Sentencia CIVIL Nº 351/2022, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 171/2022 de 21 de Abril de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00351/2022

Modelo: N10250

C/ ROSALIA DE CASTRO NUM. 5

Teléfono:986805108 Fax:986803962

Correo electrónico:seccion1.ap.pontevedra@xustiza.gal

Equipo/usuario: MA

N.I.G.36038 42 1 2020 0002073

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000171 /2022

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de PONTEVEDRA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000419 /2020

Recurrente: COMUNIDAD PROPIETARIOS GARAJES Y TRASTEROS AVENIDA000 NUM000

Procurador: OLGA CASABLANCA GARCIA

Abogado: JOSE RAMON CAO ARGÜELLO

Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 NUM000

Procurador: PEDRO ANDRES BARRAL VILA

Abogado: JOSE SANTIAGO CONS MELLA

Ilmos. Sres. Magistrados

D. Francisco Javier Menéndez Estébanez

D. Manuel Almenar Belenguer

D. Eugenio Francisco Miguez Tabarés

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, CONSTITUIDA POR LOS MAGISTRADOS ANTERIORMENTE RELACIONADOS,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

S E N T E N C I A Nº 351/2022

En Pontevedra, a veintiuno de abril de dos mil veintidós.

Visto el rollo de apelación núm. 171/2022, derivado del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia pronunciada en el juicio ordinario seguido con el núm. 419/2020 ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, siendo apelante la demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE GARAJES Y TRASTEROS DEL EDIFICIO SITO EN AVENIDA000 NUM000, PONTEVEDRA,representada por la procuradora Sra. Casablanca García y asistida por el letrado Sr. Cao Argüello, y apelada la demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN AVENIDA000 NUM000, PONTEVEDRA,representada por el procurador Sr. Barral Vila y asistida por el letrado Sr. Cons Mella. Es ponente el magistrado D. Manuel Almenar Belenguer.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 7 de diciembre de 2021, el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra pronunció en los autos originales de juicio ordinario de los que dimana el presente rollo de apelación, sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada, decía:

'Desestimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Casablanca García, actuando en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de Garajes y Trasteros de la AVENIDA000 nº NUM000 de Pontevedra, frente a la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 nº NUM000 de Pontevedra, representada por el Procurador Sr. Barral Vila, debo absolver a la parte demandada de las pretensiones formuladas frente a la misma, todo ello con imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Notificada la resolución a las partes, por la representación de la demandante se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación mediante escrito presentado el 14 de enero de 2022 y por el que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaba suplicando que se tenga por interpuesto, en tiempo y forma, recurso de apelación, y, previos los trámites legales, se dicte resolución por la que, estimando el recurso, se revoque la de instancia y se estime totalmente la demanda.

TERCERO.- Admitido a trámite el recurso interpuesto por la demandante, se dio traslado a la demandada, que se opuso al mismo en virtud de escrito presentado el 22 de febrero de 2022 y por el que interesó su desestimación, con imposición de costas a la recurrente, tras lo cual con fecha 28 de febrero de 2022 se elevaron los autos a esta Audiencia para la resolución del recurso, turnándose a la Sec. 1ª, donde se acordó la formación del oportuno rollo y se designó ponente al magistrado Sr. Almenar Belenguer, que expresa el parecer de la Sala.

CUARTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales que lo regulan.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión.

1.- La Comunidad de Propietarios de garajes y trasteros del edifico sito en la AVENIDA000 nº NUM000, Pontevedra, ejercita frente a la Comunidad de propietarios del referido edificio, una acción declarativa del derecho de los copropietarios sin vivienda, que forman parte de Comunidad actora, a acceder de forma peatonal (y a salir del mismo modo) a las plazas de aparcamiento de su propiedad, por el portal del edificio, así como por la zona de garajes de la planta baja y por el espacio de escaleras que comienza en esa planta y termina en la planta de sótano, solicitando que se condene a la demandada a que cese el acto de impedir el acceso y salida por medio del itinerario descrito y a entregar a la demandante la llave de la puerta de entrada al portal, así como la llave de la puerta que comunica la planta baja y el tramo de escalera que conduce a la planta sótano destinada a garaje.

2.- Acumuladamente, se ejercita una segunda acción en reclamación de 870,22 €, por la cuota que corresponde a la demandada en el coste del sistema de bombeo instalado en el subsuelo del edificio y que ha sido satisfecho por la actora.

3.- Las referidas acciones declarativa y de condena se fundamentan en los siguientes hechos:

1º Los propietarios de las plazas de garaje, que no lo son de viviendas ni del local del mismo edificio en que se emplazan aquéllas, siempre han accedido a la planta de sótano, destinado a garaje y trastero, por medio del pasillo del portal (en los planos del edificio, ese pasillo se denomina rampa), situado en la planta baja o entreplanta. Luego, dentro de esta misma planta, accedían al recinto contiguo hasta el encuentro con el tramo de escalera que, a su vez, los conducía a la planta sótano de garajes y trasteros.

2º En el mes de enero de 2017, la Comunidad demandada cambió la cerradura de la puerta principal de entrada al portal y de la puerta que comunica el recinto contiguo al portal y las escaleras de acceso a la planta sótano. No entregó llave de esas puertas de entrada a la Comunidad actora, por lo que ésta, a su vez, requirió a la primera explicación sobre la situación de hecho producida, así como la entrega de llaves, tanto para franquear el paso por los elementos comunes, como para reponer la entrada y salida peatonal entre la planta baja, de portal, y la planta de sótano, destinada al uso de garajes y trasteros. La demandada se negó alegando, primero, que el uso de los elementos comunes, consistentes en pasillos, puertas -la de entrada al edificio y la de encuentro con las escaleras hacia el sótano- y el ascensor corresponden exclusivamente a los propietarios de los pisos; y, segundo, que los propietarios de plazas de garaje y trasteros deben entrar y salir del sótano mediante el 'montacoches'.

3º Desde entonces, las personas propietarias de plazas de garaje sin vivienda entran y salen del garaje sólo mediante ese elevador, si bien, a partir del mes de marzo del año 2019, siquiera de forma ocasional (solo cuando queda abierta la puerta de encuentro con la escalera), aquéllas efectúan la salida por la zona peatonal de los elementos comunes anteriormente indicados.

4º Técnicamente no es posible construir un acceso peatonal por otra zona del edifico, y el 'montacoches', como dispositivo de elevación y bajada de vehículos, debe complementarse con un itinerario de acceso y salida peatonales, que, por otra parte, está previsto en el título de división horizontal del edificio.

5º A raíz de la avería producida en el sistema de bombeo instalado en el subsuelo del edificio, la actora hizo frente al pago del coste total de aquélla, por el importe de 1.048,46 €, del que corresponde a la demandada, en función del coeficiente de participación del 83% concerniente a los pisos y al local, el pago de 870,22 €. La Comunidad del edificio rechaza asumir el gasto so pretexto de que es totalmente atribuible a la actora porque no se corresponde con el concepto de reparación necesaria, sino con el de mantenimiento de la citada instalación.

4.- La Comunidad de Propietarios del edificio en cuestión se opone a la demanda por las siguientes razones:

1ª Con carácter previo se invoca la excepción de caducidad, dado que los puntos objeto de reclamación ya fueron tratados y denegados en junta general celebrada el 03/05/2017, sin que la demandante haya impugnado en tiempo y forma tales acuerdos.

2ª En relación con la primera de las acciones ejercitadas, se argumenta que (i) la escritura de división horizontal veda la posibilidad de acceso peatonal a través del portal a los miembros de la Comunidad demandante, puesto que establece expresamente que al sótano se accede a través del 'montacoches', y, a la planta baja, se accede desde la AVENIDA000, bien por el 'montacoches' o por el local comercial; (ii) en consecuencia, los adquirentes de plazas de aparcamiento y trasteros tenían que asumir en el momento de la compra que el único acceso era por el montacargas, por lo que no pueden ahora pretender cambiarlo; (iii) en todo caso, como el propietario de local comercial de la planta baja, que fue segregado, tiene acceso a la calle a través del 'montacoches' o a través de la fachada del edificio, debería ser este propietario quien facilitara el acceso alternativo al sótano como a la planta baja; (iv) ello al margen de los problemas de inseguridad que tal acceso podría producir en las viviendas.

3ª Respecto a la acción en reclamación de cantidad, la instalación de las bombas de achique no fue conocida ni aceptada por la demandada, ni se previó en el proyecto del edificio ni durante los 15 primeros años de vida y uso de éste. Además, se trata de una mejora instalada en beneficio exclusivo de los propietarios de las plazas de aparcamiento por lo que solo éstos deben sufragar su coste.

5.- Centrado así el debate, la sentencia examina en primer lugar la posible caducidad de las acciones ejercitadas, que rechaza porque la acción ejercitada no es de impugnación del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios demandada, sino declarativa del derecho de los demandantes al acceso y salida por el portal, con obtención de la correspondiente llave, y de reclamación de cantidad de una parte del importe de reposición de dos bombas de achique sitas en el subsuelo del edificio. Las dos Comunidades funcionan de forma independiente, de modo que más allá de la presencia puntual de una en las reuniones de la otra cuando tienen que tratar temas comunes, no consta que se haya alcanzado acuerdo comunitario prohibiendo el acceso de los propietarios de plazas de aparcamiento pero no de viviendas a través del portal; y en el caso de la negativa a abonar parte del coste de las bombas de achique, en la junta general de 03/05/2017, se rechaza la propuesta realizada por la demandante, pero la misma no forma parte de la Comunidad de Propietarios de viviendas por lo que no estaría legitimada para impugnar el acuerdo alcanzado.

6.- Acto seguido, la sentencia aborda la acción declarativa. Tras estudiar el título constitutivo, constituido por la escritura pública de declaración de obra nueva en construcción de fecha 28/08/1998, la escritura complementaria de obra nueva, declaración de final de obra nueva (parcial), división horizontal, cancelación parcial y distribución de responsabilidad hipotecaria de fecha 21/08/2000, y la escritura complementaria de obra nueva y declaración final de obra nueva (parcial) de fecha 23/02/2001, así como los estatutos de la propiedad horizontal que obran en la segunda de las escrituras, concluye que tanto aquél como éstos establecen expresamente el modo de acceso a la planta sótano y a los garajes y trasteros de la planta baja, el primero a través del montacargas, y, según los estatutos, a través de la rampa, motivo que explica que se excluya a los titulares de garajes y trasteros del pago de gastos del portal, del ascensor y de la caja de escaleras, y, a su vez, se les atribuya en exclusiva el pago de los gastos originados por el montacargas.

7.- Más concretamente, la sentencia razona que, además de la previsión contenida en el título constitutivo, (i) no consta ni en las escrituras de compraventa de local comercial y de plazas de aparcamiento, ni en los estatutos de la Comunidad demandada, ni en el título constitutivo, la atribución de acceso a las plazas de aparcamiento a través del portal y de la escalera de acceso al garaje a los titulares de las diversas plazas de garaje no propietarios de viviendas; (ii) identificar la rampa de acceso, que se menciona en los estatutos, como la existente en el portal es incorrecto porque la norma estatutaria excluye al titular de plaza de garaje no titular de vivienda de los gastos que cause el ascensor por tener acceso por la rampa, sin perjuicio de que, por un lado, el título constitutivo es claro al limitar el acceso a dichos titulares a través del 'montacoches', y, por otro lado, la rampa que existe en el portal es una rampa ascendente al interior del edificio, no al sótano; (iii) el uso que los dueños de plazas de aparcamiento hacían entre 2000 y 2017 no es sino un acto de tolerancia y su revocación en nada impide la utilización de las plazas de garaje a sus propietarios, dado que estos tienen su propio acceso que deben utilizar como se recoge expresamente en el título constitutivo y en los estatutos, sin que la enumeración como comunes de los elementos recogidos en el primer apartado de los estatutos implique un derecho de uso sobre los mismos al no figurar expresamente atribuido; y (iv) las razones de seguridad alegadas para permitir tal acceso (la imposibilidad de abandonar el sótano en caso de fallo eléctrico del 'montacoches') carecen de consistencia porque se ha acreditado que la puerta que comunica el sótano y la planta baja en zona de garaje con las escaleras está abierta y no precisa de llave para su apertura, de modo que siempre es posible la salida de los usuarios al portal y desde éste a la calle.

8.- Con estas premisas, la sentencia considera que, en la medida que aparece previsto en el título constitutivo y en los estatutos el modo a través del cual se ha de realizar el acceso al sótano por los propietarios de plazas de garaje y trasteros que no lo sean de viviendas, que no consta disposición que les permita acceder a dichas plazas y trasteros a través de la puerta que une la vía pública con el interior del edificio, y que no resulta necesario ya que los mismos puede acceder a través de los medios que recoge el título constitutivo y los estatutos, sin que la mera comodidad justifique el otorgamiento de tal acceso, procede desestimar la acción declarativa planteada.

9.- Finalmente, respecto a la acción en reclamación de cantidad, la sentencia afirma que, para poder exigir el importe que pudiere corresponder a la Comunidad demandada por la sustitución de las bombas de achique, es preciso demostrar que estamos ante un gasto sobre un elemento común y que su sustitución es consecuencia del mantenimiento y conservación de las mismas, lo que aquí no consta ya que únicamente se aporta la factura emitida por 'Fontanería y Calefacción Jaime Sabarís Falcón', de fecha 27/12/2017, por la instalación de dos bombas de achique de agua en el subsuelo del edificio, sin más datos. En consecuencia, desestima igualmente la mencionada pretensión.

10.- Disconforme con esta resolución, la parte demandante interpone recurso de apelación, que articula en torno a un único motivo, a saber, error en la apreciación de la prueba, al entender que la practicada en autos demuestra la concurrencia de los presupuestos fácticos en los que se fundamentan las acciones declarativa y de condena ejercitadas.

SEGUNDO.- La acción declarativa de acceso de los propietarios de las plazas de garaje y trasteros que no lo son de viviendas al sótano a través del portal.

11.- El art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece en relación con el título constitutivo de la propiedad horizontal, como sistema jurídico que preside y gobierna este tipo de relaciones y regula los derechos y deberes de los copropietarios:

'El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.'

12.- En el presente caso, como indica la sentencia objeto de recurso, el título constitutivo está integrado por las siguientes escrituras públicas:

- Escritura pública de declaración de obra nueva en construcción y préstamo hipotecario, otorgada en fecha 28/08/1998, ante el notario con residencia en Pontevedra, Sr. Cunqueiro González-Seco, por la mercantil Promociones Sil-Serán, S.L., y el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., en relación al inmueble que se describe como edificio sito en AVENIDA000 nº NUM000, compuesto por planta sótano, planta baja, plantas primera a quinta y planta ático, y ejecutado según proyecto básico y de ejecución redactado por la arquitecta Sra. Carla y visado 21/07/1997, bajo licencia de obras de fecha 16/02/1998, modificada por otra de 11/05/1998 (cfr. el expositivo II de las dos escrituras a las que seguidamente se hará mención).

- Escritura pública complementaria de obra nueva, declaración de final de obra nueva (parcial), división horizontal, cancelación parcial y distribución de responsabilidad hipotecaria, formalizada en fecha 21/08/2000, ante el mismo fedatario público, entre la mercantil Promociones Sil-Serán, S.L., y el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., en la que se hace constar que el sótano y la planta baja están pendientes de legalización (cfr. doc. 3 de la demanda).

- Escritura pública complementaria de obra nueva y declaración de final de obra nueva (parcial), autorizada en fecha 23/02/2001, por el referido notario Sr. Cunqueiro González Seco, a instancia de la mercantil Promociones Sil-Serán, S.L., tras la legalización del sótano y de la planta baja (cfr. doc. 5 de la contestación).

13.- En la segunda escritura pública, complementaria de obra nueva, declaración de final de obra nueva (parcial), división horizontal, cancelación parcial y distribución de responsabilidad hipotecaria, de fecha 21/08/2000, se contienen, entre otras, las siguientes cláusulas:

Primera. Complementaria de obra nueva.

Hacen constar los comparecientes, según intervienen, como complementaria de la escritura de obra nueva declarada en el instrumento por mi autorizado el día 28 de agosto de 1.998, con el número 1.964 de orden, antes reseñado, las siguientes precisiones sobre elementos comunes:

- El edificio tiene frente a la AVENIDA000, en Pontevedra, por donde tiene su entrada.

- Al sótano se accede a través de un montacargas, desde la calle de su situación ( AVENIDA000).

- Los elementos de acceso al edificio están compuestos por un ascensor, que no tiene servicio al sótano y una caja de escaleras que parte desde el portal situado en la planta baja y al que se accede desde la AVENIDA000.

- En el portal de entrada están instalados los casilleros postales y el cuadro de contadores.

Quinta. DIVISIÓN HORIZONTAL.

La sociedad 'Promociones Sil-Serán, S.L.' divide horizontalmente el edificio descrito en las siguientes unidades independientes con arreglo a lo dispuesto en el art. 396 del Código Civil y Ley 4/60, de la Propiedad Horizontal, de 21 de julio, modificada por la Ley de reforma 8/1.999.

EN PLANTA SÓTANO. Pendiente de legalización.

UNO. LOCALa garajes y trasteros...

Coeficiente. En el valor total del inmueble, elementos comunes y gastos le corresponde una cuota de 11,50%. (...)

Quinta (sic). CLAUSULAS ESTATUTARIAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Elementos comunes. Los son los enumerados en el artículo 396 del Código Civil , incluido el vuelo, patios de luces, así como los elementos comunes de acceso ubicados en los sótanos y en planta baja (portal, dependencias de limpieza, contadores de agua, de electricidad, hueco del ascensor y cajas de escaleras), así como el núcleo vertical de acceso, montacargas, escaleras y ascensor y el espacio bajo cubierta para el casetón del ascensor y terraza del depósito de propano.

3. Exclusión del pago de determinados gastos. Las fincas independientes sitas en sótano y planta baja, están excluidas de los gastos ordinarios de mantenimiento, limpieza, conservación y reparación del portal y de la caja de escaleras, ya que no se sirven de estos elementos comunes, aun cuando sitúen sus contadores en los cuadros generales del edificio (a cuyo espacio tendrán acceso en todo momento para su instalación, reparación y posterior comprobación) y utilicen la antena de TV o análogas. El titular del garaje que no sea dueño de la vivienda está excluido de los mismos gastos respecto del ascensor, al tener entrada solamente por la rampa. Si es dueño del local estará excluido en la misma medida en que no utilice el ascensor o la escalera que desciende a los sótanos.

Los mismos gastos, originados por el montacargas, serán exclusivamente a cargo de los titulares de garajes en el sótano. (...)

14.- Asimismo, en el expositivo I y en la cláusula segunda de la escritura pública complementaria de obra nueva y declaración de final de obra nueva (parcial), de fecha 23/02/2001, después de la descripción del edificio, se dice:

'El edificio tiene frente a la AVENIDA000, en Pontevedra, por donde tiene su entrada.

Al sótano se accede a través de un montacargas, desde la calle de su situación ( AVENIDA000).

Los elementos de acceso al edificio están compuestos por un ascensor, que no tiene servicio al sótano, y una caja de escaleras que parte desde el portal situado en la planta baja y al que se accede desde la AVENIDA000.'

15.- El examen de los referidos documentos públicos permite constatar que, de conformidad con el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, el acceso a las plazas de garaje y trasteros ubicados en el sótano y planta baja, por parte de los propietarios que no lo sean de vivienda, se prevé exclusivamente a través del montacargas, sin que se contemple una entrada o salida peatonal por el portal y la escalera (con la salvedad de lo que después se dirá por razones de seguridad). Así se colige, primero, de la especificación de que ' Al sótano se accede a través de un montacargas, desde la calle de su situación ( AVENIDA000)', que se contiene en las escrituras de 21/08/2000 y de 23/02/2001 -en esta última en dos ocasiones-, y,segundo, de la explicación que se contiene en la escritura de 21/08/2000 sobre la exclusión de las fincas independientes sitas en sótano y planta baja, de los gastos ordinarios de mantenimiento, limpieza, conservación y reparación del portal y de la caja de escaleras, ' ya que no se sirven de estos elementos comunes...'

16.- En contra de esta conclusión se invoca el tenor literal de la cláusula quinta, apartado 3 ('... El titular del garaje que no sea dueño de la vivienda está excluido de los mismos gastos respecto del ascensor, al tener entrada solamente pro la rampa'), en relación con los planos del proyecto básico y de ejecución redactado por la arquitecta Sr. Carla, en el que se identifica el desnivel existente en el zaguán, entre la puerta exterior del portal y el rellano que da acceso al ascensor, la escalera de subida a las viviendas y la escalera de bajada, con la expresión 'rampa' (docs. 7, 8 y 9 de la demanda). En este sentido, se afirma que, si en los estatutos de la Comunidad de Propietarios se reconoce que el titular del garaje que no sea dueño de la vivienda tiene entrada por la rampa y ésta se identifica con la que da acceso al portal, es porque dichos titulares pueden entrar en la planta baja y el sótano del edificio por medio del pasillo del portal (denominado rampa), situado en la planta baja, como vinieron haciendo sin obstáculo entre los años 2000 y 2017.

17.- Ciertamente, en los planos se identifica el pasillo en pendiente ascendente que comunica la puerta exterior con el rellano como ' rampa', como también la cláusula quinta, apartado 3, recoge como justificación para que los titulares de plazas de garaje no paguen los gastos de mantenimiento del ascensor la circunstancia de que tiene entrada 'solamente por la rampa'. Sin embargo, a juicio de la Sala, la interpretación pretendía por la actora no puede ser acogida porque,primero, contradice frontalmente la previsión contenida en la cláusula primera de la escritura complementaria de obra nueva de 21/08/2000 y el expositivo I y la cláusula segunda de la escritura complementaria de obra nueva y declaración final de obra nueva (parcial) de 23/02/2001, que reiteran que al sótano se accede a través del montacargas; segundo, si dichos titulares pudieran utilizar el portal del edificio para entrar y salir a pie de la planta baja (en plano ligeramente inferior) y del sótano, no se entendería por qué se les excluye del pago de los gastos de mantenimiento, limpieza, conservación y reparación del portal y de la caja de escaleras, exclusión que solo encuentra explicación si no hacen uso de los referidos elementos comunes; y, tercero, no es cierto que los propietarios de trasteros y plazas de garaje 'solamente' puedan acceder por el pasillo, antes al contrario, el acceso al sótano se establece por medio del montacargas, por lo que el expresado párrafo resulta equívoco y carece de consistencia para desvirtuar la conclusión expuesta.

18.- Se alega asimismo que el cambio de cerradura, sin compartir llave con la otra Comunidad, resulta incompatible con la ordenación de los derechos y deberes de la propiedad horizontal, y, en particular, con el hecho de que el título constitutivo asigna a la planta de garajes una cuota del 11,50 % en el ' valor total del inmueble', en el entendido de que los propietarios de plazas de garaje forman parte de la copropiedad de los elementos comunes, entre los que se encuentran 'los elementos de acceso ubicados en los sótanos y en planta baja' (art. 1 de los estatutos) y, por ende, la rampa ubicada en el portal, y sin solución de continuidad con éste, que enlaza con la sucesión descendente de escaleras, conducen a los garajes, y como tales elementos comunes, sometidos a la regla del uso compartido de todos los copropietarios conforme a los estatutos y al art. 5 LPH.

19.- El motivo no puede prosperar porque, sin cuestionar que la Comunidad demandante se configura como una subcomunidad de la demandada, en la que tiene asignada una cuota del 11,50%, como tampoco que, efectivamente, los elementos de acceso ubicados en los sótanos y en planta baja son elementos comunes, tal calificación no implica que sean de uso común, es decir, no cabe confundir que estemos ante un elemento común (aquellas partes o servicios del edifico que, bien por su naturaleza objetiva, bien porque así han sido descritos por destino, son necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute del edificio en general y de cada uno de los elementos privativos en particular -cfr. art. 396 CC y art. 3 LPH-), con que ese elemento común sea necesariamente de usocomún, cuestión que dependerá del elemento de que se trate, de la previsión que se contenga en el título constitutivo de la propiedad horizontal o, en su caso, de las normas de derecho necesario aplicables (cfr. art. 5 párrafo 3º y art. 9.1 a) LPH). Y, en el supuesto enjuiciado, ya se ha razonado que el título constitutivo circunscribe el acceso a través del portal a los propietarios de las viviendas.

20.- En relación con este último inciso, la recurrente argumenta que razones de seguridad imponen que exista una entrada (y salida) peatonal a la planta baja y sótano a través del portal y escaleras. Se apunta que el aparato montacargas no está diseñado ni previsto para el uso peatonal, el riesgo que para los usuarios supondría una avería que los dejase bloqueados en el aparato, la ausencia de vías de escape del garaje, y el incumplimiento de la regulación en materia de prevención de incendios y de la normativa urbanística que regula el uso de las zonas de tránsito y evacuación entre las plantas de garaje y el exterior, que exigen un acceso peatonal.

21.- De entrada, no es ocioso recordar que, al tiempo de solicitar y obtener la licencia de obra, se hallaba en vigor la Norma Básica de la Edificación NBE-CPI/96 Condiciones de protección contra incendios en los edificios, aprobada por Real Decreto 2177/1996, de 4 de octubre, cuyos arts. 7 y 8 establecían las condiciones que debían cumplir los locales destinados a uso de garaje o aparcamiento en lo que afecta a la evacuación (elementos -origen de evacuación, recorridos de evacuación, altura de evacuación, rampas, ascensores/escaleras mecánicas/rampas/pasillos móviles, salidas y compatibilidad de los elementos-, número y disposición de salidas, disposición de escaleras y aparatos elevadores, y dimensionamiento de pasillos, salidas y escaleras) y a las características de las puertas y los pasillos. De conformidad con estos preceptos, el sótano debía disponer de un recorrido de evacuación (los ascensores no se consideran a efectos de evacuación -art. 7.1.5-) que, forzosamente, debía ser el formado por la escalera de acceso a la zona de garaje y trasteros en planta baja, y, de ahí, al portal que da a la vía pública, en tanto que las puertas de salida habrían de ser abatibles con eje de giro vertical y fácilmente operables (art. 8.1.a), lo que implica que han de permitir el abatimiento de la hoja manualmente, esto es, pueden requerir de llave para descender al interior de la planta baja y al sótano, pero bajo ningún concepto en el sentido ascendente de la evacuación.

22.- Ahora bien, lo cierto es que la prueba testifical practicada acredita que, aparentemente, los requisitos expuestos se cumplen en lo que se refiere a que el recorrido de evacuación está franco, ya que las dos puertas (la de acceso de la entreplanta al rellano y la del portal abren sin llave en sentido de salida. Así lo declararon D. Domingo, que era presidente de la Comunidad de Propietarios en 2017 ('he visto salir a gente que no son propietarios por el portal, entrar no' -min. 2:30-, 'he visto salir gente que no eran propietarios del edificio..., concretamente, una vez que conozco a la señora presidenta de la Comunidad de los garajes, la vi salir por la puerta del portal de viviendas, la vi salir con sus hijos' - min. 17:35-), y el testigo D. Indalecio, titular de una vivienda y de una plaza de garaje ('los propietarios del garaje salían al exterior por la puerta interior, pero después se cambió la cerradura para impedirles el paso...; la puerta que comunica el pasillo con las escaleras de acceso al garaje no se cerró..., esa puerta no tiene llave, es como si fuera una puerta de incendios, cualquier persona que esté en el garaje, cuando sube las escaleras para salir al exterior, puede abrir esa puerta con un simple empujón, eso siempre ha permanecido así, nunca ha estado cerrada, tiene llave, cuando entrar de fuera adentro tienes que usar llave' -min. 26:40-). Y aunque el perito Sr. Jeronimo señaló que fue en dos ocasiones y que en la primera la puerta interior estaba abierta y en la segunda cerrada, no se le preguntó si estaba cerrada con llave de forma que no se pudiera salir simplemente empujando.

23.- En cuanto a que el aparato montacargas no está diseñado ni previsto para el uso peatonal o el riesgo que para los usuarios supondría una avería que los dejase bloqueados en el aparato, la revisión de los plazos aportados revela que se prevén dos plazas de garaje y cinco trasteros en la planta baja o entreplanta (que realmente no requieren un funcionamiento real del montacargas en el sentido de un desplazamiento vertical) y otras cinco plazas de garaje y seis trasteros en la planta sótano, lo cual, teniendo en cuenta que algunas corresponden a propietarios de viviendas (v.gr. D. Indalecio o herederos del Sr, Domingo), pone de relieve, primero, el escaso uso del aparato (de facto, en la junta general de la Comunidad de garajes y trasteros únicamente votaron a favor del acuerdo dos propietarias), y, segundo, precisamente por este motivo, no se alcanza a comprender ni la afirmada reiteración de averías, que en su caso obedecería más bien a un problema de conservación del aparato o a un uso incorrecto, ni el peligro de bloqueo, equivalente al de cualquier ascensor instalado en un edificio de viviendas. En esta línea, tampoco se comparte la afirmación de que el elevador no está diseñado para su utilización peatonal o que se averíe más con motivo de tal uso puesto que el aparato tiene que funcionar en vacío tanto cuando se halla detenido en el sótano, para elevarse a la planta baja cuando se activa por un conductor que llega desde la vía pública y pretende aparcar su vehículo, como cuando está a la altura de la planta baja y alguno de los propietarios de las plazas de garaje titular de vivienda quiere a su vez salir con su vehículo. Asumir que el ascensor se avería porque transporta únicamente a una persona carece de fundamento, más allá de que, lógicamente, esa utilización suponga un incremento del número de viajes y, en consecuencia, del funcionamiento del aparato, que en todo caso, repetimos, será mínimo dadas las escasas plazas de garaje existentes.

24.- Finalmente, por lo que concierne al supuesto incumplimiento de la normativa urbanística que regula el uso de las zonas de tránsito y evacuación entre las plantas de garaje y el exterior, el epígrafe 8 del apartado 59 del Plan General de Ordenación Urbana efectivamente dispone que '[L]os garajes privados de 25 plazas o menos, pueden utilizar como acceso el portal del inmueble cuando sea para uso exclusivo de los ocupantes del edificio'. Pero, como se desprende de la propia norma (hoy superada por la legislación aprobada en los últimos veinte años), por un lado, se trata de una simple posibilidad, sujeta a lo que se disponga en el título constitutivo o las modificaciones acordadas por todos los propietarios, y, por otro lado, la expresión 'ocupantes del edificio' se refiere a los que habitan en el mismo, ya que de otro modo carecería de sentido.

25.- Procede, pues, desestimar el motivo de recurso, sin perjuicio de que, lógicamente, cualquier actuación de la Comunidad demandada de la que resultasen impedimentos u obstáculos del itinerario o recorrido de evacuación (salida), podría dar lugar a las correspondientes responsabilidades civiles, administrativas o, en su caso, de índole penal.

TERCERO.- La acción de condena al pago de la cantidad correspondiente por la sustitución de las bombas de achique.

26.- En segundo lugar, la actora impugna el pronunciamiento desestimatorio de la acción de reclamación de la cantidad correspondiente al coeficiente de la demandada por el importe de la factura de las dos bombas de achique colocadas en el subsuelo del inmueble. Insiste en que se trata de un elemento común, cuya sustitución se encuadra en el marco de las obligaciones de conservación y mantenimiento que incumben a la Comunidad de Propietarios para impedir que el estado de los elementos que conforman el inmueble pueda originar un daño a los intereses de los concretos titulares de los pisos o locales o al interés general, constituido por la correcta conservación de la finca.

27.- El motivo debe ser estimado. Como hemos declarado en otras ocasiones, las bombas de achique de agua instaladas en el subsuelo del edificio, con el objetivo de elevar la procedente de filtraciones, provocadas por la presencia de manantiales, arroyos, pozos o, como aquí ocurre, por el nivel del mar (recordemos que el edifico se asienta a menos 50 metros de la orilla de la ría), hasta la red de alcantarillado público, y evitar así inundaciones en los sótanos y bajos de los inmuebles, constituyen elementos dotacionales del sistema de drenaje que, por su propia naturaleza, forma parte de los elementos comunes del edificio, en tanto que orientado a garantizar las condiciones necesarias de funcionalidad, habitabilidad y seguridad de la construcción.

28.- El hecho de que el sótano de la edificación se inunde periódicamente o, simplemente, sufra filtraciones de agua, además de evidenciar defectos constructivos en materia de impermeabilización, incide tanto en la seguridad estructural como en otros aspectos vinculados al bienestar de las personas, como el aislamiento térmico, la accesibilidad o el propio uso del local. De ahí el carácter obligatorio de los trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios y la naturaleza de elemento común de aquellas instalaciones o maquinaria teleológicamente destinada a la satisfacción de los requisitos básicos de la edificación. Del mismo modo que la fachada o la cubierta son elementos comunes, también lo son la cimentación, los soportes, las vigas, los muros de carga u otras partes estructurales de la construcción y las infraestructuras precisas para evitar daños en las mismas que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio o impidan alcanzar y mantener las condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y posibilitar un uso satisfactorio del mismo.

29.- Así, el art. 10.1 a) LPH dispone que serán obligatorios y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, entre otras actuaciones, los ' trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación'.

30.- Y a esta conclusión no se opone el que la intervención se realice en un edificio ya existente, es decir, que no figure incorporada de inicio, toda vez que la necesidad puede aparecer o constatarse en cualquier momento.

31.- En el presente caso, al ser interrogado sobre en la zona de garaje y trasteros se habían producido inundación, el testigo D. Indalecio declaró que ' aun el otro día hubo una, la semana pasada, hubo que cambiar dos bombas, y este año (el juicio se celebró en octubre de 2001) dos veces; hubo problemas de inundación; las paredes se están deteriorando porque con el nivel de agua..., a mi se me olvidó hoy quitar fotografías; las paredes las está carcomiendo por abajo; recuerdo la avería de las bombas de evacuación de agua en 2015 que repararon los propietarios de los garajes, ésta y muchas más, ahí se pusieron muchas bombas, se estropean porque se pasan las 24 horas del días funcionando y esas bombas se queman, tiene dos bombas; eso a nosotros nos está acarreando unos problemas... que la Comunidad de vecinos no se hace cargo...; cuando nos dieron los pisos y los garajes tenían una bomba de obra, que la puso la constructora, y luego esa bomba se quemó y nosotros, la Comunidad de garajes, pusimos dos, en el año 15 o 16, esas dos que pusimos y a partir de ahí, seguido; la Comunidad de garaje lo comunicó a la Comunidad de viviendas porque ya estaba todo inundado, la bomba se quemo pero como no teníamos chivato ni nada no...; desde que pusimos las bombas las hemos sustituido muchas veces, tres o cuatro veces; no sé el motivo por el que solo se reclaman las del 15 y no las siguientes, aun la semana pasada se quemaron dos y no sé si el administrador las reclamó o no las reclamó...' (min. 33:20 y ss.).

32.- La declaración prestada por el referido testigo -cuya revisión a través del visionado de la grabación ofrece plena credibilidad a la Sala-, en relación con la factura emitida por 'Fontanería y Calefacción Jaime Sabarís Falcón', acredita, primero, que la promotora/constructora instaló una bomba de achique en el sótano del edificio; segundo, que esa bomba prestó servicio hasta el año 2015, en que sufrió una avería; tercero, que los propietarios tuvieron conocimiento de la avería al inundarse la planta sótano; cuarto, que procedieron por propia decisión a reparar la avería, para lo cual sustituir la dañada por otras dos bombas sumergibles Feca 600, con cuadro eléctrico megafásico para las dos y alternancia; quinto, que la reparación se ejecutó en el mes de marzo de 2015 y ascendió a 1.048,46 €; sexto, que se dio cuenta a la Comunidad demandada una vez realizada la reparación; y, séptimo, que las mencionadas bombas han sido a su vez sustituidas desde entonces en varias ocasiones.

33.- Sobre esta base, si tenemos en cuenta las circunstancias concurrentes, esto es, que no estamos ante una simple filtración, sino ante el hecho consumado de que la planta sótano se había inundado al fallar la bomba de achique, la actuación de la Comunidad demandante al proceder a la reparación mediante la colocación de dos bombas, aunque no es correcta, encuentra explicación en la urgencia de buscar una solución antes de que el daño fuera mayor y afectara, por ejemplo, a los vehículos allí aparcados o al aparato elevador, por lo que, dado el carácter obligatorio de la actuación al tratarse de un elemento común ( art. 10.1 a) LPH), había de ser costeada por todos los propietarios de la Comunidad del edificio, de forma que, con arreglo al art. 10.2 b) LPH, el acuerdo de la junta quedaba limitado a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono, sin posibilidad de sujeción a debate y, en su caso, denegación.

34.- Cuestión distinta sería la reclamación del importe correspondiente por las averías habidas desde entonces, puesto que ya no cabría apreciar la urgencia que justificó la actuación unilateral de los propietarios de garajes y trasteros. Mas ninguna reclamación se ha realizado en tal concepto.

35.- Por lo expuesto, procede estima la pretensión deducida y condenar a la Comunidad demandada a abonar a la actora la cantidad que, respecto del precio de la reparación consignado en la factura y satisfecho por esta última, le incumbe a la primera una vez descontada el coeficiente del 11,50%, que corresponde a la Comunidad de Propietarios de garajes y trasteros. Cantidad que, de acuerdo con el art. 1108 CC, se incrementará en el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda.

CUARTO.- Costas procesales.

36.- La estimación parcial del recurso, y consiguiente estimación parcial de la demanda, comporta que cada parte deba asumir el pago de las costas procesales devengadas por su intervención en ambas instancias, siendo las comunes por mitad ( arts. 394 y 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

F A L L A

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Casablanca García, en representación de la Comunidad de Propietarios de garajes y trasteros del edificio sito en la AVENIDA000 nº NUM000, Pontevedra, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y, en su consecuencia, estimando parcialmente la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios de garajes y trasteros del edificio sito en la AVENIDA000 nº NUM000, Pontevedra, contra la Comunidad de Propietarios del referido edificio, sito en la AVENIDA000 nº NUM000, Pontevedra, representada por el procurador Sr. Barral Vila, debemos condenar y condenamos a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de 870,22 €, más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda.

Cada parte deberá asumir el pago de las costas procesales devengadas por su intervención en ambas instancias, siendo las comunes por mitad

Así por esta sentencia, juzgando definitivamente en la instancia, lo pronuncian, mandan y firman los Magistrados anteriormente referenciados.