Sentencia Civil Nº 353/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 810/2007 de 14 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00353/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7039152 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 810 /2007

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 633 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de MADRID

De: GMR ASESORES, S.L.

Procurador: ANTONIO ORTEGA FUENTES

Contra: PATRIMONIO URBANO, INVERSION Y DESARROLLO, S.L.

Procurador: MARIA DEL ROSARIO VICTORIA BOLIVAR

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªANA Mª OLALLA CAMARERO

En MADRID , a catorce de mayo de dos mil ocho.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 633/05, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandados-apelantes GALERIAS DE PARQUES REUNIDOS, S.L. Y GMR ASESORES, S.L., representadas por el Procurador D. Antonio Ortega Fuentes y defendido por Letrado, y de otra como demandante-apelada PATRIMONIO URBANO INVERSIÓN Y DESARROLLO, S.L., representada por la Procuradora Dª Mº del Rosario victoria Bolivar y defendida por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Madrid, en fecha 14 de marzo de 2007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: "Que estimando en parte la demanda presentada por la mercantil PATRIMONIO URBANO INVERSIONE Y DESARROLLO, S.L. sobre resolución de contrato y otros extremos, contra las sociedades "GALERIAS DE PARQUES REUNIDOS, S.L.", debo declarar y declaro resuelto el Contrato de Opción de Compra de 25 de julio de 2003, en cuanto a la compraventa a que se contrae al haber estar extinguido el referido derecho por su ejercicio. Así mismo debo condenar y condeno a las codemandadas a estar y pasar por esta declaración y a que solidariamente abonen a la actora en concepto de daños y perjuicios las cantidad de 6.611.133,15 euros, y las absuelvo del resto de los pronunciamientos interesados en la demanda. Todo ello sin imposición de costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 28 de abril de 2008, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 12 de mayo de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la entidad mercantil PATRIMONIO URBANO INVERSIÓN Y DESARROLLO S.L. se promovió juicio ordinario frente a las también mercantiles GALERIAS DE PARQES REUNIDOS Y GMR ASESORES, S.L. interesando su condena solidaria al pago de la cantidad de 9.857.062,10 euros en concepto de daños y perjuicios. Opuestas las demandadas, se dictó sentencia estimatoria parcial de la demanda; resolución judicial combatida en apelación por las entidades cointerpeladas en procura de una sentencia que revoque la recurrida y la sustituya por otra que inacoja los pedimentos impetrados en el suplíco de la demanda instauradora de la litis. Fundamenta su pretensión en la base impugnativa expuesta en el escrito de interposición del recurso de apelación que, como es sabido, delimita el ámbito del enjuiciamiento en esta instancia.

Enmarcada la problemática suscitada en la litis en el Fundamento Jurídico I de la sentencia recurrida, se sintetiza la misma en el apartado a) de la alegación primera del recurso, enfatizando, por una parte, que la validez y eficacia de la segunda opción otorgada por las entidades mercantiles G.P.R., S.L. y G.M.R., S.L., estaba condicionada a que PAU cumpliese en toda su amplitud las obligaciones derivadas del contrato de compraventa, subsiguiente a la primera opción, celebrado el 23 de diciembre 2003, en cuya virtud GPR vendió en determinadas condiciones unos locales comerciales a PAU y, por otra, que PAU incumplió sistemáticamente todas las obligaciones derivadas de ese contrato de compraventa, como se desprende de los documentos 6 a 11 de los acompañados al escrito de contestación a la demanda y del documento nº 10 de la demanda; documentos que no han sido valorados por el Juzgador a quo, como tampoco que ese incumplimiento continuado y sucesivo dio lugar al acuerdo de 10- V-2003 (documento nº 10 de la demanda), pese a su importancia, dado que estableció de forma inequívoca que el plazo para cumplir las obligaciones derivadas del contrato de compraventa terminaba el 31-V-2004, lo que implicaba que esa era la fecha fatal que ponía fín al plazo contractualmente establecido para poder ejercitar la segunda opción de compra, habiendo quedado probado que PAU no ejercitó en tiempo y forma la segunda opción de compra y que ni siquiera liquidó completamente los préstamos hipotecarios que gravaban los locales relativos a la primera opción. Se contienen en dicha vertiente de la alegación a) del recurso una serie de asertos que no cohonestan con la resultancia demostrativa reunida en el procedimiento originador, habida cuenta que: 1) lo que se condicionó fue la eficacia de la segunda opción de compra exclusivamente a que PAU se subrogase o cancelase el préstamo con garantía hipotecaria constituído a favor de RHEINHYP RHEINISCHE HYPOTKENBANK AG sobre los inmuebles a que se refiere la escritura de opción de compra de los 70 locales de negocio, como se desprende inequívocamente de la dicción de la cláusula 9 de la escritura pública de opción de compra de 25-7-2003 (documento nº 3 de la demanda). 2) Tampoco tiene la relevancia que se asigna el que P.A.U. incumpliese sistemáticamente las obligaciones derivadas de ese contrato de compraventa subsiguiente a la primera opción, ya que lo fundamental es si PAU tempestivamente se subrogó o canceló el préstamo hipotecario antedicho a que se subordinaba su eficacia, no debiendo preterirse que en la escritura de compraventa de 23-XII-2003 se desmembró el pago en tres conceptos, siendo solo de interés a los efectos de este pleito el atinente a los 11.774.766,91 euros, el que se estipuló que había de satisfacerse mediante un pagaré con vencimiento de 15-3- 2004, cantidad que representaba el importe del principal pendiente de pago del préstamo hipotecario de HypotheKenbank AG que gravaba los locales de la primera opción; pagaré que sería destinado exclusivamente por la vendedora, cual refleja el citado instrumento público predicho a la cancelación total del citado préstamo con garantía hipotecaria, así como que quedaría sin efecto el pagaré en el momento en que PROASTUR llevase a efecto directamente o a través de la entidad financiera de su libre designación la cancelación, sustitución o subrogación del préstamo hipotecario, por lo que del cotejo de las cláusulas estipuladas en ambas escrituras públicas se infiere que la cláusula 9ª de la escritura de 25-7-2003 quedó novada en orden a la forma de pago por la de 23-12-2003. 3) Ciertamente en la sentencia proferida en la primera instancia también se prescindió del acuerdo de 10-V-2004 (documento nº 10 de la demanda (folios 248 a 259), en cuya cláusula 1ª Proastur se comprometía a pagar la cantidad de 11-774.766 ,91 euros el día 31-V-2004, a través de pagaré cuyo destino exclusivo debería ser la cancelación del tan manido crédito hipotecario del EurohypoBank, documentándose el adeudo de dicha cantidad cuya copia se adjuntó como anexo 1 y que resultó también impagado; impago del que deriva la parte apelante la conclusión de que el día 30 de Mayo de 2004 terminaba el plazo para dar cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato de compraventa y poder ejercitar la segunda opción, lo que tampoco se atempera totalmente a la realidad probatoria, en cuanto que asimismo en el acuerdo de 10- V-2004 se aplazó el pago de la cantidad documentada en el pagaré por importe de 2.880.000 euros correspondiente al IVA de la compraventa de los locales hasta el 31-VII-2005 y convino compensar el importe de la amortización anual del 2004 del préstamo e intereses ascendente a 931.312,96 euros con la cantidad por gastos de penalización por la cancelación anticipada del préstamo hipotecario en el momento del pago del expresado pagaré por 11.774.766,91 euros. No se razona en esta parte del recurso la conclusión atinente a que el 31-V-2004 tenía fín el plazo contractualmente establecido para ejercitar la opción de compra, siendo así que en el escrito de contestación a al demanda se arguyó que, aunque las partes fijaran claramente el plazo que tendría P.A.U. para ejercitar la 2ª opción desde que se hubiese enervado la condición supresiva, nunca se estableció el plazo dentro del cual PAU tendría que levantar las hipotecas que gravaban los locales de la primera opción, entendiéndose que la firma de la escritura de compraventa, de fecha posterior a la de la 2ª opción, suponía la materialización por parte de Proastur de las condiciones y plazos en que debía cumplir su obligación de levantar las cargas hipotecarias que gravaban los locales de la primera opción, al haberse comprometido la compradora a cumplir dicha obligación antes del día 15-3-2004, sucesivamente prorrogado a los días 2-4 y 31-V-2004. La resolución de esta cuestión está intrínsecamente unida a la validez del denominado acuerdo transaccional firmado el 30-VII-2004, ya que, de reputarse válido dicho acuerdo, se habría otorgado nuevamente una opción a la parte apelada para adquirir los locales referidos en la escritura de 25-7-2003. El iudex a quo infirió la validez y eficacia del así denominado acuerdo transaccional, exponiendo un haz de razones, de las cuales la primera y primordial no ha quedado empañada por la contraargumentación utilizada en el recurso, a diferencia de las demás. Pero no sólo es el papel capital que D. José Ignacio Vicente Madrid ha venido desempeñando en todas las negociaciones dimanantes del Protocolo de Intenciones de 28-2-2002 y su condición de Consejero Delegado mancomunado de GPR lo que confluye en la inferencia aducida por el Juzgador a quo, sino también la falta de explicación que proporcionó D. Manuel en el acto del juicio, el testimonio categórico de D. Cesar. afirmando que D. Manuel exteriorizó en el acto de la firma de dicho documento estar autorizado por el Consejo de GPR y las circunstancias en que se suscribió el referido acuerdo, id est, en un clima de tensión, como apostilló el propio Sr. Manuel en el acto del juicio y tras haber manifestado claramente a través de burofax de 29-4-2004 (documento 10 de la contestación) GPR que consideraba incumplidas las obligaciones asumidas en la escritura pública de la segunda opción de compra de 25-VII-2003 respecto de la enervación de la condición suspensiva y que se consideraba perjudicado el derecho a ejercitar la 2ª opción de compra e intimación de liberación de dicha carga en el Registro de la Propiedad, e incluso haber promovido G.P.R. juicio cambiario para el cobro del pagaré por importe de 11.774.766,91 euros. Que el acuerdo alcanzado el 30-VII-2004 tenía alcance transaccional no puede ponerse en tela de juicio, como rezuma del compromiso de desistimiento de la demanda de juicio cambiario interpuesta contra PROASTUR a que se compelió GPR, o que esta compañía declarase extinta por cumplimiento íntegro la garantía prendarie que se había otorgado a su favor. Ahora bien, cuanto antecede no apreja la claudicación del recurso, en atención a que existen dos hechos obstativos a la prosperabilidad de la acción, como se desarrolla a continuación.

Entendiéndose que la opción supone una compraventa conclusa que no necesita de actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el contrato, basta la expresa voluntad del optante para que el contrato de compra quede firme, perfecto y en estado de ejecución, sin necesidad de más actos, puesto que con la aceptación quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después, dando vivencia su incumplimiento no sólo a la indemnización de daños y perjuicios, sino que también faculta a la contraparte para exigir el cumplimiento del contrato de compraventa. La validez del así llamado acuerdo transaccional de 30-I-2004 comporta que haya de estarse a los pactos establecidos en el mismo para elucidar hasta que punto ha sido cumplido por la parte que sustenta la resolución. En este sentido, es de poner de relieve que efectivamente asiste razón a la parte apelante cuando sostiene que inexiste constancia de que la parte demandante haya procedido a realizar las prestaciones a que se compelió en el referido acuerdo en orden a la segunda opción, lo que se predica por antonomasia de la cancelación de los préstamos que gravaban las fincas que habrían de ser transmitidas, en cuanto que inexiste refrendo probatorio alguno de que se abonara cantidad complementaria alguna distinta a aquellas que traen origen del contrato de compraventa de 23-12-2003, lo que ni siquiera se afirmó en el escrito originador del pleito. No puede confundirse, por lo demás, las obligaciones contraídas en los contratos de opción de compra de 25-7-2003 y compraventa de 23-12-2003 con las dimanantes del referido acuerdo transaccional, novatorio parcial de las condiciones de pago estipuladas en el segundo contrato de opción de compra suscrito el 25-7-2003. Son ajenos, por ende, a la segunda opción ejercitada tanto el abono de 227.485,00 euros, atinente a la liquidación de la cancelación del préstamo hipotecario concertado con Eurohipo AG llevada a cabo el día 17-VI-2004 como la satisfacción de 2.923.939,73 en concepto de IVA de la compraventa formalizada el día 23-12-2003, como se señala en el apartado segundo del calendado acuerdo transaccional, por lo que no puede traerse a colación este segundo pago como basamento del cumplimiento parcial de las prestaciones a que se comprometió PROASTUR en el tan manido acuerdo, siendo así que en su apartado 3 se plasman las obligaciones asumidas por la actora respecto a la opción de compra, ninguna de las que aparece cumplida. Es inconcuso que la actora requirió la documentación atinente a los préstamos hipotecarios, así como recabó el levantamiento de las cargas que gravaban parte de las fincas objeto de la compraventa, pero no lo es menos que la información relativa a los préstamos también pudo haberse obtenido de las entidades financieras, además de haber silenciado en sus misivas a su oponente rituario todo acto enderezado a atender las demás obligaciones reflejadas en el documento nº 13 acompañado a la demanda, lo que denota una heterodoxa voluntad de compra, la que se corrobora con su actitud contradictoria convocando al otorgamiento de la escritura pública el día 5-IV-2004 y procediéndose desconvocarla con el pretexto de la inviabilidad de dicho otorgamiento por no haberse resuelto por GALERIAS DE PARQUES REUNIDOS S.L. e INSTALACIONES Y MEDIOS DEPORTIVOS Y DE OCIO, S.L. las diversas contingencias jurídico- económicas creadas por las mismas respecto de los bienes objeto del contrato de compraventa. No menos acaptalética resulta la postura de la parte apelante que esgrime su voluntad de otorgar dicho instrumento público cuando el día 2-2-2005 reiteró a la ahora apelada su reticencia completa por entender que había perecido la opción, como también carece de sentido que D. Manuel compareciese a la Notaría el 5-4-2005 cuando ya le constaba la desconvocatoria. No puede colegirse del acervo heurístico una voluntad cumplidora en las partes contendientes, ya que ninguna llevó a cabo los actos conducentes al cumplimiento del contrato de compraventa y ambos incumplimientos, al tener parecida entidad, se neutralizan a efectos de compensar responsabilidades, por lo que siendo esto así, difícilmente podría triunfar la pretensión resolutoria de dicho contrato, lo que, demás, no es lo que se impetró en la demanda, cual se infiere inequívocamente del pedimento primero que conforma el suplíco, como tampoco se solicitó la resolución del contrato de opción de compra otorgada el 25-7-2003, sino la de la primera opción de compra de 5-2-2003, lo que no puede entenderse más que un mero lapsus calami que incluso tiene reflejo en el Fundamento Jurídico V, aunque no en la parte dispositiva de la sentencia proferida en la primera instancia.

Abstracción hecha de lo anterior, existe, cual queda dicho, una segunda circunstancia que empece el éxito de la acción entablada en lo que atañe a la indemnización del daño que se concedió en dicha decisión judicial, habida cuenta que no se puede tener por acreditado el daño con cuyo acomodo se postuló, esto es, que la actora es tenedora de un pagaré librado por una de las entidades codemandadas, el que únicamente sirve como medio de pago de parte del precio de la compra, entendiendo la parte apelada que, inexistente ésta, el perjuicio económico de la actora es el importe del pagaré aportado como documento nº 4 de la demanda. Que dicho pagaré es el referido en el apartado 3 del acuerdo transaccional de 30-7-2004 se deduce prima facie tanto de la lectura de ese documento como del Hecho III del relato histórico de la demanda, aparte de ser el único pagaré por montante de 6.611.133,15 euros mentado en los autos originales. El problema se desplaza en este estadio a elucidar cual es la causa del libramiento del pagaré en liza, interrogante al que dan cumplida contestación los documentos 4 y 5 de la contestación a la demanda, otorgados todos en la misma data, id est, el 25-7-2003. El día 5-2-2003 D. Silvio vendió a D. Gonzalo y a la compañía mercantil "Instalaciones Y Medios Deportivos y de Ocio, S.L." sus participaciones sociales en la también mercantil "Proinverde, Promoción Inversión y Desarrollo Urbano S.L." (documento nº 3 del escrito de litiscontestatio), conviniéndose en contrato privado celebrado el mismo día 5-2-2003 entre D. Silvio y D. Gonzalo en nombre propio y en representación de "Instalaciones Y Medios Deportivos y de Ocio S.L." la posible revalorización de las participaciones sociales objeto de la compraventa en términos de que el precio establecido en la escritura de las participaciones sociales de PROINVERDE Y DESARROLLO URBANO S.L. y de los de INSTALACIONES Y MEDIOS DEPORTIVOS Y DE OCIO S.L. quedase sometido a una futura revisión en función de su mayor valoración, bien como consecuencia de la posibilidad de obtención de las licencias mediante la obtención de un fallo positivo del Tribunal Superior de Justicia, o bien que por parte de la propia mercantil INSTALACIONES Y MEDIOS DEPORTIVOS Y DE OCIO, S.L. y el Ayuntamiento de Madrid se llegue a un acuerdo transaccional que permita la autorización correspondiente para la ampliación de la edificabilidad solicitada, y estableciendo de mutuo acuerdo la posible revalorización en la cifra de 6.611.133,15 euros. Esta es la razón que subyace en la entrega del pagaré en cuestión, cual refrenda el documento nº 5 de los que se adjuntaron a la contestación, siendo el pagaré obrante al folio 861 fiel trasunto del presentado por la actora como documento nº 4. En consecuencia, si dichas licencias no se han conseguido, como diafanizan las sentencias que se acompañaron a la contestación, la condición a que se subordinó la revalorización se volatizó, por lo que el entronque que pretende hallarse entre el susodicho pagaré y el incumplimiento del contrato de compraventa es meramente retórico, lo que conduce ineluctablemente al inacogimiento de la demanda ante la inacreditación de causación de daño esgrimido en la demanda.

SEGUNDO.- Consecuencia de la estimación del recurso es que no se haga especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en esta instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC ; pronunciamiento extensivo a las originadas en el primer grado jurisdiccional, a tenor del artículo 394-1 del mismo cuerpo legal, habida cuenta de las serias dudas fácticas que subyacen en las actuaciones originales en punto a la ratificación de la actuación del Sr. Manuel, entre otras.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con estimación del recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Antonio Ortega Fuentes, en representación de las entidades mercantiles Galerías de Parques Reunidos, S.L. y GMR Asesores, S.L., frente a la sentencia dictada el día catorce de marzo de dos mil siete por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Madrid en los autos a que el presente Rollo se contrae, debemos revocar y revocamos la indicada resolución y, en consecuencia, desestimamos íntegramente la demanda, absolviendo a las compañías mercantiles codemandadas, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales originadas en ambas instancias.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.