Sentencia Civil Nº 352/2012, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 134/2012 de 14 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 134/12

JUZGADO GRANADA 11

ORDINARIO Nº 1798/10

PONENTE SR. D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN

SENTENCIA NÚM. 352

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN

D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

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En la ciudad de Granada a catorce de septiembre de dos mil doce. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de juicio ordinario 1798/10, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 11 de Granada, en virtud de demanda de PARQUE EMPRESARIAL ALHENDÍN S.L., representado en esta instancia por el Procurador/a Sr/a Alameda Gallardo, contra MOBAGRES S.L. representado por el Procurador/a Sr/a Calleja Sánchez, en esta alzada.

Aceptando como relación los "Antecedentes de Hecho" de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida sentencia, fechada en 16 de noviembre de 2011 , contiene el siguiente fallo: "Desestimando la demanda presentada en nombre de PARQUE EMPRESARIAL ALHENDÍN S.L., absuelvo a MOBAGRES S.L. de los pedimentos deducidos en su contra, y condeno a la actora al pago de las costas".

SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el presente recurso, por sus tramites ante esta Iltma. Audiencia Provincial, en virtud de apelación interpuesta por la parte demandante, por escrito y ante el Órgano que dictó la sentencia; de dicho recurso se dio traslado a demás partes, para su oposición o impugnación; tras ello se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose día para su Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la sentencia, dictada en 16-11-11 por el Juzgado de Iª Instancia nº 11 de Granada, en Juicio Ordinario 1798/10, seguido por demanda de Parque Empresarial Alhendín SL, frente a Mogabres SL, sobre obligación de hacer, se interpuso por la representación de Parque Empresarial Alhendín SL recurso de apelación que ha originado el Rollo 143/12 de esta Sala, que resolvemos, y que articula en base a los siguientes motivos: a) Conformidad de las Obras de la Urbanización, completa finalización de las mismas y pleno cumplimiento del contrato por Parque Empresarial Alhendín SL. b) Delimitación del objeto del contrato. c) Innecesariedad de periciales para determinar las características que deben reunir las parcelas. d) La actora acreditó su cumplimiento contractual. e) Infracción a la hora de valorar los hechos impeditivos alegados por la demandada. f) Los contratos no están para suspender su cumplimiento en el tiempo. Contradicción de la sentencia con las dictadas por el Juzgado nº 1 de Granada. g) Errores en la valoración de la prueba, cumplimiento del contrato y necesaria estimación de la demanda. h) Procedencia de la estimación íntegra de la demanda, con acogimiento de los pedimentos relativos a los intereses reclamados y a los daños y perjuicios producidos.

SEGUNDO .- A) Entre las partes se concertó en 27-11-06 contrato de compraventa sobre la parcela nº 4 de la manzana O.20 y ordenanza 03 del Plan Parcial, del Sector IND-01 "Pago del Marchal" del PGOU de Alhendín por precio de 250.600 €, incrementado con el 16% de IVA, estableciéndose como forma de pago: Abonado con anterioridad, 9000 €. En el acto del contrato, 20.069'60 €, obligándose el comprador en el acto de la firma al pago de 75180 €, más 12.028'80 en concepto de IVA (total 87.208'80 €)distribuidos en 24 recibos mensuales de 3633'70 € cada uno. El resto, 174.417'60 a la firma de la escritura pública. B) En dicho contrato, que obra unido, se pacta que: La presente venta -de cosa futura-, "se efectúa con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres le sean inherentes a la parcela objeto de la misma; incluidas las servidumbres, tomas y acometidas de canalización de línea eléctrica, telefónica, de gas, de televisión, conducción de agua, o aquellas que pudieran implicar la ejecución y funcionamiento del Parque Empresarial y resulten del Proyecto de Urbanización, del Proyecto de Reparcelación, y de las normas urbanísticas de aplicación en la zona, en especial, del Plan Parcial vigente, así como de los futuros Estatutos de la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación "Parque Empresarial Alhendín SL", incluida la parte proporcional que corresponda a los elementos comunes y, en su caso, en las zonas comunes del Parque Empresarial, libre de arrendatarios y ocupantes y en el estado de cargas que resulte de lo previsto, tanto en la parte Expositiva de este documento, como de las estipulaciones siguientes". C) El acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa tendrá lugar en el plazo máximo de 3 años contados a partir de la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación. D) Para llevar a cabo la construcción de los servicios correspondientes al suelo de las parcelas, se acude a Tarje SLU, a la que pertenece, como Secretario del Consejo de Administración D. Horacio , que es también Presidente de la Junta de Empresarios Sector IND-01, Pago del Marchal. E) La actora constituyó hipoteca a favor de Caja Granada de 210.000 € de principal. F) El Proyecto de Reparcelación se aprobó en 22-2-07, y se inscribió en el Registro de la Propiedad de Santa Fe en 4- 11-08, y en 23-9-09, la actora comunicó a la demandada por burofax requerimiento para otorgar escritura pública para el 26-10- 09, a lo que la demandada contestó en 1-10-09, comunicándole que la parcela no se encuentra totalmente urbanizada, en los términos que constan al folio 37. La actora en 20-10-09 comunicó a Mogabres, SL que las obras se encontraban recibidas por el Ayuntamiento de Alhendín, de acuerdo con el art. 154-5º de la LOUA. G) A 15-10-09 el Ayuntamiento de Alhendín no había firmado acta de recepción de las obras. H) A 21-12-10 se emitió informe por D. Maximino , que obra unido, en el que se contiene la siguientes conclusión: "Atendiendo al uso industrial de las parcelas que se ubican en el Polígono Industrial, derivado tanto de las obras de urbanización, como de las instalaciones de electrificación, agua potable, saneamiento, pluviales y telecomunicaciones-telefonía, que son imprescindibles para la actividad empresarial y-o industrial a albergar, y al estado de ejecución y dotación de las mismas, así como a las garantías de suministro, el abajo firmante considera que el Polígono Industrial Marchalhendín no está en condiciones de satisfacer las demandas de servicios proyectados al día de la fecha, debido a la no finalización de las citadas instalaciones. No se ha podido constatar la existencia de documentos de garantía de suministro al Polígono, correspondientes a la instalación eléctrica, telefonía y a la instalación de gas... Tampoco se ha podido constatar la existencia de los equipamientos que en la página web de la empresa promotora aparecen como incorporadas en el polígono industrial: subestación eléctrica propia, red de gas natural, red de fibra óptica, helipuerto, etc... La estimación total del importe económico de las obras pendientes relacionadas en los puntos anteriores, asciende a una cantidad aproximada que oscila entre 9.942.006'72 € y 10.142.006'72 €". I) En 28-12-10 se firma el acta de recepción de las obras, que obra unida, (folios 204-235) y se tiene por reproducida. En ella se expresa que la misma "no abarca las obras no ejecutadas, que serán objeto de recepción posterior, una vez finalizadas... Deberán quedar ejecutadas antes de 12 meses. En este acto acuerdan la realización de la planta de subestación eléctrica..., la ejecución de la misma contará con un plazo de 12 meses..., y un plazo máximo de 24 meses, a partir de la presente fecha. J) Se emitió informe para la empresa 3.14.GA, contratada para la terminación de las obras, en 28-10-10, en el que se expresa que el grado de acabado es el siguiente: En urbanización y redes interiores, el 76'5%; en Accesos, 8'9%; en EDAR el 3'1%. En Línea Provisional el 0'6%. En subestación línea alta tensión, el 0'0%. En total, el 89'1% obra unido y se tiene por reproducido. K) Para garantizar las obras de subsanación de deficiencias, el Ayuntamiento retiene un aval de 2.061.777'39 € y se hace eco de la existencia de un convenio, incluido en la compraventa de parcelas de 28-7-09, en virtud del cual, se abonarán en una cuenta abierta el precio pendiente de percibir de los compradores del resto de parcelas contratadas hasta esa fecha, de la que solo se podrá disponer, entre otras cosas, para el pago de la subestación eléctrica, por importe de 5.684.142 €, y de otra cuenta semejante con la que se sufragarían los gastos de electrificación de la urbanización y ejecución de la línea provisional. L) En 16-9-10, tuvo lugar el levantamiento de las cargas urbanísticas por el Registro de la Propiedad de Santa Fe.

TERCERO .- Como dice la STS 28-12-95 , que el concepto de compraventa de cosa futura, cuya posibilidad legal tiene amparo en el art. 1271 Cc . con cita de la de 30-10-89 en su modalidad de "emptio rei speratae", como contrato conmutativo que es, (a diferencia de la modalidad llamada "emptio spei", que es contrato aleatorio), presupone ineludiblemente en el vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que esta haya alcanzado su existencia real y física, aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar, de manera que el contrato queda plenamente desnaturalizado, como tal venta de cosa futura, si el supuesto vendedor no contrae o se desvincula de la expresada obligación esencial de entrega. De tal manera que en este tipo de compraventa desde el momento de la perfección del contrato, surgen una serie de obligaciones de hacer, entre las que hay que mencionar la prohibición de impedir el nacimiento de la cosa, así como la de actuar diligentemente para que llegue a tener existencia; y, como dice la sentencia apelada, tal caracterización (el propio contrato lo denomina así, de cosa futura) resulta útil de cara a la diferenciación del mismo tipo de contrato de compraventa cuando tiene por objeto un inmueble ya existente que se enajena como cuerpo cierto, ya que en este supuesto, las condiciones que le sean propias no dependen de que el vendedor despliegue otra actividad que la conservación de la cosa en el estado que haya sido aceptado por el comprador hasta el momento de la entrega, salvo el supuesto del saneamiento por vicios ocultos o por evicción.

CUARTO .- A partir de aquí, hemos de comenzar el análisis de la alzada, con una declaración previa: La venta de la parcela a los demandados se efectúa con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres le sean inherentes, incluidas las servidumbres, tomas y acometidas de canalización de línea eléctrica, telefónica, de gas, televisión, conducción de agua, o aquellas que pudieran implicar la ejecución y funcionamiento del Parque Empresarial y resulten del Proyecto de Urbanización, del Proyecto de Reparcelación y las normas urbanísticas de aplicación en la zona, en especial del Plan Parcial vigente, así como de los futuros estatutos de la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación Parque Empresarial Alhendín.

La sentencia apelada desestima la demanda sobre la base de que la carencia de las infraestructuras de la parcela en relación con lo previsto en el contrato, supone una "merma esencial" en las condiciones de la parcela industrial futura, objeto de la compraventa, que la hacen inidónea para el fin al que está destinada, por lo que ha de considerarse legitimada a la demandada para suspender el otorgamiento de la escritura pública y el pago del resto del precio, hasta tanto se subsanen esas deficiencias por cuenta de la vendedora, y frente a ello se alza la mercantil apelante en base a los siguientes motivos o alegaciones:

A) Conformidad de las obras de urbanización, completa finalización de las mismas y pleno cumplimiento del contrato por Parque Empresarial Alhendín.- Dicha alegación la fundamenta en dos extremos: De un lado, el levantamiento de las cargas urbanísticas por el Registro de la Propiedad de Santa Fe, en 16-9-2010, al amparo del art. 113-1º de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía ; y de otro la recepción, en 28-12-10 de las obras por el Ayuntamiento de Alhendín, al amparo del art. 154 de la LOUA, citada. Sin embargo, entendemos que ninguno de esos actos suponen la terminación total de las obras del Polígono Industrial, pues, de un lado, la cancelación de la nota de afección urbanística se hizo aportando dos "certificados finales" de obra de 27-4- 09 y 11-12-09, por las Fases I y II, respectivamente, cuando ha quedado acreditado que fue en 28-12-10 cuando se efectuó el Acta de Recepción de la obra a que se alude en el punto I, de los datos de hecho que constan en el Fundamento Jurídico II, y el mismo, más de un año después de aquellos certificados de 27-4-09 y 11-12-09, es parcial pues, como recoge textualmente, "La presente acta de recepción no abarca las obras no ejecutadas". y ello lo único que señala es que las obras del Polígono no están finalizadas, sino que quedan pendientes (algunas de especial importancia, como la subestación eléctrica). Luego ni las obras están finalizadas, ni se han recepcionado en su totalidad, con lo que cae el soporte normativo citado en el recurso.

B) Delimitación del objeto del contrato.- Sostiene el apelante que la sentencia extiende y amplía el contrato "como si fuera un chicle", para incluir en su objeto lo que es ajeno al proyecto de urbanización y al plan parcial, y ello por cuanto la estipulación primera del contrato dice lo que dice. Y se pregunta el apelante que dónde están en el contrato todos los elementos y actuaciones que la sentencia recurrida considera no ejecutados o defectuosamente ejecutados, que unifican la desestimación de la pretensión actuada en la demanda.

Entendemos que tampoco este motivo debe merecer favorable acogida, pues la simple lectura de la estipulación primera del contrato, ya referida, lo que viene a indicar es que los Sres. demandados adquieren la parcela en cuestión con todos y cada uno de los servicios generales del Polígono (derechos, usos, servicios y servidumbres que le sean inherentes, incluidas las servidumbres, tomas y acometidas de canalización de línea eléctrica, telefónica, de gas, televisión, conducción de agua, etc), y acreditado ha quedado, a la vista de las periciales practicadas a instancia de los Sres. demandados (sin que la actora haya practicado pericial contradictoria), que tales servicios generales aún no se han efectuado o puesto en funcionamiento. Es absolutamente lógico que la parcela adquirida está dentro del Polígono, por lo que si a este la falta alguna acometida, también le falta a aquella. Y es que como certeramente señala la sentencia apelada, la valoración jurídica que ha de afrontarse desde la perspectiva, reconocida en el propio contrato de que la vendedora Parque Empresarial Alhendín SL, vende la parcela objeto del contrato en el contexto de la promoción por su parte, de las obras de ejecución de ese extenso polígono industrial, objeto del denominado Plan Parcial IND-01 "Pago del Marchal" del PGOU de Alhendín, por lo que los viales, servicios y redes de suministros de la parcela no pueden considerarse desligados de la culminación de la ejecución de esas dotaciones en la totalidad del referido polígono, conforme al Proyecto de Urbanización y Planes citados, aunque la demanda se haya deducido individualmente contra uno de los compradores" (folio 423).

De ello forzoso es deducir que el íntegro cumplimiento de la obligación por parte de la actora-apelante, se supedita a las actuaciones previas que aquella ha de efectuar para dotar al inmueble vendido de todas las características y servicios que se hayan ofrecido al comprador (estipulación 1ª del contrato) y resulten inherentes a la naturaleza de la cosa (ex art. 1258 Cc ), y ello, siempre, desde la perspectiva de la buena fe, no subjetiva (como creencia o situación psicológica), sino objetiva, en el sentido de comportamiento honrado y justo, a que alude el art. 7 del Cc ( STS de 8-7-81 , 12-3-98 , 25-7-01 ) y acontece que, como se acredita, existen numerosos defectos en el polígono, no hay arquetas ni red de evacuación de aguas, no se han ejecutado obras de ajardinamiento y arbolado, como se especifica en el acta de recepción de 28-12-10, no consta aportada la autorización de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir al vertido, precisa para la obtención del acta de reconocimiento final favorable a las instalaciones. Basta acudir al acta de recepción citada para constatar la falta de documentación acreditativa de la idoneidad de las redes de telefonía, gas, abastecimiento de agua y vertidos, o que no se ha realizado la red de baja tensión, ni la subestación eléctrica, que garantice el suministro a la totalidad del sector, para lo que se fijó un plazo de 12 meses a contar desde la obtención de las autorizaciones y permisos pertinentes, con un plazo máximo de 24 meses a partir del 28-12-10, fecha del acta.

Ello, confrontado con el contenido del art. 148 de la LOUA, que dispone que "tendrán la consideración de solar, las parcelas de suelo urbano dotadas de los servicios y características que determine la ordenación urbanística y, como mínimo, los siguientes: a) Acceso rodado por vía urbana pavimentada. b) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficiente para la edificación, construcción e instalación prevista. c) Evacuación de aguas residuales a la red pública. d) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento".

La propia actora-apelante, en su página Web, recoge los equipamientos e infraestructuras del proyecto: "amplios viales que permiten una óptima fluidez de la circulación, aparcamientos distribuidos uniformemente por las distintas áreas que conforman el parque, utilización de sistemas energéticos respetuosos con el medio ambiente, grandes espacios verdes, sistemas de seguridad, inmejorables comunicaciones, sistemas de depuración de agua, subestación eléctrica, red de fibra óptica, gas natural, helipuerto, etc". Pues bien de todo ello, faltan la subestación eléctrica, la red de fibra óptica, el gas natural y el helipuerto (Informe de Asís Ingeniería, D. Maximino , de 21-12-10), y el perito citado calcula el importe económico de las obras pendientes entre los 9.942.006'72 € y los 10.142.006'72 €, para hacer frente a las cuales, el Ayuntamiento de Alhendín retiene un aval de 2.061.777'39 €. De lo que fácil es deducir que tampoco, pese a lo alegado por la actora-apelante, se da cumplimiento al art. 113 de la LOUA, que refiere los presupuestos que han de ser acreditados y liquidados económicamente antes de la cancelación de las cargas urbanísticas por el Registro de la Propiedad de Santa Fe. Se rechaza, pues el motivo.

C) Se invoca la innecesariedad de periciales para determinar las características que deben reunir las parcelas.- Y ello sobre la base argumental de que para determinar esas características está la Ley, y esos requisitos son los que señalan los art. 113 y 154 LOUA y 14-2º de la Ley del Suelo , y quien tiene que verificarlos son el Ayuntamiento de Alhendín para recepcionar las obras y el Registro de la Propiedad de Santa Fe, para cancelar las cargas.

Sin embargo, precisamente esas pruebas periciales, (bien pudo la actora proponer y practicar la suya al respecto) han venido a evidenciar precisamente, lo contrario de lo que sostiene la apelante: La parcela adquirida por los Sres. demandados no puede ser explotada conforme a su uso industrial. Se desestima el motivo.

D) Sostiene, en cuarto lugar, que la actora ha acreditado el cumplimiento del contrato.- Y ello lo apoya argumentalmente en la documental aportada con la demanda, pero nuevamente hemos de discrepar de la apelante. Basta leer las periciales practicadas (se insiste en que la actora, conocedora, como dice la sentencia apelada, de los reparos que alegaban los demandados, bien pudo proponer y practicar su pericial), han venido a evidenciar todo lo contrario. Así la del Sr. Maximino concluye que "atendiendo al uso industrial de las parcelas que se ubican en el Polígono Industrial, derivado, tanto de las obras de urbanización, como de las instalaciones de electrificación, agua potable, saneamiento, pluviales y telecomunicaciones-telefonía, que son imprescindibles para la actividad empresarial y-o industrial a albergar, y el estado de ejecución y dotación de las mismas, así como a las garantías de suministro, el abajo firmante considera que el Polígono Industrial Marchalhendín, no está en condiciones de satisfacer las demandas de servicios proyectadas al día de la fecha, debido a la no finalización de las citadas instalaciones. No se ha podido constatar la existencia de documentos de garantía de suministro al Polígono correspondientes a la instalación eléctrica, telefonía y a la instalación de gas. Dichos documentos son emitidos por las correspondientes empresas distribuidoras... Tampoco se ha podido constatar la existencia de los equipamientos que en la página Web de la empresa promotora aparecen como incorporados...

Y la pericial emitida por la empresa 3.14GA, reseña en sus conclusiones sobre las obras pendientes que el conjunto de las obras de urbanización y de servicios generales están actualmente ejecutadas en un 89'1%, si bien, de estas, las propias de urbanización están ejecutadas en un 99'1%, estando el volumen más importante de trabajos pendientes dentro de los denominados servicios generales, especialmente en la subestación y la línea aérea de alta tensión que la alimenta.

Pues bien, como es sabido, la excepción de incumplimiento contractual, en cualquiera de sus dos modalidades (exceptio non adimpleti contractus y non rite adimpleti contractus) supone la negativa total o parcial al pago de la obligación reclamada y constituye una de las consecuencias más importantes del carácter sinalagmático de un contrato y del principio de reciprocidad de las obligaciones en ella comprometidas, pues se funda en la regla del cumplimiento simultáneo de las prestaciones recíprocas y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación prevista a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya y, a la inversa, en que ninguna de las partes pueda demandar el cumplimiento de la obligación contraria, sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia ( STS 27-12-11 ). Se trata de una verdadera excepción, tanto en su sentido sustantivo, porque es un derecho o facultad para rechazar la ejecución de la prestación puesta a cargo de quien la opone, como en su sentido procesal, porque constituye un justo fundamento de oposición a la demanda de cumplimiento, en los términos en que esta se encuentra planteada, de manera que es siempre un modo de defensa a favor del demandado.

Es palmario que la procedencia de la excepción requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica o esencial ( STS 26-6-02 , 25-11-92 , etc), no bastando el cumplimiento defectuoso, ni el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias. De tal manera que, parafraseando a la sentencia apelada, la gravedad del incumplimiento es el criterio que sirve para discernir entre una excepción que faculte para suspender la propia prestación y otra que no alcance ese efecto. Pues bien, creemos, con la recurrida sentencia, que se está ante un incumplimiento esencial, pues las carencias de que adolece el parque empresarial, y por ende, la parcela industrial objeto del contrato, son de tal entidad que la hacen inidónea para el fin a que está destinada por su naturaleza. Y es que no es trata de meros desperfectos o simples imperfecciones, sino que gozan de entidad suficiente para impedir el cumplimiento de los fines a que irá destinada.

Es doctrina constitucional la que sienta que aún cuando por virtud del presente recurso de apelación, la Sala cuenta con la facultad de revisar, con plena jurisdicción el material probatorio aportado al proceso, tal actuación debe partir de la consideración de que cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez de primer grado, sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse de la singular autoridad de la que goza la apreciación de la prueba realizada por quien ha presidido el acto solemne del juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Afirmación a la que debe añadirse la consideración de que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente la sentencia ( STC 17-12-85 , 23-6-86 , 13-5-87 , 2-7- 90 , 4-12-92 y 30-10-94 , entre otras) únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

Desde la perspectiva que ha quedado expuesta, no se comparte la manifestación de la parte apelante que reprocha a la sentencia que ni ha examinado la documental de la demanda, ni ha valorado la prueba. Lo que ha acontecido es que en una valoración conjunta, ha decidido la entidad esencial de los desperfectos y ausencias estructurales de la obra en cuestión que afectan sustancialmente a la parcela futura adquirida. La propia apelante cae en contradicciones pues si en los certificados finales de obra del final de 2009, que remitió a los Sres. demandados para escriturar, estaban plenamente finalizadas las obras ¿ por qué en 28-12-10, se firma el acta de recepción parcial, -había obras sin terminar y otras sin ejecutar- admitiendo la necesidad de la subestación eléctrica y demás infraestructuras?. Se desestima el motivo.

E) En quinto lugar, se alega infracción a la hora de valorar los hechos impeditivos alegados por los demandados pues, sostiene la apelante que los Sres. demandados se oponen a todo sin pedir nada. Valga al respecto la argumentación que ha quedado reflejada en el motivo anterior. Los demandados postularon la desestimación de la demanda que lo que pretendía era la condena al otorgamiento de la escritura pública y abono del resto del precio de la compraventa, cuando, como ha quedado acreditado, no puede la actora exigir el cumplimiento contractual cuando, por su parte, no ha cumplido su prestación. Se desestima.

F) Invoca en sexto lugar, que los contratos no están para suspender su cumplimiento, y denuncia contradicción de la sentencia apelada, con las dictadas por el Juzgado de Iª Instancia nº 1 de Granada en otros procedimientos deducidos frente a otros adquirentes de parcelas de dicho Polígono Industrial. Pero yerra la mercantil apelante, pues no se trata, sin más, de suspender el cumplimiento del contrato, como de cumplirlo en los términos pactados, y así los Sres. demandados, cuando en 2006 suscribieron el contrato de compraventa de cosa futura, se obligaron a abonar 87.208'80 € de precio parcial, en 24 recibos mensuales, y la mercantil actora, por su parte, se obligó a que en un plazo máximo de 3 años contados desde la aprobación definitiva del Proyecto de reparcelación, convocaría a los compradores al otorgamiento de la escritura pública de la parcela descrita en la estipulación 1ª del contrato. Aquella aprobación se produjo en 22-2-07, luego la fecha de escrituración sería el 22- 2-10. Y tal extremo se ha acontecido, por cuanto la obra -en aspectos esenciales- no estaba finalizada. Luego mal puede Parque Empresarial Alhendín SL exigir a los compradores que cumplan su obligación de escriturar y abonar el resto del precio (174.417'60 €), cuando él no ha cumplido la suya.

Tampoco se observa contradicción con otras sentencias, pues lo que hace el Juzgado nº 1 es acoger en parte la demanda en el sentido de que, sí Parque Empresarial Alhendín SL tiene derecho a percibir el resto del precio de compra estipulado, y a otorgar la escritura, pero los compradores también lo tienen a poseer la parcela en los términos acordados (estipulación 1ª), por lo que antes de abonar el resto y otorgar la escritura, la actora deberá finalizar las obras. Se desestima el motivo.

G) Se reprocha a la sentencia que yerra en la valoración de la prueba, pues ha cumplido el contrato y la demanda, consecuentemente, debe ser acogida.- Valga lo ya argumentado (supra). La valoración probatoria efectuada por el Juzgador "a quo" es plenamente correcta, sin llegar a conclusiones absurdas, ilógicas o contrarias a las reglas de la sana crítica, y esta Sala la hace suya. Es muy gráfica la sentencia cuando en el fundamento de derecho 6º dice "Estando vinculadas las partes por un contrato de compraventa de cosa inmueble futura, ha de concluirse que esa postura que viene defendiendo la actora sobre el objeto de la compraventa, y, por ende, sobre el cumplimiento por su parte de todas las obligaciones que le son exigibles, carece de apoyo contractual, puesto que la descripción de la parcela no se limita a las características que resulten del Proyecto de Urbanización, sino que se hace referencia específica, como ya se ha dicho, a que la parcela dispondrá de las tomas y cometidas de canalización de línea eléctrica, telefónica, gas, televisión, conducción de agua y genérica a todas aquellas que pudieran implicar la ejecución y funcionamiento del Parque Empresarial y resulten del Proyecto de Urbanización, del Proyecto de Reparcelación y del Plan Parcial vigente, lo que entraña un marco mucho más amplio que el mero Proyecto de Urbanización, puesto que se incluye una mención finalista a todo aquello que implique el funcionamiento del polígono industrial". Y acreditado ha quedado que lo que resta por hacer tiene la entidad suficiente para hacer que la parcela no pueda ser destinada al uso industrial previsto, sin que pueda calificarse de actuaciones "complementarias". Se rechaza el motivo.

H) Finalmente se alega la procedencia de la estimación íntegra de la demanda, con acogimiento de los pedimentos relativos a los intereses reclamados y a los daños y perjuicios producidos.- Poco más ha de añadirse a lo ya expuesto, que permita aseverar la improcedencia de este postrero motivo de recurso. No podemos perder de vista que la apelante vendió a los Sres. demandados la parcela objeto de la litis en un contexto más amplio: la promoción de las obras de ejecución del polígono industrial completo, de tal manera que los servicios, viales, redes de suministros, etc de la parcela, no se pueden en absoluto considerar desligadas de la culminación de la ejecución de tales dotaciones en la totalidad del Polígono. Y desde la perspectiva expuesta, la prueba ha venido a evidenciar el incumplimiento de la actora, pues la obra no está acabada, carece de servicios y dotaciones que resultan imprescindibles para el uso industrial a que va destinada, y tales carencias son de tal entidad que permiten hacer plenamente acogible la "exceptio non adimpleti contractus". Se desestima.

QUINTO .- El rechazo del recurso, obliga a la íntegra confirmación de la sentencia apelada, y a la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

La Sala ha decidido, con desestimación del recurso interpuesto, confirmar la sentencia dictada en 16-11-11 , por el Juzgado de Iª Instancia nº 11 de Granada, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Al depósito para recurrir se le dará el destino legalmente establecido.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Ilmo. Sr. D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.