Sentencia Civil Nº 352/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 316/2010 de 29 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DIECINUEVE DE MÁLAGA.

JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 316/2010.

SENTENCIA NÚM. 352

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

D. Melchor Hernández Calvo

Dª Inmaculada Melero Claudio

En Málaga, a 29 de julio de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Diecinueve de Málaga, sobre resolución de contrato de compraventa de inmueble, seguidos a instancia de Don Leon y Doña Magdalena contra la mercantil "La Reserva de Marbella S.A."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Diecinueve de Málaga dictó sentencia de fecha 12 de noviembre de 2009 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

"Que estimando la demanda formulada por del Procurador de los Tribunales D. Felipe Torres Chaneta, en nombre y representación de D. Leon y Dña. Magdalena , asistidos por el Letrado D. Cristóbal Jiménez Naranjo, contra la entidad Reserva de Marbella, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. Rafael Rosa Cañadas y asistida por el Letrado D. Enrique España García debo declarar y declaro la resolución de los contratos de compraventa suscritos entre las partes litigantes con fecha 3 de Noviembre de 2.003, debiendo la entidad demandada abonar al actor la cantidad de 178.659'93 Euros, en concepto de devolución de la parte del precio recibido más los intereses pactados desde el 2 de Junio de 2.006, así como al pago de las costas judiciales causadas."

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los demandantes y también la de la demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 9 de mayo de 2011.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, salvo en lo que se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de los demandantes, Don Leon y Doña Magdalena , como parte apelante, se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase íntegramente el suplico de la demanda en el sentido de que procede el pago de intereses por la demandada desde el momento en que se abonaron las cantidades a cuenta del precio de la compraventa hasta sentencia y se condene al abono de las costas a la demanda si se opusiere. En la sentencia recurrida se dice que es procedente la condena al abono de los intereses legales desde la fecha de interpelación extrajudicial, extremo que contraviene la petición por esta representación realizada en la demanda y reiterada en el correspondiente suplico de la misma; y es que el juzgador de instancia yerra en su dictamen al obviar los pactos recogidos en el propio documento contractual que vincula a actores y a demandada, esto es, la cláusula 7ª del contrato objeto de resolución. Se produce pues la infracción del artículo 1091 del CC , ya que en la cláusula 7ª del contrato de compraventa objeto de resolución se recoge de forma expresa. Que en caso de que se plantearan dificultades respecto a alguna autorización administrativa a causa de la cuales... se retrasara la ejecución... el comprador solo tendrá derecho a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio más el interés legal correspondiente. Se produce también infracción del artículo 1124 del CC ya que la petición en su día realizada es la que permite la doctrina jurisprudencial, pacífica y consolidada, que predica que los efectos de la resolución contractual se producen, por lo general, con carácter "ex tunc", lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, y ello lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que hubiese recibido de la otra por razón del vínculo obligacional, debiendo el vendedor reintegrar el precio percibido con sus intereses legales, que han de ser computados desde que efectivamente se hace el pago, doctrina que aplicable a la resolución de los contratos. En materia de costas procede su imposición a la demandada si se opusiere por aplicación del artículo 397 y del 398 de la LEC .

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la demandada "La Reserva de Marbella S.A.", como parte apelada, se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con expresa condena en costas a la parte demandante y apelante, añadiendo que sólo cabe oponerse a lo pretendido de adverso en cuanto a que el pago de los referidos intereses se compute desde que las cantidades a cuenta de la compraventa se entregaron, ya que atenta contra los más elementales principios de justicia y de buena fe que los demandantes mantengan una cómoda posición de engrosar el supuesto crédito a su favor con los intereses ahora reclamados, no habiendo efectuado actuación alguna desde que realizaron lo que por el Juzgado se consideró como interpelación extrajudicial, el día 2 de junio de 2006, dejando transcurrir, por su propia voluntad y por su exclusiva conveniencia, el tiempo para, cuando les ha parecido suficiente el rédito en cuestión, reclamarlo a su antojo.

TERCERO.- Considerando que por la representación procesal de la citada empresa demandada, como parte apelante, se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que dejase sin efecto los pronunciamientos impugnados contenidos en la dictada en Primera Instancia, desestimando la demanda íntegramente con expresa condena en costas a la parte actora. En su opinión incurre el Juez "a quo" en una incorrecta apreciación de las pruebas practicadas, pues la sentencia recurrida declara que las viviendas no estaban en condiciones de ser entregadas por la falta de licencia de primera ocupación, por lo que concluye que sin tal requisito "no pueden obtener los adquirentes la correspondiente cédula de habitabilidad", ignorando que dicha cédula no existe en el Municipio de Marbella, por lo que, lógicamente, no es exigible para la entrega de las viviendas. En definitiva, la sentencia entiende no se ha producido todavía la entrega ante la falta de la mencionada licencia, y lo cierto es que procede analizar en profundidad la verdadera razón de la estimación de la demanda, que no es otra que la falta de licencia de primera ocupación que, según el pronunciamiento recurrido, impide la entrega de la vivienda y, consecuentemente, supone el incumplimiento esencial del contrato por parte de la promotora. Y es que cuando se trata de la venta de un apartamento "sobre plano", es decir, "en construcción", la entrega del mismo exige que la vivienda esté totalmente finalizada y en condiciones de normal uso y habitabilidad. Lo trascendental, a efectos civiles, es, por lo tanto, que la promotora pueda entregar la posesión de la vivienda y que ésta cuente con todos los servicios básicos (suministro de agua, electricidad, etc.) y carezca de defectos esenciales que impidan su habitabilidad. Consecuentemente, para que se pueda entender que existe una "falta de entrega", que representaría un grave incumplimiento de la promotora, con eficacia resolutoria del contrato, debe tratarse de un supuesto en el que la vivienda no esté en condiciones normales de uso y habitabilidad, bien porque lo impidan sus defectos constructivos, bien porque lo impida la carencia de suministros, etc.; es decir, que la vivienda esté en una situación inadecuada para habitar en ella. Las viviendas fueron correctamente terminadas según certificado final de obras, visado por el Colegio de Arquitectos de Málaga, en el mes de febrero de 2006, y se encontraban en perfectas condiciones de uso y habitabilidad. En este sentido se pronuncia constante Jurisprudencia. En nuestro caso, existiendo dicho certificado, los actores no han acreditado, en absoluto, que la construcción tuviera algún defecto esencial que impidiera dedicar los inmuebles al uso destinado (vivienda); es más, toda la prueba practicada acredita lo contrario. Y si la transmisión no se consumó fue exclusivamente debido al incumplimiento de los actores que, arrepentidos de su inversión inmobiliaria como consecuencia de la situación del mercado, decidieron alegar en la demanda una "excusa" para cubrir su incumplimiento contractual. La equivocación fundamental de la sentencia recurrida radica en dotar a la licencia de primera ocupación de rango esencial de cara al cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda por parte de cualquier promotor. Y esto es un error porque supone enjuiciar el cumplimiento de un contrato civil en base a criterios puramente administrativos que carecen, en numerosas ocasiones, de dicha trascendencia siendo, en realidad, en la mayor parte de las ocasiones, un requisito secundario y civilmente intrascendente. Tampoco puede admitirse el argumento de la sentencia en el sentido de no deber asumir los compradores los riesgos derivados de temer la frustración del contrato en caso de actuación administrativa, entendiendo que con la licencia de primera ocupación la entrega garantiza el pacífico disfrute de la misma. Y la falta de licencia de primera ocupación no puede identificarse, en modo alguno y en todos los casos, como un incumplimiento contractual con virtualidad resolutoria, salvo en supuestos verdaderamente excepcionales, que no es el que nos ocupa. En este caso, como ha quedado acreditado, la denegación extemporánea de la licencia de primera ocupación se debió, exclusivamente, al informe de los Servicios Técnicos municipales que sostenían pequeñas diferencias en cuanto a la altura de los muros de contención (fácilmente subsanables) o en cuanto a la terminación de algunos elementos de la urbanización exterior (igualmente reparables) por lo que es indiscutible que no existió en ningún momento incumplimiento esencial sobre el que se pudiera fundar una resolución contractual sino, en el peor de los casos, pequeñas deficiencias irrelevantes, accesorias o secundarias que, además, quedaron totalmente resueltas, encontrándose las viviendas, como el propio Ayuntamiento certifica, en condiciones de normal uso y habitabilidad. Tampoco es admisible que se condene a la devolución de las cantidades entregadas y al pago de los intereses desde el día 2 de junio de 2006 ya que, erróneamente, la sentencia apelada concluye que en tal fecha se produjo la interpelación extrajudicial requiriendo a esta parte el cumplimiento de lo pactado. Lo cierto es que los actores no expresaron voluntad resolutoria alguna, sino que manifestaron su intención de continuar en la adquisición de la compraventa, sin hacer requerimiento de cumplimiento al que anudar el pago de los intereses en cuestión, habiendo esperado voluntariamente años los actores pana formular la demanda por la rentabilidad que ello les supondría. Si, como se ha razonado, no existe causa admisible alguna de resolución del contrato, habiendo sido requeridos los actores para el otorgamiento de escritura pública, entrega de la vivienda y pago del resto del precio, la negativa a cumplir con su obligación esencial era irrelevante y carecía de todo fundamento. Este incumplimiento impedía, además, a los actores, posteriormente, ejercer, en su escrito de demanda, la acción resolutoria bajo la "excusa' de la falta de licencia de primera ocupación. Nuestra Jurisprudencia ha interpretado restrictivamente las causas por las cuales un comprador puede negarse a pagar el precio y en ellas no cabe la alegada de contrario.

CUARTO.- Considerando que por la representación de los Sres. Leon Magdalena , esta vez como parte apelada, se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho - salvo en lo relativo a intereses que ha sido objeto de apelación por esta parte - por resultar plenamente ajustada a derecho, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, añadiendo que se mostraba, por tanto, de acuerdo con la efectiva resolución del contrato de compraventa objeto de la presente litis, y discrepaba de forma clara respecto del escrito de apelación dado que no desvirtúa en modo alguno el apartado de "Hechos Probados" de la sentencia que recurre. Es más, el juzgador de instancia en el debate de la propia audiencia previa hace ver a la apelante lo que de forma inaceptable, respecto de la de licencia de primera ocupación, se dice en las escrituras que aporta en apoyo a sus pretensiones. Por otra parte, la lectura que trata de hacer la apelante de lo expresado en el acta notarial que se unió a la demanda no es la que de la misma ha de colegirse, respecto de la "voluntad inequívoca de los mismos a continuar en la adquisición de sus propiedades" y ello se corresponde con la contestación al burofax recibido de la apelante, pues en la carta dirigida a la demandada se dice literalmente: "si en el plazo de 3 meses fecha no se le hace entrega de la licencia de primera ocupación, ello podrá suponer la resolución del contrato de compraventa". Y la obviedad se impone, pues los demandantes no quisieron seguir después de que "dentro de los tres meses siguientes al citado acta" no se les hiciera entrega de la licencia de primera ocupación, y es más, tardaron muchos meses al estar en conversaciones con la demandada/apelante, "La Reserva de Marbella S.A.", quien les prometía devolverles el dinero, aunque la verdad es la que recoge la sentencia de instancia: no hubo licencia ni en los tres meses siguientes ni tres años después, y a la vista de esta realidad incontestable es cuando se presenta la demanda. Toda la idea de la promotora apelante ha sido la de seguir ganando tiempo ante una "eventual sanación" de las irregularidades urbanísticas por ella cometidas, por una amnistía urbanística del Ayuntamiento de Marbella y de la Junta de Andalucía. Sería materia de discusión doctrinal, que no es el caso en esta instancia, el "legalizar" unas irregularidades de tal calibre que supondrían, en cualquier caso, contravención de las cláusulas contractuales referidas a una licencia de obra concreta, incumplida de forma notoria a la luz de los informes municipales obrantes en autos. Es obvio que, si por imperativo legal ha de obtenerse la licencia de primera ocupación, no se cumplirán las condiciones de habitabilidad hasta tanto no se certifique mediante dicha licencia que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto, que se han pagado las correspondientes cargas urbanísticas, etc. La existencia de contratos de luz y agua amparados en una nula licencia de primera ocupación obtenida, según la demandada, por silencio positivo no supone más que la apelante no entregó a las compañías suministradoras la denegación de dicha licencia. Cree la apelante equivocada la exigencia de Licencia de Primera Ocupación, pero lo cierto es que numerosas sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, dictadas en casos exactos al de la presente litis y alguna de ellas contra la propia apelante, constituyen una línea jurisprudencial de la Audiencia, coherente con el criterio de que la ausencia de Licencia de Primera Ocupación supone un requisito esencial para la entrega de las viviendas. La que es errónea es la aplicación de la jurisprudencia por la apelante cuando se basa en sentencias, también de la AP, que lo único que dicen es que, habiendo solicitado la licencia de primera ocupación el promotor, su no existencia "ab initio" no puede suponer elemento rescisorio del contrato; pero lo que no dice la apelante es que estamos en un caso en el que la licencia se denegó por inadecuación al proyecto para el que se dio licencia de obra, se construyó con mayor volumen que el que correspondía y no se adecuó la ejecución de las obras a lo inicialmente proyectado, así como las infraestructuras no estaban terminadas, y todo ello a la fecha de presentación de la demanda por los actores, como se acreditó con la documental aportada con la misma.

QUINTO.- Considerando que, con carácter previo, debe la Sala ratificar lo que ya expresó con ocasión del auto denegatorio de la práctica de prueba en esta segunda instancia y del auto que resolvió la reposición planteada contra el mismo: los documentos que la parte demandada-apelante pretendía unir al proceso en el trámite de la segunda instancia son, como se decía en ambas resoluciones interlocutorias, una "ficha" referida a la Revisión del PGOU de Marbella, de la que no consta organismo expedidor, ni fecha, ni autenticidad; así como una copia parcial del BOJA correspondiente al día 24 de marzo del año en curso. Ni la "ficha", ni la resolución reflejada en el BOJA, se relacionan en principio con la zona donde radica el inmueble en cuestión en este litigio, por lo que no caben tales pruebas en el marco del artículo 460 de la LEC que remite al 270 del mismo Texto legal . Consecuentemente ha de entrarse en el fondo del asunto sin tales documentos y, por sistemática procesal, entrar a conocer primero del recurso de la demandada, en cuanto pretende, como se ha dicho, la desestimación plena de la demanda. Dice bien el Juez "a quo" que los actores ejercitan una acción de resolución de los contratos de compraventa que suscribieron con la demandada, actuando ellos como compradores y ésta como promotora-vendedora; y la sustentan en el incumplimiento de lo pactado al no tener el inmueble la preceptiva licencia de ocupación. La demanda opone la existencia de problemas administrativos alegando, en esencia, que carece de culpa en el retraso en la obtención de la licencia de obra, y que es cierta la falta de licencia de ocupación expresa, si bien entiende que fue autorizada por silencio administrativo positivo, con independencia de que no cabe dotar a la licencia de primera ocupación de rango esencial de cara al cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda por parte del promotor, porque ello supone enjuiciar el cumplimiento de un contrato civil en base a criterios puramente administrativos que, en la mayor parte de las ocasiones, son requisitos secundarios y civilmente intrascendentes; por lo que la falta de licencia de primera ocupación no puede identificarse, en modo alguno y en todos los casos, como un incumplimiento contractual con virtualidad resolutoria, salvo en supuestos verdaderamente excepcionales entre los que no cabe el que nos ocupa, por lo que no existe causa de resolución a favor de los demandantes. El juzgador, tras el estudio de lo actuado a la luz de las pruebas practicadas en la primera instancia, declara probado que por los ahora litigantes se suscribieron, en fecha 3 de noviembre de 2003, dos contratos de compraventa por los que se adquirían respectivamente dos viviendas con sus respectivos trasteros y plazas de garaje en la NUM000 Fase de la Urbanización " DIRECCION000 ", en la manzana número NUM001 ; habiendo abonado los actores, en su calidad de compradores y en concepto de pago parcial del precio, la cantidad de 178.659'93 euros. La promoción en la que se ubican las viviendas en cuestión carece a la fecha de la sentencia de Licencia de Primera Ocupación, habiendo sido denegada expresamente en fecha 18 de octubre de 2006 por la Comisión Permanente de la Comisión Gestora del Ayuntamiento de Marbella, "al haberse realizado modificaciones con respecto al proyecto en su día aprobado que incumplen la normativa urbanística vigente", como se constata del certificado emitido por el Secretario del Ayuntamiento de Marbella en fecha 28 de abril de 2009, unido a las actuaciones. A raíz de que la promotora demandada solicitara la Licencia de Primera Ocupación, se emitió informe - en fecha 25 de mayo de 2006 - por el Arquitecto Municipal en el que, tras haber girado la correspondiente visita de inspección, hacía constar que la obra realizada no se ajustaba al documento de Final de Obra presentado: "modificándose aspectos como la modificación de cotas entre 0,20 m y 0,80 m, recrecimiento de muros de contención e interior de la parcela, etc". Y de acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbana los terrenos pertenecen al sector de Suelo Urbanizable Programado en régimen transitorio URP-VB-6 "La Reserva", a desarrollar mediante Modificación de Plan Parcial que no está presentada. Por tanto los terrenos carece de determinación urbanística y la obra no es conforme con la ordenación del Plan General. Infraestructuras deficientes e informe del Servicio de Extinción de Incendios desfavorable. La controversia sobre la concesión de licencia por silencio y sobre la denegación de licencia es objeto de recurso contencioso administrativo por la parte demandada". No consta en autos la subsanación consistente en la adecuación a la normativa urbanística, no habiendo obtenido a fecha de hoy Licencia de Primera Ocupación, si bien consta la venta de determinadas viviendas de la Promoción, constando en las escrituras públicas de compraventa la circunstancia de carecer de licencia administrativa para ser ocupadas. Tras la cita y aplicación de los consiguientes preceptos legales, concluye acertadamente el Juez que la demandada ha incumplido la obligación de entrega de la vivienda legalizada debidamente, "no bastando una mera entrega material de disposición de llaves, sino que la entrega debe garantizar el pacífico disfrute de la misma sin temer frustración del contrato en caso de actuación administrativa". Y este incumplimiento es causa bastante y suficiente, plenamente acreditada, para estimar la demanda formulada acogiendo las pretensiones de la parte actora en su integridad.

SEXTO.- Considerando que el motivo resolutorio alegado por los demandantes y acogido en la sentencia ha de prosperar también en esta alzada, lo que conlleva la desestimación del recurso de la demandada. Viene referido, como ya se ha repetido, al incumplimiento por parte de la vendedora de su obligación principal, cual es la falta de entrega efectiva de la vivienda en las condiciones necesarias para el uso conforme a su destino, en cuanto que, aún a fecha de la sentencia de primera instancia, no consta que el Ayuntamiento de Marbella haya expedido la Licencia de Primera Ocupación, aunque entienda la promotora que la falta de la misma no impide que la vivienda sea entregada y ocupada por los compradores, pues las obras de construcción están terminadas, tal y como se desprende de la Certificación Final de Obra que fue expedida en su día por la Dirección facultativa. En este sentido sería incluso nula por abusiva la estipulación del contrato-tipo que vincula la entrega de la vivienda a la referida Certificación Final de Obra y no a la Licencia de Primera Ocupación, aunque algunos compradores hayan consentido en firmar bajo tal condición sus respectivos contratos. Y es que, como tiene reiterado este Tribunal siguiendo la línea jurisprudencial más reciente, la denominada "licencia de primera ocupación" o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar por la autoridad competente si se han cumplido o no las condiciones establecidas en la licencia de construcción en su día otorgada y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. La citada licencia, además, aparece configurada como medio de acceso a los servicios del inmueble, y por tanto, de uso de la vivienda para el fin que le es propio. De lo expuesto se deduce que la licencia de primera utilización no se concede a un piso en concreto sino a la edificación, pero obviamente es el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas que integran la nueva construcción puedan ser utilizadas y ocupadas por terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas, luz, teléfono, etc. Es evidente que el obligado a solicitar dicha licencia es el titular de la licencia de obra, en este caso la promotora-vendedora, y si la vivienda no dispone de la licencia, no puede ser objeto de uso u ocupación legal. Ello es así porque la promotora y vendedora fue quién asumió el compromiso con la Administración, y solo se libera del mismo mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, supuesto en el que la Administración está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es, por lo tanto, de concesión discrecional, sin una actividad reglada, y que no se suple por el transcurso del tiempo, que es a lo que la apelante llama "silencio positivo", pues o se otorga si se cumplen los requisitos, o se deniega como ha ocurrido en el presente caso. La entidad vendedora, como promotora y dedicada profesionalmente al negocio inmobiliario, no podía desconocer, ni lógicamente cabe suponer que desconocía, esta normativa de Disciplina Urbanística. Por consiguiente, a la entidad promotora le correspondía cumplir el compromiso administrativo - con el que nada tiene que ver los compradores -, y gestionar la licencia de primera ocupación como era su obligación como promotora y como vendedora, así como entregar la cosa (vivienda) en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto; obligación que también surge en virtud del contrato de compraventa. Como ya dijera el Tribunal Supremo en su ya antigua sentencia de 30 de noviembre de 1984 , «una cosa es la conclusión de la obra, que se acredita mediante la correspondiente certificación facultativa y otra muy distinta es el libramiento de la cédula de habitabilidad, que incumbe a la Administración y autoriza para usar el inmueble». En efecto, el mencionado Certificado es requisito imprescindible para obtener la Cédula de Habitabilidad, la cual certifica de la habilidad y seguridad de la vivienda para su ocupación y permite obtener los suministros de agua y energía eléctrica, pues de nada sirve que se termine el edificio o que se le dote de mobiliario o que, incluso, se entreguen los inmuebles, si no van acompañados de sus correspondientes cédulas de habitabilidad. Es decir, la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega. Ésta no es simplemente la puesta a disposición del comprador de la vivienda terminada de construir, sino finalizarla previamente con unas determinadas condiciones constructivas de modo que reúna las ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo establecido en los artículos 1091 , 1096 , 1101 , 1256 y 1258 del CC y en el artículo 8º de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios . De lo expuesto es fácilmente deducible que, aunque es física o materialmente posible ocupar una vivienda antes de disponer de la cédula de habitabilidad, es ésta y no el certificado de finalización de obra lo que permite la ocupación efectiva de la vivienda, pues sin ella no se pueden solicitar los suministros de agua, electricidad, gas y teléfono, indispensables en la sociedad actual para vivir de forma mínimamente digna. En consecuencia, debe entenderse que la vendedora demandada se obligó, no simplemente a terminar una obra en un plazo concreto, sino a «hacer entrega efectiva» de la misma a los compradores en un plazo prudencial más allá del pactado en el contrato - si éste no es esencial -, y a la vista está que no ha cumplido. Dicha actitud vulnera el contenido de los artículos 1124 , 1504 y concordantes del Código Civil , referentes al contrato de compraventa de inmuebles, y en este sentido la mas reciente doctrina jurisprudencial entiende que para la resolución del contrato es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte contratante; es decir, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar las legítimas aspiraciones de la contraparte, así como que no es preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de incumplir, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria y no amparada en una justa causa que la origina, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó.

SÉPTIMO.- Considerando que, analizando el recurso de los demandantes, establece la sentencia ahora revisada que, conforme a lo establecido en el artículo 1100 y concordantes del Código Civil , al haber incurrido en mora la parte demandada, es procedente la condena a los intereses legales desde la fecha de la interpelación extrajudicial, esto es, desde el requerimiento de cumplimiento de lo pactado, o sea, desde el 2 de junio de 2006. Frente a este pronunciamiento se alzan los actores insistiendo en que los intereses deben devengarse desde que se entregó por ellos la cantidad que se anticipó a la demandada, pues desde entonces ha estado en su poder y es a ella a quien ese dinero ha producido rédito. Tienen razón los demandantes en cuanto apelantes, pues es doctrina jurisprudencial consolidada la que predica que los efectos de la resolución contractual se producen, por lo general, con carácter "ex tunc", lo que supone volver al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido; y ello lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que hubiese recibido de la otra por razón del vínculo obligacional, debiendo la vendedora - de cuya esfera patrimonial no ha salido el inmueble - reintegrar a los compradores el precio percibido con sus intereses legales, es decir los intereses legales de las cantidades entregadas que han de ser computados desde que efectivamente se hizo el pago, pues otra solución llevaría a un enriquecimiento injusto para quien retiene tal cantidad y no la devuelve junto al fruto que normalmente hubiera producido. Es ésta doctrina jurisprudencial que, recaída en relación con la nulidad contractual, ya sea absoluta o relativa, es también aplicable a la resolución de los contratos; así la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 2003 . La confirmación de la sentencia estimatoria de la demanda, con la corrección de lo que establece sobre intereses a favor de los demandantes, implica mantener lo que dispone sobre las costas causadas en la primera instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC .

OCTAVO.- Considerando que, al no prosperar el recurso de la demandada y prosperar en cambio el de los demandantes, y siendo de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la demandada, como parte apelante, al abono de las causadas con su apelación; mientras que no debe hacerse una especial atribución de las causadas con la apelación de los demandantes.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil demandada "La Reserva de Marbella S.A.", y estimando el formulado por la representación de los demandantes Sres. Leon Magdalena ; ambos contra la sentencia dictada en fecha doce de noviembre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número Diecinueve de los de Málaga en sus autos civiles 1314/2009, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva, a excepción de lo que dispone sobre intereses, pues se aplicarán los legales a la cantidad referida en el fallo desde que fue entregada por los compradores a la vendedora hasta su cumplida devolución por ésta. Todo ello condenando expresamente a la parte demandada-apelante al abono de las costas causadas en esta alzada con su recurso, al tiempo que no hacemos expresa atribución de las causadas en la apelación de los demandantes.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.