Sentencia Civil Nº 351/2005, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 368/2004 de 01 de Junio de 2005

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 368-2004-C

PROCEDIMENT ORDINARI núm 69-2002

JUZGADO DE INSTRUCCIÓN Nº 3 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A N ú m. 351

Ilmos. Sres.

D./Dª. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

D./Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

D./Dª. M. ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a uno de junio de dos mil cinco.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procediment Ordinari nº 69-2002, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Granollers, a instancia de RECUPERACIONS SAÜC S.L., contra WINTERTHUR SEGUROS GENERALES S.A. y Dª. Ángela; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por WINTERTHUR , SEGUROS GENERALES S.A. contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de diciembre de 2003, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Vargas Navarro en nombre y representación de Recuperacions Saüc S.L. frente a Dª. Ángela y Winterthur representada en estos autos por el Procurador de los Tribunales Sr. Cot Gargallo, condeno a estos últimos a que abone a la actora la cantidad de VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES EUROS CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS DE EURO (21.443,99 euros) más los intereses legales desde la fecha de la interposición judicial e incrementados en dos puntos a partir de esta resolución y hasta su completo pago y con expresa imposición de las costas causadas a la demandada."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 26 de abril de 2005.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia acogió en su integridad la pretensión deducida por la demandante acordando condenar solidariamente a los codemandados a abonar a aquella por los conceptos solicitados la cantidad de 21.443,99 euros. La parte demandada se alza frente al expresado fallo y alega como motivo de impugnación el error en la valoración de la prueba en tanto que la obrante en autos acredita, a su entender, que a virtud del contrato suscrito y de lo dispuesto en el art. 21.4 LAU, los gastos precisos para la conservación del local, instalaciones y servicios correspondían al arrendatario.

SEGUNDO.- Como es sabido el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato (art. 1554.1 CC) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2) y la tercera, dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3) por lo que el arrendador tiene prohibida toda desatención en perjuicio del arrendatario del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia, y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacifico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce. Por ello, el contenido de la obligación del arrendador se inicia mediante la entrega al arrendatario del objeto del arriendo, para de esa forma propiciar el goce, y perpetuarse a través de su deber permanente de conservar el inmueble en condiciones para servir al uso convenido, o lo que es lo mismo, que no se agote aquella con la simple puesta a disposición de la cosa; sino que subsiste durante toda la existencia de la relación arrendaticia, mereced a una serie de prestaciones sucesivas, de donde se configura, en suma, la obligación con un contenido positivo de hacer (art. 1088) cual es la de mantener, mediante las obras y reparaciones necesarias, el inmueble en estado de aptitud objetiva plena para su destino, sin derecho alguno a elevar la renta en obtener compensación alguna por ello. En suma, podría afirmase que los conceptos de conservación y reparación se implican de manera recíproca, aún siendo tal vez más amplio el primero: se repara porque no se conservó, o se conserva para no verse precisado de reparar, en tanto que la noción de reconstrucción excedería de tales deberes, según aprecio la STS de 20 de junio de 1980. El dato de la necesariedad de la obra para la conservación del inmueble no es nuevo ya que en el mismo sentido se pronunciaba el antiguo art. 107 LAU 1964 y habrá de entenderse referido a aquellas que sean de absoluta precisión para que se pueda mantener el uso y disfrute pactados sobre la finca arrendada, excluyéndose toda obra que suponga mejora del inmueble, y quedando, en consecuencia, asimismo, excluidas aquellas otras que lo sean de reconstrucción o reedificación. Piénsese que reparación y reconstrucción son conceptos cuantificables en base a la distinción que apunta el párrafo 2º del apartado 1º del art. 21, que remite para la segunda idea a la regulación prevista en el art. 28; pero el problema vendrá planteado en la practica precisamente por la abundancia, variedad y dificultad de deslindar los matices cuantitativos, cual por ejemplo la necesidad de reconstrucción parcial. En definitiva, el art. 21 de la ley (al que se remite el art. 30) dispone que "el arrendador está obligado a realizar, sin derecho de elevar la renta, todas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido". Se trata, pues, de un precepto de corte similar al art. 107 LAU.64 y al art. 1554.2 CC, con el que se pretende dar adecuada finalidad al principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada y, por tanto, a realizar en ella, mientras subsista el contrato, todas las reparaciones necesarias. Las características más significativas son, por tanto, las siguientes:

1ª) Configuran una obligación distinta de la que la propia ley impone al arrendador en el art. 1554-3 CC de "mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato", al referirse ésta a perturbaciones de hecho o de derecho que provengan de causas ajenas a las obras imputables a la conducta del arrendador, cuyo incumplimiento da lugar a causas también distintas de resolución del contrato, art. 27.3 a) y b). 2ª) Se refiere a las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa (SSTS 3-2-62 y 9-3-64).

3ª) Se autoriza al arrendatario a ejercitarlas, en todo momento y previa comunicación al arrendador, siempre que se refiere a obras, que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave", con el consecuente derecho de exigir de inmediato su importe al arrendador.

4ª) La obligación de reparar no se detiene cuando la destrucción en la vivienda es imputable al arrendador. Lo que se pretende es hacer efectiva la exigencia impuesta al arrendador cuando en conducta omisiva, consciente y voluntaria, impide llevar a cabo aquellas obras de reparación y seguridad necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad propias al destino para el que se arrendó el inmueble, siempre que las obras estuvieran catalogadas como de reparación.

5ª) Pueden venir ordenadas por la autoridad competente, distinta de la judicial y referidas no solo a obras de conservación, sino a cualquiera, como resulta del art. 26, con el único limite impuesto por la destrucción de la vivienda. Y por el contrario quedarán excluidas:

1º) Los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC. Debe recordarse que el art. 1563 establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obligará acreditar que el daño o el deterioro no lo es imputable, respondiendo en caso contrario de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el art. 1566; presunción iuris tantum de culpabilidad que aparece recogida, entre otras, en STS. 9-11-93, al imponer al arrendatario la obligación de acreditar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

2º) La destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y, lógicamente, la perdida o la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente, en cuanto supone la extinción del contrato, conforme el art. 28.

El problema puede surgir a la hora de valorar la necesidad y la urgencia, siendo conveniente advertir que si la ejecución de las obras es negada por el arrendador como solución judicial tardía a la demanda de cumplimiento podría situarnos ante un contrato vencido y una sentencia inoperante por la extinción de la relación arrendaticia. La previsión en este como en otros casos en los que el carácter temporal de los contratos va a hacer ilusoria muchas de las pretensiones formuladas, pasa por reconocer al perjudicado, si lo hubiera la posibilidad de ejercitar una acción complementaria de indemnización de daños y perjuicios a cargo del propietario, conforme autoricen los arts. 1556 y 1124 CC.

3º) Pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Competen al arrendatario, si bien el hecho de que la Ley se remita a la vivienda y no a los accesorios del art. 2.2 plantea el problema de la obligación alcanza solo a los pequeños deterioros de ésta o también a la instalaciones. Creemos que tanto en uno como en otro caso lo que se quiere es delimitar las obligaciones del arrendador en relación a la conservación de la vivienda, sobre la base de las obras de reparación, no de las demás, entre las que se encuentran las pequeñas deficiencias que, aún siendo de esta naturaleza, carecen de verdadera importancia cualitativa o cuantitativa. En este caso el obligado será el arrendatario.

Las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial (dictada en interpretación y aplicación del artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964) declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa» (STS de 7 de noviembre de 1961), encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970), y las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992), entre otras. Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales, se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979), y tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980).

TERCERO.- Y examinando nuestro caso y enlazando con lo manifestado en el fundamento anterior, la controversia podría haber quedado resuelta desde el momento en que la parte demandada, a la vista de la doctrina jurisprudencial que hemos reseñado, podría haber dirigido su prueba a deslindar y cuantificar ambas obligaciones (la del arrendador y la del arrendatario), de manera que ahora no podemos sino confirmar la sentencia de instancia dada la total falta de prueba cierta sobre las imputables directamente a la arrendataria. Por el contrario, la prueba evacuada en autos, en especial el testimonio del L.R. de COISGA S. L., constata que el problema no se concretaba a una deficiente limpieza de los canalones de desagüe, sino al mal estado de conservación de los mismos al permitir que se introdujeran elementos de suciedad en los mismos formando el consiguiente atasco, por lo que hubo de colocar dos "morrions" de PVC de 360º y de reforzar la impermeabilización del canalón a fin de evitar las filtraciones de agua al interior de la nave, utilizando masilla para adecuar las juntas.

Finalmente es de señalar que la cláusula 9 sobre la obligación del arrendatario de realizar las pequeñas obras de reparación en el local hay que interpretarla restrictivamente ya que se refiere a desperfectos causados por el simple uso o la negligencia de la arrendataria y ni se ha probado ésta ni puede comprender unos daños que se han ocasionando en el local a consecuencia del mal estado de unas tuberías originado durante un tiempo anterior a la celebración del contrato pues como manifestó en el juicio el administrador de la propiedad, algún inquilino anterior ya advirtió sobre el problema, por lo que éste, lógicamente, tenía que ser conocido por la parte arrendadora. Por otra parte la arrendataria actora no pudo dar cumplimiento a la obligación de poner en conocimiento de los propietarios del local la anomalía detectada a posteriori dado que por la situación del canalón no pudo ser advertida por ella.

CUARTO.- Lo expuesto comporta la desestimación del recurso y la expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de WINTERTHUR SEGUROS GENERALES, SOCIEDAD ANONIMA DE SEGUROS Y REASEGUROS y de DÑA. Ángela contra la sentencia de fecha 23 de diciembre de 2003 dictada en el procedimiento ordinario nº 69/02 del Juzgado de Primera Instancia 3 de Granollers, SE CONFIRMA dicha resolución con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.