Sentencia Civil Nº 353/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 115/2008 de 25 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00353/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION DOCE

ROLLO: 115/08

AUTOS: JUICIO ORDINARIO Nº. 565/04

PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE TORREJON DE ARDOZ

APELANTE: MANCOMUNIDAD PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION001 , NUM001 , NUM002 , NUM003 DE TORREJON DE ARDOZ

PROCURADOR: D. FERNANDO MARIA GARCIA SEVILLA

APELADO: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS GARAJES DIRECCION000

PROCURADOR: D. JOSE LUIS BARRAGUES FERNANDEZ

PONENTE ILMO. SR. Dº. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER.

SENTENCIA Nº 353/09

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

Dª. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

Dª. MARGARITA OREJAS VALDES

En MADRID, a veinticinco de mayo de dos mil nueve.

La Sección 12 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 565 /2004 del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de TORREJON DE ARDOZ seguido entre partes, de una como apelante MANCOMUNIDAD PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION001 , NUM001 , NUM002 , NUM003 DE TORREJON DE ARDOZ, representado por el Procurador D. FERNANDO MARIA GARCIA SEVILLA, y de otra, como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS GARAJES DIRECCION000 , representado por el Procurador D. JOSE LUIS BARRAGUES FERNANDEZ, sobre impugnación de acuerdo de junta de propietarios siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de TORREJON DE ARDOZ , por el mismo se dictó sentencia con fecha 8 de septiembre de 2007 , cuya parte dispositiva dice: "ESTIMO LA DEMANDA presentada por el Procurador don Ángel-Jesús Guillén Pérez, n mombre del PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ARAJES DIRECCION000 DE TORREJÓN DE ARDOZ contra LA MANCOMUNIDAD DE PROPETARIOS DE LA CALLE DIRECCION001 Nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 E TORREJÓN DE ARDOZ Y DECLARO LA NULIDAD DEL ACUERO ADOPTADO EN LA JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA CELEBRADA EL 22 DE ABRIL DE 2004, POR EL QUE SE APRUEBA EL PRESUPUESTO PRESENTADO PARA REPARACIÓN D LAS GOTERAS EXISTENTES EN EL GARAJE, COMO CONSECUENCIA DE LS FILTRACIONES QUE SE PRODUCEN POR EL PATIO DE LA MANCOUNIDAD, CON EMISIÓN DE DERRAMA EZRRAORIDINARIA , POR IMPORTE DE 7.863?40 EUROS, QUE , POR PROPIETARIOS DE GARAJES EN 2.01?60 EUROS, ASÍ COMO LA RATIFICACIÓIN DE DIHO ACUERDO REALIZADA EN LA JUNTA DE 24 DE JUNIO DE 2004. LA MANCOMNIDAD REINTEGRARÁ A LA COMUNIDAD DE GARAJES LA SUMA DE DOS MIL NOVECIENTOS UN EUROS SESENTA CÉNTIMOS (2.901?60E)

DESESTIMO LA LDEMANDA PRECONVENCIONAL FORMULADA POR LA MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION001 NUM000 , NUM001 , NUM002 , Y NUM003 DE TORREJÓN DE ARDOZ CONTRA A COMUNIDAD DE PROPIETARIOS GARAJES DIRECCION000 DE TORREJÓN DE ARDOZ."

Notificada dicha resolución a las partes, por C.P. C/ DIRECCION001 se interpuso recurso de apelación, , que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del Juicio a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 19 de mayo de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la sentencia recurrida se estima la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios de "Garajes DIRECCION000 ", declarando la nulidad de la junta general extraordinaria celebrada el día 22 de abril de 2004, en la que se aprueba el presupuesto presentado para la reparación de las goteras existentes en el garaje, como consecuencia de las filtraciones que se producen por el patio de la Mancomunidad, con emisión de derrama extraordinaria a la que debió contribuir la demandante con 2901,60 ?, que se le reintegrarán. También se declara nula la ratificación de dicho acuerdo realizada en la junta de 24 de junio de 2004. Igualmente se rechaza la demanda reconvencional, para que se declare que no es aplicable el régimen de los complejos inmobiliarios privados previsto en el Capítulo III de la LPH, y, en consecuencia se admita que la Comunidad de Propietarios del Garaje no posee competencia para la decisión de asuntos que afectan a los elementos comunes del inmueble, que son de la competencia exclusiva de la Mancomunidad, y que el Presidente de la Comunidad de Garaje sólo ostenta la representación legal de dicha Comunidad para los asuntos que le afecten exclusivamente, pero no posee tal representación ante la Junta de Copropietarios de la Mancomunidad con competencia sobre elementos comunes y asuntos generales.

SEGUNDO.- Conviene precisar que en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal otorgada el día 10 de noviembre de 1989, la entidad constructora SALCUT S.A. describía un edificio en la calle DIRECCION001 de Torrejón de Ardoz, con fachadas también a la Travesía de DIRECCION001 y calle Marquesas, denominado "Residencial DIRECCION000 ", destinado a viviendas, locales comerciales y plazas de garaje, refiriendo como Finca Nº NUM004 : Local. Destinado a garaje, situado en la planta sótano del edificio, que ocupa una superficie construida de 2484,37 m² y se destina en su totalidad a plazas de garaje, y otorgándole una cuota de participación del 36,90%. Las Normas de Comunidad, que se unen a dicha escritura como documento adjunto, disponen en su artículo Quinto que el local destinado a garaje se distribuye en diferentes plazas, y para su venta en participaciones indivisas de la finca, por lo que los propietarios de las mismas formarán una sola comunidad con carácter indivisible, asignando a cada uno una cuota indivisa en el local, que representa un derecho proporcional en su propiedad, como participación ideal que no puede concretarse físicamente, pero por la que adquiere el derecho al uso de los pasos, accesos y elementos de uso común del local; las decisiones que afecten exclusivamente al local, se adoptarán por sus propietarios en acuerdos tomados por mayoría de votos.

El litigio se plantea porque los dueños de las viviendas que forman la Mancomunidad de Propietarios de la DIRECCION001 Nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , y NUM003 acordaron en Junta General Extraordinaria celebrada el día 22 de abril de 2004 la emisión de una derrama extraordinaria, para reparar las goteras que filtran al garaje desde el patio o zona común de la edificación, pero la Comunidad del garaje sostiene que la Junta es nula por no haber sido debidamente convocada, y que, por el artículo Cuarto de las Normas de Comunidad, los propietarios de las plazas de garaje quedan excluidos de su uso y disfrute, pero también de los gastos de su conservación y mantenimiento.

TERCERO.- El recurso de apelación que interpone la Mancomunidad se articula en cuatro alegaciones, que se denominan motivos, denunciando en la Primera "Infracción de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 de la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal , en cuanto a la desestimación de la excepción de caducidad de la acción", y en ella se aduce que el plazo de caducidad de la acción es el de tres meses y no el de un año, que en la sentencia recurrida se estima porque la Junta no se constituyó válidamente al no cumplir los requisitos de convocatoria exigidos en el artículo 16 de la LPH , y porque los propietarios del garaje están excluidos de participar en los gastos de conservación y mantenimiento de la zona o patio común, que se denomina "zona ajardinada con piscina". Expone la apelante que, por su destino de garaje, resulta imposible practicar las notificaciones a cada uno de los comuneros, quienes, por otra parte, tampoco han comunicado su domicilio a efectos de efectuarles las notificaciones, como así se demostró con la prueba testifical practicada e incluso por el interrogatorio del Presidente de la Comunidad de Garaje; como consecuencia la convocatoria sólo se puede realizar en el tablón de anuncios, y así se hizo, aparte que se hubo de suspender una junta anterior por falta de quórum y el orden del día era el mismo que figuraba en la cuestionada junta de 22 de abril de 2004, a cuya convocatoria por medio del tablón respondió algún dueño de plaza de garaje, por lo que se debe deducir que la junta se convocó válidamente. Tampoco hay en los acuerdos de la junta contravención de las Normas Reguladoras de la Comunidad, pues no cabe duda de la naturaleza de elemento común que tiene la cubierta del garaje, que, a su vez, es el suelo de la zona común del edificio, y que por tratarse de un elemento estructural del inmueble, su mantenimiento corre a cargo de todos los propietarios conforme lo dispuesto en artículo 10.1 de la LPH , de modo que la exclusión de gastos de conservación y mantenimiento a los dueños del garaje, sólo está referida a los necesarios para el uso y disfrute de los elementos comunes (instalaciones eléctricas y de alumbrado, limpieza, suministro de agua, servicios sanitarios y socorristas, etc.), pero no para el mantenimiento de un elemento estructural al que afectan las filtraciones de agua.

En la alegación Segunda del recurso, abundando sobre los mismos extremos, se denuncia infracción de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 10 de la LPH .

En la alegación Tercera del recurso se denuncia "Infracción de lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de 21 de julio de Propiedad Horizontal , en relación con el artículo 15.1 de la misma", y en ella se aduce que la Comunidad de garaje no es una unidad independiente de la Mancomunidad, pues necesariamente está en ella integrada, y en su asamblea también forman parte los propietarios de cada una de las plazas de garaje, en la proporción de su cuota de participación en el inmueble. Por ello, las decisiones que no afecten exclusivamente al garaje no son competencia de su Comunidad, pues ésta se limita a los asuntos que afecten exclusivamente al garaje; mientras que las decisiones que afectan a elementos comunes se deben adoptar por la junta, en la que se ha de convocar a todos los propietarios afectados. El local del garaje no es una entidad independiente de la mancomunidad, aunque constituya una finca registral regida por sus propias normas, como tampoco lo son los elementos privativos del resto de la Mancomunidad. El Presidente de la Comunidad de garajes debe acreditar la representación expresa para cada junta de los otros comuneros propietarios de plazas de garaje; el carácter representativo que se permite a los Presidentes del garaje en las asambleas generales lo es a efectos de voz, pero no de voto.

CUARTO.- Por la forma peculiar de constituirse la propiedad horizontal en este supuesto, se han integrado en una Supracomunidad o, como se dice, Mancomunidad, cuatro edificios de viviendas cada uno con un régimen interior independiente para calefacción, limpieza, alumbrado, conservación y mantenimiento de los portales, y una comunidad de propietarios sobre el local destinado a garaje. Esta comunidad tiene el carácter jurídico de comunidad de bienes, y su régimen se debe someter a lo establecido en los arts. 392 y siguientes del Código Civil , aunque se integre en la propiedad horizontal por medio de lo dispuesto en el artículo 8 de la LPH , que faculta la división material de los locales; la situación jurídica del garaje, por tanto, está sujeta a la decisión mayoritaria de sus componentes, pero su participación en la propiedad horizontal, punto en el que incide la reconvención, se debe acomodar a lo dispuesto el art. 15.1 LPH , por virtud del que si el local pertenece pro indiviso a diferentes propietarios, éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas. Tal representante, en este caso, es el que denominan Presidente de la Comunidad del Garaje, y sus facultades representación no han sido cuestionadas por ninguno de los comuneros, y tampoco pueden serlo, sin prueba en contrario, por la Mancomunidad, que está obligada a asumir su presencia y voto en las Juntas que celebre, y a computar la cuota de participación que le corresponde por el total de la superficie asignada al garaje. Está, por tanto, totalmente fuera de lugar toda la cuestión que se plantea sobre la identificación y localización de cada uno de los dueños de plazas de garaje para ser convocados a las juntas, pues no pueden asistir cuando no ostenten el cargo de representante del pro indiviso en el que participan. Sin embargo, a efectos de convocatoria de la junta no hay prueba que acredite el error de la sentencia recurrida, cuando aprecia que no se ha acreditado que aquella se notificara oportunamente, por lo que esta alegación del recurso no es admisible y procede desestimar la excepción de caducidad de la acción que se plantea.

QUINTO.- Por lo que hace a la infracción de los estatutos, sin embargo, el recurso debe prosperar, pues la exclusión en los gastos de conservación y mantenimiento de las zonas comunes, que compensa su privación de uso y disfrute a los que sólo son dueños de plazas de garaje, en modo alguno puede estar referida a los gastos necesarios para impermeabilizar el local donde se ubican, de las filtraciones procedentes de su cubierta, aunque, a su vez, sea una zona común con piscina y "zona ajardinada", que no existe porque está toda ella cubierta de pavimento, pero por el que se filtra el agua, porque el material impermeabilizante está caducado y cuarteado, y porque es necesario reparar la unión de los planos horizontales y verticales, y ello porque se trata de un daño evidentemente ruinógeno y, además, porque atendiendo a los términos literales de la norma y en pura lógica, la exclusión de los gastos está referida a los devengados por el uso y disfrute de dichos elementos comunes, en cuyo concepto en modo alguno se puede incluir la impermeabilización del edificio. Los dueños de plazas de garaje deben contribuir con arreglo a la cuota que tienen asignada conforme a lo dispuesto en el art. 9 e) y concordantes LPH , y por medio de la comunidad de bienes a que pertenecen, a los gastos para el mantenimiento de los elementos integrantes del inmueble, aunque estén excluidos de los derivados del uso y disfrute de la piscina y zonas comunes, en el que no participan.

Por haber obviado lo dispuesto en los artículos 8 y 15.1 de la LPH son muy confusas y contradictorias las alegaciones de la apelante, sobre todo por lo que hace a la su reconvención, pues es obvio que la asamblea de propietarios derivada de la división horizontal se regirá por sus normas, pero también lo es que conforme la Disposición Final de la LPH los estatutos se habrán de adaptar a lo dispuesto en ella, quedando sin efecto en cuanto resulten contrarios o incompatibles con esta Ley. De ello deriva que a la Comunidad de propietarios de plazas de garaje, como a ningún otro copropietario, se le pueda negar su derecho a intervenir en los asuntos que afecten a los elementos comunes del inmueble, derecho que se ejercitará por quien ostente su representación legal, quien, debidamente convocado, trasladará a la Junta General con voz y voto los acuerdos que mayoritariamente se haya alcanzado por los componentes de la Comunidad de plazas de garaje.

SEXTO.- En la alegación Cuarta del recurso se denuncia infracción del artículo 218.1 de la LEC 2000 al producirse incongruencia omisiva respecto de los pronunciamientos solicitados en la demanda reconvencional.

La alegación no es admisible. El deber de congruencia que se impone en las sentencias consiste en la adecuación de sus términos a los contenidos en los escritos rectores del proceso, demanda y contestación, (SSTS 29-10-84, 5-12-83 y 20-5-98 ), de manera que no se observa de qué modo se haya podido contrariarse tal deber, pues no es posible observar en la sentencia que desestima la demanda reconvencional, un defecto o un exceso en cuanto a las pretensiones válidamente deducidas al respecto, como tampoco lo es advertir una alteración de la causa de pedir o cualquier suerte de incongruencia interna, al haber dado el Tribunal respuesta adecuada y suficiente a las pretensiones deducidas en el litigio.

La doctrina que sobre el particular ha ido perfilando la Jurisprudencia, viene poniendo de relieve que el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface con una resolución fundada en derecho, que aparezca suficientemente motivada; exigencia de motivación que aspira a hacer patente el sometimiento del Juez a la Ley o, más ampliamente, al ordenamiento jurídico, y a lograr la convicción de las partes en el proceso sobre la justicia y corrección de una decisión judicial, a la par que facilita el control de la sentencia por los Tribunales superiores, operando, por lo tanto, como garantía o elemento preventivo de la arbitrariedad (SSTC 32/96, que cita las SSTC 159/89, 109/92, 22/94 y 28/94; y también STS 20-3-97 ); matizando la misma doctrina que la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas, que las partes puedan tener sobre la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones, que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la "ratio decidendi" que ha determinado aquélla, o razón causal del fallo (SSTC 28/94, 153/95 y 32/96; STS 20-3-97, que cita las anteriores). En la misma línea tiene declarado la Sala Primera del TS, que el deber de congruencia consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, y existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos; no exigiéndose tampoco, desde otro punto de vista, que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible (SSTS 15-12-95, 7-11-95 y 4-5-98 ). De este modo, para determinar la incongruencia se ha de acudir, necesariamente, al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el fallo combatido (SSTS 22-4-88, 23-10-90, 14-11-91 y 25-1-94 ), estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, si bien esta permisión tiene como límite el respeto a la causa de pedir, que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras (SSTS 11-10-89, 16-4-93, 29-10-93, 23-12-93, 25-1-94 y 4-5-98 ), pero sin que su exigencia alcance a los razonamientos alegados por las partes (SSTS 30-4-91 y 13-7-91 ), o por el Tribunal (SSTS 22-6-83, 20-6-86 y 16-3-90 ).

El Tribunal Constitucional tiene dicho, acerca del alcance del art. 24 CE , que el derecho a la tutela judicial efectiva incluye, como contenido básico, el derecho a obtener de los órganos jurisdiccionales una respuesta a las pretensiones planteadas, que sea motivada y razonada en derecho y no manifiestamente arbitraria o irrazonable, aunque la fundamentación jurídica pueda estimarse discutible o respecto de ella puedan formularse reparos (SSTC 23-4-90 y 14-1-91 ); basta que la motivación cumpla la doble finalidad de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada y permita su eventual control jurisdiccional (STC 5-4-90 y STS 30-3-96 ), como ocurre en este caso; que lo reconocido en el art. 24.1 de la Constitución es el derecho de todas las personas a ser acogidas y oídas en el proceso, pero no a obtener una sentencia de conformidad, y que la tutela judicial efectiva se obtiene, incluso, cuando se deniega o rechaza lo interesado por las partes en el proceso, siempre que concurra la causa legal correspondiente (SSTS 16-3-96 y 31-7-96 ); y que la indefensión con relevancia constitucional Fernández tan sólo aquélla en la que la parte se ve privada injustificadamente de la oportunidad de defender su respectiva posición procesal, acarreándole tal irregularidad un efectivo menoscabo de sus derechos o intereses (STC 44/1998, de 24 de febrero, que cita las SSTC 290/1993, 185/1994, 1/1996 y 89/1997 ), ninguna de cuyas circunstancias concurren en el presente supuesto. Si en la sentencia recurrida se desestima íntegramente la demanda de reconvencional, carece de toda significación la propuesta de que sea una resolución incongruente.

Como consecuencia, si bien parcialmente, procede la estimación del recurso, con la misma limitación al punto primero del Orden del Día de la Junta de 22 de abril de 2004 establecida en la sentencia recurrida, que ninguna de las partes ha cuestionado,

SÉPTIMO.- A efectos de los arts. 394 y 398 LEC no se hará expresa imposición de las costas devengadas en ambas instancias.

Por lo expuesto,

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación mantenido en esta instancia por el Procurador D. Fernando María García Sevilla en nombre y representación de la MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION001 Números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 en TORREJÓN DE ARDOZ frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE GARAJES RESIDENCIAL DIRECCION000 de Torrejón de Ardoz representada por el Procurador D. José Luis Barragues Fernández, y contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado - Juez de Primera Instancia del Nº 5 de los de Torrejón de Ardoz con fecha 28 de septiembre 2007 en los autos a que el presente Rollo de contrae, REVOCAMOS EN PARTE dicha resolución y DECLARAMOS NO HABER LUGAR a la nulidad de los Acuerdos adoptados en los puntos Primero y Segundo, respectivamente, del Orden del Día de las Juntas Generales Extraordinarias de la Mancomunidad apelante, celebradas los días 22 de abril y 24 de junio de 2004, ni a la devolución de 2.901,60 ? en concepto de derrama indebidamente cobrada, y CONFIRMAMOS LA EXPRESADA RESOLUCIÓN en sus restantes extremos y pronunciamientos, sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208 .4 LEC , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.