Sentencia Civil Nº 355/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 1117/2011 de 22 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 1117/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 27 BARCELONA

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1455/2010

S E N T E N C I A núm. 355/13

Ilmos. Sres.:

Don José Antonio Ballester Llopis

Don Paulino Rico Rajo

Doña Maria Pilar Ledesma Ibáñez

En la ciudad de Barcelona, a veintidos de julio de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1455/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 27 Barcelona, a instancia de Diego quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra Gumersindo , quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de Diego contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 29 de julio de 2011 , por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por D. Diego , representado por el Procurador Sr. Martí Fonollosa, contra D. Gumersindo , debo absolver y absuelvo a dicho demandado de los pedimentos contra el mismo formulados, con imposición de las costas causadas a la parte actora. '

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Diego y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado diecisiete de julio de dos mil trece.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Maria Pilar Ledesma Ibáñez .

Fundamentos

PRIMERO.-Las presentes actuaciones se iniciaron en virtud de demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de D. Diego contra D. Gumersindo .

Mediante dicho escrito el actor ejercitaba acción de resolución de lo que denomina contrato de arras y reclamación de cantidad y, subsidiariamente, manteniendo la petición de resolución, acción de resarcimiento de daños y perjuicios, todo ello sobre la base del incumplimiento contractual que imputa al referido demandado. A efectos de evitar reiteraciones innecesarias, se debe tener por reproducido el suplico de la demanda transcrito en la resolución apelada.

El demandado, por su parte, se opuso a la demanda. Así, alega, en síntesis, que no incurrió en el incumplimiento que se le imputa; así, mantiene que, las negociaciones del contrato se llevaron a cabo con el padre del demandado y que este último entregó toda la documentación exigida al actor, y que el contrato no llegó a consumarse por la falta de disponibilidad económica del actor.

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 27 de los de Barcelona se dictó sentencia en fecha de 23 de diciembre de 2009 por la que se desestimaba íntegramente la demanda con expresa imposición al actor de las costas causadas. Dicha resolución apreciaba, en síntesis, que no quedaba acreditado el incumplimiento que el actor atribuye al demandado, reuniendo el solar objeto de la venta las dimensiones y condiciones de edificabilidad requeridas, con lo que en ningún caso procede la resolución impetrada.

Por la representación del actor se recurre en apelación la meritada sentencia alegando, en primer lugar, la concurrencia de error en la valoración de la prueba puesto que, a su juicio, queda acreditado un incumplimiento imputable al vendedor con infracción de lo dispuesto en los artículos 1.273 , 1461 y 1462 del Código Civil , por diferencias de cabida de la finca objeto de la venta, con repercusión en su edificabilidad, y por considerar que el vendedor no le entregó al documentación necesaria para la venta. Además estima que la sentencia, al razonar que en todo caso la resolución se ha producido extrajudicialmente por voluntad expresa de las partes, incurre en vicio de incongruencia.

SEGUNDO.-El examen del recurso planteado debe partir, en todo caso, de los siguientes hechos, que resultan acreditados:

1º) Que en fecha 8 de noviembre de 2006 los litigantes suscribieron lo que denominan contrato de arras sobre la finca propiedad del demandado, registral NUM000 , terreno sito en el término municipal de Barcelona, Distrito de Sant Andrés del Palomar. Se aporta dicho documento junto a la demanda, Doc. nº 1, folio 14). En dicho documento se contiene la descripción de la finca señalándose que la misma tiene un superficie de 441,68 metros cuadrados, indicándose a continuación sus linderos según obran en su inscripción registral. Asimismo se indicaba que el precio de la venta quedaba fijado en la suma de 125.000.-euros, de los cuales, 24.040,48.-euos se entregaron a la firma de este documento, especificándose que se entregaban en concepto de arras o señal, y los restantes 100.959,52.-euros se entregarían a la firma de la escritura pública que quedaba fijada, como máximo, para el día 8 de julio de 2007.

Asimismo, dicho documento contenía un pacto cuarto del siguiente tenor: ' En el caso de resolución del presente contrato de arras por parte del comprador o de la propiedad, se aplicará lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil , 'si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas'.

2º) Que, llegada la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura, esto es, el día 8 de julio de 2007, ambas partes pactaron una prórroga del plazo de escrituración, entregándose por el actor la cantidad de 9000€ más, también en concepto de arras. Dicha prórroga la instrumentaron en el documento suscrito en fecha de 9 de julio de 2007 (doc. nº 5 de la demanda, folios 18 y 19); en este documento, además de ampliarse la cantidad entregada en concepto de arras en la suma indicada, se amplió también el plazo de escrituración hasta, como máximo, el día 10 de diciembre de 2007, y expresamente se hizo constar ( pacto c) que seguían vigentes las restantes cláusulas y condiciones pactadas en el contrato de 8 de noviembre de 2006, entre ellas, el carácter penitencial de las sumas entregadas en concepto de arras por expresa remisión a lo dispuesto en el art. 1.454 CC .

3º) Que llegado el nuevo plazo pactado por las partes para escriturar, 10 de diciembre de 2007, tampoco es posible llevarla a cabo.

Sin embargo, las partes continúan las negociaciones para la venta de la finca.

4º) En abril de 2008 el actor recibe la tasación de la finca, que previamente había encargado, ( doc. nº 6 de la demanda), de donde resulta la afectación de la finca a un Plan Metropolitano de 2003, del que resulta una discordancia entre la inscripción registral y la catastral de la finca, en cuanto a los metros cuadrados de la misma, afectando dicha discordancia a 11m2 aproximadamente correspondiente a una sobrera de vía publica debiéndose regularizar las alineaciones de la finca.

5º) Que en fecha de 20 de mayo de 2008, el Ajuntament de Barcelona, emitió un certificado, que se dice solicitado por el demandado, en el que, en relación a la finca objeto de la venta, se informa de que dicha finca, en virtud de la modificación del Plan General Metropolitano en el BARRIO000 , se encuentra en suelo urbano calificado como zona de edificación discontinua con acceso rodado, clave 16C.Dicho certificado indica también que la finca deberá regularizar sus alineaciones mediante la adquisición de una sobrera de vía pública, acompañándose plano de replanteo con indicación de dicha sobrera.

Ahora bien, se debe poner de manifiesto que dicha certificación en ningún caso alude a limitaciones de edificabilidad, y, como se desprende de su tenor literal, mantiene su calificación urbanística como suelo urbano edificable.

6º) Que posteriormente y ante las averiguaciones hechas por la propiedad, el Ajuntament rectificó en parte el contenido del certificado anterior. Así, conforme al certificado municipal de fecha 15 de octubre de 2008, expedido por el Ayuntamiento de Barcelona ( doc. nº 1 del escrito de contestación a la demanda, folio 108), por lo que se refiere a la finca de autos y en relación a la solicitud de adquisición de parcela sobrera situada en la CALLE000 número NUM001 , se certifica que los referidos 11,65m2 ya forman parte de la finca registral número NUM002 , propiedad Don. Gumersindo , indicándose que no procede la compraventa que se interesa ( puesto que la propiedad de esa pretendida sobrera corresponde desde un inicio al demandado) y que el mismo puede instar la correspondiente regularización catastral y registral.

TERCERO.-A la vista de los anteriores hechos, se debe analizar, en primer lugar y por razones de claridad y lógica expositiva, la alegación de que la sentencia resulta incongruente.

A tal fin conviene tener presente la más reciente y reiterada doctrina del Tribunal Supremo en materia de congruencia de las sentencias. Dicha doctrina aparece recogida, entre otras que cita, por la STS de 9 de diciembre de 2010 (ROJ 6534); esta resolución indica que: 'Como ya se ha dicho reiteradamente por esta Sala (entre las más recientes, ver SSTS de 20 y 23 octubre y 30 septiembre 2010 ), la incongruencia debe ser el resultado, entre otras circunstancias, de la comparación entre lo que ha sido objeto de la demanda o la reconvención y la decisión del Tribunal. Como afirma la sentencia de 22 julio 2010 ,'La congruencia constituye un límite para la jurisdicción que exige que la decisión judicial mantenga la debida correlación con los términos en los que las partes han definido el litigio al formular sus pretensiones, de manera que la sentencia desde la perspectiva interna debe dar respuesta a todas las cuestiones que las partes han sometido a su decisión, y desde la perspectiva externa no puede pronunciarse sobre aquellas que las partes no plantearon'. Por otra parte, la STS de 23 de enero de 2007 (ROJ 383) precisa que ' la congruencia o incongruencia de las sentencias ha de establecerse mediante la comparación entre el fallo y las pretensiones aducidas por las partes'.

Pues bien, en el caso de autos, no apreciamos defecto alguno de congruencia puesto que la sentencia impugnada no incluye en su fallo pronunciamiento alguno sobre la resolución contractual, ni causal ni consensuada, limitándose a desestimar íntegramente la demanda. Tal desestimación, que obviamente supone el rechazo de todas las pretensiones deducidas en la demanda, da cumplida respuesta a la controversia sin que pueda ser apreciada incongruencia alguna, la cual, no puede concurrir a partir de los razonamientos, mucho menos por obiter dicta, que en la sentencia se puedan exponer, con independencia de que los mismos puedan ser o no compartidos.

En consecuencia, debe desestimarse este motivo de recurso.

CUARTO.-Procede a continuación examinar las cuestiones de fondo que plantea el recurrente.

Se debe poner de manifiesto, ante todo, que, para que prosperase la acción ejercitada, el actor debía en todo caso acreditar la concurrencia del incumplimiento que imputa al demandado y que, en caso de ser apreciado, permitiría la resolución contractual impetrada con las consecuencias que se estimasen inherentes.

Ahora bien, con carácter previo se debe identificar la naturaleza o calificación jurídica del contrato suscrito por las partes. El actor se refiere al mismo denominándolo 'contrato de arras', y debemos precisar que tal denominación resulta inadecuada.

Ello por cuanto, como indica la jurisprudencia, el pacto de arras constituye un pacto accesorio, una cláusula accesoria de un contrato principal perfeccionado, generalmente una compraventa, que puede desempeñar diversas funciones, básicamente tres, determinantes, respectivamente, de otras tantas clases de arras. Así, como bien recoge la resolución impugnada y siguiendo lo dispuesto en la STS de 27 de octubre de 2010 , que resume la jurisprudencia anterior acerca de las funciones que pueden desempeñar las arras, ' se ha considerado que la entrega de una suma de dinero de un contratante a otro puede efectuarse para 'asegurar una promesa o un contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente consintiendo en perder la cantidad entregada'. La sentencia de 31 julio de 1992 , seguida por otras muchas de esta Sala, distingue tres tipos de funciones que las arras pueden cumplir: 'como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; y como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato '.

Por otra parte constituye también doctrina jurisprudencial pacífica, recogida, por ejemplo, en la STS de 11 de noviembre de 2010 la que estima que las arras sólo pueden considerarse de carácter penitencial, con las consecuencias previstas en el artículo 1454 del Código Civil (CC ) cuando así se pacte expresamente ya que, en otro caso, la suma recibida sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Por lo tanto, en el supuesto de autos lo que se perfeccionó entre las partes era un contrato de compraventa, en el que estaban plenamente definidos la cosa (el solar objeto de la misma) y el precio (125. 000.-euros), incluso la forma de pago, y que incluía un pacto accesorio de arras, que fue posteriormente ampliado en cuanto a su cuantía económica con ocasión de la prórroga pactada por las partes para el otorgamiento de escritura pública, siendo que, en ambos casos, es decir, tanto en la previsión inicial como en la ampliación, dichas arras se pactaron con expreso carácter penitencial.

QUINTO.-Partiendo de las anteriores premisas, el primer motivo de incumplimiento que se alega en la demanda y que se reitera en el recurso viene constituido por el hecho de que se producen discordancias en cuanto a las dimensiones de la finca. Así el recurrente señala que, según la descripción registral, la superficie de la finca sería de 541,68 m2; según el catastro su superficie sería de 582 m2, y, por último, según la tasación acompañada a la demanda ( doc. nº 6), que corresponde al plano urbanístico adjunto al certificado emitido por el Ayuntamiento de Barcelona de 20 de mayo de 2008, la superficie real de la finca sería de 501 m2.

Llegados a este punto, debemos hacer notar que el Código Civil (CC), en los supuestos de defecto o exceso de cabida en ventas que tengan por objeto bienes inmuebles, establece reglas especiales (en sus artículos 1.469 a 1.472 ), que, en cuanto a las consecuencias que para la pervivencia del contrato puedan tener dichas discordancias de superficie, distinguen entre aquellos supuestos en que el precio de la venta se haya fijado en atención en razón de la unidad de medida o número (supuesto que regula el art. 1.469 CC ) , y aquellos otros supuestos en que la venta del inmueble se entienda efectuada a cuerpo cierto ( art. 1.471 CC ).

Pues bien, a nuestro criterio en el caso de autos nos hallamos ante una venta hecha a cuerpo cierto en la que el precio aparece fijado sin atender a las medidas del inmueble.

Así, constituye doctrina jurisprudencial consolidada desde antiguo, la que se recoge, por ejemplo, en la STS de 5 de mayo de 2008 . Esta resolución, haciéndose eco de dicha doctrina señala que: ' Establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1.956 , mencionada en la de 29 de mayo de 2000 , entre otras muchas, que «la venta a cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medidas, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble, pero también se verifica cuando aún no habiendo sido indicado un precio singular por unidad de medida, sin embargo, es especificada la dimensión total del inmueble», situación esta última que es la que acontece en el caso analizado, como se expuso con anterioridad, toda vez que el inmueble se vendió a tanto alzado, por un precio único que no se calculó en razón de la concreta superficie de la finca, y ello aunque se indicara en la escritura de compraventa la dimensión total de la misma, señalándose al respecto que «entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de un precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Ley da prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las partes hayan convenido aquel precio global sólo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales, siendo de estimar que ésta es una presunción absoluta, contra la cual ni el comprador ni el vendedor pueden articular prueba contraria». Sentado que nos encontramos ante una venta de cuerpo cierto, la doctrina ha dicho de esta modalidad -Sentencia de 29 de mayo de 2000 , y las que en esta se citan- «que la compraventa de 'cuerpos ciertos' presenta ciertos aspectos de aleatoriedad ( SSTS de 19 de junio de 1984 y 18 de mayo de 1.982 ) en cuanto que el precio se determina a razón de un tanto por unidad de medida o número. Tal circunstancia conduce a la ineludible conclusión de que las diferencias posibles de metros en las cabidas no afecten a la complitud del contrato, ni modifiquen las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado...».

Aplicando la doctrina expuesta al supuesto que nos ocupa, debemos concluir que el artículo 1471 del CC , que estimamos aplicable al supuesto de autos, no ampararía la resolución contractual impetrada al no poder considerarse que la discordancia de superficies constituyera, incluso en el caso de concurrir, un incumplimiento imputable al vendedor, mucho menos con aptitud resolutoria.

Es más: incluso en la hipótesis, que contemplamos a los meros efectos dialécticos, de que se tratase de una venta hecha por unidades de medida, el pretendido defecto de cabida no excedería de la décima parte de la superficie atribuida al inmueble en el contrato con lo que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1469 del CC , habilitaría al actor para solicitar, en su caso, una reducción proporcional del precio, pero no a resolver el contrato.

A mayor abundamiento conviene señalar que ni siquiera se acredita el defecto de cabida alegado. Así, como bien indica la resolución recurrida, y contrariamente a las alegaciones del apelante, ha quedado acreditado en autos que la sobrera de 11,65 metros, que se suponía pendiente de adquirir por el vendedor, resultaba ya desde un inicio formar parte integrante de la finca registral NUM000 titularidad del demandado, según se desprende de certificado del Ayuntamiento de Barcelona de fecha 15 de octubre de 2008 (doc. nº1 de la contestación a la demanda).

SEXTO.-En segundo lugar, el recurrente mantiene que el incumplimiento que imputa al vendedor demandado derivaría, no ya de la mera discordancia de superficie, sino del hecho de que dicha discordancia habría impedido la edificabilidad del solar, en tanto no constara regularizada la situación, mermando con ello la funcionalidad del solar objeto de la venta.

Tampoco desde esta perspectiva se acredita incumplimiento alguno imputable al demandado pues ni en la certificación municipal de mayo de 2008 acompañada a la demanda, ni, mucho menos, en la certificación de octubre de 2008, acompañada a la contestación, el Ajuntament hace constar los problemas de edificabilidad o restricciones a la misma que invoca el actor.

Por último, tampoco se acredita que el vendedor faltase a la entrega de la documentación necesaria, documentación a la que se alude genéricamente como aquella precisa para , y que, en todo caso, no aparece como imprescindible para la escrituración.

Pero es que, incluso de aceptarse la tesis del recurrente, lo que nuevamente se considera sólo a efectos dialécticos, la ausencia de entrega de dicha documentación o la falta de regularización de la correspondencia entre las superficies que registral y catastralmente se asignan a la finca, no constituiría más que la inobservancia de una obligación no esencial del contrato, que en ningún caso justificaría la resolución impetrada.

Así las cosas, ratificando la valoración probatoria que se contiene en la resolución recurrida, estimamos que no se acredita ningún incumplimiento imputable al vendedor y, por el contrario, no ha quedado probado que el actor gozase de la disponibilidad económica suficiente que le permitiese afrontar sus obligaciones.

En todo caso, al no haber procedido el vendedor a elevar a público el contrato de compraventa suscrito en los plazos previstos, sin que ello viniese justificado por un incumplimiento anterior imputable al vendedor, entendemos que deben rechazarse sus pedimentos.

Todo ello comporta la desestimación del recurso interpuesto y la consiguiente confirmación de la resolución recurrida.

SÉPTIMO-Desestimado el recurso, las costas devengadas en esta alzada derivadas de la apelación interpuesta deben ser impuestas al recurrente de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 º y 394.1º de la LEC .

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Diego contra la sentencia dictada en fecha de 29 de julio de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número 27 de los de Barcelona en autos de procedimiento ordinario número 1455/2010 de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la expresada resolución con expresa imposición al recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.