Sentencia Civil Nº 354/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 166/2009 de 19 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00354/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7002714 /2009

RECURSO DE APELACION 166 /2009

Proc. Origen: VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 680 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 64 de MADRID

De: Imanol , BELLEZA REINA VICTORIA, S.L.

Procurador: JESUS VERDASCO TRIGUERO

Contra: HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L.-Sociedad Unipersonal

Procurador: JAIME BRIONES MENDEZ

Ponente: ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

SENTENCIA Nº354

Magistrados:

ILMA. SRA. Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SRA. Dª. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a diecinueve de julio de dos mil diez. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid,

compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Verbal nº 680/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 64 de MADRID, seguidos entre partes, de una como demandante- apelada HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L.-Sociedad Unipersonal, representada por el Procurador Sr. Jaime Briones Méndez, y de otra, como demandados-apelantes Don Imanol y BELLEZA REINA VICTORIA, S.L., representados por el Procurador Sr. Jesús Verdasco Triguero.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid, en fecha diez de noviembre de dos mil ocho, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando en lo esencial la demanda formulada por el Procurador D. Jaime Briones Méndez, en nombre y representación de HISPANIA RETAIL PROPERTIES, S.L., contra la sociedad BELLEZA REINA VICTORIA, S.L. y D. Imanol , debo condenar y condeno solidariamente a dichos demandados a que abonen a la actora la cantidad de 20.324,78 euros, más los intereses de 10.088,06 euros desde la fecha de interposición de la demanda, con expresa imposición a los mismos demandados de las costas causadas en este proceso".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por los demandados, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 15 de julio de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en cuanto se opongan a los que a continuación se recogen.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del Juicio verbal número 680/2008 tramitado en el Juzgado de Primera Instancia número 64 de Madrid, a instancia de HISPANIA RETAIL PROPERTIES S.L. contra BELLEZA REINA VICTORIA S.L. y DON Imanol sobre resolución de contrato de arrendamiento y reclamación de 10.088,06 ?, en concepto de rentas y cantidades asimiladas impagadas, así como las que puedan adeudarse en el momento de dictarse sentencia.

La sentencia estima en lo esencial la demanda y condena a los demandados a que paguen solidariamente a la actora la cantidad de 20.324,78 ? más los intereses de 10.088,06 ? desde la fecha de interposición de la demanda con imposición de las costas a los demandados.

Contra dicha resolución se interpone recurso de apelación por los demandados que fundamentan en los siguientes motivos comunes:

1º.-Infracción de los artículos 216 y 217. 1. 3 y 6 de la LEC es decir error en la valoración de la prueba. Considera trascendental conocer cual es la fecha en que fueron entregadas las llaves del local y por ende la posesión, a la vista de las contradicciones de la parte actora, pues si bien formaliza la demanda el 1 de abril del 2008, omite la reclamación de la renta de marzo 2008, cuando pudo hacerlo, de lo que puede concluirse que la posesión se entregó con anterioridad, sin que quepa por tanto reconocimiento de la rentas hasta la fecha de terminación del contrato.

2º.-Infracción del artículo 326 de la LEC , en base al cual los documentos privados harán prueba plena en el proceso cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte que perjudique, y este recurrente aportó una serie de documentos, admitidos de adverso, y reconocidos además por aquellas personas que tenían relación directa con ellos. Sin embargo la parte recurrente impugnó el certificado emitido el 30 octubre 2008 por don José Luis Ruiz Alonso, que dice actuar en nombre de la actora, documento que no fue adverado y que sin embargo la sentencia tiene en cuenta.

3º.-Infracción de los artículos 1266, 1259 y 1281 del CC en relación con el artículo 62 de la LSRL . La sentencia declara la responsabilidad solidaria, al entender que interviene según documento número 3 de la demanda, como verdadero fiador además de representante legal de la sociedad que representa. Y sin embargo todos los intervinientes lo hacen en representación de sus sociedades respectivas, sin que don Imanol interviniera además en su propio nombre. En la cláusula 3ª del citado contrato cuando dice que "don Imanol afianza solidariamente todas las obligaciones asumidas" no cabe interpretar que lo hace de forma personal, como hace la sentencia.

4º.-Nulidad de actuaciones al haberse desestimado en el juicio la excepción de falta de litis consorcio pasivo necesario por no haber demandado a la sociedad COLOR Y BELLEZA DIFUSIÓN S.L., como fue solicitado por la parte demandada, por lo que deben anularse todas las actuaciones desde la fecha del juicio.

5º.-Error en la apreciación de la prueba en relación con los artículos 445 y 386 de la LEC , prueba de presunciones, al considerar que de la prueba practicada, cabe presumir que la entrega de las llaves del local se produjo el día 31 enero 2008.

Por parte de la mercantil demandada BELLEZA REINA VICTORIA S.L. se hacen suyos los motivos anteriores, excepto el 4º, y añade:

--el relativo a infracción del artículo 1089 del CC al fijarse una deuda inexistente y por tanto no ser líquida, ni vencida ni exigible, así como infracción del artículo 394 de la ley procesal al condenar a las costas del proceso. Todo ello supone incongruencia extra petita.

Recurso al que se opone la demandante manifestando que es un error la alegación hecha de contrario de que no se reclamó la renta de marzo 2008 en la demanda, ya que el suplico de la misma es claro en cuanto se refiere a las cantidades que se puedan adeudar al momento de dictar sentencia. En cuanto a la entrega de la posesión de local, se niega que en el acto del juicio la demandante reconociese estar en posesión de local, ya que mantuvo en todo momento no haber recibido la posesión, y que la entrega de llaves al servicio de seguridad del centro no que se puede interpretar como una entrega a la propietaria y arrendadora de local. En cuanto al cese de actividad no acredita la entrega de posesión de local, circunstancia esta que debe ser acreditada por los demandados.

-- En cuanto a los documentos que presentan los demandados pueden referirse al cese de la actividad, pero esto, como ya se ha dicho, no supone la entrega de la posesión.

-- En el acuerdo de 1 de diciembre de 2003 la intervención que don Imanol lo fue en su propio nombre y derecho, según la cláusula 2ª .

-- No existe litisconsorcio pasivo necesario ya que la única legitimada como demandada es BELLEZA REINA VICTORIA S.L., pasando don Imanol a ostentar la condición de fiador solidario.

-- La parte actora ha manifestado hasta la saciedad no haber recibido las llaves del local, sin que la entrega al servicio de seguridad del centro comercial pueda reputarse como entrega válida y eficaz de la posesión.

-- Comete error la recurrente cuando dice que la sentencia fija la deuda en las rentas hasta el 1 de junio del 2008 , ya que precisamente la renta de dicho mes se facturó y devengó el día 1 de junio como consta en el certificado, aportado en el acto el juicio.

SEGUNDO.- El recurso gira en torno, fundamentalmente, a la valoración que por el Juzgador de primera instancia se realiza respecto de la entrega de llaves del local arrendado, pues a pesar de la prueba practicada a instancia de los codemandados, admite la obligación de la arrendataria de abonar las mensualidades reclamadas hasta la fecha misma de la extinción del arrendamiento, esto es junio de 2008 inclusive, con la solidaria responsabilidad del fiador codemandado.

No obstante procede en primer lugar entrar en el estudio del motivo 4º del recurso, esto es la nulidad de actuaciones por haber desestimado en el juicio la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario ya que no se ha demandado a la sociedad COLOR Y BELLEZA DIFUSIÓN S.L. En la sentencia se desestima la excepción al entender que no se precisa la llamada al litigio de dicha sociedad, que es la que subroga en la posición jurídica de arrendatario que venía ocupando la también mercantil BELLEZA REINA VICTORIA S.L., que pasa por tanto a ocupar la posición que aquélla tenía en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de julio del 2003 suscrito con la demandante como arrendadora. Todo ello según se desprende del documento complementario de fecha 1 de diciembre de 2003. Es obvio por todo ello que estuvo bien denegada tal excepción sin que proceda la nulidad solicitada.

Establece el artículo 326.1 de la LEC que los documentos privados harán prueba plena en el proceso en los términos del artículo 319 , cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen. Por su parte el artículo 376 de la ley procesal dice que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los recursos de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado.

Pues bien, en el presente caso los codemandados aportan en el acto del juicio los documentos, no impugnados de contrario, consistentes, entre otros, en:

--contrato de franquicia de fecha 1 de diciembre de 2003 del que se desprende que BELLEZA REINA VICTORIA S.L. es la franquiciada, en cuanto a la comercialización de productos cosméticos y que dispone de local en Madrid sito en el centro comercial Las Rosas, local número 45 de planta baja del que es arrendatario;

--carta de 25 enero 2008 de la arrendataria BELLEZA REINA VICTORIA S.L., dirigida a la atención de don Armando , tratándose de la persona que en el juicio declara como representante legal de la actora (don Armando ) cuyo tenor literal es el siguiente: "Tras las conversaciones que hemos venido manteniendo últimamente en relación a la imposibilidad de continuar con la explotación comercial que llevamos a cabo en el local número B-45, sito en el centro comercial Las Rosas de Madrid, que les tenemos alquilado, les reiteramos el contenido de las mismas.

En base a ello procederemos el próximo día 31 al desalojo de la tienda y hacerles entrega de las llaves del mismo, liquidando nuestra situación económica al día indicado". Carta firmada por doña Daniela , administradora única de la arrendataria, y que declaró en el acto del juicio como representante legal de la misma, remitida por fax el mismo día de su fecha a la gestora del centro comercial, la mercantil Vastned Management España S.L, y es reconocida su recepción expresamente por don Armando , quien dice en el acto del juicio que aquélla mercantil asume la gestión patrimonial de los centros de la demandante en España, con efectos desde el 1 de enero del 2008, quien asimismo admite que hubo conversaciones para resolver el contrato anticipadamente y que se habló de que si se pagaba todo hasta el final se compensarían las rentas con las fianzas, si bien afirma que no tienen las llaves del local; estos extremos se derivan también del documento aportado por los codemandados, al folio 159;

-- resoluciones sobre reconocimientos de baja de 3 trabajadores de la arrendataria, de fecha 2 enero 2008;

-- albarán de recogida de material de seguridad del local arrendado por la empresa Helfen System S.L. de 1 de febrero de 2008, reconocido por la persona que la firma y que declara como testigo, don Jeronimo y su correspondiente factura;

-- facturas y partes de trabajo relativos a la recogida de material y existencias del local.

De la prueba documental referida, así como del interrogatorio de la representante legal de la arrendataria, Sra. Daniela , y de la prueba testifical realizada a instancia de la parte demandada, considera esta Sala que ha resultado acreditada la existencia de ese acuerdo verbal entre las partes, en virtud del cual la arrendataria dejaba el local el 31 enero 2008, momento en el que se liquidarían las rentas de noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, teniendo en cuenta la fianza y los avales prestados por la arrendataria según el contrato de arrendamiento, habiéndose entregado las llaves a los guardias de seguridad del centro comercial. El cese de la actividad de la franquicia, realizada en el local alquilado a la demandante, es un elemento más a tener en cuenta que, junto con el fax o carta de 25 enero 2008, antes reseñada, y las declaraciones de quienes realizaron en esas fechas el inventario de las mercancías así como de quien retiró los sistemas de seguridad del local, y de quien observó, y así lo manifiesta, que después del 31 enero 2008 ha visto varias veces a don Armando enseñar el local en cuestión a terceras personas, permite concluir válidamente que efectivamente el local se puso a disposición de la arrendadora con la entrega de llaves en la fecha indicada, esto es el 31 enero 2008 . La postura argumental de la actora viene a ser compatible, en definitiva, con la idea de que aunque las llaves se entregaran a los agentes de seguridad del centro comercial (que, no se olvide, es de su propiedad), ello no puede equivaler a la puesta a disposición del referido local a la arrendadora. Pero lo cierto es que admitida la recepción de la carta de 25 de enero de 2008, que no es contestada en ningún sentido, junto a todas las circunstancias antes reseñadas, no cabe sino estimar en este punto el recurso de la parte demandada, estableciendo que sólo se deben las rentas correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, que ascienden a una cantidad total de 7444,19 ? y no el resto de las reclamadas (de febrero a junio de 2008), apreciando error en la valoración de la prueba practicada, que examinada nuevamente en esta alzada, se considera suficiente a los efectos referidos, sin que aquí se comparta la consideración contenida en la sentencia de 1ª instancia, que atribuye parcialidad y desinformación a los testigos de la parte demandada y califica de intranscendentes los documentos aportados por la misma al pleito.

Según el contrato de arrendamiento, documento 2 de la demanda, de fecha 1 de julio de 2003, la arrendataria hace entrega en dicho acto de 3.096 ?, equivalente a 2 meses de renta mínima garantizada, en concepto de fianza, y por otro lado entrega otros 6.192 ? equivalente a 4 meses de renta mínima garantizada, con carácter de garantía adicional a la fianza ante referida. Lo que hace un total de 9.288 ?, cantidad que excede en 1.843,81 ? a la cifra adeudada, por lo que, aplicando la compensación solicitada por los ahora apelantes, no cabe condenar a los demandados al pago de cantidad alguna, pues si bien la fianza garantiza el cumplimiento de la arrendataria de sus obligaciones, no se acredita aquí incumplimiento alguno por su parte.

Por último, y aunque carece ya de efectividad, procede añadir que considera este tribunal, junto con el Juzgador "a quo", que don Imanol afianza de forma personal y solidaria, junto con la arrendataria, las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2003. No cabe entender otra cosa del documento de 1 diciembre de 2003, obrante a los folios 38 y siguientes, y así lo viene a reconocer el propio señor Imanol en el acto del juicio cuando de sus manifestaciones se desprende que su fianza personal era el pacto principal que se encontró a la hora de firmar el documento indicado, pero que su intención era que la fianza la prestara la sociedad que representaba y no él de forma personal. No se aprecia por tanto la infracción de las normas que se mencionan en el motivo 3º del recurso de apelación.

Por todo lo anterior se estima el recurso de la parte demandada, en su petición subsidiaria, sin que sea necesario entrar ya en el examen del motivo segundo alegado por BELLEZA REINA VICTORIA S.L.

TERCERO.- Las costas de 1ª instancia se imponen a la parte demandante, al resultar desestimadas todas sus pretensiones, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la LEC .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Jesús Verdasco Triguero, en nombre y representación de BELLEZA REINA VICTORIA S.L. y DON Imanol , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 64 de Madrid, de fecha 10 de noviembre de 2008 , debemos revocar y revocamos la misma para, en su lugar, desestimar la demanda promovida por HISPANIA RETAIL PROPERTIES S.L. contra BELLEZA REINA VICTORIA S.L. y DON Imanol , a los que se absuelve de la misma, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora y sin hacer expreso pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, en su caso, contra esta resolución cabe recurso de casación o infracción procesal si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de cinco días y ante esta misma Sala.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a