Sentencia Civil Nº 351/2015, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 255/2015 de 01 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)

A CORUÑA

SENTENCIA: 00351/2015

AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA

SECCIÓN SEXTA

SANTIAGO DE COMPOSTELA

Rollo de apelación civil nº 255/2015

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ GÓMEZ REY, PRESIDENTE

D. ALEJANDRO MORÁN LLORDÉN

Dª MARÍA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ

SENTENCIA

Núm. 351/15

En Santiago de Compostela, a uno de octubre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000026/2015, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000255/2015, en los que aparece como parte apelante, Dª María Inés , representada por el Procurador de los tribunales, Sra. MARÍA DEL CARMEN ESPERANZA ÁLVAREZ, asistida por el Letrado D. FRANCISCO JOSÉ RABUÑAL MOSQUERA, y como parte apelada-impugnante, 'CONGELADOS PAIS, S.L.', representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARÍA JESÚS FERNÁNDEZ-RIAL LÓPEZ, asistido por el Letrado Dª MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ FERRO; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO MORÁN LLORDÉN, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santiago de Compostela, por el mismo se dictó sentencia con fecha 12 de mayo de 2015 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Acuerdo desestimar la demanda presentada por doña María Inés frente a Congelados Pais, SL y, en consecuencia, absolver a la entidad demandada de todos los pedimentos realizados en la demanda. Se declaran de oficio las costas procesales'.

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por Dª María Inés se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y celebrándose la correspondiente deliberación, votación y fallo el pasado día 1 de octubre de 2015.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan sólo parcialmente los fundamentos de derecho de la resolución apelada y en lo que no contradigan los términos de la presente.

PRIMERO.-Comenzaremos con el análisis del recurso de apelación interpuesto por la representación de la demandante Dña. María Inés . Reprocha esta parte, a la sentencia de instancia, un supuesto error en la valoración de la prueba. El pleito que nos ocupa se ve condicionado por la propia actuación, confusa y deficientemente documentada, de las partes a lo largo de su relación negocial. Veamos. Inicialmente las partes otorgaron una escritura pública en fecha 1 de diciembre de 2011, ante el notario de esta ciudad Sr. Remuñán López, estableciendo un arrendamiento con opción de compra, con una renta mensual de 2.000 euros. Este documento se ve modificado por un documento privado de 6 de febrero de 2012, intitulado 'Anexo de Contrato de arrendamiento con opción de compra', que entre otros aspectos, fija la renta en 4.000 euros mensuales, 'hasta el momento de concesión de la licencia municipal de actividad' solicitada por la demandada, en cuyo caso, volvería a regir la renta de 2.000 euros de la escritura pública. Con fecha 4 de abril de 2013, las partes otorgan una nueva escritura notarial de 'modificación de arrendamiento con opción de compra' en el que se regula la opción de compra y se establece en la cláusula segunda: 'Dejan subsistente todo lo demás contenido en la escritura modificada, no alterado o rectificado por la presente'. En tanto que esta cláusula se refiere a la subsistencia de la 'escritura modificada' y que la modificación había sido operada, no sólo por la tercera escritura notarial, sino también por la segunda privada, compartimos la resolución del Juzgado 'a quo', en el sentido de confirmar la vigencia de la renta mensual de 4.000 euros, introducida en esa segunda, al no constar la concesión de licencia municipal. Es claro que las partes introdujeron con la segunda escritura privada una novación modificativa ( artículo 1203 del Código Civil ) de la primera escritura pública, modificación del importe de la renta que, a fuer de intocada en la tercera escritura pública, permanece vigente.

Pues bien, fijado el importe de la renta, debemos a continuación delimitar el período de supuestos impagos, que no es otro que el de las rentas de julio a enero de 2015 (hecho tercero de la demanda). La apelante trata de modificar sus alegaciones sobre el particular, ampliando el período de impagos desde febrero de 2012, lo cual debe rechazarse, pues la propia parte ha acotado el objeto del pleito en la demanda y no lo puede modificar caprichosamente a lo largo del proceso.

La determinación del período de supuestos impagos viene condicionada por un hecho relevante y es que, el 20 de noviembre de 2014, la demandada ejercitó su opción de compra. Y una vez ejercitada la opción por el optante, mediante su unilateral y recepticia declaración de voluntad, se extingue y queda consumada la opción de compra y nace y se perfecciona el contrato de compraventa, al producirse, con relación a éste, el concurso de los consentimientos exigidos por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 155/1996 de 7 de marzo de 1996 , R.J. Ar. 1881 ; 16 de abril de 1979 , R.J. Ar. 1401) Y esa simultaneidad de consecuencias, extintiva de la opción y perfeccionadora de la compraventa, aparece recogida en varias sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (así en la número 752/2006, de 5 de julio de 2006 , R.J. Ar. 5385 ; 813/2006, de 18 de julio de 2006 , R.J. Ar. 4949 ; 394/2006, de 3 de abril de 2006 , R.J. Ar. 1913 ; 580/2005, de 15 de julio de 2005 , R.J. Ar. 9007 ; 380/2005, de 20 de mayo de 2005 , R.J. Ar. 6365 ; 1023/2003, de 28 de octubre de 2003 , R.J. Ar. 7859 ; 559/2003, de 5 de junio de 2003 , R.J. Ar. 5018 ; 1072/2002, de 14 de noviembre de 2002 , R.J. Ar. 9919 ; 482/2001, de 21 de mayo de 2001 , R.J. Ar. 3369 ; 118/1997, de 13 de febrero de 1997 , R.J. Ar. 944 ; 112/1997, de 14 de febrero de 1997 , R.J. Ar. 706 ; 706/1996, de 31 de julio de 1996 , R.J. Ar. 5685 ; 441/1996, de 29 de mayo de 1996 , R.J. Ar. 3862 ; 53/1994, de 4 de febrero de 1994 , R.J. Ar. 910 ; 5 de julio de 1989 ; 24 de mayo de 1985 ; 9 de febrero de 1985 ; 10 de diciembre de 1982 ; 19 de septiembre de 1981 ; 16 de abril de 1979 ; 28 de mayo de 1976 ; 7 de noviembre de 1967 ; 22 de junio de 1966 ; 10 de julio de 1946 ; 23 de marzo de 1945 ).

En particular es relevante, como se recoge en las sentencias del Tribunal Supremo de 13.11.92 y 15.7.08 , que desde el ejercicio de la opción, no tiene sentido continuar hablando de arrendamiento y del pago de la renta. Dice meridianamente la STTS de 24.6.10 que 'El motivo ha de prosperar y, con él, el recurso de casación ya que, ejercido el derecho de opción por el arrendatario dentro del plazo señalado, se perfecciona la compraventa pudiendo desde ese momento el vendedor instar de la otra parte el otorgamiento de la escritura y el pago del precio convenido, por lo que no procedía en forma alguna declarar el desahucio del arrendatario por impago de rentas y la obligación de pago de las mismas en momento posterior al del ejercicio, en tiempo y forma, de la opción. En este sentido cabe citar la sentencia de esta Sala de 4 mayo 1994 (Recurso núm. 1547/1991 ) que, en un supuesto similar al ahora enjuiciado, señala que el importe de las rentas satisfechas a partir del ejercicio de la opción de compra por el anterior arrendatario había de imputarse al precio de la compraventa...Ello responde a que, en esencia, la opción no es más que una modalidad de precontrato o promesa unilateral de contrato, de modo que desde el momento en que el arrendatario- optante decide perfeccionar la compraventa -para cuya celebración el concedente u optatario ya adelantó su consentimiento- carece de sentido hablar de la existencia de arrendamiento y de pago de rentas, pues sobre una misma cosa no se concibe que el mismo sujeto sea a la vez comprador y arrendatario...'

Lo que conlleva excluir el análisis de cualquier supuesto impago de renta con posterioridad al ejercicio de la opción en noviembre de 2014 y fijar el período de hipotéticos impagos de julio a noviembre de 2014. Es decir, 5 mensualidades de renta con un importe de 4.000 euros mensuales.

Antes se decía que las partes no fueron nada diligentes a la hora de documentar el cumplimiento de sus derechos y obligaciones. En concreto, en cuanto al pago, el confusionismo es significativo. Pero tanto arrendador como arrendatario reconocieron, antes del pleito y en el curso del mismo, que el segundo pagó rentas de más en determinados períodos. En la tercera escritura pública se reconoce expresamente que hubo rentas 'adelantadas por la entidad 'CONGELADOS PAIS SL'. Lo relevante, ya que nos encontramos en un juicio de desahucio, no es una problemática de imputación de pagos, sino determinar si el arrendatario adeuda algo al arrendador, o no. Y es evidente que es procedente, a estos efectos, computar las rentas adelantadas, para evitar que el enriquecimiento de la actora carezca de causa. En ese tercer documento, se cifran las rentas pagadas por el arrendatario por el arrendamiento, más las rentas adelantadas por el mismo, más las rentas pagadas por la arrendataria 'Centro de Maduración de Plátanos SL' (de 3.000 euros mensuales), en 131.000 euros. Estando al corriente de pago la demandada a la fecha del documento, el importe de las rentas pagadas por ella desde febrero de 2012 a abril de 2013, es de 56.000 euros. También consta documentalmente el pago de 4.000 euros por fianza. La arrendataria 'Centro de Maduración de Plátanos SL', pagó 14 mensualidades de 3.000 euros, esto es, 42.000 euros. La simple operación aritmética de resta, nos permite ratificar la corrección del cálculo de la demandada, cifrando en 29.000 euros el importe de las rentas adelantadas por esa parte.

Desde mayo de 2013 a noviembre de 2014, las 19 mensualidades de renta importarían 76.000 euros. El arrendador reconoce en su escrito de recurso de apelación haber recibido 55.000 euros de rentas desde el documento tercero (abril de 2013). Si a ello sumamos el importe de las rentas adelantadas, podemos confirmar que no hay cantidad alguna de renta adeudada, por lo que no ha lugar al desahucio y procede desestimar el recurso.

SEGUNDO.-Seguiremos con el análisis de la impugnación que hace de la sentencia de instancia la representación procesal de 'Congelados Pais SL'. La parte esgrimió en la instancia varias excepciones procesales, atinentes a la supuesta complejidad del asunto, que haría inadecuado el cauce procesal del desahucio y que fueron desestimadas.

Sobre ello, la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de veintidós de julio de dos mil quince expone que: 'Este punto requiere dos precisiones, una de carácter y otra, de aplicación al caso concreto. Sobre la primera, decíamos en sentencia de 20 de Junio de 2013 de esta Sección 25 ª que en la LEC actual se configura el juicio de desahucio por precario como un juicio plenario y no sumario, justificando el legislador la nueva regulación en el apartado XII de su Exposición de Motivos al decir que 'La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio , una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad'. Así, conforme a lo dispuesto en el art 250.1.2º de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, resultando que conforme a lo dispuesto en el art 447 de la misma Ley la sentencia recaída en este juicio, seguido en razón a la materia de desahucio por precario, produce el efecto de cosa juzgada material, lo que conlleva que en el ámbito del juicio de desahucio por precario deban discutirse todas las cuestiones relativas al derecho a poseer, por complejas que sean las mismas, siendo precisamente por ello por lo que debe examinarse la suficiencia o no del título (de la Sentencia de 21 de Mayo de 2008, Sección 21 ª de esta

Audiencia Provincial de Madrid en rec. 283/06 ).

La también reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de once de mayo de dos mil quince , con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 31 de marzo de 2015 dice 'que no puede confundirse la existencia de complejidad con la multiplicidad de relaciones jurídicas o vínculos contractuales que unen a las partes cuando aparezcan netamente diferenciados en su naturaleza y efecto, sin implicarse unas con otras ni empañar o desnaturalizar las obligaciones y derechos arrendaticios, ni tampoco con la atipicidad o dificultad en la calificación jurídica de algún pacto, de forma tal que solo existirá complejidad cuando se rebasen los aspectos contractuales que tiene cierta relación jurídica, requiriéndose una previa determinación fáctica y jurídica que exceda de los sumarios cauces del juicio de desahucio , siendo necesario analizar cada supuesto concreto para determinar o no la existencia de la conocida como cuestión compleja . Y es que es claro que la cuestión compleja en el juicio de desahucio no tiene otra finalidad que evitar que en un proceso especial puedan plantearse y resolverse obligaciones tan especiales o complejas entre arrendador y arrendatario de la finca objeto de desalojo que no puedan esclarecerse dentro de sus estrictos límites, precisamente por la dificultad, cuando no imposibilidad, de deslindar dichas relaciones. Por ello la complejidad de cuestiones incompatibles con los tramites del juicio de desahucio no puede ser objeto de aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario ( SS TS 16- 2-1994 , 15-6-2000 y 3-12-2001 ), de forma que la remisión e incidencia decisiva del juicio declarativo sólo procede a modo de excepción, por razón de que la complejidad esgrimida se presente como definitiva impediente para estimarse el desahucio pretendido, no pudiendo hacerse abstracción que el Juicio Verbal de Desahucio como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2).'

En términos parecidos se pronunció la sentencia de la audiencia Provincial de Zaragoza de 27 de marzo de 2015 : 'Con referencia a la inadecuación de procedimiento alegada, aunque el juicio de desahucio podría excluir la posibilidad de que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, ello no impide dilucidar dentro de dicho juicio extremos que aparecen vinculados con la relación que se trata de extinguir y que constituyen en algún supuesto obligado de los pronunciamientos de la sentencia ( STS 2 febrero 1966 ). Como dice la STS 26 marzo 1979 , es permisible la proposición y discusión dentro del especial juicio de desahucio planteado, de cuestiones que, afectantes a los indicados derechos de las partes, estén íntimamente relacionados con el vínculo arrendaticio de que se trata y que afecten de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados'.

Todo ello, permite declarar que el cauce procesal seguido es, precisamente, el idóneo para ventilar si hubo impago o no, de unas determinadas mensualidades de renta, en tanto y en cuanto esta concreta cuestión no aparece mediatizada por la existencia de otra relación jurídica (opción de compra), que aunque aquí va ínsita en el arrendamiento, no se confunde con el mismo.

No hay inadecuación de procedimiento, ni tampoco falta de legitimación ad causam o falta de acción, pues hasta el ejercicio de la opción, el arrendamiento estuvo vigente y desplegó los efectos que le son propios.

Por lo que hace a la impugnación de la determinación de la cuantía de la renta, en la suma de 4.000 euros, ni los términos de los documentos ya citados, ni la lógica de la interpretación de los contratos, expuesta correctamente en la sentencia de instancia, ni los actos propios de las partes (la mayor parte de los pagos hechos por esta parte son de 4.000 euros), conducen a suponer que el documento tercero contenga una rebaja de la renta que se fijó en el segundo, por lo que el argumento apelatorio opera en el vacío y debe ser desestimado.

TERCERO.-En materia de costas ha de estarse a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento , por lo que desestimándose íntegramente los recursos entablados por ambas partes, no ha lugar a pronunciamiento sobre las costas de la alzada.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos, legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución , en nombre de SM. El Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que desestimando íntegramente los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de Dña. María Inés y Congelados Pais SL, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la sentencia de 12 de mayo de 2015 del Juzgado de 1ª Instancia n° 1 de Santiago de Compostela, dictada en el juicio verbal de desahucio n° 26/2015 , sin pronunciamiento sobre las costas de la alzada.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4° de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.