Sentencia CIVIL Nº 351/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 220/2017 de 08 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.074.00.2-2016/0000987
Recurso de Apelación 220/2017 -1
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 03 de Leganés
Autos de Procedimiento Ordinario 112/2016
APELANTE: D./Dña. Agustina
PROCURADOR D./Dña. JOSE ANTONIO PINTADO TORRES
APELADO: D./Dña. Angelica
PROCURADOR D./Dña. MARIA CRISTINA BENITO CABEZUELO
SENTENCIA NÚMERO:
RECURSO DE APELACIÓN Nº 220/2017
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
DÑA. MARÍA FELISA HERRERO PINILLA
DÑA. MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ
En Madrid, a ocho de septiembre de dos mil diecisiete.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
Autos de Juicio Ordinario nº 112/2016, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de
Leganés, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 220/2017, en los que aparecen como partes: de
una, como demandante y hoy apelante DÑA. Agustina , representada por el Procurador D. José Antonio
Pintado Torres; y, de otra, como demandada y hoy apelada DÑA. Angelica , representada por la Procuradora
Dña. Cristina Benito Cabezuelo; sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad.
SIENDO MAGISTRADA PONENTE LA ILMA. SRA. Dª. MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Leganés, en fecha once de noviembre de dos mil dieciséis, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo : ESTIMANDO EN PARTEla demanda interpuesta por DOÑA Agustina representada por el Procurador Sr.

PINTADO TORRES y bajo la dirección técnica del Letrado Sra. IBERNÓN GALLARDO contra DOÑA Angelica representada por la Procuradora Sra. BENITO CABEZUELO y bajo la dirección técnica del Letrado Sr.

GONZÁLEZ VICENTE, y ESTIMANDOla demanda reconvencional interpuesta por DOÑA Angelica contra DOÑA Agustina , DEBO DECLARAR y DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito entre las partes de 1 de Mayo del 2012 con efectos desde Noviembre del 2015, CONDENANDO a DOÑA Angelica a abonar a DOÑA Agustina la suma de 443, 77 (CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES EUROS CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS) Euros ( sin que incluya el IVA dicha suma), desestimando el resto de peticiones efectuadas en la demanda.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'.

Con fecha veinticinco de noviembre de dos mil dieciséis, se dictó Auto complementario de mencionada sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Procede complementar el fallo de la Sentencia dictada en el presente procedimiento en lo concerniente a la estimación parcial de la demanda promovida por DOÑA Agustina , incluyendo dentro del pronunciamiento la condena a DOÑA Angelica a desalojar el local objeto del presente procedimiento y a rescindir la posesión del local arrendado a la actora con apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciera, lanzamiento señalado según la Agenda el día 5 de diciembre a las 10:00 horas, manteniendo invariable el resto de pronunciamientos.'

SEGUNDO.- Notificadas las mencionadas resoluciones, por la representación procesal de la parte demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día siete de septiembre del año en curso.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la Sentencia parcialmente estimatoria de las pretensiones de DÑA. Agustina , como arrendadora, contra DÑA. Angelica , como arrendataria, y estimatoria de la demanda reconvencional promovida de contrario, se presenta recurso de apelación por la demandante principal, invocando el error en que incurre el Juzgador de Instancia al valorar las pruebas respecto al origen y cuantificación de los daños, así como en relación a la indemnización de daños y perjuicios por La parte apelada se opone al recurso.



SEGUNDO.- Sobre la valoración de las pruebas periciales.

La Sentencia apelada declara resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, de fecha 1 de mayo de 2.012 , con efectos desde noviembre de 2.015, argumentando que ambas partes habían incurrido en un reciproco incumplimiento de sus respectivas obligaciones, consistente el de la arrendataria en la falta de mantenimiento del local arrendado - que le incumbía según lo pactado en el contrato-, en relación a la gotera, cuyo origen radica en la fisura de la tela asfáltica en el perímetro del sumidero, y en relación al desprendimiento de una parte de la cornisa. En relación a la apelante y arrendadora, ésta incumplió su obligación de mantener el local arrendado en condiciones de ser hábil para el uso pactado en el contrato, en relación a las humedades existentes en el local, por problemas de capilaridad debido a la falta de impermeabilización del edificio, en sus muros perimetrales, o defecto o error en el momento de su ejecución. Defectos que no derivan de la falta de mantenimiento y que, por tanto, exceden de las obligaciones asumidas por la arrendataria conforme al contrato, haciendo inhábil el local para su uso ( art. 1.556 del Código Civil , en relación al artículo 1554.2º CC ).

Se alega por la apelante que el Juzgador de Instancia no ha tenido en cuenta diversos daños, puesto que no valora los que existen en el aseo, que han sido provocados deliberadamente por la arrendataria; y no valora adecuadamente los correspondientes a la gotera, fisura de la tela asfáltica y la cornisa, aunque se declaran responsabilidad de la arrendataria.

También se refiere a los problemas de humedad por capilaridad que, según su apreciación, no impedían la actividad desarrollada por la demandada.

Respecto a estas cuestiones, queda acreditado en autos que el Juzgador de Instancia ha considerado más acorde a la realidad el informe pericial aportado por la parte demandada.

Como ya ha expuesto reiteradamente la jurisprudencia, las pruebas periciales deben ser apreciadas por los Jueces y Tribunales sin ajustarse a reglas preestablecidas - T-S. 1ª SS. de 1 de febrero y 19 de octubre de 1982 -, conforme a las reglas de la sana crítica -T.S. 1ª SS. de 21 de enero , 4 y 12 de abril de 2000 , 21 de febrero , 20 de marzo , 5 de abril y 4 de junio de 2001 -, residiendo en esencia la fuerza probatoria de los dictámenes periciales no en sus afirmaciones, ni en la condición, categoría o número de sus autores, sino en su mayor o menor fundamentación y razón de ciencia, debiendo tener por tanto como prevalentes en principio aquellas afirmaciones o conclusiones que vengan dotadas de una superior explicación racional, sin olvidar otros criterios auxiliares como el de la mayoría coincidencia o el del alejamiento al interés de las partes - T.S.

1ª SS. de 11 de mayo de 1981 , 17 de junio de 1985 y 20 de febrero de 1998 , entre otras-, medio probatorio que, insistimos, es de apreciación libre, no tasado, valorable por el juzgador según su prudente criterio.

Por tanto, solo procede su impugnación: a) cuando se incurra en error patente, ostensible o notorio - T.S. 1ª SS. 8 y 10 de noviembre de 1994 , 13 de julio de 2000 , 4 de junio y 18 de diciembre de 2001 y 8 de febrero de 2002 -; b) cuando en la apreciación realizada se presente contraria en sus conclusiones a la racionalidad media y se incumplan las más elementales directrices de la lógica - T.S. 1ª SS. de 13 de febrero de 1990 , 29 de enero y 25 de noviembre de 1991 , 10 de julio de 1992 , 10 de marzo 11 de octubre de 1994 , 3 de abril de 1995 , 9 de marzo de 1998 , 26 de febrero , 6 y 16 de marzo , 18 de mayo , 25 y 28 de junio y 15 y 30 de julio de 1999 , 21 y 25 de enero , 7 de marzo , 4 , 12 , 13 y 18 de abril , 4 , 13 y 24 de julio y 24 de septiembre de 2000 , 30 de enero , 21 de febrero , 30 de marzo , 5 de abril , 4 de junio y 18 de diciembre de 2001 , 8 de febrero de 2002 , 13 de diciembre de 2003 y 1 de marzo y 30 de noviembre de 2004 , entre otras muchas-; c) cuando se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, o se falsee de forma arbitraria sus dictados, o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial - T.S. 1ª SS. de 30 de mayo de 1989 , 20 de febrero de 1992 , 28 de junio de 1999 , 12 y 18 de abril y 13 de julio de 2000 , 30 de enero , 4 y 28 de junio de 2001 , 19 de junio y 19 de julio de 2002 , 21 y 28 de febrero de 2003 , 13 de junio 19 de julio y 30 de noviembre de 2004 y 29 de abril de 2005 -, o d) cuando se efectúen apreciaciones arbitrarias - T.S. 1ª S. de 3 de marzo de 2004 - o contrarias a las reglas de la común experiencia - T.S. 1ª SS.

de 28 de enero y 20 de junio de 1989 , 9 de abril de 1990 , 7 de enero de 1991 , 24 de diciembre de 1994 , 21 de enero de 2000 y 30 de enero , 4 de junio y 18 de diciembre de 2001 -.

En este caso, la Sala comparte las conclusiones alcanzadas por el Juzgador de Instancia, sin que se advierta error notorio, arbitrariedad o falta de lógica en la apreciación de la prueba pericial. De las dos existentes, tras valorarlas pormenorizadamente, considera que la pericial de la parte demandada es más rigurosa. Ambos estuvieron de acuerdo en la existencia de humedades por capilaridad, debido al estado del inmueble por causa no imputable a la apelada, y por condensación, así como en la inexistencia de cámara o aislamiento. Extremos que no son de nuevo conocimiento, introducidos por la demandada, ya que a las humedades en el muro y fachada se refiere en su contestación, siendo un hecho sometido al debate de ambas partes como se evidencia del contenido del informe de la parte demandada y del informe del perito Sr.

Lorena . Humedades de las que ninguna responsabilidad puede reclamarse a la inquilina y que afectaban de manera evidente al estado de habitabilidad del local, bastando el contenido del Decreto de ejecución de obras del Ayuntamiento para acreditar su importancia. Extremos que, junto a otros, son correctamente recogidos y valorados en la Sentencia. Por tanto, este motivo no puede prosperar.

Se insiste por la parte apelante en que los daños en el aseo han sido provocados intencionadamente, pero este extremo no se acredita resultando sumamente dudoso, por lo que habrá de estarse a lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que recoge que si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor, si a éste le corresponde la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.

Tampoco se acredita la necesidad de que deba utilizarse andamios ni dirección facultativa para el arreglo de la cornisa. La responsabilidad que afectaba a la inquilina, por falta de mantenimiento, ha sido valorada y resuelta correctamente.



TERCERO.- Sobre el impago de impuestos y suministros y sustracción de bienes.

Respecto a los extremos impugnados del fundamento derecho de la Sentencia, debemos considerar no acreditado ni el impago de impuestos o suministros que se haya dejado de abonar, de fácil probatura para la parte apelante, que era la propietaria, así como tampoco los supuestos bienes que se dice se llevó la inquilina.

Con dichas premisas resulta inaceptable que se pretenda acudir al remedio previsto en el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque dicha pretensión no se ampara en prueba alguna de la propia existencia de los hechos que sirven de apoyo a la reclamación, por lo que, según la dicción del citado precepto, es una pretensión debidamente desestimada.

Finalmente señalar que no nos encontramos ante una acción edilicia por vicios ocultos ejercitada reconvencionalmente.

En este sentido, se cita la STS de 9 de julio de 2.007, recurso 2863/2000 , citada por la parte apelada, que claramente expone: ' En el terreno jurídico, esta Sala, en la jurisprudencia más reciente, viene declarando que la voluntad de incumplimiento se demuestra por la frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte» ( SSTS de 18 de noviembre de 1983 , 31 de mayo de 1985 , 13 de noviembre de 1985 , 18 de marzo de 1991 , 18 de octubre de 1993 , 25 de enero de 1996 , 7 de mayo de 2003 , 11 de diciembre de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 , entre otras); y exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave ( STS de 13 de mayo de 2004 ), admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización [del bien objeto del mismo...] según los términos convenidos» ( STS de 15 de octubre de 2002 ), cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2 .b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato ».

Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 1011 y 1124 CC , susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago ( art. 1166 CC ), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad ( SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987 , 29 de abril de 1994 , 10 de julio de 2003 , 28 de noviembre de 2003 , 21 de octubre de 2005 , 15 de noviembre de 2005 , 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007 ). La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato ( artículo 1468 I CC ) y, en consecuencia, la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias ( SSTS de 10 de mayo de 1995 , 30 de noviembre de 1972 ; 29 de enero de 1983 , 23 de marzo de 1983 ; 20 de febrero de 1884 ; 12 de febrero de 1988 , 2 de septiembre de 1998 , 12 de abril de 1993 , 14 de octubre de 2000 , 28 de noviembre de 2003 , 15 de diciembre de 2005 ), doctrina mediante la cual se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación excluyente de la acción de saneamiento.

Los argumentos del Juzgador de Instancia se ajustan a los criterios jurisprudenciales expuestos. Lo que conlleva, igualmente, a la desestimación de este motivo.



CUARTO.- Indemnización de daños y perjuicios .

Finalmente, en relación a la indemnización de daños y perjuicios, dado que se considera acertada la decisión judicial de dar por resuelto el contrato arrendaticio desde fecha noviembre de 2.015, no procede atender a la reclamación de las rentas devengadas hasta la fecha de finalización del contrato, señalado para el 30 de abril de 2.017, pero ello no exime a la arrendataria de indemnizar a la parte arrendadora por el tiempo que injustificadamente ha estado en posesión del local, lo haya ocupado o no -y reconocido el hecho de que la actividad la trasladó a otro local-, desde que se presentó la demanda al no constar voluntad alguna de entregar las llaves. Tampoco al contestar a la demanda, cuando presenta demanda reconvencional en la que también solicitaba la resolución del contrato, consignó las llaves, lo que contraviene la doctrina de los propios actos, causando un perjuicio económico a la arrendadora de manera innecesaria.

Tal y como defiende la parte apelante el desalojo del local hubo de haberse de manera forzosa, a través del lanzamiento por la comisión judicial efectuado el 5 de diciembre de 2.016, aunque también se acredita que, con posterioridad a la Sentencia, la arrendataria hace entrega de llaves en el Juzgado el 1 de diciembre de 2016 (folio 343). En cualquiera de los casos la apelada ha privado a la propiedad de la posesión del mismo de manera absolutamente injustificada, contraria a la buena fe y a los propios actos de la demandada. La arrendadora ni ha podido entrar en el local a arreglar nada ni tampoco ha cobrado las rentas devengadas en todo este periodo.

Por tanto, si bien desde la fecha en que se declara resuelto el contrato hasta la presentación de la demanda puede justificarse de alguna manera, por el evidente desencuentro entre las partes, la falta del pago de las rentas, o de su equivalente indemnizatorio, esta Sala no encuentra justificación alguna, a la vista de lo anteriormente expuesto y de la propia petición reconvencional, a la negativa e inactividad recalcitrante de la arrendataria en devolver la posesión conocida la presentación de la demanda. Esto obliga a señalar una indemnización a favor de la apelante por el importe de 800 Euros mensuales (análogo al importe de la renta que satisfacía, sin computar IVA ni retenciones) hasta la fecha de la entrega de la posesión.

Conocida tal fecha, por actuaciones posteriores a la Sentencia, procede por economía procesal, determinar ya el importe correspondiente, que se computará desde la fecha de presentación de la demanda ( art. 410 LEC ) el 18 de febrero de 2.016, hasta la fecha en que procede a entregar las llaves el día 1 de diciembre de 2.016, lo que hace un total de 7.714,28 Euros (514,28- 18 días febrero-, más 7.200- 9 meses-).

Al respecto baste citar por su claridad la SAP de La Coruña (5ª) de 21 de julio de 2016 que se refiere a un contrato de arrendamiento de vivienda, extrapolable al caso de autos, y que mantiene que ' el simple abandono de la vivienda por el arrendatario, sin restitución posesoria al arrendador, no es suficiente para fijar el momento de extinción de la relación contractual, lo que, en principio legitimaría al primero para seguir exigiendo el pago de las rentas hasta que tuviera lugar la recuperación de la posesión del inmueble. Así, en efecto, se han manifestado diferentes resoluciones judiciales, además de las citadas por dicha parte, como la SAP Alicante de 14 de octubre de 2015 (JUR 2016, 10282), que afirma con claridad que las rentas se devengan hasta que se efectúa la entrega de la posesión del local. También la SAP Valencia de 20 de febrero de 2012 (JUR 2012, 158813) afirma, interpretando el art. 1561 CC , del que deriva que el arrendatario tiene obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, que se requiere un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste el mero desalojo. Sin embargo, esta sentencia citada señala también que el poner de nuevo al arrendador en poder y posesión del bien, que generalmente se hace mediante la entrega de llaves'.

Por todo lo expuesto, procede estimar parcialmente el recurso de apelación.



QUINTO.- Costas .

Al amparo del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede imponer las costas devengadas en esta alzada a ninguna de las partes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española,

Fallo

SE ESTIMA PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DÑA. Agustina contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Leganés, de fecha 11 de noviembre de 2.016 , aclarada por Auto de 25 de noviembre de 2.016, en los autos de Juicio Ordinario nº 112/16 y REVOCAMOS PARCIALMENTE la Sentencia recurrida en sentido de condenar a DÑA. Angelica a que indemnice a la parte actora con el importe de SIETE MIL SETECIENTOS CATORCE EUROS Y VEINTIOCHO CENTIMOS (7.714,28 Euros), que devengarán los intereses del artículo 576 LEC desde la fecha de esta resolución.

Todo ello sin imposición de las costas devengadas en esta alzada y con devolución a la recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J , advirtiendo contra las partes cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal .

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.