Sentencia Civil Nº 355/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 51/2010 de 13 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00355/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000051 /2010

SENTENCIA Nº 355

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MIGUEL CABRER BARBOSA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª. COVADONGA SOLA RUIZ

En PALMA DE MALLORCA, a trece de octubre de dos mil diez.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio Verbal Desahucio y Resolución de Contrato, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 6 de Inca, bajo el Número 694/2008, Rollo de Sala Número 51/10 , entre partes, de una como demandada apelante la entidad "VILLAPUCH, S.L.", representada por el Procurador D. JULIÁN MONTADA SEGURA y defendida por el Letrado D. MARIO GIL CEBRIÁN; y de otra como demandante apelado D. Teofilo , representado por el Procurador D. MIGUEL SOCÍAS ROSSELLÓ y defendido por Letrado D. JUAN BAUZÁ MOREY.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Número 6 de Inca en fecha 26 de mayo de 2009, se dictó sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Se acuerda estimar sustancialmente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Juana María Serra, en nombre y representación de D. Teofilo , y declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 28 de mayo de 2008, suscrito por el mismo y la entidad "Villapuch, S.L.", así como haber lugar al desahucio del local arrendado sito en la calle Barques, nº 2-Bajos, del Port d'Alcudia, por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, condenando a la demandada al pago de la cantidad de 17.200 euros, en concepto de rentas debidas y no pagadas, de julio de 2008 a mayo de 2009, así como al pago de las rentas que venzan (a razón de 1.600 euros al mes) hasta el efectivo lanzamiento previsto inicialmente para el día 12 de junio de 2009, a las 12 horas, si no abandona voluntariamente el inmueble arrendado con anterioridad y que se llevará a efecto en la fecha indicada, una vez firme la sentencia, así como se condena a la entidad demandada al pago de la cantidad de 938Ž50 euros por gastos de consumo de electricidad y agua, más los que se devenguen con posterioridad.

Se imponen las costas a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 28 de septiembre del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Formulada demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, y en reclamación de cantidad, por parte de D. Teofilo contra la entidad "Villapuch, S.L.", en suplico de que se dicte Sentencia por la que se declare:

A.- Haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 28 de mayo de 2.008 y al desahucio de "Villapuch, S.L." del local sito en el nº 2 bajos de la calle Barques del Puerto de Alcudia.

B.- Que la demandada adeuda a mi patrocinado la suma de Seis Mil Cuatrocientos Cuarenta y Dos con Cuatro céntimos (6.442Ž07 €), más los intereses legales de dicha suma.

Y por lo que se condene a "Villapuch, S.L." a estar y pasar por las anteriores declaraciones y en consecuencia al desalojo inmediato de la vivienda alquilada, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo y al pago inmediato de la suma de Seis Mil Cuatrocientos Cuarenta y Dos con Siete (6.442Ž07€), más sus intereses legales. Todo ello con la debida imposición de las costas causadas"; y tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas en el juicio celebrado los días 5-febrero-09 y 23-marzo-09, aquélla fue sustancialmente estimada en la instancia por Sentencia de fecha 26-mayo-09 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Se acuerda estimar sustancialmente la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Juana María Serra, en nombre y representación de D. Teofilo , y declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 28 de mayo de 2008, suscrito por el mismo y la entidad "Villapuch, S.L.", así como haber lugar al desahucio del local arrendado sito en la calle Barques, nº 2-bajos, del Port d'Alcudia, por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, condenado a la demandada al pago de la cantidad de 17.200 euros, en concepto de rentas debidas y no pagadas, de julio de 2008 a mayo de 2009, así como al pago de las rentas que venzan (a razón de 1.600 euros al mes) hasta el efectivo lanzamiento previsto inicialmente para el día 12 de junio de 2009, a las 12 horas, si no abandona voluntariamente el inmueble arrendado con anterioridad y que se llevará a efecto en la fecha indicada, una vez firme la sentencia, así como se condena a la entidad demandada al pago de la cantidad de 938Ž50 euros por gastos de consumo de electricidad y agua, más los que se devenguen con posterioridad.

Se imponen las costas a la parte demandada.". Contra cuya resolución se alza la representación procesal de la entidad "Villapuch, S.L.", alegando que hubo incumplimiento previo del actor por no apto para local comercial ni pudo hacerse uso del mismo, que el actor disponía de un aval bancario por importe de 18.000.- Euros, lo que imposibilita entender la existencia de falta de pago como causa de desahucio y que, de no hacerlo efectivo, se está ante una "mora accipendi", lo que no tuvo lugar hasta el 30-junio-09, y que no adeuda cantidad alguna por gastos de consumos, por todo lo cual interesa que se dicte Sentencia por la que estimando el presente recurso, se revoquen todos los pronunciamientos del fallo de la Sentencia de Primera Instancia que es objeto del presente recurso:

1. Declarando la inexistencia de la falta de pago de la renta y demás cantidades como causa de desahucio del local sito en C/Barques nº 2 de Alcudia.

2. Se deje sin efecto la condena a mi representada a satisfacer la cantidad de 17.200.-€ más 938Ž50€ así como las sucesivas rentas y demás cantidades que fuesen venciendo, dado que dichas cantidades no se adeudan.

3. Se deje sin efecto la condena en costas a mi representada.

4. Todo ello con expresa condena en las costas causadas en esta alzada a la parte actora-apelada.

La representación procesal de D. Teofilo se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que el inmueble es hábil para ser objeto de arriendo y que el atasco de arquetas fue de escasa incidencia, que el aval no autoriza a dejar de abonar la renta pactada, que es mera garantía y que se ha ejecutado tras la fijación del crédito líquido mediante Sentencia, que las rentas y cantidades asimiladas lo son hasta la fecha del lanzamiento, y que la documental confirma el adeudo por gastos de electricidad y agua, por lo que viene a interesar la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- El análisis detenido del material probatorio desplegado permite concluir, al igual que lo hizo el Juzgador de Instancia, que el local de autos, arrendado a 28-mayo-08 (f. 5 a 9 de autos), se hallaba en buenas condiciones de uso y apto para actividad comercial de Bar Restaurante, y que en contraprestación la entidad demandada debía abonar una renta mensual de 1.600.- Euros (cláusula 4ª), y ha incumplido tal obligación de pago al no abonar importe o recibo alguno desde julio-08 (la renta correspondiente al mes de junio fue abonada por el anterior traspasante del local -véase testifical Sr. Isidoro -), además de adeudar los gastos por consumos de agua y electricidad. A la firma del contrato la arrendataria aceptó el local y su buen estado, como aptos para la finalidad aludida, y el atasco fue de poca entidad, y totalmente irrelevante para poder rescindir el contrato de diez años de duración (cláusulas 2ª y 6ª), amén de que durante la vigencia del contrato el arrendatario asumía la reparación de averías o desperfectos en el local, o en sus servicios e instalaciones (cláusula 6ª ), en el caso por derivadas aguas fecales de los desagües de la finca-edificio, y bastaba solicitar autorización para levantar una pequeña parte del suelo (3 mts según informe -f. 56- y testifical Sr. Andrés ), pero que en todo caso no impedía la explotación del local.

El importe de la factura sobre desatasco de tubería general, a 30-6-08 (f. 78), refleja su escasa entidad, y proveniente de la Comunidad de Propietarios; y la Empresa Municipal de Servicios S.A. no actuó en el indicado establecimiento (f. 141 y 158); y el testigo Sr. Desiderio (Sanihogar) confirmó el atasco en la arqueta de fuera, que había aguas fecales al igual que otras veces, y que la reparación dura unas horas; y, por otra parte, el testigo Sr. Andrés manifestó que no verificó la obstrucción, que vio las arquetas y el tubo lleno de suciedad, que había necesidad de abrir el suelo y cambiar el tubo entre arquetas, en 3 ó 4 mts. y durante 3 o 4 horas; lo que en conjunto permite deducir que el atasco no fue relevante ni permanente y que el local podría ser objeto de normal explotación.

Las cantidades debidas, y reclamadas, fueron actualizadas en el acta del juicio celebrado a 5-febrero-09, y hasta las que fueren venciendo hasta el lanzamiento o entrega de posesión del local (12-junio-2009, f. 198).

Entretanto, es claro que la parte demandada explotó el local durante parte de la temporada de verano (al menos hasta finales de julio, f. 94 a 97), y quería traspasarlo pues "el negocio no le funcionaba bien" (testifical Sr. Isidoro ), siendo que estaba abierto al público a la fecha de traspaso y hábil para la actividad a desarrollar; y a la vez, no constan requerimientos al actor para la autorización de reparaciones, pero sí intentos de acuerdo con el arrendador junto a la intención de "dejar el local" (testifical Sra. Angelica ), como según las fechas de baja de suministros de electricidad, y los respectivas consumos desde 27-6- 08 hasta 15-9-08 (f. 101, 104 a 107 y 132 a 138 de autos).

Por vez primera se aporta un acta notarial, de fecha 9-febrero-09 sobre depósito de las llaves del local, que resultó inefectiva frente al actor, que confirma la voluntad de abandonar el local o de negociar un acuerdo con el arrendador, o de traspasarlo, pero sospechosamente no se hace referencia a la misma hasta que se señala fecha para el lanzamiento y en el propio escrito de preparación del recurso de apelación a los efectos de no consignar rentas que fueren venciendo (f. 201 a 213 y 242 a 250 de autos).

TERCERO.- A la firma del contrato la arrendataria entregó al arrendador un aval bancario, de importe 18.000.- Euros para garantizar el pago de las rentas y demás conceptos contractuales, por plazo de 10 años, inscrito en el Registro Especial de Avales con el nº 08004742, del Banco de Valencia (f. 10 y 109 de autos), pero no para canjearlo con maquinaria, mejoras, etc. El aval tiene funciones de garantía, con independencia de que las rentas debían ser abonadas mensualmente, mediante transferencia bancaria, por lo que en modo alguno el aval es, en este caso, un medio de pago, y sólo es cobrable, a primera solicitud o requerimiento, cuando la deuda es líquida, vencida y exigible, y además precisa de un incumplimiento previo por parte del avalado arrendatario; y a la vista de tal incumplimiento fue ejecutado a 30-6-09 (f. 221 y 240) en base a la sentencia recaída, lo que producirá efectos, en su caso, en fase de ejecución.

Este Tribunal ha indicado reiteradamente sobre las garantías el aval que, bajo el nombre de garantía a primer requerimiento (en adelante, gprs.) se significa aquel contrato de garantía personal por la que un tercero (entidad de crédito, normalmente) intercede ante el acreedor garantizando el cumplimiento de determinadas obligaciones de un deudor principal, con la particularidad de que la obligación de pago del garante se funda en, y vence por, la sola reclamación de pago hecha por acreedor -unida acaso a otros requisitos formales- sin que el garante pueda discutir la corrección material de esta reclamación desde la perspectiva del deudor principal ni oponer al pago las excepciones que éste deudor pudiera oponer al acreedor en la relación de valuta. Como todas las garantías personales, también en este caso el texto de la garantía contiene una cifra máxima de responsabilidad, normalmente calculada en forma de porcentaje, que ordinariamente no cubre todo el montante de la deuda garantizada. Como cualquier otra garantía personal, también aquí existe la previsión de un término inicial y final de vencimiento, y, como contrato que es, no es revocable a voluntad del garante.

Se trata de una intercesión en garantía frente a un incumplimiento contractual. Pero la cláusula a primer requerimiento (en adelante, a pr.) puede ser asumida en una multiplicidad de contratos que nada tienen que ver con las garantías personales y en los que el supuesto de hecho de la obligación de pago nada tiene que ver con un incumplimiento material.

El garante se obliga a pagar ante la simple reclamación hecha por el beneficiario, pues en este terreno no existen restricciones impuestas por una pretendida rigidez del tipo contractual. En efecto, pueden disponer a su voluntad sobre el supuesto de hecho en el que quieren fundar la obligación del garante: a simple requerimiento ene. Que el beneficiario declare que se ha producido el incumplimiento del contrato al que se refiere la garantía; a simple o primer requerimiento, con obligación de aportar determinada documentación (informes periciales, laudos arbitrales); a requerimiento del beneficiarios unido a la producción, cumplimiento o no cumplimiento de cierta condición, que a su vez podrá ser documentaria o no documentaria; a simple o primer requerimiento, con o sin algunas de las especificaciones anteriores, más el transcurso de un plazo inicial.

Más también hay que precisar que su significado no es ni tan siquiera unívoco en el terreno de las garantías personales. Existen clausulados de contratos en los que cláusula a pr. No se formula en relación al modo en que la garante ha de prestar el pago, sino a la forma en que el deudor principal ha de prestar un fiador: el deudor habrá de prestar un aval o fianza a pro. del acreedor, pero el aval o la fianza pueden ser perfectamente fianzas o avales plenamente accesorios de la obligación principal.

Son declaraciones de pago a pr. que se insertan en contratos de garantía personal casualizada a un determinado incumplimiento ajeno.

La grp. es un tipo contractual distinto de la fianza, caracterizado por el carácter autónomo y no accesorio (abstracto) de la obligación del garante. La singularidad de este tipo negocial independiente radica en su no accesoriedad, que la distingue radicalmente de la fianza (arts. 1.824, 1.826, 1.847 y 1.853 CC), y que comporta la independencia de la obligación de garantía frente a la deuda garantizada. La obligación del garante es independiente en cuanto a su validez y subsistencia de la validez o subsistencia de la obligación garantizada.

Esta desconexión entre la garantía y su causa material se expresa comúnmente mediante la afirmación de que la gpr. no "garantiza" el cumplimiento de la obligación básica, sino la "indemnidad" del beneficiario para cuando ocurra un suceso, especificado en la garantía, y que es la falta de cumplimiento del deudor ordenante de la garantía. No existiría, frente a la fianza, identidad de prestaciones entre la obligación principal la de refuerzo, pues la obligación de garantía se estructura como deuda propia e independiente de la obligación garantizada.

La principal consecuencia que se deriva de la falta de accesoriedad consiste en que el garante no puede oponer al beneficiario las excepciones que pudiera oponer contra éste el deudor principal. No rige entonces la regla contenida en el art. 1.853 CC .

La oportunidad de excepciones no expresa ninguna regla de protección del garante que resulte inderogable por las partes, sino que se trata de una regla que es imperativa exclusivamente dentro del tipo contractual de la fianza.

Un grupo de gpr. lo constituyen aquélla garantías de pago a pr. que se prestan precisamente para asegurar al acreedor de las resultas negativas de un incumplimiento de la obligación subyacente. Una garantía prestada para el caso de que el ordenante incumpla su prestación principal de hacer es una garantía que incorpora el incumplimiento subyacente como elemento del supuesto de hecho de la obligación de refuerzo; y si la obligación frente a cuyo incumplimiento se asegura es la obligación (eventual) secundaria del deudor principal de prestar una caución, incluso una caución a pr., la garantía incorpora igualmente el incumplimiento de esta obligación secundaria como parte de su supuesto de hecho.

Las garantías de este tipo constituyen formas de intercesión personal y tienen decididamente causa de garantía. Y al suponer un incumplimiento previo como elemento causal, estas garantías son todas accesorias en sentido material. Pueden ser accesorias de la obligación principal de cumplir correctamente la obra o la entrega; pero pueden ser accesorias de obligaciones secundarias de prestar caución (caución incluso a pro.) que a su vez garantizan el futuro incumplimiento de aquella obligación primaria principal.

CUARTO.- La empresa concesionaria de aguas, y a la vez suministradora, y reclamó a la demandada, a 18-9-08, el importe de los recibos, bajo apercibimiento de corte del suministro de agua al contador (f. 100); y la cantidad reclamada por el actor queda delimitada por la documental acompañada, antes referenciada.

QUINTO.- La desestimación del recurso obliga a imponer a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada, en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los art. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a lo precedentemente expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca HA DECIDIDO:

Fallo

1º) Desestimar el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª. Lidia Pérez Vicens, en representación de la entidad "Villapuch, S.L.", contra la Sentencia de fecha 26-mayo-2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Inca , en los autos de Juicio Verbal de Desahucio y reclamación de rentas nº 694/08, de que dimana el presente Rollo de Sala; y en su virtud,

2º) Confirmar los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene.

3º) Se imponen a la parte demandada-apelante las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.