Sentencia Civil Nº 352/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 550/2011 de 26 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00352/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 550 /2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

CRISTINA DOMENECH GARRET

En MADRID, a veintiséis de junio de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 497/2009, procedentes del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 6 de VALDEMORO, a los que ha correspondido el Rollo 550/2011, en los que aparece como parte apelante Herminio y Adolfina , representado por la procuradora Dª MARIA ANGELES OLIVA YANES, y como apelado Ismael y Antonieta , representado por el procurador D. FRANCISCO JAVIER CALVO RUIZ, sobre resolución de contrato, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Valdemoro, en fecha 15 de abril de 2.010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Se desestima íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Sanz Martín, en nombre de Herminio y Adolfina , frente a Ismael y Antonieta a quienes se absuelve de las pretensiones contenidas en la misma.- Corresponde a Herminio y a Adolfina abonar las costas del procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución apelada en los términos de la presente.

PRIMERO .- Se ejercita por la parte actora en el presente procedimiento una acción de resolución de un contrato de arras y anexo del mismo, en base al incumplimiento contractual en que entiende han incurrido los demandados por no haber entregado la vivienda, objeto de dichos contratos, en el plazo establecido. Los hechos base de la reclamación, son resumidamente los siguientes: el 2 de enero de 2007, concertaron la futura compra de un inmueble que se estaba construyendo, fijando el precio y entregando una señal por importe de 41.000 euros, acordando que la escritura pública debería otorgarse dentro del primer trimestre de 2007; el 2 de febrero de 2008, al no haberse entregado todavía la vivienda, firmaron un anexo del contrato anterior, en el que aumentaron la señal con otros 41.000 euros, pactando que las obras se terminarían en uno o dos meses; en el mes de febrero de 2009, las obras no estaban finalizadas, por lo que rotas las expectativas de compra que ellos tenían, solicitaron la devolución de las cantidades entregadas o la reducción del precio por los perjuicios causados, así como la entrega de copia del proyecto y acabado de obras, a lo que se negaron los demandados quienes les comunicaron que ya se había otorgado la licencia y se fijaba día para otorgar la escritura, a lo que se negaron, dado el exceso de retraso en que incurrió la parte vendedora.

La parte demandada se opuso a dicha pretensión. Sostiene que al señalar la fecha de entrega inicial se incurrió en una error de redacción y, en todo caso sostiene que se produjeron circunstancias de fuerza mayor que retrasaron las obras, lo que fue aceptado por los compradores al firmar el anexo en el año 2008, documento que es el que debe ser contemplado a efectos de la fecha de entrega y en él no se fijó ninguna, por cuanto se relacionaron una serie de obras a realizar en el inmueble, quedando condicionada la entrega a su ejecución y a que los demandantes vendieran su vivienda, como se pone de manifiesto por el comportamiento adoptado por las partes y comunicaciones remitidas entre ellas; sostiene que la parte compradora fue quien gestionó la obra a partir de 2008 y una vez se les comunicó la concesión de los permisos administrativos referidos a la obra, renunciaron a la compraventa, al no haber vendido su anterior vivienda y no obtener una mejora en el precio concertado en el contrato a que se refiere este procedimiento, que entienden es la verdadera razón por la que no aceptaron escriturar, de manera que al haberse producido una resolución unilateral e injustificada del contrato por los compradores, ello les legitima a hacer suyas la cantidades recibidas hasta ese momento.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y frente a la misma interpuso recurso de apelación la parte demandante. Alegan que hay un error en la valoración de la prueba, por cuanto la sentencia, acogiendo lo manifestado de contrario, parte de que la fecha de entrega en el año 2007 se debió a un error, cuando ha quedado acreditado que la obra llevaba realizándose desde hacía bastante tiempo antes y si bien, el retraso inicial se debió al cambio del cuadro eléctrico, causa que considera ajena a los vendedores, ello ha imposibilitado cumplir el contrato, en cuanto ha eliminado sus expectativas; en segundo lugar, discrepa de la valoración que hace la sentencia del anexo firmado en el año 2008, que no puede ser interpretado como prórroga del plazo de entrega, al no existir prueba de ello y obedecer su firma, y aumento la señal, al intento de solucionar problemas financieros de la otra parte y agilizar la terminación de la obra; en tercer lugar, niega que no hubiera alegado la existencia de errores constructivos, tal como sostiene la sentencia apelada, por cuanto entiende han quedado acreditadas sus reclamaciones, a partir de la firma del anexo de 2008; finalmente niega también que la causa de no otorgarse escritura pública sea la de no haber obtenido una rebaja en el precio o vendido su anterior vivienda, por cuanto no se les puede hacer soportar las consecuencias del incumplimiento de lo pactado y del proceder de los hechos, cuando ellos han cumplido con sus obligaciones y no se valora que cuando se les requiere para otorgar la escritura pública ya se habían formulado por su parte reclamaciones, ante el retraso en la entrega y los daños económicos sufridos por las variaciones del mercado inmobiliario.

SEGUNDO .- A lo largo del procedimiento tanto las partes como en la sentencia de primera instancia, califican el contrato de 2 de enero de 2007, como su anexo de 2 de febrero de 2008 como de arras. Si los contratos son lo que son, en función de su contenido y efectos, con independencia de la denominación que les otorguen las partes, los referidos contratos constituyen y forman parte de un contrato de compraventa, en los términos y con el alcance que determina el artículo 1445 y concordantes, en cuanto se establecen los elementos esenciales del mismo que son, la obligación del comprador es proceder al pago del precio y la del vendedor de entregar la cosa. Dentro de dicho contrato, las partes concertaron que las cantidades entregadas, primero 48.000 euros, aumentada un año después en otros 41.000 euros, lo eran en concepto y con el carácter de arras penitenciales, con expresa remisión y aplicación del artículo 1454 del cc , carácter que no es discutido por las partes y no se aprecian razones para modificarlo, cuando, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2009 , la misma resulte acorde a una correcta e integradora interpretación del contrato suscrito y vienen confirmada por la conducta de la partes posteriormente a la suscripción del contrato.

En el presente procedimiento, la parte actora solicita la resolución de la relación contractual existente entre ellos en base al incumplimiento que atribuye a la contraria de no haber entregado la vivienda en el plazo pactado o con un retraso excesivo, que afirma no haber aceptado por su parte, produciendo dicha situación una frustración en sus expectativas. Ello nos lleva nuevamente a traer a colación la doctrina del Tribunal Supremo, establecida, entre otras, en la sentencia de 12 de marzo de 2009 , según la cual, cuando la resolución contractual se sustenta en el retraso de la entrega de la cosa vendida, ha de partirse del principio general de conservación del negocio jurídico, lo que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo, por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( sentencia de 3 abril 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso ( sentencias de 27 noviembre 1992 , 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ), a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( Sentencia de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( sentencias de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia de 10 marzo 1983 ). Del mismo modo, se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución ( sentencias de 11 diciembre 1980 ). En este mismo sentido la STS de fecha 19 de mayo de 2008 ha declarado que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial - sentencia de 5 de abril de 2.006 -, condición de la que se hace merecedor aquel que la tenga por haber sido esa la voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde crear la lex privata por la que quieren regular su relación jurídica. Por otro lado, como señala la sentencia, también del tribunal supremo, de 14 de febrero de 2007 ha de considerarse suficiente, para la resolución del contrato, que el incumplimiento frustre el fin del mismo. Situación ésta que no puede confundirse con la obtención de ganancias o producción de pérdidas, por cuanto dicho resultado es consustancial en todo negocio oneroso y que deben soportar las partes en cuanto es consecuencia del principio de la autonomía de la voluntad y del que no puede responsabilizarse a la parte contraria.

TERCERO .- Partiendo de las anteriores consideraciones de carácter general y examinado nuevamente lo actuado en primera instancia, compartimos la decisión finalmente adoptada en la sentencia apelada, por lo que el recurso debe desestimarse, en base a lo siguiente:

Es cierto que la sentencia sostiene que la referencia que se hace en el primer contrato a que la fecha para el otorgamiento de la escritura debía estar comprendida en el primer trimestre de 2007, es errónea y tal conclusión no es acertada, por cuanto nada impide que las partes convinieran el 2 de enero de 2007, tal previsión, toda vez que la vivienda comprada se estaba construyendo desde bastante antes; ahora bien, ello en nada afecta a la resolución del litigio, por cuanto ha quedado acreditado que dicho plazo inicial quedó sin efecto, por asentimiento de las partes, reflejado expresamente en el anexo suscrito el 2 de febrero 2008 y porque la causa de dicho retraso, que ambas partes atribuyen al cambio del cuadro eléctrico, es ajena a los demandados, tal como admite la parte apelante en su escrito de interposición de recurso.

CUARTO .- No siendo de aplicación el plazo fijado inicialmente para el otorgamiento de la escritura pública y como consecuencia de ello, la forma en que la parte vendedora debía cumplir su obligación de entregar la vivienda, el cumplimiento de dicha obligación debe ser analizado a la vista de lo acordado por las partes en el anexo de 2 de febrero de 2008, en el cual partiendo de la situación de demora en la entrega, es decir, aceptando la misma, acuerdan la ejecución de una serie de obras y expresamente convienen "que una vez terminada la obra, y con todos los permisos en regla, la parte vendedora accede a posponer la firma de la escritura por un período de cuatro meses. Solo en el caso de que la parte compradora no hubiera vendido su actual vivienda". Pues bien, partiendo de dicha previsión contractual, no hay duda que el plazo de entrega inicial quedó totalmente sin efecto y que, a partir de ese momento, la entrega quedó condicionada a la terminación de las obras que allí se describen, a la obtención de los permisos reglamentarios e incluso a la venta de la anterior vivienda de los compradores; en consecuencia, no es que se pospusiera el plazo de entrega por un año y en base a un acuerdo verbal, como indica la sentencia, sino que, en documento suscrito por las partes, acordaron posponer el otorgamiento de la escritura y quedó condicionado a una serie de circunstancias, claramente favorables a los compradores, lo que justifica el aumento de la cantidad entregada en concepto de arras o parte de precio final. En consecuencia, no incurre la sentencia en falta de objetividad o de apreciación de circunstancia alguna desfavorable a los demandantes, por cuanto si el tenor literal del acuerdo reflejado en el anexo citado es claro, el comportamiento de los demandantes, durante la ejecución de las obras, no viene sino a poner de manifiesto que los vendedores no incumplieron la obligación de entregar en plazo la vivienda, por cuanto las obras estaban dirigidas y controladas por los compradores y los permisos o licencias administrativas no se otorgaron con anterioridad al momento en que se les comunicó por los vendedores.

QUINTO .- Por lo que se refiere a las alegaciones tercera y cuarta formuladas en el escrito de recurso, tampoco pueden acogerse. El hecho de que la parte actora alegara en la demanda la existencia de defectos constructivos en nada afecta a la decisión finalmente adoptada, por cuanto tales deficiencias no han quedado acreditadas en debida forma, ni que las mismas sean de entidad suficiente para justificar la resolución pretendida; es más, si las reclamaciones que se afirman haberse realizado obedecían a la desconfianza sobre su ejecución y al derecho a tener conocimiento de lo que se compraba, tales alegaciones han quedado desvirtuadas a la vista de lo declarado por los operarios que las realizaron en el sentido de que era la compradora quien supervisaba y controlaba su ejecución, extremo que también admitió la Sra. Herminio al manifestar que, efectivamente ella tenía una llave de la vivienda durante la ejecución de las obras, comprobaba los trabajos y abordaron en alguna reunión, aspectos de las mismas como lo relativo a la rampa.

Finalmente, en lo que se refiere a las alegaciones de los apelantes sobre los daños económicos que se les han derivado por las fluctuaciones del mercado inmobiliario, tampoco pueden acogerse, ni servir de base a la resolución contractual en los términos interesados, por cuanto no siendo imputable dicha situación a la parte contraria, a quienes tampoco se les puede imputar incumplimiento de las obligaciones por ellos asumidas en la relación contractual aquí analizada, la obtención de pérdidas o beneficios, es consecuencia lógica e inherente a todo contrato privado suscrito libremente por los intervinientes en el mismo.

SEXTO .- Lo anteriormente indicado conlleva la desestimación del recurso interpuesto, lo que a su vez comporta la imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante, todo ello en aplicación lo establecido en el artículo 398. 2 de la ley de enjuiciamiento civil .

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre , procede acordar la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Herminio y DOÑA Adolfina , contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia 6 de los de Valdemoro de fecha 15 de abril de 2010 la cual se confirma íntegramente.

Todo ello con imposición de las costas causadas esta alzada a la parte apelante y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.