Sentencia Civil Nº 351/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 857/2010 de 12 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 351/11

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. José Manuel Valero Diez

Magistrada: Doña Encarnación Caturla Juan

Magistrado: D. Domingo Salvatierra Ossorio

En la ciudad de Elche, a doce de septiembre de dos mil once.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 1401/08, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrvieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Jose Enrique y Doña Paulina , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Fuentes Tomás y dirigida por el Letrado Sr/a. Cantón Prieto, y como apelada la parte demandada European Village Agency, S.L., representada por el Procurador Sr/a. Pérez Rayón y dirigida por el Letrado Sr/a. Sánchez Villa.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrevieja en los referidos autos, se dictó Sentencia con fecha 10/6/10 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "I.- Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Sra. Sánchez Reyes en nombre y representación Don. Jose Enrique y Doña. Paulina, contra European Village Agency, S.L., representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Giménez Viudes.

II.- Debo absolver y absuelvo a European Village Agency, S.L. de los pedimentos esgrimidos en el suplico de la demanda.

III.- Condeno al pago de las costas del proceso Don. Jose Enrique y Doña. Paulina ."

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal , donde quedó formado el Rollo número 857/10, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 8/9/11.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.- El enjuiciamiento de la posible responsabilidad de la mercantil demandada, por actos posteriores a la perfección del negocio por ella gestionado, exige calificar correctamente el contrato e interpretarlo a la luz de lo pactado, y en la cuestión planteada en este primer motivo de recurso subyace una controversia sobre la "calificación" e "interpretación" del contrato de 11 de febrero de 2005 denominado "Acuerdo de opción de compra de un inmueble".

Pero antes Como recuerda la S.T.S. de 2 de marzo de 2007 "los contratos son lo que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes ( Sentencias de 26 de enero de 1994 ; 24 de febrero y 13 de noviembre de 1995 ; 18 de febrero, 18 de abril y 21 de mayo de 1997 y 7 de julio de 2000, entre otras), pues , para la calificación, que constituye una labor insertada en la interpretación, habrá de estarse al contenido real, es decir , que habrá de realizarse de conformidad con el contenido obligacional convenido y el protagonismo que las partes adquieren (entre otras Sentencias, las de 20 de febrer, 4 de julio y 30 de septiembre de 1991 ; 10 de abril , 20 y 23 de julio de 1992 ; 26 de enero y 25 de febrero de 1994 y 9 de abril de 1997 ), con prevalencia de la intención de las mismas sobre el sentido gramatical de las palabras ( Sentencia de 22 de abril de 1995 ), al tener carácter relevante el verdadero fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato ( Sentencia de 4 de julio de 1998 ).

La mercantil demandada mantiene que su intervención en la compraventa de la vivienda por parte de los demandantes, respondió exclusivamente a una mera actuación como mediadora en la compra a celebrar entre aquéllos y la promotora-constructora. Y ciertamente la prueba practicada, especialmente la documental integrada por las diversas comunicaciones existentes entre los litigantes, confirma que los demandantes conocían perfectamente que la compraventa se efectuaría con la promotora-constructora, por consecuencia de la cesión que efectuaron primeramente a su favor los iniciales compradores de la vivienda en cuestión , que a tal fin renunciaron a la compra de la vivienda el 9 de febrero de 2005. Además claramente confirma dicha conclusión el documento número 17 de los aportados con la contestación a la demanda que configura un contrato de compraventa concertado entre los demandantes y la promotora Ingofersa, S.L., complementado por el anexo de fecha 17 mayo 2006 , por el que ambos contratantes acordaban un aplazamiento en los pagos de la compra de la vivienda.

Efectivamente, como también afirma el Tribunal Supremo en sus Sentencias de 19 septiembre de 2000 "la regla general del art. 1281,1 es que si los términos del contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes, habrá de estarse al sentido literal de sus términos. Tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282 , que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la Sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983, que para juzgar la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de éstos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan sólo cabe , de conformidad al art. 1281 ,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las Sentencias de 30 de marzo, 17 de julio y 28 de diciembre de 1982 "; de 8 de marzo de 2000 que "desde el ordenamiento de Alcalá prevalece la intención sobre la palabra, la voluntad sobre la mera documentación y más en un caso en que ésta aparece confeccionada por una parte. No puede detenerse para la interpretación del texto en cuestión en el sentido gramatical y riguroso de las palabras y debe indagarse fundamentalmente el espíritu y la finalidad, deduciéndola de las circunstancias concurrentes y de la conducta de los interesados , como prescribe el art. 1282, el cual no excluye los actos anteriores - Sentencias de 8 de abril de 1931, 11 de octubre de 1984 y 21 de abril de 1993 ." de 4 de junio de 2001 que "la regla primera del art. 1.281, otorga primacía a la interpretación literal, solo rechazable cuando hubiera contradicción entre las palabras y la "intención evidente de los contratantes",y de 8 de julio de 1996 que "En el alegato del motivo sexto aduce el recurrente, con base en la jurisprudencia que cita de esta Sala, que el artículo 1282 del Código Civil tiene un carácter subsidiario , al que sólo se debe acudir si el contrato que ha de ser interpretado ofreciera alguna duda en el sentido literal de sus cláusulas....La respuesta casacional que ha de corresponder a los dos expresados motivos es la que fluye de las consideraciones que a continuación se exponen. Es doctrina de esta Sala (Sentencias de 11 de Octubre de 1989, 16 de Julio de 1992, entre otras muchas) la de que cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad de los términos del contrato , por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el artículo 1282 del Código Civil, que es lo que aquí ha hecho, correctamente, la Sentencia recurrida, como antes lo hizo la de primera instancia.".

Examinado el contrato que nos ocupa , nos inclinamos por la interpretación que del mismo se da en la instancia y también lo consideramos como un contrato esencialmente de mediación o corretaje. Esta naturaleza jurídica es la que más se ajusta a la verdadera intención de los contratantes, pues dado el evidente conocimiento por parte de los compradores de que la venta realmente se hacía por la promotora que pensaba construir el inmueble, previa cesión a su favor por parte de los primeros compradores, cuando se dice en el contrato que "Esta vivienda les es vendida por European Village Agency..." , no puede entenderse como verdadera compraventa, sino simple mediación para la compra a la promotora-constructora , incluyendo las gestiones para la renuncia y posterior cesión de la compraventa inicial por los primeros adquirentes de la vivienda a favor de los demandantes.

En cuanto al corretaje, la doctrina lo define como aquel por el que alguna de las partes, el comitente, encomienda a otra, el corredor, la realización de gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que está interesado o para que le indique la oportunidad o la persona con quien puede celebrarlo. Se configura así como un contrato atípico, consensual y oneroso, perteneciente al grupo de los contratos de gestión y mediación, que como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 1992 , es posible por la libertad contractual, próxima al mandato, arrendamiento de servicios y contrato laboral, y que se configura, según Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1994, como un contrato innominado "facie ut des", regido por la normativa general de las obligaciones y contratos contenida en los artículos primero y segundo del Libro IV del Código Civil . En el contrato de corretaje, una de las partes se compromete a indicar a otra la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o a servirle de intermediario , a cambio de una remuneración.

Recordando la ST.S. de 26/03/92 que "El mediador, salvo autorización y representación expresa, no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo pregestoria , al hacer posible contratar y cesa una vez que pone en relación a las partes que son las que han de celebrar el futuro convenio [ SS. 3-3-1967, 21-10-1965, 1-3-1988 ], pues al actuar por cuenta de la parte que le realizó el encargo, no contrata ni promete la conclusión del negocio [ S. 6-10-1990 ], conforme lo que es contenido propio de la actividad de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en razón a su actuación profesional y oficial, reglamentada para la mediación, con carácter de exclusividad, en las compraventas o permutas de bienes inmuebles o Derechos reales , así como para la tramitación, promoción y emisión e informes, consultas y dictámenes al respecto y sobre los valores en venta o en traspaso de dichos bienes [decreto 4-12-1969, y Estatuto General de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que contiene el Real Decreto 19-6-1981 (RCL ), que deroga a aquél].".

Por su parte la STS de 30/04/98 nos aclara que "En esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador , con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( SS. 26 marzo 1991 [RJ 19912447 ], 10 marzo 1992 [RJ 19922167 ], 19 octubre y 30 noviembre 1993 [RJ 19937744 y R.J. 19939222], 7 marzo 1994 [RJ 19942198 ] y 17 julio 1995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador , y, en consecuencia, los Derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria , que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido...".

En este caso, de los diferentes correos electrónicos y demás documental aportada con la contestación a la demanda, especialmente documentos números 6 y 11 , en relación con la diferencia de precio que figura en el contrato inicial de compraventa y el posterior celebrado por los demandantes: 105.000 ? 135.000 ?, respectivamente, aunque por acuerdo con la promotora se fijase también en el segundo contrato el primer precio, documento número 12, se desprende que de los 67.500 ?, transferidos por los demandantes a la cuenta de clientes de la demandada, aparte de los 3.000 ? del depósito, 47.000 ? eran para devolver a los primeros compradores la cantidad abonada , más otros 15.000 ? , por la renuncia a la compraventa, percibiendo un total de 62.000 ?, de los que 55.500 ?, fueron transferidos por la demandada con fecha 18 de marzo de 2005, documento número 19, más otros 6.500 ? , fueron abonados por los demandantes, documentos números 20 y 21. A estas cantidades deben unirse los 15.000 ? de la comisión de la demandada por su gestión en los diferentes pasos de la compraventa, documento número 18.

Comisión que se devengó por su intermediación en la compraventa, que llegó a perfeccionarse, sin que de la mediación se desprenda la conclusión de que cualquier Derecho o beneficio que pudiese obtener la demandada con su intervención en la compraventa, sólo operaría para el supuesto de efectiva entrega de la vivienda, es decir, buen fin de la operación o consumación de la compraventa , no simple perfección del contrato que normalmente es suficiente para entender culminado el negocio y devengado el Derecho a la comisión del mediador, cual aquí sucede.

Finalmente, mediante la devolución a los primeros compradores (cedentes ahora) de los 47.000?, que éstos en su día pagaron a la promotora (cedida), los demandantes (cesionarios), asumieron su posición jurídica (cesión de contrato) de ahí también la misma fecha 21 de junio de 2004, que se pusieron en ambos contratos, aunque el segundo se firmó realmente en el año 2005. Se desestima el recurso.

SEGUNDO.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la L.E.C., se imponen a los recurrentes las costas de la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación , en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

FALLAMOS : Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jose Enrique y Dª. Paulina , contra la Sentencia del juzgado de Primera Instancia nº 1 de Torrevieja, de fecha 10 de junio de 2010, que confirmamos. Se imponen a los recurrentes las costas de la apelación.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y , en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado , uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, que es firme, no cabe recurso alguno en esta vía jurisdiccional.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.