurrido en error alguno, afirmando, que había valorado correctamente los hechos tanto los admitidos como los controvertidos, haciendo referencia a cuáles eran los hechos admitidos y cuáles no, afirmando que al contestar admitió que el actor había hecho '12 pagos' de renta y otro por compensación, afirmando que hubo un error al contestar consistente en cambiar '2' por '3'; indicando en esta alzada que lo alegado por su parte (o lo que pretendió alegar) era que había pagado 12 mensualidades y no 13, folio 163. , y que hubo 'un pacto de compensación'.

Añadiendo que el actor dejó de pagar cuando dejó libre el inmueble dos mensualidades, por lo que no debe nada, siendo correcta la compensación judicial realiza por el Juez de instancia.

Niega también que hubiera admisión de hechos en los términos indicados por la parte actora. Hubo un acuerdo de compensación entre las partes. Y ese acuerdo es vinculante para el actor aunque no lo reconozca al recurrir.

Rechaza que se haya infringido el artículo 281.3 LEC por el Juez de instancia haciendo referencia a qué fue lo pactado en cuanto a las obligaciones del arrendatario referidas al pago de la renta y a satisfacer los gastos derivados del uso y disfrute de la vivienda, tales 'como agua, gas, electricidad, teléfono, etc. Y en general cualquier suministro y servicio' y entregarla en el mismo estado que la recibió. Afirmando que ha habido incumplimientos de contrario que generaban a su favor una cantidad superior a la reclamada; razones por las que adeudando no una sino dos mensualidades cuando dejó libre la vivienda, y existiendo gastos que eran de su cargo, ninguna cantidad adeuda al apelante, por lo que solicita que sea confirmada la sentencia.



SEGUNDO.- En la Audiencia Previa se resolvieron las excepciones opuestas por el demandado, rechazándolas, y se concretó cuál era la acción ejercitada, procediendo a corregir únicamente la actora - aclaración- el tiempo que estuvo en la vivienda que fueron 14 meses.

La demandada en dicho trámite afirmó no deber nada, y que el actor debía los suministros, y factura de pintura (esto era lo que debía la parte actora), afirmando que hubo un acuerdo 'de no reclamarse nada'.

Insistiendo en ese acto la parte actora en la existencia de un acuerdo de dar por extinguido el contrato, no habiendo lugar a la indemnización por desistimiento; habiendo el propietario admitido la resolución consensuada, y que verbalmente se dio por extinguido el contrato.

Hechas estas precisiones, se fijó por las partes cuál era el hecho litigioso, que según el actor era la devolución de la fianza menos los consumos, que deberían deducirse. Rechazando que hubiera lugar a indemnizar cantidad alguna por resolución unilateral ni a reclamarle otras cantidades, salvo los gastos por consumos (lo que ya descontaba), rechazando ser de su cargo los gastos de pintura pretendidos, no habiendo lugar a repercutirle las mejoras hechas con posterioridad.

El demandado, alegó como hecho controvertido: desistimiento unilateral, afirmando que hubo una prórroga, y que le pagó 13 meses, dejando de pagar el actor un mes, el 14, y que además debía hacerse cargo de los gastos de pintar la vivienda porque así se pactó en el contrato, cláusula 4, y 'que salió corriendo', el actor, dejando 'el arrendamiento al aire', que no hubo acuerdo consensuado documentado, pero sí verbal, y que ninguno debía reclamarse, y si reclama el actor, ellos también.



TERCERO.- Lo que se debía resolver en la instancia era si debía el demandado entregar la fianza con la deducción por consumos que él mismo refería, o no.

El tribunal de instancia desestimó la demanda, absolviendo al arrendador no por los motivos alegados por éste en su contestación sino porque consideró, así lo declaró probado, que el arrendatario cuando dejó libre la vivienda, habiendo acuerdo sobre ello entre las partes, debía no una mensualidad de renta sino dos, llegando a la conclusión sin entrar a examinar si eran o no de su cargo los conceptos referidos por el propietario- demandado en la factura que aportaba, que compensando los créditos por renta y fianza, al no haber habido reconvención, no procedía condena alguna, conclusión que este tribunal no comparte en tanto es contrario no solo a lo alegado sino a lo probado, porque en contra de lo afirmado por el apelado no consta acreditado ningún acuerdo cuya finalidad fuera 'no reclamarse' ninguna cantidad una vez extinguido el contrato e igualmente es un hecho admitido por el demandado que a la extinción, admitida por su parte -hecho éste relevante-, únicamente debía una mensualidad el arrendatario, a cuyo pago se aplicó la cantidad entregada en concepto de 'garantía', 1.200 euros.

Partiendo de estos hechos resulta evidente el error del tribunal de instancia al declarar probado que el actor cuando se convino, así se declara en la sentencia, poner fin al contrato a los catorce meses de duración del contrato, el actor- arrendatario únicamente debía una mensualidad de renta, no dos, así resulta de la contestación y de lo alegado en la audiencia previa.



CUARTO.- No fue objeto de litigio entre las partes que ambos litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda, siendo la renta 1.200 euros al mes, habiéndose extinguido la relación a los catorce meses, habiendo el actor abonado las rentas, salvo la última mensualidad, la cuál se pagaría, y así está admitido, por el demandado, con la cantidad entregada en concepto de garantía, porque está probado que el Sr. Luis Enrique entregó 1.200 euros en concepto de fianza, y otros 1.200 euros como garantía, aplicando esta cantidad, así quedó reconocido por el demandado tanto al contestar como en la Audiencia previa, a la última mensualidad en la que siguió ocupando la vivienda.

No ha sido discutido que el contrato lo era por un año, y que el arrendatario siguió en el inmueble hasta que por motivos de trabajo comunicó su voluntad de extinguir la relación, lo que fue admitido de contrario, y así resulta de lo alegado en el acto del Juicio; siendo en este extremo contradictoria la parte apelada cuando afirma la resolución unilateral y a su vez reconoce que hubo un convenio por el que se extinguía el contrato, tanto es así, que se recogieron las llaves por la Sra. Florencia que testificó sin hacer ninguna alegación en contra de esa resolución.

Es mas, el tribunal de instancia rechazó -fundamento tercero-, que hubiera habido un desistimiento unilateral, generador de indemnización a favor de la parte demandada. Es más, esta pretensión que sostuvo de forma contradictoria en la instancia y que reitera al final de su oposición, no es en ningún caso admisible, porque no cabe pretender que hubo un acuerdo extintivo por el que convinieron 'no reclamarse' y a su vez pretender que sí habría lugar a una indemnización a su favor, esto dejando al margen, que ese convenio alegado en la Audiencia previa, no ha sido acreditado ni documentalmente ni a través de prueba alguna ni testifical ni indiciaria, basta con revisar el acto del Juicio en el que las testigos, Sra. Graciela y Sra. Florencia no fueron preguntadas sobre este extremo, sí sobre otras cuestiones en concreto respecto a las obras de reparación que se hicieron y que según la parte deberían ser de cargo del demandante, y con cargo a la fianza - extremo sobre el que el tribunal no se pronunció al considerar que dejó pendientes de pago dos mensualidades, lo que es erróneo-.



QUINTO.- Está probado, y así se ha declarado, que se puso fin al arrendamiento en julio de 2015, y a esa fecha solo debía el actor una mensualidad. No dos meses de renta, así resulta admitido por la parte demandada a lo largo de todo el proceso, siendo fundamental a los efectos de determinar el objeto litigioso lo alegado al contestar y en su caso en la audiencia previa, momento en el que la actora sí corrigió el tiempo que estuvo en el inmueble, sin que la parte demandada hiciera corrección alguna, quedando por tanto fijados como hechos admitidos que el arrendatario había pagado 13 mensualidades, solo adeudaba una cuando dejó libre la vivienda.

Y a esa mensualidad de julio se le aplicaron los 1.200 euros entregados en concepto de garantía.

En consecuencia, no procedía compensar judicialmente ninguna mensualidad debida en concepto de renta.

No siendo exigible ni en la instancia ni en esta alzada prueba de pago alguna, porque como bien indica el recurrente solo han de probarse los hechos litigiosos, es decir, aquéllos que no están admitidos. Y estuvo admitido en todo momento que pagó todas las rentas menos la última, porque a ello se aplicaría no la fianza pero sí la garantía.

Partiendo de lo anterior, resulta evidente, que la parte demandada no cumplió con su obligación de entregarle la fianza que eran 1.200 euros, eso sí menos los importes a cargo del arrendatario, estipulación decimoprimera, folio 23, que son 83,17 euros, importe acreditado por el demandante.



SEXTO.- El demandado no ha apelado la sentencia, por tanto hace suyo el pronunciamiento de no haber habido ningún desistimiento unilateral no adeudando cantidad alguna el actor al amparo de la estipulación cuarta.

Ahora bien, el Juez no ha entrado a resolver si como alegó el demandado en la audiencia previa y en el Juicio hubo acuerdo entre las partes 'de no reclamarse' cantidad alguna ni tampoco deber el actor cantidades a cargo de la fianza por haber entregado la vivienda con defectos a reparar o ser obligación del inquilino entregarla 'pintada' como se ha venido afirmando por el demandado y la testigo Sra. Graciela , ante esto cabe reseñar la postura contradictoria de la parte apelada, como ya se ha indicado, porque no es admisible negar que se admitiera la resolución, y por otra parte pretender que hubo un desistimiento unilateral, y por otro, lo que no es de recibo tampoco es confundir haber habido un acuerdo por el que se extinguía el contrato, y se aplicaba la garantía de 1.200 euros a la última mensualidad, julio de 2015, con haber habido un acuerdo por el que el inquilino asumía pagar el importe de la pintura; el Sr. Luis Enrique ante la pregunta del letrado del demandado respecto a ese acuerdo, indicó que lo era de entregar la vivienda 'no pintada' sino 'en el mismo estado' que la había recibido, no reconoció ese acuerdo por el que asumiría esos otros costes.

El demandado siendo carga probatoria suya no ha probado que hubiera acuerdo alguno por el que el actor asumiera que no había lugar a reclamar la fianza. Esta afirmación no consta probada.

Y tampoco procede aceptar la interpretación que la Sra. Graciela hace del contrato, en concreto de la cláusula octava del mismo.

La fianza tiene una finalidad que es permitir al propietario cubrir con ella los defectos de la vivienda que fueran responsabilidad del inquilino; pero en ningún caso los derivados del uso y disfrute de la vivienda.

Que el apelado pretendiera que el arrendatario le entregara la vivienda pintada, y que ésta sea la interpretación que él mismo hace de lo pactado, no significa que fuera lo convenido entre las partes, según se infiere primero del contrato, cláusula octava, y segundo de los correos que mediaron con la empresa encargada de la gestión de este arrendamiento, en interés del demandado.

En la cláusula octava lo que se dispuso era que se entregaba la vivienda en perfecto estado, y así debía ser entregada. Entregada 'en perfecto estado' no infringiéndose esto por ser preciso para un nuevo arrendamiento repasar las instalaciones y pintar o pintar de nuevo, porque en ningún caso el inquilino está obligado a responder de los gastos que pudieran derivarse del uso, en tanto él mismo fuera el adecuado.

No se discute que el propietario procediera a pintar la vivienda y ponerla en perfecto estado para un nuevo inquilino, pero estos costes no procede que se repercutan al inquilino salvo que el uso haya sido inadecuado, o exista convenio previo sobre esa obligación. El inquilino debe responder de los deterioros que exceden el uso y disfrute del inmueble, y en este caso no consta que la vivienda se entregara 'en mal estado'; quedó probado que se entregó 'impoluta', lo que significa limpia; pero también se entregó sin algún deterioro que hubiera de hacer frente el actor porque no se han probado; es más, difícilmente se puede pretender que después de varios meses fuera de su cargo el coste de pintura y demás reparaciones consecuencia del arrendamiento mismo. Si ésta era la intención de la parte, a los efectos de repercutirle estos costes, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, así debió exponerlo en el clausulado, eso sí, de forma clara, para que no hubiera lugar a interpretaciones de un pacto que no permite llegar a dicha conclusión, artículo 1281 C.C; que la testigo Sra. Graciela así lo interprete no significa que así haya de mantenerse por este tribunal. En consecuencia, no cabía deducir esa factura por pintura y otras reparaciones a la parte actora, por tanto la demanda debió estimarse en los términos planteados.

SEPTIMO.- El recurso debe ser estimado revocando la sentencia a los efectos de condenar al demandado, D. Juan Manuel a abonar al demandante la cantidad de 1.116,83 euros más intereses en la cantidad reclamada, 27,49 euros, y las costas de la primera instancia.

OCTAVO.- Estimado el recurso no ha lugar a hacer pronunciamiento en costas en esta alzada, artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandante D. Luis Enrique contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr.

Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 34 de Madrid el 9 de julio de 2018 y REVOCANDO ésta última ESTIMAR la demandada condenando a D. Juan Manuel a devolver la fianza menos la cantidad por consumos, es decir, 1.116,83 euros más 27,49 euros en concepto de intereses legales; cantidades que devengaran los intereses del artículo 576LEC desde esta sentencia, y las costas de la primera instancia.

No ha lugar a hacer pronunciamiento en costas en esta alzada debiendo cada parte abonar las generadas a su instancia y las comunes por mitad.

Se decreta la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.