Sentencia Civil Nº 352/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 187/2010 de 15 de Junio de 2010

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 187/2010 SENTENCIA 15 de junio de 2010

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 187/2010

SENTENCIA nº 352

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistrada

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 15 de junio de 2010.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha uno de julio de dos mil nueve, recaída en autos de juicio ordinario nº 32 de 2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Mislata (Valencia), sobre reclamación de 3.210 euros entregados en concepto de reserva para la adquisición de una vivienda.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada S.O.C. Gruservice, S.L., representada por el procurador don Francisco Cerrillo Ruesta y defendida por la abogada doña Purificación Sanz Valero, y como apelada la demandante doña Juliana , representada por la procuradora doña Cristina Móner González y defendida por la abogada doña Ana Móner Romero.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«Se estima íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de Dª. Juliana contra la entidad mercantil S.O.C. Gruservice, S.L. y debo condenar y condeno a S.O.C. Gruservice, S.L., a abonar a la actora la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS DIEZ EUROS, más los intereses legales desde la interpelación judicial, con imposición de costas a la parte demandada.»

SEGUNDO.- La defensa de la demandada interpuso recurso de apelación, en solicitud de que se revoque la citada sentencia, y se desestime la demanda, con imposición a la actora de las costas causadas en primera y segunda instancia.

TERCERO.- La defensa de la actora presentó escrito de oposición al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia, con costas a la recurrente.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 15 de junio de 2010, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia recurrida estimó la demanda razonando sobre la existencia del contrato entre las partes que « Jose Miguel , en su declaración testifical, indicó que el contrato no llegó a firmarse porque la actora exigía en la vivienda una serie de mejoras, que fueron señaladas como condición esencial para la firma del contrato no sólo por la propia Sra. Juliana , sino que dicho punto fue corroborado por el testigo Juan Carlos , arquitecto técnico y jefe de obra de la promoción, quien manifestó que la demandante quería que todas las mejoras se concretaran en el contrato de compraventa, ofreciéndose a ésta última la posibilidad de redactar en éste una cláusula genérica relativa a la mención de realizar mejoras por valor de 50.000 euros, a lo que la demandante se negó, exigiendo el detalle de todas las obras a realizar, indicando ésta última que entregó los 3.210 euros porque la promotora le exigía el pago de una pequeña señal.

Respecto al punto sobre si en la vivienda comenzaron ya a realizarse parte de las mejoras exigidas por la actora, existen versiones contradictorias respecto al mismo, pues ésta última afirma no recordar si se inició en la vivienda modificación alguna, declarando en sentido contrario ambos testigos.

Examinada la documental aportada consta un modelo de contrato sobre la vivienda nº 7 de la urbanización, remitido a efectos orientativos, puesto que no constan ni datos de la compradora, ni aparece firmado dicho documento por ninguna de las partes, y en el que en la cláusula tercera de las condiciones particulares relativo a la forma de pago del precio solo menciona la cantidad de 3.210 euros en concepto de reserva, no existiendo mención alguna a la palabra ,,arras".

Tampoco consta en el documento 18 de la demanda, consistente en el recibo efectuado por S.O.C. Gruservice de la cantidad ingresada por la actora, que el citado ingreso se realizara en concepto de arras.

Las declaraciones efectuadas tanto por las partes como por los testigos no resultan suficientemente esclarecedoras, pues tanto la actora como el legal representante de la entidad demandada se limitan a sostener su versión de los hechos indicando la primera que sí se le ofreció la devolución del dinero por parte de SOC. Gruservice, mientras que el segundo lo niega. El testigo, Jose Miguel , anterior representante de la demandada, sostiene también ésta última versión, aceptando esta declaración con reservas dada la vinculación mantenida con Gruservice por este testigo.

En atención a lo expuesto, procede dictar estimatoria de las pretensiones de la demandante, pues el contrato no llegó a firmarse por las partes al no existir acuerdo entre las mismas respecto a las características del objeto que lo conformaba, considerándose necesarias por parte de la Sra. Tarsila la determinación de una serie de mejoras que no llegaron a concretarse, sin que se haya aportado documentación alguna por la demandada que acredite que las modificaciones se habían iniciado en la vivienda, teniendo sobre este punto solo las testificales de dos personas que habían estado vinculadas a S.O.C. Grusevice.»

Y en cuanto al concepto en que fueron entregados los 3.210 euros, razonó que «siendo las arras penitenciales las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante su perdida o su restitución doblada (articulo 1454 Código Civil ), no constando de forma indubitada la voluntad de las partes de dichas arras como penitenciales (artículos 1.281 y siguientes del Código Civil ha de entenderse que los 3.210 euros se entregaron como un simple anticipo a cuenta del precio (SSAP de Valencia de 12 de junio de 2006 y 21 de mayo de 2007 ) de un contrato que no llegó a firmarse por las partes, sin que se entienda suficientemente acreditado la responsabilidad de la actora en dicho punto, pues se trasluce en suma de las posiciones de las partes la existencia de discrepancias y mutuo disenso respecto a la determinación, concreción y relevancia de las mejoras a la hora de llegar a un acuerdo vinculante entre ambas. »

SEGUNDO.- Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis, que el testigo D. Jose Miguel Baró, anterior administrador de la apelante, manifestó que no se concretaba por la actora el final de las mejoras. Que la obra de la vivienda, cuya adquisición pretendía la actora, estuvo paralizada durante dos meses a la espera de que ésta decidiera lo que quería hacer y concretara las mejoras.

D. Juan Carlos , arquitecto de la promoción, quien no tenía ya relación laboral con la demandada, manifestó que fue él quien llevó la negociación de las mejoras con la actora. Declarando que "siempre quería más" no llegando a estar claras las reformas que pretendía puesto que cambiaba de opinión, que todas las reformas que quería eran complicadas y que se iban modificando por la misma. Esto hizo imposible su concreción para poder plasmarlas en un contrato.

Frente a la alegación de la actora de que no recuerda si en la vivienda que pretendía adquirir se había realizado ya algunas de las reformas que ella interesó, ambos testigos, sin vinculación en la actualidad con la actora, afirmaron que se realizaron las reformas consistentes en cambio de la puerta de entrada por una puerta acorazada, y derrumbe de una pared del salón para hacerlo más grande.

El hecho de que la actora no llegara a concretar las mejoras que quería, fue el motivo por el que se le propuso estipular en el contrato la entrega de 50.000 euros para ir haciendo frente a las obras de mejora de la vivienda, según declaración de ambos testigos.

La apelante tenia interés en la formalización del contrato y que si éste no pudo llevarse a efecto no fue por causa imputable a la misma, quien demostró su voluntad no sólo en cuanto a que se suscribiera el contrato, sino en la realización de las mejoras, ya que antes de la firma del contrato, la mercantil apelante comenzó a realizar algunas a su costa.

La Juzgadora hace mención de la existencia de versiones contradictorias respecto al comienzo de parte de las mejoras exigidas por la actora, cuando ésta dijo "no recordar" el hecho de si se empezaron o no las reformas, frente a las declaraciones de ambos testigos.

Por lo que respecta a la cuestión relativa al concepto en que fueron entregados los 3.210 euros, según reiterada jurisprudencia (entre otras Sentencia del Tribunal Supremo n° 1076, de 23 de noviembre de 2.004 ), la entrega de una cantidad de dinero en concepto de reserva debe considerarse como un supuesto de arras confirmatorias, debiendo estimarse como cantidad entregada a cuenta que forma parte del precio de la venta.

Sólo es imputable a la actora el hecho de que la venta no llegara a buen fin, siendo contrario a la buena fe contractual, de conformidad con el Art. 1.258 CC , alegar la inexistencia del contrato. Nos hallamos ante una resolución unilateral del mismo por parte de la actora, que si bien, físicamente, no llegó a firmarse fue por causas imputables a ésta, ya que el contrato quedó formalizado desde el momento en que entregó una cantidad a cuenta en concepto de reserva.

TERCERO.- En torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 29-6-2009 , que cita a su vez la sentencia de 24 de marzo de 2009 (Recurso de casación 946/2005 ), que cita la de 20 de mayo de 2004, que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002, que «ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 », señalando también la antedicha Sentencia que «las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 )». En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , « el contenido del artículo 1454 CC no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo».

TERCERO.- De acuerdo con esta doctrina, resulta claro que el precontrato o contrato de reserva de compra celebrado en forma verbal entre la actora y la promotora, no incluyó, como es natural, el concepto de arras penitenciales, lo que otorga a la cantidad entregada el carácter de arras confirmatorias del contrato de compraventa que se pretendía otorgar y que no llegó a materializarse por no ponerse de acuerdo las partes sobre las mejoras que le interesaban a la compradora, sin que quepa responsabilizarla de la frustración de esa relación jurídica por el hecho de que pretendiera que en su contrato de compraventa se pormenorizaran todas las mejoras que quería contratar, y no se aviniera a firmarlo ni aceptara estipular en él la entrega de 50.000 euros para ir haciendo frente a unas obras de mejora de la vivienda no definidas contractualmente.

El recurso debe ser desestimado.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben imponerse a la recurrente.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por S.O.C. Gruservice, S.L.

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.