Sentencia CIVIL Nº 352/2016, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 201/2016 de 07 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)

A CORUÑA

SENTENCIA: 00352/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA

SECCIÓN SEXTA

SANTIAGO DE COMPOSTELA

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 201/2016

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª LEONOR CASTRO CALVO -PRESIDENTE-

D. JOSÉ GÓMEZ REY

D. JORGE CID CARBALLO

SENTENCIA

NÚM. 352/16

En SANTIAGO DE COMPOSTELA, a siete de diciembre de dos mil dieciséis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 704/2015, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 201/2016, en los que aparece como parte apelante,UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, S.A.U., representado por el Procurador de los tribunales, Sr. BENJAMIN VICTORINO REGUEIRO MUÑOZ, asistido por el Abogado D. JOSE LOPEZ FERNANDEZ, y como parte apelada,Dª Violeta , representada por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA JESUS OTERO ALVAREZ, asistida por el Abogado D. FRANCISCO LOPEZ-QUIROGA NUÑEZ; siendo Magistrada Ponente la Ilma.Dª LEONOR CASTRO CALVO, quien expresa el parecer de la Sala en los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 29/3/16 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'ESTIMAR TOTALMENTE la demanda interpuesta por Dª Violeta , representada por la Sra. Otero Álvarez, contra UNIKA PROYECTOS Y OBRAS SA (antes UNIKA PROYECTOS FAMILIARES SA), representada por el Sr. Regueiro Muñoz, y CONDENO a la demandada a abonar a la actora 423.840,05 euros, con más los intereses legales a computar desde la fecha de interposición de la demanda (el 6 de octubre de 2015).

Ello con imposición de costas a la demandada.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, S.A.U. se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo, el pasado día nueve de noviembre de dos mil dieciséis, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento deducida por Dª Violeta , frente a 'UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, SA' se ejercita una acción de reclamación de cantidad mediante la cual la primera solicita que se le abone la parte del precio que quedó pendiente por la venta de un inmueble a la demandada llevada a cabo mediante escritura pública de 18/10/2006, a la que siguió el documento privado otorgado posteriormente entre las mismas partes el 12/3/2007 en la que a la vista de que el Decreto de la Xunta de Galicia nº 15/2007 de 1/2/2007 se acordó la nulidad parcial del contrato de 2006 si concurrían determinadas condiciones. La parte actora sostiene que las condiciones no se han cumplido por lo que cobra plena vigencia el primer contrato y demandada se opone alegando que las condiciones no pueden ser evaluadas por el momento, dado que el supuesto previsto en el contrato de 2007 todavía no se ha producido.

La sentencia apelada estima la demanda, tras establecer la sucesión de hechos relevantes y recoger en parte los contratos que rigen la relación entre las partes, se analizan las causas del contrato ( arts. 1261 y 1274 del Código Civil ) y la jurisprudencia en torno a ella, concluyendo que la causa concreta constituye la finalidad que los contratantes persiguen con el contrato y que se incorpora al mismo en la causa siempre que éstos le hayan dado trascendencia jurídica incorporándola al contrato. A partir de lo cual establece que en el caso que nos ocupa la causa concreta del contrato de 18/10/2006 es clara y consiste en la transmisión de los terrenos con la finalidad de promoción inmobiliaria, lo que conocía la demandante tal y como admitió en la vista. A su vez, indica que la causa concreta del contrato de 12/3/2007 se deduce de las circunstancias en las que se suscribió, al poco tiempo de la entrada en vigor del Decreto que suspendía la eficacia de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal del Concello de Barreiros del año 1994, como consecuencia del cual se paralizaron las licencias en curso y se suscitó una situación de dudas en torno a la viabilidad de las promociones inmobiliarias, lo que implicaba un riesgo serio de que los terrenos transmitidos mediante el contrato litigioso no pudieran ser edificados en la forma proyectada. Continúa señalando el juez que tras ser dictada la sentencia del TS que decretó la nulidad del decreto, se recuperó la vigencia de las normas subsidiarias de 1994, con arreglo a las cuales se concedieron licencias de edificación según señaló la arquitecta municipal. De todo lo cual deduce que tras ser dictada esta sentencia desapareció la causa concreta del contrato de 2007, que deviene en ineficaz y en consecuencia el demandado debe abonar el precio completo del terreno.

Con relación a las alegaciones efectuadas por la parte demandada señala que: a/ La literalidad del contrato de 2007, que denomina accesorio, es ajena al núcleo de la cuestión, que afecta a la causa y no a la interpretación del contrato. b/ En cuanto a los óbices actuales del proyecto que el perito de la parte demandada plantea, con relación a la calificación del terreno como consolidado o no consolidado, ya existían antes porque vienen determinados por la entrada en vigor de la Ley 9/2002 de 30/12 de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia, concretamente de su art. 12 . Señala que la situación en el momento actual es la misma que la que existía cuando se firmó el contrato. c/ Tampoco tiene trascendencia la reciente entrada en vigor de la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia, y que, en todo caso el demandado tuvo tiempo de presentar otro proyecto. Finalmente alude a que la situación que subyace es la que deriva de la crisis en el sector inmobiliario.

Recurre en apelación el 'UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, SA', quien alega en primer lugar incongruencia extra petita argumentando que en la sentencia se considera que la controversia radica en la causa negocial y resuelve la contienda desde esa perspectiva, a pesar de que en la Audiencia Previa se acordó que lo que se discutía era únicamente la interpretación del contrato de 12/3/2007. En tal sentido alega que a lo largo de los escritos de la parte actora y de sus intervenciones en el procedimiento ha admitido que el contrato de 2007 es válido y eficaz y que la acción que ejercita es de cumplimiento contractual, por lo que no discute su eficacia. Tras lo cual estudia la causa del contrato y concluye que no es la que se dice en la sentencia sino la condición suspensiva y resolutoria consistente en lograr que proyecto inicialmente acordado con la volumetría prevista pudiera obtener licencia de conformidad con el nuevo plan de ordenación urbana que se encuentra pendiente de ser aprobado.

Se establece seguidamente que la conclusión causal es errónea porque cuando se firmó el primer contrato de 2006 las parcelas adquiridas estaban clasificadas como suelo urbano por la normativa de 1994. Que en el año 2003 entró en vigor la LOUGA 9/2002 que comenzó a distinguir entre suelo urbano consolidado y no consolidado, que distinguía según las parcelas tuvieran o no servicios, entendiendo que solo las que lo tenían (suelo consolidado) podían ser objeto de licencia directa porque no necesitaban infraestructuras. No obstante el ayuntamiento de Barreiros no aplicaba esta norma. El contrato de 2.006 se firmó en esta situación y después y a consecuencia de esto se dictó el decreto 15/2007, suspendiendo la eficacia.

En cuanto a la interpretación del contrato señala que ha de acogerse en principio la regla de la literalidad de sus cláusulas y en segundo lugar la de la intencionalidad de los contratantes. Con relación al primer extremo razona que las partes someten la condición al nuevo Plan de Ordenación Urbana pendiente de aprovación. Con relación a la intención de los contratantes se remite a lo explicado con relación a la causa.

SEGUNDO.- A fin de abordar de forma sistemática el análisis del debate planteado, es conveniente detallar como se hace en la sentencia apelada una relación de hechos relevantes en la que se incluyan todos los aportados por una y otra parte, que en su mayoría son documentales y por tanto de carácter objetivo. Así son datos a tomar en consideración los siguientes:

a/ El día 18/10/2006 las partes suscribieron un contrato mediante el cual la actora Dª Violeta procedía en primer lugar a la agregación de dos fincas y seguidamente las vende a la entidad demandada por el precio de 997.680,09 euros, de los cuales se acordó que 423.840 euros se abonarían ulteriormente, mediante la presentación al cobro de dos pagarés.

b/ El día 10/11/2006 'UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, SA', solicitó licencia de edificación ante el Ayuntamiento de Barreiros, aportando el proyecto de 8/11/2006.

c/ El día 1/2/2007 la Xunta de Galicia dicto el Decreto 15/2007, que entró en vigor el siguiente día 2, mediante al cual acordó suspender la vigencia de las normas subsidiarias de planeamiento municipal de Barreiros y se aprueba la ordenación urbanística provisional hasta la entrada en vigor del nuevo planeamiento.

d/ A tenor del citado Decreto, las normas de planeamiento vigentes eran las normas subsidiarias de planeamiento municipal aprobadas por la comisión de urbanismo de Lugo el 28/10/1994. Esta normativa no cumplía con los requerimientos establecidos en la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia (Vigente hasta el 19 de Marzo de 2016), lo que cobraba trascendencia en orden a la edificabilidad, puesto que dentro del suelo urbano establecía una distinción entre suelo consolidado y no consolidado (en función de las infraestructuras y servicios con los que contaba) admitiendo que únicamente el primero era directamente edificable y sometiendo al segundo a determinadas obligaciones. Así mismo se establece que la normativa contraviene la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. Y finalmente en el apartado 8. in fine se establece que el concello 'ha de proceder a la urgente revisión del planeamiento para elaborar una nueva ordenación que se adapte íntegramente al ordenamiento jurídico vigente y que garantice un desenvolvimiento urbanístico sostenible'.

e/ El día 12/3/2007 las partes suscribieron un contrato privado (que ulteriormente se transcribirá) mediante el cual, en previsión de que no se autorizase la construcción en la totalidad de la finca agregada de acuerdo con la licencia de obras solicitada, se acordaba la anulación de la agregación.

f/ El 7/1/2010 Dª Violeta envía un burofax 'UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, SA' en el que expone que'a pesar de haberse puesto en contacto con usted para tratar de solucionar amistosamente el problema surgido por el impago de la cantidad aplazada ... ... ... me dirijo a usted en los siguientes términos:

1º como usted sabe en dicha escritura quedo aplazada la cantidad de 423.840,4 euros representada por dos pagarés a la orden ... ... ... dichos pagarés, como usted también sabe, están pendientes de abono al no existir saldo suficiente en la cuenta reflejada para el cobro de los mismos en la referida escritura.

... ... ...

2º Que con fecha doce de marzo de 2007 se suscribió entre la exponente y la citada entidad 'UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, SA', por usted representada un documento privado en el que se hacía constar que no harían efectivos los referidos pagarés hasta que no se conociera el Plan de Ordenación Urbana de Barreiros.

Continúa señalándose que dado que la licencia de obra fue solicitada oportunamente, debe entenderse concedida por silencio negativo y conminándole a hacer efectivos los pagarés.

g/ El día 15/1/2010 D. Constancio en representación de 'UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, SA' respondió el burofax señalando expresamente que:'dado que el Plan General de Ordenación Municipal de Barreiros todavía no ha sido aprobado definitivamente y por lo tanto no se conoce su contenido, en ningún caso podrá usted hacer efectivos ni descontar los pagarés'.

h/ A tenor de la impresión de página Web obrante al folio 75 de los autos, en agosto de 2013 el ayuntamiento de Barreiros remitió a la Xunta de Galicia documento de inicio para obtener evaluación ambiental estratégica como paso previo a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana que se estaba elaborando.

i/ El día 5/2/2014 se dictó por la sección 5ª de la Sala de lo Contencioso administrativo del Tribunal Supremo la sentencia 693/14 , mediante la cual se declaró la nulidad del Decreto 15/2007, de 15 de febrero por el que se suspende la vigencia de las normas subsidiarias de planeamiento municipal de Barreiros y se aprueba la ordenación urbanística provisional hasta la entrada en vigor.

j/ Según el informe urbanístico de fecha 21/5/2015 elaborado por la arquitecta municipal del ayuntamiento de Barreiros, como consecuencia de la STS que declaró la nulidad de la normativa urbanística provisional, el planeamiento en vigor (no especifica fecha) son las normas aprobadas en el año 1994, con las modificaciones introducidas por la Ley del Suelo de Galicia.

k/ obra al folio 205 comunicación emitida con fecha 1/12/2015 por la Secretaria-Interventora del Concello de Barreiros en la que certifica que:

'al dia de hoy están vigentes las normas subsidiarias con los matices que puedan ser de aplicación derivados de la ley 9/2002 y sus posteriores modificaciones.

Que el ayuntamiento está tramitando el Plan General de Ordenación Municipal, que por el momento está pendiente del informe autonómico preceptivo, previo a la aprobación inicial.

... ... ...

Que el expediente (licencia de obras) no fue objeto de tramitación por parte del Concello de Barreiros como consecuencia de la aplicación de la Resolución de la Dirección General de Urbanismo de 15/11/2006 (DOGA 21/11/2006) que suspendió los procedimientos de concesión de licencias en Barreiros, por lo que nunca llegó a resolverse sobre la solicitud'

Expuesto el contexto en el que se suscribió por las partes el contrato privado de 12/03/2007 por el que se modificó la escritura pública de 18/10/2006, se procede a transcribir su texto en todo cuanto se considera de interés:

'II.- Que con posterioridad al otorgamiento de la escritura anteriormente citada se modificaron las Normas Urbanísticas del Concello de Barreiros, por lo que en previsión de que conforme al Nuevo Plan de Ordenación Urbana de dicho concello, pendiente de aprobación, no se pueda realizar la construcción que se había previsto sobre la total finca resultante de la agregación formalizada en la escritura reseñada en el expositivo precedente, los otorgantes según intervienen, formalizan este documento con arreglo a las siguientes

CLÁUSULAS:

PRIMERA.- Para el supuesto de que el Nuevo Plan de Ordenación del Concello de Barreiros no permita la construcción del proyecto de viviendas para el cual se solicitó licencia de obra mayor el 10 de noviembre de 2006 en la total finca resultante de la repetida agregación, pactan los otorgantes que la compraventa formalizada en la escritura reseñada en el expositivo I continuará vigente solo en lo que se refiere a la primera de las fincas, es decir, la de 4183 metros con 66 decímetros que es la número NUM000 de las del Registro de la Propiedad de Ribadeo, recuperando Dª Violeta el pleno dominio de la segunda de las referidas fincas, es decir de la agregada, que tiene la superficie de 622 metros y 34 decímetros cuadrados, con las tres edificaciones existentes en la misma, todo lo cual constituye la finca número NUM001 del citado Registro de la Propiedad. En consecuencia, se procedería a la anulación de la agregación anteriormente citada, volviendo las fincas a su primitiva situación antes de la agregación y en consecuencia también Dª Violeta se compromete a no hacer efectivos los pagarés nº NUM002 y NUM003 a su vencimiento ni descontar antes de su vencimiento, hasta que se conozca el Plan de Ordenación de Barreiros.

SEGUNDA.- 'UNIKA PROYECTOS UNIFAMILIARES, SA' según aparece representada cede a Dª Violeta el uso en precario de la finca que fue objeto de agregación, es decir, la que tiene la superficie de 622 metros cuadrados con tres edificaciones en la misma existentes, cuya cesión se fija por el plazo que resulte hasta el momento en que se conozca la situación en que quedará el Plan de Ordenación Urbana de Barreiros, y en consecuencia, si se puede o no realizar la construcción en la forma que inicialmente se había previsto. En consecuencia, Dª Violeta utilizará la citada finca sin pagar renta de ningún tipo obligándose a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la sociedad en el supuesto de que se pueda realizar la construcción en la forma que se había previsto en los treinta días siguientes a aquel en que se lo solicite la referida sociedad'

TERCERO.- Adentrándonos ya en los motivos del recurso, el primero que se desarrolla es el de incongruencia extra petita, que fundamenta el recurrente en la circunstancia de que a pesar de que en la Audiencia Previa las partes acordaron que lo controvertido era la interpretación del contrato de 2.007, el juez de instancia entendió que la solución de la litis venía determinada por la causa de los contratos en lugar de referirlo a la interpretación.

El motivo no ha de prosperar. El recurrente no solicita que se acuerde la nulidad de actuaciones por habérsele generado indefensión, prefiriendo que se dicte sentencia resolviendo el fondo del debate.

En todo caso ha de ponerse de manifiesto que se intenta establecer el vínculo determinante de la congruencia entre el fallo y el contenido jurídico que se delimitó en la determinación de hechos controvertidos de la Audiencia Previa, en lugar de establecerlo con los propios hechos, asépticamente considerados; lo que supone hacer dejación del principio iura novit curia.

Es constante la jurisprudencia en el sentido de que la congruencia es una consecuencia del principio dispositivo que exige que la sentencia ha de adecuarse a las pretensiones de las partes, sin que pueda el tribunal otorgar más de lo pedido por el actor, menos de lo resistido por el demandante ni fundar la sentencia en causas de pedir distintas a las que se han erigido en el objeto del proceso. Afirma el Tribunal Supremo STS 711/2011, de 4 octubre que 'el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum y lacausa petendiy el fallo de la sentencia y el Tribunal, en virtud de la máximaiura novit curia, puede fundar su decisión en los preceptos jurídicos que estime procedentes -aunque no hayan sido invocados- cuando no se alteren sustancialmente los hechos que fundamentan la pretensión'.

En el presente caso, el petitum no suscita duda alguna y en cuanto a la causa petendi, cuya función es delimitar el objeto del proceso, a tenor del art. 399 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se integra por dos elementos: las alegaciones sobre los hechos ( art. 399.3 LEC ) y los fundamentos de derecho ( art. 399.4 LEC ).

En nuestro ordenamiento procesal civil rige la doctrina de la sustanciación y no la denominada de la individualización. Conforme a la primera, lacausa petendiestá formada por los hechos (jurídicamente relevantes), mientras que para la segunda, lo relevante es el título jurídico hecho valer, es decir, la calificación jurídica de la relación jurídico material controvertida.

En España, la jurisprudencia se ha decantado por la teoría de la sustanciación. Cabe citar la STS 918/2006, de 27 septiembre en la que se indica que: 'la doctrina de la sustanciación que sigue esta Sala en la identificación de la causa de pedir permite que, extraída de las alegaciones la esencia de los hechos, se apliquen las reglas da mihi factum, dabo tibi ius y iura novit curia, bien que con el límite referido de que no se altere la causa de pedir. Son, en definitiva, los hechos que integran el supuesto al que la norma vincula la consecuencia jurídica los que permiten individualizar la pretensión'. Consecuentemente la causa petendi comprende el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión que se articula ( STS 1065/2001, de 15 noviembre ).

Expuesto lo cual, como antes se adelantaba, el juez a la hora de dictar sentencia no se encuentra constreñido por los razonamientos desarrollados por las partes, sino que rige el principio uira novit curia de acuerdo con el cual y de conformidad con el art. 216 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 'los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales'. De lo que se infiere que como norma general son esos elementos los que delimitan el ámbito de la decisión judicial.

No obstante ha dicho el Tribunal Supremo, entre otras, en su STS 211/2010, de 30 marzo , que 'la máxima iura novit curia [el tribunal conoce el Derecho] permite al tribunal fundar su decisión en preceptos jurídicos distintos de los invocados cuando no se alteren sustancialmente los hechos que fundamentan la pretensión (...), y solo puede entenderse vulnerado el principio iuxta allegata et probata [según lo alegado y probado] y excedido el principio iura novit curia [el tribunal conoce el Derecho] cuando se estima la demanda apoyándose en fundamentos -siempre que sean determinantes del fallo- diversos de los alegados'.

En el mismo sentido, señala la STS 372/2011, de 1 junio , que 'el deber de congruencia de las sentencias, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos; no exigiéndose tampoco, desde otro punto de vista, que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible, a fin de asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio y evitando que queden sin resolver cuestiones que pudieran ser objeto de una nueva pretensión'.

En el presente caso, es evidente que existe correlación entre el petitum de la demanda y la parte dispositiva de la sentencia y que el juez se acoge a los hechos acreditados y no controvertidos. En tal sentido la sentencia es congruente y encuentra amparo en el principio 'iura novit curia'.

No obstante, en la medida en que se da la paradoja de que el juez alcanza la conclusión de que procede la estimación de la demanda, tras declarar de forma tácita, pero explícita, la ineficacia del contrato de 12/3/2007 por falta sobrevenida de causa, pudiera suscitarse la duda de una posible incongruencia a la luz de la doctrina desarrollada en la STS 211/2010, de 30 marzo (antes trascrita) puesto que se estima la demanda con base en fundamentos diversos de los alegados; pero el hecho de que no se haya denunciado indefensión, ni se haya instado nulidad, determina la desestimación del motivo.

CUARTO.- Expuesto lo que antecede, este tribunal discrepando del criterio del juez de primera instancia, considera que el contrato privado de 12/03/2007, es válido, eficaz y cuenta con una causa lícita en la medida en que no se opone a las leyes ni a la moral ( art. 1277 del Código Civil ). Siendo tal causa, según resulta del propio texto del contrato la situación de incertidumbre que generó la publicación del Decreto 15/2007 de la Xunta de Galicia en la medida en que podría darse el riesgo de que el volumen de edificabilidad que se había solicitado no fuera viable. No obstante, no se comparte el criterio de que tal situación de incertidumbre hubiese cesado con la publicación de la STS de 5/2/2014 (siete años posterior), puesto que lo pactado en el contrato de 12/03/2007 no se puso en relación con la vigencia del referido Decreto, sino con el nuevo Plan de Ordenación Urbana.

Consecuentemente, entendemos que no ha operado ninguna variación en la causa de dicho contrato, lo que a su vez es coherente con lo establecido en el art. 1277 del Código Civil en el que se indica que 'aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y es lícita, mientras el deudor no pruebe lo contrario'.

QUINTO.- El debate se traslada por tanto al ámbito de la interpretación de los contratos en relación con la valoración de la prueba.

Los ejes sobre los que bascula la interpretación de los contratos se enuncian en el art. 1281, que establece como criterio principal la literalidad del texto pactado y la intención de los contratantes, a la que otorga especial importancia. Concretamente dispone que:'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas'. 'Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas'.A su vez el art. 1282 establece que: 'Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato'.

A partir de lo cual, este tribunal considera que el texto del contrato privado de 12/3/2007 es claro. En el II del epígrafe'DICEN Y OTORGAN'se establece la causa y finalidad del contrato que se suscribe, haciéndolo'en previsión de que conforme al Nuevo Plan de Ordenación Urbana de dicho Concello, pendiente de aprobación, no se pueda realizar la construcción que se había previsto sobre la total finca resultante de la agregación formalizada'.Afirmación que se vuelve a reiterar en la Cláusula PRIMERA que textualmente comienza diciendo'Para el supuesto de que el Nuevo Plan de Ordenación del Concello de Barreiros no permita la construcción del proyecto de viviendas para el cual se solicitó licencia de obra mayor el 10 de noviembre de 2006 en la total finca resultante de la repetida agregación, pactan los otorgantes ... ... ...'

La concreción del pacto alcanzado también es clara al establecerse que 'pactan los otorgantes que la compraventa formalizada en la escritura reseñada en el expositivo Icontinuará vigente sóloen lo que se refiere a la primera de las fincas, ... ... ... . En consecuencia,se procedería a la anulación de la agregaciónanteriormente citada,volviendo las fincas a su primitiva situación antes de la agregacióny en consecuencia también Dª Violeta se compromete a no hacer efectivos los pagarés nº NUM002 y NUM003 a su vencimiento ni descontar antes de su vencimiento, hasta que se conozca el Plan de Ordenación de Barreiros'.

La claridad del texto es meridiana y nada se discute al respecto. Lo que se discute es si la situación a la que se supedita la efectividad del acuerdo se ha logrado con la anulación del Decreto 15/2007 y de las normas provisionales que se establecían en el mismo, tal y como pretende la actora; o bien si este momento no ha llegado, como sostiene la parte demandada, porque la condición que se establece es la aprobación del nuevo plan parcial.

Es criterio de este tribunal que se deduce, no solo del texto antes transcrito y destacado en el párrafo anterior, sino también del conjunto de los actos concomitantes, especialmente de las comunicaciones entre las partes posteriores a su firma, que indudablemente son valiosas para juzgar su intención ( art. 1282 del Código Civil ) que las partes supeditaron la efectividad de lo pactado a la condición de que el nuevo Plan de Ordenación del Concello de Barreiros, que se halla en tramitación, no permita la construcción. Tal aseveración, que se reitera en el contrato analizado hasta en tres ocasiones es concreta, clara y se mantiene a lo largo de todo el texto, sin adolecer de ambigüedad alguna. A su vez, ha de tenerse presente, que en el texto del contrato no se hace ninguna referencia a la eventual nulidad del decreto, o a su pérdida de eficacia, o simplemente a la imposibilidad de edificar el volumen previsto por cualquier medio.

A mayor abundamiento, también queda patente el hecho de que en la intención de la actora estaba presente como condición la aprobación del nuevo plan parcial. Así se deduce también con absoluta claridad del texto de las comunicaciones entre las partes. Cabe citar el burofax de 7/1/2010, remitido por Dª Violeta a 'UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, SA' en el que literalmente dice: 'con fecha doce de marzo de 2007 se suscribió entre la exponente y la citada entidad 'UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, SA', por usted representada un documento privado en el que se hacía constar queno harían efectivos los referidos pagarés hasta que no se conociera el Plan de Ordenación Urbana de Barreiros'.

Consecuentemente, entendemos que la condición a la que se sometía la efectividad del pacto todavía no se ha cumplido, puesto que consta por certificación del ayuntamiento que el Plan General de Ordenación Municipal del Concello de Barreiros está en trámite, pendiente a la fecha de la certificación, el 1/12/2015, del informe autonómico preceptivo, previo a la aprobación inicial.

SEXTO.- En méritos a todo lo expuesto, se estima el recurso de apelación interpuesto por 'UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, SA' y se acuerda la desestimación de la demanda.

Las costas de la primera instancia se imponen a Dª Violeta puesto que sus pretensiones han sido desestimadas ( art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil );sin hacer pronunciamiento respecto a las de la segunda instancia a tenor del art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. el Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución ,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación promovido por 'UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, SA' contra la sentencia de 29/3/2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1, de Santiago de Compostela , en los autos de Juicio Ordinario número 704/15, la revocamos; sin hacer pronunciamiento en costas.

Y, que desestimamos la demanda interpuesta por Dª Violeta , frente 'UNIKA PROYECTOS Y OBRAS, SA', imponiendo las costas de la primera instancia a la demandante.

Notifíquese esta Sentencia en legal forma a las partes, haciéndoles saber que conforme al art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial podrá interponerse frente a la misma recurso de casación en interés casacional, que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento

Así por esta sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.