Sentencia Civil Nº 355/2010, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 443/2009 de 27 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

SANTANDER

SENTENCIA: 00355/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SANTANDERROLLO NUM. 443/09

Sección Cuarta

S E N T E N C I A NUM. 355/10

Ilma. Sra. Presidente

Doña María José Arroyo García

Ilmos. Sres. Magistrados

Don Marcial Helguera Martinez

Don Joaquín Tafur López de Lemus

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En la Ciudad de Santander, a veintisiete de mayo de dos mil diez.

Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de juicio Ordinario 582/08, Rollo de Sala núm. 443/09, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Santander.

En esta segunda instancia han sido partes apelantes la entidad " BANCO DE SANTANDER S.A. " , representada por la Procuradora Sra. Bajo Fuente , y defendida por el Letrado D. Luis Sánchez Aramburu y la entidad " INMOBILIARIA OBRAS Y PROMOCIONES S.L.", representada por el Procurador Sr. Calvo Gómez y defendida por el Letrado D. José Martinez Balbás; y parte apelada " PRIMEVA S.L.", " PLAMUVAL S.L." y Dª Pilar , representadas por la Procuradora Sra. Espiga Pérez , y defendidas por el Letrado D. Pedro Castellanos Alonso.

Es ponente de ésta resolución la Ilma. Sra. Dª María José Arroyo García.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Santander, y en los autos ya referidos, se dictó en fecha 9 de febrero de 2009, Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Que estimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. Espiga Pérez, en nombre y representación de las entidades Primeva S.L. y Plamuval, S.L. y de Dª Pilar , debo declarar y declaro resueltos los contratos de compraventa celebrados en fecha 29 de marzo de 2006 entre mis representados y la demandada Inmocantabria Obras y Promociones, S.L., por incumplimiento de la parte demandada vendedora; en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada Inmocantabria Obras y Promociones, S.L., a pagar a los actores las siguientes cantidades, por los conceptos reseñados en el hecho tercero de la presente demanda:

A la entidad Primeva, S.L., 34.416,85 euros.

A la entidad Plamuval, S.L., 32.157,09 euros.

A Dª Pilar , 32.522,63 euros.

Y debo condenar y condeno a la demandada Inmocantabria Obras y Promociones, S.L., a pagar a los actores los intereses legales de las cantidades entregadas a cuenta del precio desde el 1 de abril de 2008 hasta que las mismas sean restituidas, y a los previstos en el artículo 576 LEC desde la sentencia si aquellas no hubieran sido restituidas antes.

Y debo condenar y condeno al Banco Santander Central Hispano, S.A., a abonar a los actores las cantidades garantizadas por el mismo según los documentos de aval acompañados como documentos números 8,9 y 10 de la presente demanda, es decir:

A la entidad Primeva, S.L., 24.852 euros.

A la entidad Plamuval, S.L., 23.220 euros.

A Dª Pilar , 23.484 euros.

Así como abonar los intereses legales de dichas cantidades computados desde la fecha de la entrega de las cantidades a cuenta del precio hasta que se haga efectivo el pago de las mismas. Y a los previstos en el artículo 576 LEC desde la sentencia si dichas cantidades no hubieran sido pagadas antes.

Condenando a los demandados al pago de las costas causadas a los actores.

Que desestimando reconvencional presentada por el Procurador Sr. Calvo Gómez, en representación de la entidad Inmocantabria Obras y Promociones, S.L., debo absolver y absuelvo a las entidades Primeva, S.L., y Plamuval S.L. Y A dª Pilar , de los pedimentos contenidos en el suplico de la reconvención; e imponiendo las costas causadas a la parte demandada reconviniente.

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia, la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia, e impugnado por la parte apelada. Llegados los autos a la Audiencia Provincial, y turnados a esta Sección Cuarta, se señaló para deliberación y fallo.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: Se interpone recurso de Apelación por la representación legal de la entidad Inmocantabria Obras y Promociones S.L. y por la representación legal del Banco Santander S.A. contra la sentencia de instancia que estima íntegramente las pretensiones de la demanda.

Antes de resolver el presente recurso deben precisarse los siguientes extremos: 1- con fecha 29 de marzo de 2006 las partes hoy litiganges, Inmocantabria Obras y Promociones S.L. como vendedor y Primeva S.L., Plamuval S.L.y Dª Pilar , como compradores, celebraron, respectivamente, contrato de compraventa privado; 2- el objeto de la venta era las viviendas, garajes y trasteros que se describen en cada uno de los contratos privados; 3- las partes compradoras pagaron de forma anticipada la cantidad de 26.591,64 Euros, 24.845,40 Euros y 25.127,88 Euros respectivamente; el resto del precio debía pagarse a la entrega de la vivienda mediante la firma de escritura pública; 4- En los contratos se facultaba a los compradores a subrogarse en la hipoteca suscrita por la vendedora, debiendo comunicar dicha opción con 60 días de anticipación a la firma de la escritura; 5- El plazo máximo para la entrega de la vivienda, garaje y trastero adquiridos era el 31 de marzo de 2008, transcurrido dicho plazo los compradores podían optar por continuar el contrato y prorrogar la entrega o por resolverle el contrato, cláusula sexta de las condiciones generales en relación con la cláusula primera de las condiciones particulares. 6- Los tres compradores con fecha 31 de marzo de 2008 remitieron requerimiento a la vendedora dando por resuelto el contrato y pidiendo la devolución de las cantidades anticipadas; 7- El Banco Santander avala solidariamente a Inmocantabria Obras y Promociones S.L. la devolución de las cantidades entregadas por los adquirentes en el supuesto de que la vivienda objeto del aval no llegue a buen fin o no se otorgue escritura pública de compraventa, folios 11 a 113.

SEGUNDO: Los contratos bilaterales o con obligaciones recíprocas como lo es la relación jurídica del caso, compraventa, vienen informados por el principio del cumplimiento simultáneo, atendiendo a la conexión e interdependencia existente entre las obligaciones de las partes- el sinalagma- que no admite la separación temporal entre las dos prestaciones en juego, salvo que así se haya convenido o resulte de la misma naturaleza del contrato o de los usos del tráfico, lo cual tiene su reflejo en el derecho positivo en los artículos 1466 y 1500 del Código Civil , para el contrato de compraventa, pero es de general aplicación para todas las relaciones sinalagmáticas, dando lugar a las excepciones de contrato no cumplido y de cumplimiento inexacto, en cuya virtud, cada parte contratante puede oponerse a desarrollar su prestación si la otra no ha dado efectividad a la suya o no ofrece cumplimiento simultáneamente en la ejecución denominada " mano a mano", ejerciendo el derecho a abstenerse provisionalmente de cumplir en tanto el otro sujeto no realice su contraprestación correctamente.

En el caso de autos es evidente que los compradores habían pagado la parte del precio a que se obligaban en el contrato. El incumplimiento que les atribuye la demanda a los actores es uno haber notificado si optaban o no por subrogarse el crédito hipotecario suscrito por la vendedora. En primer lugar no estamos ante una obligación esencial y en segundo lugar dicha opción exigía conocer la fecha de otorgamiento de la escritura pública; así en la cláusula sexta de las condiciones particulares se dice: " la comunicación de dicha opción deberá verificarse en el plazo de sesenta días antes del otorgamiento de las escrituras públicas de compraventa". La certificación final de obra es de 29 de mayo de 2008 y la solicitud de licencia de primera utilización es de fecha 26 de julio de 2008; es evidente que con anterioridad a dichas fechas la vendedora no estaba en situación de otorgar la escritura pública. La vendedora requirió a las compradoras para que comunicasen si optaban o no por la subrogación, pero nunca notificó la fecha, siquiera aproximada, de otorgamiento de la escritura pública. Debe concluirse que ningún incumplimiento puede imputarse a las compradoras que en fecha 31 de marzo de 2008 resolvieron el contrato.

TERCERO: El segundo motivo de impugnación de la sentencia es la inexistencia de retraso y no ser el plazo de entrega un elemento esencial del contrato. Conforme al art. 1281 del Código Civil si los términos del contrato son claros y no dejan dudas sobre la intención de los contratantes se estará a la interpretación literal de sus cláusulas.

En el caso de autos en la cláusula primera de las condiciones particulares se dice que el plazo máximo de entrega es el 31 de marzo de 2008 y en la cláusula sexta de las condiciones generales se dice, que en el caso de que se supere la fecha prevista para la entrega la parte compradora podrá optar entre exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo una prórroga al vendedor o por la resolución del contrato.

Las cláusulas son claras, responden al principio de autonomía de la voluntad y han sido aceptadas por todas las partes. En los contratos privados de compraventa no se limitan las partes a señalar el plazo máximo de entrega de la vivienda, garaje y trastero, sino que conceden al vendedor, en caso de que no se entregue en la fecha máxima prevista, la opción de resolver el contrato. Los compradores ejercitaron dicha opción en el requerimiento remitido en fecha 31 de marzo de 2008. Requerimiento al que no contestó la vendedora. Por la prueba documental, certificación final de obra de fecha 29 de mayo de 2008, escritura de final de obra de 1 de julio de 2008 y licencia de primera ocupación de fecha 22 de julio de 2008, se ha probado que a fecha 31 de marzo de 2008 la vendedora no podía otorgar escritura pública. Es indiferente si el retraso es mínimo o no, lo cierto es que en la fecha señalada en el contrato no podía otorgarse la escritura y los compradores ejercitaron la opción a que les facultaba el contrato.

Por último y respecto a la existencia de caso fortuito o fuerza mayor, el propio arquitecto director de la obra declara en juicio, que es frecuente que en la zona de San Vicente de la Barquera existan problemas con la cimentación, por la diferencia de suelo que existe en la zona. A ello debe añadirse que los problemas en el suelo surgieron en diciembre de 2005, antes de la firma del contrato con los hoy actores; dichos problemas con el suelo continuaron en febrero y agosto de 2006 y la vendedora nunca los comunicó a los compradores ni solicitó la ampliación del plazo de entrega de las viviendas. No estamos ante un supuesto imprevisible e inevitable.

CUARTO: El último motivo de impugnación es la condena en costas procesales. El juzgador de instancia aplica correctamente el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . No existen dudas de hecho ni de derecho. La existencia de jurisprudencia interpretando el concepto de retraso no es aplicable al supuesto de autos, donde procede aplicar las cláusulas del contrato, pactadas entre las partes y que son claras y no ofrecen duda alguna.

QUINTO: Respecto al recurso interpuesto por la representación legal del Banco Santander S.A.. Respecto a la existencia o inexistencia del retraso y si existía el mismo en el momento del requerimiento debe estarse a lo establecido para el recurso interpuesto por la vendedora.

En cuanto a no darse el presupuesto necesario para que sea exigible la garantía prestada por el Banco, procede confirmar íntegramente los razonamientos del juzgador de instancia.

La garantía firmada entre el Banco Santander e Inmocantabria Obras y Promociones S.L., lo es en cumplimiento de lo dispuesto en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre , donde se dice que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato de forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968 de 27 de julio. Es decir, la garantía es exigible cuando existan cantidades anticipadas, no ha existido cuestión al respecto y en caso de incumplimiento del contrato. El incumplimiento es evidente, las viviendas, garajes y trasteros debían entregarse, como máximo, el 31 de marzo de 2008, y no fueron entregadas en el plazo fijado en contrato.

SEXTO: Conforme al art. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas procesales de esta alzada a los apelantes.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad, El Rey,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra ella, debemos confirmar y confirmamos la Sentencia, de fecha 9 de febrero de 2009, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santander , en los autos de juicio Ordinario 582/08 a que se refiere el presente rollo; con imposición, a la parte apelante, de las costas de esta alzada.

Contra esta Sentencia cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La precedente Sentencia ha sido publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha, de lo que doy fe.-

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.