Sentencia Civil Nº 353/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 344/2012 de 17 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00353/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 344 /2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. CESAREO DURO VENTURA

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

En MADRID, a diecisiete de junio de dos mil trece.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 961 /2010 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante DOBLE A PROMOCIONES S.A., representado por el Procurador Sr. Aquilino y de otra, como apelado CAFESCOL TIENDAS, S.L., representado por el Procurador Sr. Collado Molinero, Domingo José, sobre arrendamiento urbano, reclamación de daños y perjuicios e indemnización.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 12 de diciembre de 2011 , cuya parte dispositiva dice:"Que estimando parcialmente la demanda formulada por D. Aquilino , en nombre y representación de la mercantil DOBLE PROMOCIONES, S.A. contra la mercantil CAFESCOL TIENDAS, S.L., debo condenar a la mercantil demandada, a abonar a la entidad demandante la cantidad de 35.253,03.-euros, más intereses legales y costas procesales".

Y, auto aclaratorio de fecha 20 de diciembre de 2011, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"HA LUGAR a la aclaración de la Sentencia dictada, en los presentes autos, cuyo fallo debe decir: 'Que estimando parcialmente la demanda formulada por D. Aquilino , en nombre y representación de la mercantil DOBLE PROMOCIONES, S.A. contra la mercantil CAFESCOL TIENDAS, S.L., debo condenar a la mercantil demandada, a abonar a la entidad demandante la cantidad de 35.253,03.-euros, más intereses legales. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

Notificada dicha resolución a las partes, por DOBLE A PROMOCIONES SA se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición . Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 12 de junio 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la apelación.

En la demandaque da inicio a este procedimiento la parte actora DOBLE A PROMOCIONES, S.A. solicitaba que se condenase a la demandada CAFESCOL TIENDAS S.L. al pago de 717.539,58 euros como consecuencia de la resolución anticipada por parte de la demandada del contrato de arrendamiento de local celebrado entre ambas respecto del inmueble sito en la calle Serrano nº 4, local A, de Madrid. Cantidad integrada por los siguientes conceptos: resolución anticipada con incumplimiento del plazo mínimo de arrendamiento, coste de las obras de necesaria ejecución para la reposición del local a su estado anterior a la celebración del contrato, e indemnización por lucro cesante.

La sentencia de primera instanciaestimó parcialmente la demanda y condenó a la demandada al pago de 35.253,03 euros, intereses legales y costas. Y ello en base a que consideró que la resolución efectiva del contrato tuvo lugar el 25.11.2009, que el estado del local era buena a la fecha de su devolución y que las obras realizadas para adaptación del local fueron hechas conforme al contrato y fueron conocidas por la propiedad.

Contra dicha resolución la demandante interpuso recurso de apelaciónalegando como motivos de impugnación los siguientes: 1) Infracción del artículo 1.255 del Código Civil al no respetar la sentencia el tiempo de duración pactado en el contrato y no tener en cuenta la exigencia de un plazo de preaviso; 2) Error en la valoración de la prueba respecto de las obras ejecutadas para devolver el local a la situación anterior al arrendamiento y que era obligación del arrendatario afrontarlas; y 3) Aunque refiere la reclamación por daños y perjuicios, renuncia a ella.

SEGUNDO.- Sobre la valoración de la prueba respecto de la finalización del contrato y sus consecuencias.

El objeto de enjuiciamiento en esta segunda instancia tiene que ver, en primer lugar, con las consecuencias de la resolución anticipada del contrato por parte de la demandada y el cómputo de días o meses para la indemnización correspondientes a tenor de lo pactado en el contrato.

Desde luego, no vamos a tener en cuenta la ausencia de preaviso porque aparece como una 'cuestión nueva' que no aparece alegada en la demanda ni en el acto de la audiencia previa. La demanda se sustenta en el simple hecho del desistimiento unilateral del contrato anunciado por la parte demandada para el día 14 de enero de 2010. Y a ese factor -desistimiento unilateral- es al que nos vamos a ceñir para tratar de determinar si su valoración por parte del juzgador de instancia fue correcta o no.

En la sentencia apelada, el juez de instancia se atiene a un hecho incontestable (reconocido por la demandante y acreditado por acta notarial): que la arrendataria entregó las llaves del local el día 25.11.2009. Es decir, el contrato de arrendamiento fue suscrito el 14 de enero de 2005 (con una duración de quince años), fue cedido a CAFESOL TIENDAS S.L. el 14 de enero de 2006 con autorización de la arrendadora, y fue finalizado por la demandada el 25 de noviembre de 2009, es decir cuando habían transcurrido casi cuatro años. Por ello no incluye en la condena la cantidad correspondiente a los días que quedaban de noviembre, ni los de diciembre, ni los diez primeros de enero. Lo cual es lógico porque, al carecer ya de la posesión, no se le podía reclamar nada a la arrendataria en ese concepto. Por otro lado, la arrendadora dio signos inmediatos de estar de acuerdo con esa resolución desde el momento en que, sin esperar a declaración judicial alguna, hizo efectivo el aval prestado por la arrendataria y se aplicó la fianza constituida para el arrendamiento.

Por tanto, en este primer punto de impugnación no cabe admitir, como pretende la apelante, que el juzgador de instancia valoró erróneamente la prueba, cuando los hechos y las fechas están claros y son de una lógica aplastante, como tampoco cabe admitir que se vulnero el principio de autonomía de la voluntad ( art. 1.255 CC ) por el hecho de que el aviso de resolución indicara que el contrato se resolvería el 14 de enero de 2010, cuando efectivamente se hizo el 14 de noviembre de 2009, porque, admitida ya la resolución (con esos actos contundentes de la arrendadora que comenzó a hacer efectivas las consecuencias) lo que más beneficiaba a la arrendadora era recuperar la posesión del local lo antes posible.

Debe, pues, desestimarse el primer motivo de recurso.

TERCERO.- Sobre la valoración de la prueba respecto del estado en que se debía dejar el local.

La pretensión más importante de la demanda, al menos desde el punto de vista económico, era la de la condena al pago de las obras de reposición de local a su antiguo estado y que la demandante cifraba en 583.930,36 euros.

En la sentencia de primera instancia, el juzgador sintetiza así su valoración de la prueba a ese respecto:

'De la prueba practicada, queda igualmente acreditado que el edificio fue objeto de rehabilitación en el año 1995, pero no queda acreditado que el local tenía, a la fecha del arrendamiento, la distribución, configuración y calidades que la parte actora ha realizado en el local. No consta en autos que la entidad J.GOLZALVEZ & ASOCIADOS, S.L., haya realizado obras en el local ni que la entidad demandada haya realizado las obras, cuya reposición al estado originario reclama la parte actora, conforme al art. 217 LEC .'

Después de un nuevo examen de las pruebas aportadas y de las realizadas en el acto del juicio, este tribunal de segunda instancia considera que no cabe apreciar error alguno en la valoración que ha hecho el juzgador de instancia.

Desde el punto de vista contractualno existe en el contrato de arrendamiento inicial (año 2005) otra descripción que la que se hace en el expositivo 1º

'1º. Que 'DOBLE A PROMOCIONES,S.A' es propietaria de la finca denominada Local A, sito en Madrid, calle Serrano nº 4.'

Y en los restantes apartados del clausulado del contrato no se realiza ninguna otra mención a la superficie, a la distribución, o al número de plantas. Se dice, por ejemplo:

'El inmueble objeto de este contrato se destinará únicamente a la actividad principal de restauración, degustación y venta al por menor de café, sin que quepa cambio de destino alguno'.

......

Asimismo, el Arrendatario declara recibir el bien en perfecto estado y útil para el fin a que se destina y se obliga a mantenerlo en perfecto estado, debiendo responder al término del contrato de aquello que se encuentre dañado o deteriorado, excepto el deterioro lógico que pueda ocasionarse por el transcurso del tiempo'. (Pacto Cuarto).

Por otro lado, en el Pacto Quinto, se autorizan al arrendatario determinadas obras relacionadas con el fin del arrendamiento:

'El Arrendatario podrá realizar en el inmueble cuyo uso se le cede las obras que considere necesarias para la instalación de la actividad de referencia, pero en ningún caso podrá provocar o contribuir a disminuir su estabilidad o seguridad, ni a modificar su estructura o distribución, para cuyas obras necesitará consentimiento previo, expreso y por escrito del Arrendador. Al margen de las obras mencionadas de inicio de actividad, el Arrendatario no podrá realizar ninguna otra obra en el inmueble'.

Como puede observarse, del contexto contractual no es posible determinar cuál era la situación exacta del local cuando lo recibió la demandada en el año 2006.

Y desde una perspectiva puramente fáctica, está reconocido que el edificio es un edificio antiguo, que fue objeto de rehabilitación en el año 1995, tres años después de haber sido adquirido por la demandante (año 1992), y que la descripción que figura en el Registro de la Propiedad (según la fotocopia acompañada con la demanda) es anterior a esa rehabilitación, como acertadamente recoge el juzgador de primera instancia. Tampoco se ha aportado por la parte actora datos documentales o gráficos sobre la situación física del local en las fechas inmediatamente anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento o de la cesión del contrato a la demandada. Y a ello se añade que, según el expediente administrativo tramitado en el Ayuntamiento de Madrid como consecuencia de la solicitud de licencia de obras para acomodarlo a la actividad contratada, la obra que se realizó no presentaba la envergadura (eliminación de una planta) que se indica en la demanda, sin que sea suficiente para acreditar la situación el hecho de que la arquitecto que interviene en el informe de tasación de la finca haga referencia a un local contiguo y a su distribución.

Falla por tanto la base fáctica sobre la que la parte actora pretende atribuir a la arrendataria el incumplimiento de la obligación de entregar la cosa en el estado en que se encontraba al momento de iniciarse el contrato.

Y, por ello, el recurso debe ser desestimado y la sentencia confirmada.

CUARTO.- Costas procesales.

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por DOBLE A. PROMOCIONES, S.A., frente a CAFESCAL TIENDAS, S.L., contra la sentencia de fecha doce de diciembre de dos mil once aclarada por auto de fecha veinte de diciembre de dos mil once, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Madrid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.