Sentencia Civil Nº 355/2003, Audiencia Provincial de La Rioja, Rec 181/2003 de 26 de Marzo de 0026

Encabezamiento

En Logroño, a veinte de octubre de dos mil tres.

La Ilma. Audiencia Provincial de La Rioja, presidida por el Ilmo. Sr. Magistrado D. José Félix Mota Bello y compuesta además por los Ilmos. Sres. Magistrados Dª Mª del Carmen Araujo García y D. Luis Miguel Rodríguez Fernández, ha pronunciado, EN NOMBRE DEL REY, la siguiente resolución:

SENTENCIA Nº 355 DE 2003

Visto el presente recurso de apelación CIVIL, que pende ante esta Ilma. Audiencia Provincial, dimanante del juicio ordinario nº 330/02, rollo de apelación nº 181/2003, contra la sentencia de fecha 24 de enero de 2003, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Logroño, recurrida por D. Jose Daniel representado por el procurador Sr. García Aparicio; siendo apelado D. Manuel representado por el procurador Sr. Toledo Sobrón; recurso en el que ha sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Luis Miguel Rodríguez Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 24 de enero de 2003, se dictó sentencia en cuyo fallo se recogía: "Que desestimando la demanda de Don Jose Daniel contra Don Manuel , debo ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de los pedimentos deducidos en su contra, con imposición de costas a la actora".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandante, se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 9 de octubre de 2003.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia, en la que se contiene el anterior pronunciamiento desestimatorio de las pretensiones del demandante don Jose Daniel , es objeto de recurso de apelación, interesando el recurrente en esta instancia que se acuerde la revocación de la sentencia recurrida y se declare el derecho al cobro del Sr. Jose Daniel de los honorarios devengados en el obrante contrato de mediación o corretaje y que ascienden a la cantidad de 41.412 euros, condenando al demandado al pago de la cantidad reseñada más los intereses correspondientes desde la interposición de la demanda, con expresa condena en costas a la parte ahora recurrida.

Para una mejor comprensión de lo resuelto y de lo que se ha de resolver en esta instancia se ha de precisar que, en la demanda que dio origen a las actuaciones, por los trámites del juicio ordinario, se reclamaba por parte de don Jose Daniel a don Manuel , la reseñada cantidad de 41.492 euros. Este pago se correspondería con los honorarios devengados a favor del demandante en virtud del contrato de mediación o corretaje existente entre ambos litigantes, a razón de un 1,5% de comisión sobre el precio de la venta de una finca sita en el término de "Los Linares", denominada "El Pedregal", en la localidad de Fuenmayor (La Rioja) que pertenece a la familia del demandado. Según expone el demandante, en el año 1999 don Manuel encargó a don Jose Daniel , verbalmente, "que medie con terceros como intermediario con el objeto de posibilitar la venta de la parcela situada en el término de Los Linares y denominada El Pedregal, situada en la localidad de Fuenmayor". Se añade que el demandante inició a partir de este compromiso las gestiones oportunas, que culminaron con la suscripción por parte de una entidad cooperativa (INICIATIVA CIUDADANA DE LA VIVIENDA S.COOP) de un contrato de opción de compra en exclusiva. Se reseñan, dentro de las obligaciones asumidas por una y otra parte las de obtener la preceptiva autorización judicial para dicha venta y el compromiso por parte del vendedor de incorporarse a la referida cooperativa mediante la adquisición de cuatro chalets individuales, y se añade que el contrato en cuestión fue objeto de prórroga y que, finalmente la opción de compra fue ejercitada pero no se ha consumado.

Al contestar a la demanda don Manuel comienza negando cuantos hechos se han expuesto, en cuanto no vengan confirmados por los que más adelante expone. Así, reconoce ser propietario de los terrenos pero afirma que fue el demandante quien se interesó por su compra y, en particular, por la edificación de una urbanización de viviendas unifamiliares en la referida parcela, actuando como promotor de la construcción de viviendas y pretendiendo constituir con este propósito una sociedad civil o bien una sociedad cooperativa en la que se fueran integrando los sucesivos adquirentes interesados. Sí se reconoce expresamente que "Por la venta final del terreno, nunca por la opción de compra, se fijó una comisión del 1,5% sobre el precio de la venta del terreno, que fue aceptada por don Manuel con la condición de que se realizase la venta del terreno, comisión que después, como se relatará, fue modificada por ambas partes". Continuó relatando el demandado las vicisitudes que siguieron a la promoción de las viviendas, interesando destacar que el demandante y su socio decidieron incorporarse, en su propósito, a una cooperativa de viviendas ya constituida y se formalizó el contrato de opción de compra en cuestión, en las que se estipulaba un precio y un plazo para el ejercicio de la opción. La opción fue prorrogada y, entre sus cláusulas, en el contrato de prórroga se estableció "la reducción de su comisión por la compraventa de dicha parcela del 1,5% al 1%" (documento 5 de la demanda). A partir de este documento entiende probada el demandante su afirmación de que la comisión no habría de hacerse efectiva si no se concluye la venta, añadiéndose que la falta de entrega del precio ha determinado que no se haya hecho efectiva la opción de compra y que el requerimiento en tal sentido realizado por parte de la cooperativa (suscrito además por el letrado que redactó la demanda) no incluía el pago del precio pactado ni se ha cumplimentado posteriormente este pago.

La sentencia dictada y que es objeto de recurso se limita a considerar que, correspondiendo a la parte actora la carga de prueba de cuantos hechos aparecen como constitutivos de la pretensión que deduce (conforme expresa el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) no existe prueba alguna de la conclusión del contrato de mediación en el que se basa la reclamación. Y analiza en este sentido el interrogatorio de los litigantes y las testificales practicadas en el acto del juicio oral, pruebas que llevan a la juzgadora de instancia a la conclusión de que la intervención de don Jose Daniel existió, pero trascendió el simple ámbito de la mediación o corretaje, sin que pueda ser comprendida la razón de ser de la asignación porcentual que se le realiza en el documento suscrito con ocasión de la prórroga del contrato de opción de compra.

SEGUNDO.- No sin cierta razón discrepa el recurrente de la afirmación de la resolución recurrida de que no existen pruebas que acrediten que existiera un contrato de mediación o corretaje, pues entiende que este hecho no pudo ser siquiera objeto de prueba por no resultar controvertido, a partir de la afirmación del demandado (hecho primero de la contestación a la demanda) de que "Por la venta final del terreno, nunca por la opción de compra, se fijó una comisión del 1,5% sobre el precio de la venta del terreno, que fue aceptada por don Manuel con la condición de que se realizase la venta del terreno, comisión que después, como se relatará, fue modificada por ambas partes". Desde esta perspectiva considera el recurrente que la sentencia apelada es incongruente con los términos planteados por las partes y sometidos a debate en el proceso ya que, entiende, no se discute la condición de intermediario del demandante sino si tiene o no derecho al cobro de la comisión pactada.

En el acto de la audiencia previa la parte demandada manifestó que no reconoce la existencia de un contrato de mediación "porque el demandado forma parte de la cooperativa adquirente". No obstante, a la hora de fijar los hechos controvertidos en el procedimiento, ambas partes convienen en que existe un pacto o compromiso verbal, aunque disienten sobre su naturaleza y contenido y sobre el porcentaje determinado como "comisión", extendiéndose la discrepancia a la naturaleza del contrato suscrito entre don Manuel e INICIATIVA CIUDADANA DE LA VIVIENDA S.COOP.

A la vista de este reconocimiento, si no total sí parcial, se puede concluir la existencia de un compromiso de pago de una comisión fijada porcentualmente, si bien no consta expresamente el concepto al que ha de obedecer este pago y mucho menos si se trata de una retribución derivada de un contrato de corretaje y a cargo del vendedor. Es por ello por lo que conviene adelantar los caracteres del contrato en cuestión.

El contrato mercantil de mediación o corretaje, es aquel por virtud del cual, una de las partes llamada mediador, se obliga a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre aquel otro que le hace el encargo, y un tercero al que habrá de buscar al efecto o a servirle de intermediario a cambio de una retribución o remuneración (SSTS de 21 de mayo y 22 de diciembre de 1992, 4 de julio y 4 de noviembre de 1994). Esta figura jurídica, por su atipicidad, obliga a veces a tener que acudir a normas de derecho positivo propias de otros contratos con los que guarda ciertas afinidades, así como a los usos y costumbre. Predomina en él la gestión mediadora, por lo que reviste naturaleza de pacto de encargo, cesando el mediador cuando pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final. Entre sus notas características está la de que el corredor pone en contacto a dos o más personas para que concluyan entre sí un negocio jurídico, pero sin intervenir personalmente en el contrato como representante de una de las partes. Por otro lado, el corredor sólo se compromete a desplegar la actividad necesaria para promover la conclusión del contrato, pero no se obliga a obtener el resultado deseado pues no depende de su voluntad que el contrato llegue o no a celebrarse. Y, finalmente, se ha de tener en cuenta que el corredor se limita a buscar y a aproximar a las partes, pero no contrata en nombre y por cuenta de sus clientes.

Por su parte, los consecuentes honorarios se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el agente, que no se obliga por un pacto especial de garantía, debiendo ser sus servicios retribuidos tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente.

TERCERO.- En la sentencia recurrida se hace referencia a estos extremos a la luz de las pruebas practicadas en el acto del juicio oral. Es de destacar que don Manuel , al ser interrogado, expresa que fue el demandante quien se presentó a él y se interesó por la compra de la finca en cuestión y la realización de edificaciones en ella y que solicitó la suscripción de un contrato de opción de compra en el que finalmente apareció la sociedad cooperativa. Reconoce que en la prórroga de este contrato se fijó una comisión a favor del demandante que él entiende como una "propina" por sus gestiones, consistentes en contactar con diversos organismos, como el ayuntamiento o la Consejería de Urbanismo, y encargar el proyecto de edificación. Por su parte, don Jose Daniel reconoció que fue él quien inició los contactos con el demandado y añade que se realizó un encargo de venta en el que el Sr. Manuel determinó que el precio de la finca habría de ser de 396 millones de pesetas, de los cuales el demandado habría de percibir la cantidad de 390 millones y los 6 millones restantes se correspondían con la comisión del demandante. Igualmente reconoce que realizó múltiples gestiones administrativas, si bien fueron en nombre del demandado ya que no se incorporó a la cooperativa hasta después de culminado el contrato y sólo en calidad de administrador.

Es pues evidente que las partes han mantenido en sus declaraciones sus posiciones iniciales y que los restantes testimonios vertidos en el acto del juicio oral no han servido para configurar el contenido del contrato pactado de forma verbal entre ambos litigantes. Y así, si bien don Juan Pedro , representante de la sociedad cooperativa, reconoce que los contactos con la propiedad se iniciaron a partir de la mediación del demandante (en el mismo sentido expresado en el documento 2 de la demanda, por él suscrito), don Jose Miguel , Arquitecto autor del anteproyecto de edificación, afirma que realizó tal anteproyecto contratado por el demandante y a cargo de la cooperativa y que recibió la impresión de que éste actuaba como promotor de la urbanización. Por su parte, el testigo don Oscar , colaborador de la inmobiliaria JM Asociados manifiesta que don Jose Daniel y el Sr. Lorenzo actuaban en todo momento como compradores de la finca y promotores de la urbanización, realizando esta labor a través de la cooperativa. En igual sentido se expresa don Narciso , quien afirma que los Sres. Jose Daniel y Lorenzo eran quienes vendían las viviendas de la urbanización. Finalmente, el testigo don Santiago , empleado de Caja Jalón, confirma que los créditos hipotecarios fueron solicitados por el demandante y en representación de la cooperativa. Ninguno de los testigos reconoce tener conocimiento de la existencia de un contrato de mediación o corretaje y de su contenido.

Y así, como conclusión se ha de afirmar que mal se acomoda a lo expresado un contrato verbal de cuyo contenido sólo se reconoce el derecho a cobrar una comisión, supeditado en todo caso a la consecución de la venta, y en el que la labor del pretendido mediador no resulta en absoluto definida. Difícilmente casa con la labor de mediación e incluso contraviene su esencia la asunción de la gestión y representación de la cooperativa que había de ser la adquirente, la realización de los encargos de los proyectos constructivos y la consecución de préstamos a favor de la cooperativa adquirente, situándose la posición del demandante más próxima a la de un promotor inmobiliario que actúa a través de una cooperativa, en la que se integran los finales adquirentes de las viviendas.

Por otro lado, de la doctrina jurisprudencial antes expuesta se extrae como nota característica del contrato de mediación o corretaje que el corredor sólo se compromete a desplegar la actividad necesaria para promover la conclusión del contrato, pero no se obliga a obtener el resultado deseado, pues no depende de su voluntad que el contrato llegue o no a celebrarse; sin embargo, sólo tendrá derecho a obtener la retribución pactada en caso de que se perfeccione el contrato que él promovió. Y en el supuesto de autos el demandante no ha acreditado tampoco la actividad ejercitada en la consecución de tales compradores, faltando incluso la enumeración de las entidades con las que se pretendió concertar la venta y, respecto al contrato finalmente suscrito, aunque su actuación ha de limitarse a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, no consta la eficacia de tal gestión en orden a la consecución, imprescindible desde el momento en que las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (STS 2 de octubre de 1999 o 21 de noviembre de 2000).

CUARTO.- De todo ello se concluye que aunque en nuestro ordenamiento jurídico reina la libertad de pactos y por lo tanto puede ser perfectamente válido un contrato verbal, no lo es menos que ello conlleva la carga de la prueba de quien mantiene un determinado contenido de ese pacto acreditarlo.

Se dice por la parte demandante que habiéndose acreditado que existió un pacto entre los litigantes alguna cantidad debería cobrar la parte actora por sus servicios, pero retomando lo expuesto para ello había de acreditarse cuáles han sido esos trabajos encargados, cuáles de ellos han sido realizados, si los mismos son los encargados o no por el demandado y, al no acreditarse ello, difícilmente puede condenarse a pagar esos trabajos que tampoco está acreditado que se hayan realizado, por lo que debemos reiteramos en la conclusión desestimatoria.

Todo ello lleva a la desestimación de este recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida en todos sus puntos, cuyos argumentos se asumen y se completan con los aquí expresados.

QUINTO.- Las costas causadas en el recurso de apelación se imponen a la parte apelante, conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto don Jose Daniel , representado por el procurador Sr. García Aparicio, contra la sentencia de fecha 23 de enero de 2003, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número Siete de Logroño (La Rioja), en el juicio ordinario nº 330/02, del que dimana el presente rollo de apelación nº 181/03, la cual debemos confirmar y la confirmamos, con imposición de las costas causadas a la parte apelante.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.