Sentencia CIVIL Nº 354/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 307/2018 de 16 de Julio de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.006.00.2-2014/0009347
Recurso de Apelación 307/2018 -3
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Alcobendas
Autos de Procedimiento Ordinario 1341/2014
APELANTE: D./Dña. Pedro
PROCURADOR D./Dña. GONZALO DELEITO GARCIA
APELADO: CIUDALCAMPO SA
PROCURADOR D./Dña. MARIA CRISTINA PEREZ PERRINO
SENTENCIA Nº
RECURSO DE APELACIÓN Nº 307/2018
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
D. MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN
En Madrid, a dieciseis de julio de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
autos de Juicio Ordinario nº 1341/2014, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Alcobendas, a
los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 307/2018 en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelante D. Pedro , representada por el Procurador D. GONZALO DELEITO GARCIA ;
y, de otra, como demandado y hoy, apelado CIUDALCAMPO S.A . representado por el Procurador Dña.
CRISTINA PÉREZ PERRINO sobre otorgamiento de escritura pública.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE LA ILMA. SRA. DÑA. MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida; y
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Alcobendas, en fecha 10/03/2017, se dictó Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO : debo desestimar y DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Gonzalo Deleito García, en nombre y representación de D. Pedro , defendido por el Letrado D. Eduardo Bahamonde Costas; y dirigidos frente a la mercantil CIUDALCAMPO, S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Cristina Pérez Perrino y defendida por el Letrado D. Juan Ignacio Sobrino Robledano, ABSOLVIENDO a la demandada de las pretensiones deducidad en su contra, con imposición de las costas causadas a la parte actora.'

SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día 11/07/2018 del año en curso

CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Resolución recurrida .

La representación de D. Pedro se alza contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcobendas de 10 de marzo de 2017 que desestima la demanda formulada contra CIUDALCAMPO S.A. en la que se interesaba la condena de la parte demandada a elevar a público el contrato privado de compraventa de fecha 10 de febrero de 1.978 suscrito entre las partes y relativo a la parcela de terreno nº NUM000 , sita en el PASEO000 NUM001 ' DIRECCION000 ' de San Sebastián de los Reyes (Madrid). Con carácter subsidiario se ejercitaba sobre la parcela acción declarativa de dominio por prescripción adquisitiva.

Se afirma en la demanda que en virtud del citado contrato de 10 de febrero de 1.978 se vendió al actor la parcela de terreno nº NUM000 por el precio total de 830.000 pesetas que fue abonado en efectivo metálico a la fecha del contrato, que el SR. Pedro entró en posesión de la parcela, sin que hasta la fecha de la demanda se hubiera procedido, por falta de colaboración de la vendedora, al otorgamiento de escritura pública. Posesión en concepto de dueño que se habría mantenido 35 años.

La sentencia de primera instancia desestima las acciones principal y subsidiaria. La primera por no tener por probada la autenticidad del documento que por copia se aporta (folio 49) y por no acreditarse el pago del precio. La segunda - prescripción adquisitiva- por no concurrir actos inequívocos de posesión de la finca con clara manifestación externa en el tráfico. Significa que la apariencia que resultaría del hecho de figurar el actor como propietario de la finca en la Comunidad de Propietarios o el catastro no se ha visto corroborada por medio probatorio alguno al no haber ejercitado actos posesorios de uso y disfrute, no haber abonado gastos de comunidad, ni haber reclamado su derecho en el procedimiento concursal de Ciudalcampo SA.



SEGUNDO .- Motivos del recurso .

El recurso invoca el error en la valoración de la prueba. Enumera el apelante los documentos aportados por las partes y obtenido por el órgano jurisdiccional en fase de prueba de los que resultaría acreditada su posesión del inmueble en concepto de dueño: 1.- Contrato de compraventa de 10 de febrero de 1978 (folio 49). Se impugna el documento por la parte demandada quien hace ver que está redactado en diferentes tipografías, sin firma de las partes en la descripción de la parcela y el precio y sin constancia de que la firma haya sido estampada por quien figura como representante de CIUDALCAMPO S.A., D. Eleuterio quien, por otra parte, nunca ha tenido poder de la sociedad para realizar actos de disposición.

2. Diligencia de embargo del Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes de 17 de abril de 2012 contra el deudor D. Pedro sobre los derechos de la parcela por el concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles de 2006 a 2011. La parte demandada hace notar que no se embarga la parcela sino los derechos del actor sobre ella (folio 77).

3. Estatutos por los que se rige la zona DIRECCION000 .

4. Demanda de la Comunidad de Propietarios contra D. Pedro en reclamación de cuotas de comunidad por importe de 33.000 euros y sentencia de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid en la que se tiene por acreditada la titularidad del demandante sobre la parcela (folio 91 y siguientes). En este proceso el demandado permaneció en situación procesal de rebeldía.

5.- Listado de propietarios en convocatoria a Junta de la Comunidad (folio 152). En él figura D. Pedro como propietario de la parcela NUM000 .

6. Orden general de ejecución frente al actor de 12 de julio de 2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcobendas dictada en proceso de ejecución entablado por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 (folio 155) por deudas de la parcela NUM000 .

7. Diligencia de embargo del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alcobendas dictada en proceso de ejecución entablado por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 (folio169).

8. Diligencia de embargo de 17 de junio de 2011 sobre vivienda del actor por deuda de la parcela en concepto de IBI y ocupación de vía pública colindante a la parcela (folios 195 y siguientes).

9. Resoluciones recaídas en los autos de Quiebra Necesaria de Ciudalcampo S.A. instada por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 por impago de las cuotas de comunidad: Auto de declaración de quiebra de 19 de febrero de 1982 y de extinción de los créditos reconocidos por pago del pasivo exigible de (folios 378 y ss).

10. Demanda de la Comunidad de Propietarios contra CIUDALCAMPO S.A. por cuotas de Comunidad de 2002 y 2003 en la que se expresa que las pendientes desde 1982 fueron satisfechas por la Sindicatura de la quiebra.

11. Informe del Comisario de la Quiebra en que hace constar el criterio de denegar la elevación a públicos de aquellos documentos privados de compraventa posteriores al 15 de julio de 1.979 por ser posteriores al período de retroacción de la quiebra.

12. Certificado de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 (folio 392) en la que se hace constar que el actor figura como propietario de la parcela nº NUM000 y que el primer recibo emitido data de 1.980, existiendo en sus archivos un contrato de 10 de febrero de 1.978, sin existir fecha en que fue entregado.

Adjunta el mismo contrato aportado a autos.

13.- Certificado del Ayuntamiento del San Sebastián de los Reyes en el que se hace constar que el actor figura como propietario de la parcela desde el ejercicio 1.986.

A su juicio de esta documentación resultarían actos inequívocos de la posesión del actor sobre la parcela en concepto de dueño. Además de figurar como tal en el Catastro y en la Comunidad de Propietarios, CIUDALCAMPO S.A. no discute su titularidad cuando en las convocatorias a las Juntas de Propietarios se le tiene por propietario de la parcela NUM000 y al satisfacer en el proceso de quiebra las cuotas correspondientes a las parcelas de las que es propietario, no atiende las de aquella.

En el aspecto formal defiende la validez del contrato cuya tipografía responde a la tecnología de la época en que se usaban máquinas de escribir. Invoca la doctrina sobre el factor notorio para defender la validez del contrato suscrito por uno solo de los administradores mancomunados.



TERCERO .- Acción principal. Elevación a público del contrato privado de compraventa de 10 de febrero de 1978 .

No se comparten los criterios de la sentencia apelada sobre la falta de prueba objetiva sobre la existencia del contrato.

El documento privado de fecha 10 de febrero de 1.978 no presenta, a diferencia de lo que sostiene la parte demandada, apariencia de manipulación. Se aprecia un documento tipo en el que las condiciones generales del contrato de venta aparecen redactadas con letra distinta de las particulares, lo que simplemente muestra que éstas se plasman en momento distinto, y son especiales para cada contrato suscrito. La distinta tipografía de la letra respondería a los medios con los que se transcribió, probablemente máquina de escribir rellenando los espacios en blanco de un documento previamente redactado En atención a la fecha de su suscripción la prueba del pago del precio se torna difícil. En todo caso la acción ejercitada, de elevación a público del documento privado, facultad más que una obligación que establece el artículo 1.278 CC , presente en todo convenio, aunque no se exprese especialmente, supone la obligación de rellenar la forma desde que hubiera intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez, por lo que no se precisa para el éxito de esta acción, la comprobación del cumplimiento de las obligaciones en él previstas. Tampoco se ha ejercitado por la demandada acción tendente a demostrar su simulación.

El contrato aportado consta incorporado a los archivos de la Comunidad de Propietarios que, desde 1.980, viene reclamando al actor el pago de cuotas de comunidad, habiendo ejercitado igualmente contra él acciones tendentes a obtener su cobro. Figura también la titularidad del actor en los archivos del Ayuntamiento, quien ha reclamado al actor pago de impuestos y sanciones.

Todo ello muestra, a juicio de esta Sala, la existencia del contrato que, desde su suscripción, ha desplegado los efectos citados, si bien es cierto que el comprador no ha desarrollado actividad alguna ni frente a la comunidad o al Ayuntamiento, dejando impagadas las cargas del inmueble como respecto a la misma parcela, que permanece sin construir, pese a lo previsto en el documento. Tal inactividad no afecta, sin embargo, a los requisitos para la validez del contrato.

Sí es un aspecto relevante para su validez el relativo a la falta de representación del firmante del documento en nombre de CIUDALCAMPO S.A., D. Eleuterio .

Como pone de manifiesto la parte demandada D. Eleuterio era miembro del Consejo de Administración de CIUDALCAMPO S.A.. Al folio 377 figura hoja del Registro Mercantil (inscripción 11ª) por la que resulta apoderado para ejercer de forma mancomunada por, al menos dos de los consejeros, la representación de la Sociedad en los actos y contratos a los que se refiere la inscripción 10ª, entre los que se encontraría el contrato de compraventa que nos ocupa.



CUARTO .- Doctrina jurisprudencial sobre el factor notorio .

La parte actora invoca la doctrina del factor notorio. El art.1259.1 C.C prohíbe contratar a nombre de otro si no se dispone para ello de poder bastante o no se ostenta la representación legal de la persona física o jurídica en cuyo nombre se contrata, a salvo que lo ratifique expresa o tácitamente, retrotrayéndose los efectos de esa ratificación al momento de la celebración del contrato . Y el art.1259.2 C.C . sanciona con nulidad los contratos celebrados a nombre de otro sin la necesaria autorización o representación.

El artículo 286 del Código de Comercio considera al factor como apoderado de una empresa, cuya condición sea notoria referida en el aspecto objetivo a las operaciones relativas al giro o tráfico del establecimiento, que es donde opera la defensa de los terceros de buena fe: así se expresa la sentencia de 7 de mayo de 1993 Con fundamento en el principio de protección de la apariencia jurídica tiene declarado el Tribunal Supremo que ante el factor notorio, no tiene el tercero de buena fe que llevar a cabo una investigación en el registro mercantil. No sólo podría paralizar el tráfico jurídico, sino también obviar los mencionados principios de la protección a la apariencia jurídica y a la buena fe. Estos protegen firmemente la confianza en la apariencia con la finalidad de potenciar al máximo la protección del tercero de buena fe, de modo que para destruir ésta haya que probar que éste conocía el acto inscrito y no publicado ( STS 2-11-2012, nº 682/2012, rec. 2165/2009 con cita de las de 28-9-2007, nº 1002/2007, rec. 4025/2000 , y 14-4-2009, nº 236/2009, rec. 962/2004 , entre otras).

La apariencia jurídica creada con su comportamiento frente a terceros de buena fe constituye una línea jurisprudencial bien consolidada. La sentencia de 30 de septiembre de 1960 lo consideraba como una forma de mandato permanente y general del comerciante, y viene a decir que aun cuando no exprese que contrata para el comitente, o incida en extralimitación de facultades, en incumplimiento de las instrucciones o de las directrices recibidas, o se apropie del negocio mismo, la apariencia jurídica que rodea su actuación, en cuanto transmite al tercero la creencia racional de estar contratando con un verdadero apoderado, origina la consecuencia de la vinculación entre la empresa y dicho tercero. La sentencias de 22 de junio de 1989 declara que ' los principios de seguridad jurídica y protección de terceros de buena fe imponen que no se haya de perjudicar a dichos terceros por limitaciones del poder de representación que no hayan podido conocer ni racionalmente prever ', ; la STS de 27 de diciembre de 1.999 refiriéndose al factor mercantil afirma que ' a estos colaboradores dependientes del empresario y en relación laboral de subordinación, generalmente estable, les asiste la presunción legal de que los contratos que efectúan se entienden hechos por cuenta de la sociedad o entidad en la que están integrados, es decir, que los llevan a cabo en nombre de su principal, siempre que los negocios concertados se refieran al propio giro o tráfico de la empresa a la que pertenecen . En el mismo sentido las de 7 de noviembre de 2005, RC 1433/99, 7 de noviembre de 2005, RC 1439/95, 6 de marzo de 2006, 27 de marzo de 2007, etc.

Estas sentencias resaltan la apariencia y que los negocios se refieran al propio giro o tráfico de la empresa y en el presente caso concurren estos presupuestos. En las hojas del Registro Mercantil a los folios 302 y siguientes se aprecia la intervención de D. Eleuterio en los asuntos sociales desde su nombramiento como Consejero Delegado. En la inscripción 6ª figura facultado por la Junta General Ordinaria de 30 de junio de 1.968 para otorgar la escritura que se inscribe dando cumplimiento a los acuerdos sociales por los que, junto a otros socios, se le nombra Consejero Delegado. En la inscripción 8ª figura que, nuevamente facultado por la Junta Universal de 10 de junio de 1.976 otorga la escritura que se inscribe de renovación de cargos. El Sr. Eleuterio es reelegido consejero delegado. En la inscripción 10ª consta inscripción de escritura de 26 de noviembre de 1.976 por la que D. Avelino en nombre de la sociedad otorga poder entre otros a D. Eleuterio para que actuando conjuntamente dos cualesquiera de ellos actúen en representación de la sociedad en las facultades que constan en la escritura de poder. En la inscripción 12ª aparece que el Sr. Eleuterio vuelve a otorgar la escritura que se inscribe facultado por la Junta Universal de 15 de septiembre de 1.979.

El contrato que aquí se examina data de 10 de febrero de 1978, fecha en la que el Sr. Eleuterio es Consejero Delegado y a quien la Junta de accionistas faculta para el otorgamiento de escrituras de elevación a público de acuerdos sociales.

Si bien las facultades que ostenta en representación de la sociedad para intervenir en el giro o tráfico de la empresa son de carácter mancomunado, frente a un tercero de buena fe concurría la apariencia de ostentar la representación a la vista de su participación activa en la vida social.

La operación de compraventa de fincas propiedad de CIUDALCAMPO S.A. constituía actividad propia de la sociedad y la suscripción de un contrato por uno de sus representantes sin completar con la firma de otro apoderado mancomunado la representación, no puede perjudicar al comprador a quien no puede exigirse la consulta del Registro Mercantil para su comprobación.

Esta Sala entiende por tanto vinculada a CIUDALCAMPO S.A. con la operación de compraventa de la parcela efectuada por contrato privado de 1.978 teniéndose por cumplidos los requisitos que el artículo 1.278 CC exige para que pueda compelerse a la contratante a fin de que se eleve a escritura pública, por lo que, con estimación del recurso de apelación se estima la demanda condenando a la parte demandada a segregar de la finca matriz y elevar a público el contrato privado de compraventa de fecha 10 de febrero de 1.978 suscrito entre las partes relativo a la parcela de terreno nº NUM000 , sita en el PASEO000 NUM001 ' DIRECCION000 ' de San Sebastián de los Reyes (Madrid), imponiendo a la parte demandada las costas de primera instancia ( artículo 394 LEC ).



QUINTO .- Costas .

Al estimar el recurso de apelación no se efectúa imposición de las costas de esta alzada ( artículo 398 LEC ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

1.- Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pedro contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcobendas de 10 de marzo de 2017 2.- Revocamos la sentencia apelada acordando en su lugar la estimación de la demanda con condena a la parte demandada a segregar de la finca matriz la parcela de terreno nº NUM000 , sita en el PASEO000 NUM001 ' DIRECCION000 ' de San Sebastián de los Reyes (Madrid) y elevar a público el contrato privado de compraventa de fecha 10 de febrero de 1.978 suscrito entre las partes sobre la citada parcela, imponiendo a la parte demandada las costas de primera instancia.

3.- Sin imposición de costas de esta alzada; con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico; en MADRID, diecinueve de julio de dos mil dieciocho