Sentencia Civil Nº 353/2016, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 323/2016 de 27 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCION PRIMERA - CIVIL

Pza.de la Constitución s/n

Tlf.: 957.745.076 - 600.156.208 - 600.156.218 - Fax: 957.00.23.08

N.I.G. 1405541C20111000048

Recurso de Apelacion Civil 323/2016 - CC

Autos de: Proced. Ordinario (Contratación -249.1.5) 18/2011

Juzgado de origen: JUZGADO MIXTO Nº1 DE PRIEGO DE CORDOBA

S E N T E N C I A Nº 353/2016

Iltmos. Sres.:

Presidente

D. PEDRO ROQUE VILLAMOR MONTORO

Magistrados:

D. FELIPE LUIS MORENO GOMEZ

D. FERNANDO CABALLERO GARCIA

En Córdoba, a veintisiete de Junio de dos mil dieciseis.

Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto porD. Plácido y Dª Carlota ,representados por el Procurador D. Rafael Diaz de la Coba, bajo la dirección jurídica del Letrado D. Francisco Manuel Garcia Luque; siendo parte apeladaDª Delia , Dª Enma , D. Secundino y D. Teodulfo ,representados por el Procurador D. José Luis Castilla Linares, bajo la dirección jurídica del Letrado D. José Antonio González Sánchez.

Es Ponente del recurso el Iltmo. Sr. D. FERNANDO CABALLERO GARCIA.

Antecedentes

Se aceptan los Hechos de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.-El dia 30 de Octubre de 2015, el Juzgado referido dictó sentencia cuyo FALLO establece:

'QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTE LA DEMANDA PRESENTADA EN REPRESENTACION DE D. Plácido Y DÑA Carlota , CONTRA D. Teodulfo , DÑA. Enma , D. Secundino Y DÑA. Delia ABSOLVIENDO A LOS DEMANDADOS DE LAS PRETENSIONES DEDUCIDAS CONTRA ELLOS.

Con expresa imposición de costas para la parte demandante.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se preparó en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada que en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo a la parte contraria por el término legal, presentándose escrito de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes.

Esta Sala se reunió para deliberación el 23 de Junio de 2016.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada

PRIMERO.- En el presente procedimiento ha recaído sentencia de 30 de octubre de 2015 del Juzgado de 1ª Instancia Único de Priego de Córdoba, en el procedimiento ordinario 18/11 por la que se desestima la demanda.

Frente a dicha sentencia, la procuradora Sra. Díaz de la Coba en representación de D. Plácido y Dª. Carlota ha interpuesto recurso de apelación en el que alega: i) error en la valoración de la prueba en su conjunto y ii) vulneración del derecho y jurisprudencia de aplicación en la materia.

SEGUNDO.- Como resumen de las cuestiones controvertidas debemos indicar que la parte demandante interesaba la nulidad (y subsidiariamente la resolución o rescisión) del contrato de compraventa de 1 de marzo de 2007 y la escritura pública de compraventa de 2 de marzo de 2007 por la que se elevó a público dicho contrato privado, en cuanto que el objeto de esta operación era la adquisición de una parcela en concreto, con una superficie de 416 metros cuadrados de conformidad con el plano que acompañaba al contrato privado (folio 39) y no una parte indivisa de 10,93 % de la parcela NUM000 del polígono NUM001 de Priego de Córdoba como se recoge en la escritura pública.

La sentencia, hoy apelada, desestimó tales pretensiones considerando que el contrato de 1 de marzo y la escritura pública de 2 de marzo eran dos contratos autónomos con objeto diferentes y que no se había producido incumplimiento contractual que justificara la resolución o rescisión del contrato.

Si bien la parte apelante formula dos motivos de apelación consistente en el error en la valoración de la prueba y vulneración del derecho y jurisprudencia de aplicación en la materia, podemos analizar conjuntamente todas las cuestiones planteadas.

TERCERO.- La parte apelante hace referencia a queel 7 de diciembre de 2006 celebró un contrato de promesa de compra(folios 29 a 30). En dicho contrato se recoge el siguiente contenido en el Expositivo primero:

'Que D. Plácido está interesado en la compra de la parcela sita en CAMINO000 , con una extensión aproximada de 416 metros cuadrados (se adjunta plano) por el precio de 40.000 euros.'

En ese acto se abonaban 1.000 euros y el resto del precio se pagaría antes de que finalizara el mes de febrero de 2007, momento en el cual se elevaría a escritura pública dicho contrato privado.

Destaca la parte apelante que en este primer negocio jurídico ya se define cual es el objeto de la compraventa, es decir, una parcela con superficie de 416 metros cuadrados de las ocho en que se ha dividido materialmente la parcela matriz (de 4.256 metros cuadrados) tal y como se recoge en el plano (folio 30).

Posteriormenteel 15 de diciembre de 2016 se firmó el contrato de compraventa(folios 32 a 35) en el que se recoge en la parte Expositiva:

'Que D. Secundino y D. Teodulfo , son dueños por mitades indivisa de la siguiente finca:

RUSTICA: Suerte de tierra calma ....

Sobre dicha finca los Sres. Secundino y Teodulfo procedieron a efectuar la parcelación que se especifica en el plano que se adjunta al contrato y que todas las partes manifiesta conocer.

D. Plácido está interesado en la adquisición de la parcela que a continuación se describe:

Parcela con una superficie de 416 metros cuadrados y que es la que figura en segundo lugar sobre el margen izquierdo de la calle de nueva apertura...'

Dicha parcela así como el total de la finca matriz de la que se segrega se encuentra sujeta al Plan Parcial S-4 'Llano de la Sardina-Cerro de Quiroga'. Por ello el comprador manifiesta conocer este extremo y se compromete a soportar la parte proporcional de los gastos que se generan como consecuencia de la integración en la Junta de Compensación de la finca matriz'.

El 1 de marzo de 2007(folios 36 a 39)se celebra un nuevo contrato de compraventa(esta vez en papel timbrado y con un mayor contenido) en el que se indica:

'D. Secundino y D. Teodulfo son dueños en pleno dominio de la parcela sita en Priego de Córdoba, en el polígono nº NUM001 parcela NUM000 , situación registral NUM002 , con una superficie de 4.256 metros cuadrados, la cual se ha parcelado según el siguiente detalle y tal y como se indica en el plano que se adjunta, dividendo la misma en ocho parcelas y una calle central'

En el apartado cláusulas se indica:

'Primera. D. Secundino y D. Teodulfo venden la parcela nº NUM003 con 416 metros cuadrados a D. Plácido .

Segundo. El total del precio de la venta se fija en la cantidad de 40.000 euros, que serán satisfechos por el comprador a los vendedores de la siguiente forma:

En el acto de la firma del presente contrato el comprador entrega a los vendedores el total de la precio de la venta, es decir, 40.000 euros, que éstos declaran recibidos, sirviendo este documento como carta de pago de dicha cantidad.

Cuarta: La finca matriz está incluida dentro del Plan parcial S4 'Llano de las Sardinas.-Cerro de Quiroga del Plan General de Ordenación Urbana de Priego de Córdoba. Por tanto el comprador de la parcela se debe de hacer cargo de los gastos que se originen como consecuencia del desarrollo de dicho plan en su parte proporcional de participación de la finca matriz'.

El 2 de marzo de 2007(folios 40 a 52)se otorga escritura de compraventaentre las partes con el siguiente contenido:

'Rústica: Suerte de tierra clama con algunos olivos.

Clasificación y ubicación: Después de las oportunas advertencias, manifiestan los otorgantes, bajo su responsabilidad que la finca descrita constituye suelo no urbanizable.

Estipulación Primera: D. Teodulfo y Dª. Enma y D. Secundino y Dª. Delia conjuntamente venden un participación indivisa de la finca descrita de 10,93 % a D. Plácido ... por el precio de 2.000 euros que se confiesa haber recibido'

CUARTO.- A tenor de las circunstancias expuestas, la parte apelante mantiene que el objeto del contrato era una parcela en concreto, con arreglo a la parcelación realizada por los vendedores y no una parte indivisa de la finca matriz, por lo que resulta nulo el contrato de 1 de marzo de 2007 y la posterior escritura de 2 de marzo de 2007 ya que la parcelación no resulta posible con arreglo a la normativa urbanística, por lo que falta uno de los elementos esenciales del contrato de conformidad con el artículo 1261 del Código Civil .

La primera cuestión que procede examinar es si el contrato era válido por reunir todos sus elementos esenciales y en caso que la respuesta sea afirmativa, procederá el examen de la pretensión subsidiaria de la resolución del contrato por incumplimiento.

QUINTO.- El artículo 1261 del Código Civil establece para la existencia de un contrato los siguientes requisitos: consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contra y causa de la obligación que se establezca. La parte apelante hace referencia a la ilicitud de la causa ya que los compradores adquirieron la parcela con la intención de edificar una casa de campo y los vendedores, conocedores que el terreno no era urbanizable ni se iba a recalificar, procedieron a una parcelación y venta privada de una serie de porciones de la finca matriz cuya venta no se pudo elevar a pública ni inscribirse como tal en el Registro de la Propiedad porque esta parcelación era ilegal al no respetar esa unidad mínima de cultivo necesaria. Igualmente invocan la existencia de error en el consentimiento dado que los vendedores habían, dolosamente, parcelado de hecho un terreno, que no estaba ni tan siquiera en el Plan Parcial correspondiente en desarrollo.

Debemos comenzar indicando que la sentencia apelada mantiene que la escritura de 2 de marzo de 2007 no es la elevación a público del contrato de 1 de marzo de 2007 sino un contrato autónomo. Hay que indicar que este razonamiento formalmente es correcto, ya que tal y como se indica en la propia escritura, no se eleva a público ningún contrato anterior sino que la propia escritura es un nuevo contrato. Ahora bien, no puede perderse de vista la conexión entre la escritura de 2 de marzo y el contrato de 1 de marzo, no solo por la conexión temporal (se realiza un día después), no sólo por la identidad de partes sino sobre todo por el objeto sobre el que recae, una parcela concreta del la parcela NUM000 del polígono NUM001 en el contrato de 1 de marzo y una porción indivisa (el 10,93 %) de la parcela NUM004 del polígono NUM001 en el contrato de 2 de marzo. Debemos señalar que la voluntad de las partes es que el precio del negocio jurídico sea 40.000 euros como resulta de los primitivos contratos de 7 de diciembre de 2006 y 15 de diciembre de 2006, lo que se corrobora en el contrato de 1 de marzo que fija este precio y que se entrega en ese acto, mientras que en el contrato de 2 de marzo se contempla un precio de 2.000 euros que se manifiesta haber recibido con carácter previo, lo que ratifica la conexión entre ambos contratos ya que el importe de 2.000 euros responde a la necesidad de fijar fiscalmente el precio procedente, como manifestó el oficial de la Notaría, Sr. Rodrigo (minuto 9.40 del video número 4) que se incluían dentro de los 40.000 euros entregados el día 1 de marzo.

Por lo tanto, nos encontramos ante dos contratos vinculados que presentan (aparentemente) un objeto diferente. Es decir, se trata del mismo negocio jurídico que se ha materializado en dos instrumentos jurídicos.

SEXTO.- En el fondo del asunto nos encontramos que, en el momento de la celebración del negocio jurídico (1 y 2 de marzo de 2007), la parcelación que se había realizado materialmente sobre la finca matriz no se ajustaba a la normativa urbanística. Así tenemos que en el primitivo contrato de 15 de diciembre de 2016 se indicaba que el total de la finca matriz se encontraba sujeto alPlan Parcial S-4 'Llano de la Sardina-Cerro de Quiroga', estipulación que se reitera en el contrato de 1 de marzo pero que sin embargo se omite en la escritura de 2 de marzo, ya que en esta última al tener por objeto una parte indivisa de la finca matriz, no le afectaba el tema de la calificación urbanística del terreno. En cualquier caso ya podemos anticipar que no existe ningún vicio en el consentimiento ya que los compradores tenían conocimiento de la realidad urbanística de la zona tal y como reconocen en el contrato de 15 de diciembre de 2006 como en el contrato privado de 1 de marzo de 2007.

Analizando el contenido tanto de los contratos privados como de la escritura pública, la única conclusión a la que podemos llegar es que, dado que en el momento de la celebración del negocio jurídico no era posible la venta de la parcela en concreto con arreglo a la normativa urbanística (conocida por ambas partes), la voluntad de las partes consistía en la adquisición de los derechos sobre la finca matriz con la intención que estos derechos se materializaran en la parcela definida de conformidad con el plano que se adjuntaba a los contratos privados. Por ello, se utilizó la formula de la venta de una porción indivisa en la escritura de 2 de marzo de 2007, calculándose el porcentaje objeto de compraventa a partir de la superficie de la parcela concreta que se pretendía enajenar en relación con la totalidad de la superficie de la finca matriz. Así lo ha reconocido el testigo Sr. Rodrigo , Oficial de la Notaría donde se realizó la escritura de 2 de marzo de 2007 (minuto 5.50 y 13.30 del video numero cuatro), quien además expuso que 'informó que el objeto de la transmisión era un proindiviso y lo que significaba la palabra proindiviso' (minuto 17.06). Por lo tanto, es evidente que la escritura se ajustaba a la normativa urbanística, es decir, se vendía una parte proindivisa pero con el derecho de los compradores para que esta porción se materializara en la parcela definida una vez fuese posible con arreglo a la normativa urbanística.

En conclusión, no existe vicio del consentimiento (como apuntamos con anterioridad), el objeto está definido y no está fuera del comercio y la causa es lícita, por lo que se reúnen los requisitos del artículo 1261 del Código Civil lo que nos lleva a desestimar el motivo de apelación relativa a la nulidad negocial.

SEPTIMO.- Resuelta la cuestión relativa a la pretendida nulidad, procede examinar la posible resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora de conformidad con el artículo 1124 del Código Civil .

Mantiene la parte apelante que nueve años después de la celebración de los referidos contratos, la parte vendedora no le ha transmitido la parcela de 416 metros cuadrados descrita en los planos incorporados a los contratos privados.

Nos encontramos que en el informe de la Gerencia de Urbanismo de 2 de noviembre de 2010 (folio 54) se indica que la parcela NUM000 del polígono NUM001 con una superficie total de 4.250 metros cuadrados presentauna parte de 1.050 metros cuadrados con la calificación de urbanizable que forma parte del Plan Parcial S-4 Llano de lo Sardina-Cerro de Quiroga y una parte de 3.200 metros cuadrados con la calificación de no urbanizableal ser suelo SNU de Valores Agrícolas. Incluso puede precisarse que en la parcelación material realizada por los vendedores (dueños de la finca matriz) resulta que las parcelas más cercanas al CAMINO000 estarían incluidas en el Plan Parcial, mientras que las siguientes (las segundas más cercanas al CAMINO000 ), que se corresponde con la vendida a los apelantes y que se extiende desde el metro 23 hasta el 44 contado desde el CAMINO000 , solo estaría afectada en parte por el Plan Parcial que alcanza hasta los 25 metros desde el CAMINO000 . Por los tanto los tres primeros metros de dicha parcela en una extensión de 19 metros (lo que supondrían 57 metros cuadrados) serían suelo urbanizables al estar incluidos en el Plan Parcial (y susceptible de parcelación) y 359 metros cuadrados del suelo tendrían la calificación de no urbanizable (y por ello no susceptible de parcelación). En conclusión, con arreglo a la normativa urbanística vigente en el momento de la celebración del negocio jurídico, la parcelación material no resultaba posible o mejor dicho, sí sería posible pero sólo dentro de los 25 primeros metros contados desde el CAMINO000 (es decir los ya referidos 57 de los 416 metros cuadrados de la parcela vendida) ya que ésta sería la parte incluida dentro del Plan Parcial.

Sin embargo, posteriormente, tal y como resulta del informe del informe del Arquitecto Municipal de Priego de Córdoba de 16 de mayo de 2011 (folio 120) respecto a la parcela NUM000 del Polígono NUM001 se han modificado las circunstancias y así se explicita que:

'... tal y como se recoge en el informe urbanístico emitido por estos servicios con fecha de 12 de mayo de 2011 y según el documento de aprobación inicial del Plan General de Ordenación Urbanística aprobado inicialmente en sesión plenaria de 1 de marzo de 2011 publicado en el BOP 62 de fecha 31 de marzo de 2011 y actualmente en exposición pública, la parcela NUM000 del polígono NUM001 de Priego de Córdoba se encuentra dentro de los límites del Área de reforma Interior AR- 03/PERI- 02'.

En términos semejantes tenemos el informe urbanístico del Ayuntamiento de Priego (folios 148 y siguientes) que respecto a la parcela NUM004 del polígono NUM001 :

'Según el planteamiento general en tramitación que no está aprobado definitivamente ni ha entrado en vigor, la parcela estaría clasificada como suelo urbano en la categoría de no consolidado, incluido en el ARI PERI-02 'Cerro de Quiroga' y pendiente de ordenación y desarrollo a través de un Plan Especial de Reforma Interior'.

Es decir, con posterioridad a la celebración de los contratos objeto de controversia, concretamente a partir de la aprobación inicial del Plan General de Ordenación Urbanística en sesión plenaria de 1 de marzo de 2011, existe la posibilidad que en el futuro, cuando se apruebe dicho Plan, pueda realizarse la parcelación en el sentido que realizaron los vendedores en el año 2007 como se recoge en la sentencia apelada. Hay que destacar que en ninguno de los contratos se contemplaba un plazo dentro del cual tendría que producirse la concreción de la porción indivisa que se adquiría en la parcela descrita en los contratos privados. Tan solo se hacía referencia al Plan Parcial que se encontraba en tramitación. Por otro lado, dado que no se contemplaba ninguna previsión en los contratos sobre el destino y finalidad de la adquisición de la parcela para la construcción de una vivienda, no podemos contemplar la fijación de un plazo dentro del cual fuese razonable el cumplimiento de la obligación asumida por la parte vendedora para la pretendida parcelación, tal y como faculta el artículo 1128 del Código Civil .

En resumen, en el momento de la celebración del negocio jurídico la parte compradora tenía conocimiento de la existencia de una modificación de las normas urbanísticas que podría permitir (o no) la parcelación de la finca matriz y con este conocimiento asume la compraventa de los derechos, asumiendo la parte vendedora la obligación de transmitirla la parcela definida, siempre que se ajustase a la legalidad urbanística. Por lo tanto, la parte compradora era conocedora de estas circunstancias y las asumió, sin contemplar condición resolutoria, cláusulas penales por retraso o cualquier otra estipulación de la que pudiera extraerse que la existencia de un plazo era elemento esencial de la contratación, por lo que no cabe apreciar la existencia de un incumplimiento de la parte vendedora y con ello se desestima este motivo de apelación.

OCTAVO.- Respecto a las costas de la apelación, pese el sentir desestimatorio de la presente resolución, la cuestión controvertida presentaba serias dudas de derecho en cuanto a la calificación urbanística del objeto del negocio jurídico y en cuanto a la determinación de cual había sido el objeto de los diferentes negocios jurídicos, tal y como hemos expuestos en los fundamentos jurídicos anteriores, por lo que no procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada según determinan los artículos 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Díaz de la Coba en representación de D. Plácido y Dª. Carlota contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Único de Priego de Córdoba con fecha 30 de octubre de 2015 en el Juicio Ordinario nº 18/11, debemos confirmar la misma. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas tanto en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia a las partes con indicación de que el régimen de recursos será el resultante del Acuerdo del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2011.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.