Sentencia Civil Nº 355/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 426/2014 de 10 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00355/2014

Nº ROLLO: 426/2014

FERROL 5

S E N T E N C I A

Nº 355

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección Cuarta Civil-Mercantil

Ilmos. Srs. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG, Pte.

D. CARLOS FUENTES CANDELAS.

D. ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS y FERNÁNDEZ.

En A Coruña a diez de noviembre de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000303/2013, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de FERROL, a los que ha correspondido el RECURSO DE APELACION (LECN) 0000426/2014, en los que aparece como parte apelante, 'PROMOTORA F.G. NARON S.L.', representado en ambas instancias por el Procurador de los tribunales, D. ADRIAN MANIVESA PANTIN, asistido por el Letrado D. JOSE-MANUEL QUIVEN LAGE, y como parte apelada, Pedro Miguel , representado en ambas instancias por el Procurador de los tribunales, D. JUAN FERNANDO GARMENDIA DIAZ, asistido por la Letrada Dª. SUSANA ROMALDE CORRAL, versando los autos sobre incumplimiento de contrato.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de FERROL, se dictó sentencia con fecha 04 de Junio de 2014 y Auto Aclaratorio de fecha 18 de Junio, en el procedimiento Ordinario 303/2013, del que dimana este recurso, dándose por aceptados y reproducidos sus antecedentes de hecho, y su parte dispositiva literalmente dice: 'Que estimando la demanda promovida por D. Pedro Miguel representado por el procurador Sr. Garmendía contra PROMOTORA F.G. NARÓN, S.L. representada por el Procurador Sr. Quiven Lage debo declarar y declaro la resolución de la escritura pública de venta de cinco de enero de dos mil cinco otorgada entre las partes condenando a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración, y a la restitución del precio con sus intereses desde la fecha de la fecha de su otorgamiento, y con restitución de la actora de la finca adquirida.' 'ACUERDO: corregir la resolución dictada en los términos que obran en la presente. (Fundamento de Derecho Único: Al amparo del art. 214 LEC procede la ampliación interesada por la parte, en el sentido de fijar en la parte dispositiva de la resolución con arreglo a lo dispuesto en el fundamento de derecho último de la misma, la condena en costas de la parte demandada', que ha sido recurrido por la parte demandada 'PROMOTORA F.G. NARON S.L.', habiéndose alegado por la contraria oposición.

SEGUNDO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, se siguió el recurso por sus trámites para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

TERCERO.-Ha sido el Magistrado Ponente el Ilmo. D. CARLOS FUENTES CANDELAS.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada coincidentes con los siguientes.

PRIMERO.- Interpone la promotora demandada recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que declaró la resolución del contrato de compraventa de la vivienda con trastero y plaza de garaje otorgado entre las parte litigantes en escritura de 5/1/2005, con base en lo dispuesto en el artículo 1124 el Código Civil y la fuerza obligacional de los contratos, al haberse llegado a la conclusión de que la vendedora demandada habría incumplido gravemente con sus obligaciones dada la falta de habilidad de la plaza de garaje entregada para el fin de estacionamiento de vehículos ('aliud pro alio'), al no poderse realmente aparcar en ese espacio, como resultaría demostrado con la prueba pericial y las comprobaciones personales efectuadas por la perito de la parte demandante, corroboradas por las declaraciones de casi todos los testigos, y el hecho mismo de haber permitido la vendedora por tal motivo el uso de otra plaza próxima, todo lo cual tendría poder de convicción suficiente frente a la prueba pericial de la parte demandada, cuyo perito no cabría comprobado personalmente las maniobras ni realizado las fotografías.

SEGUNDO.- Se alega en el recurso de apelación incongruencia de la sentencia al decretar la resolución de todo el contrato cuando de la propia lectura de la demanda y de la papeleta de conciliación previa, únicamente se habría pretendido la declaración de incumplimiento del contrato de compraventa y en el suplico de la demanda se solicitaría tal incumplimiento y realizar las actividades u obras necesarias para el uso normal de la plaza, la entrega por equivalencia, o la indemnización del valor de la misma respecto de la plaza de garaje resolución. En segundo lugar se alega que de las testificales demostrarían que los compradores fueron convocados en su día para la asignación de las plazas de garaje, por lo que las vieron y adquirieron un cuerpo cierto, constando así en la clausula 6ª del contrato, gozando el garaje de vado en señal de cumplir con la normativa, sin que la pericial de la parte actora acredite ningún incumplimiento normativo, y tanto la plaza nº NUM000 vendida como la nº NUM001 usada tendrían las medidas mínimas legales y se habría demostrado con la pericial de la parte demandada que se puede aparcar en ellas, aunque las dimensiones del coche del demandante sean mayores que la plaza, además de afectar a su radio de giro, lo mismo que la mayor o menor pericia del conductor para aparcar. Se pide en definitiva la revocación de la sentencia apelada y la desestimación de la demanda o subsidiariamente una revocación parcial.

Por la parte actora-apelada se alegó en contra del recurso y en apoyo de la sentencia.

TERCERO.- En la materia que nos ocupa se hacen necesarias una serie de consideraciones jurídicas cual las que realizamos, entre otros razonamientos, en nuestra sentencia de 10 de octubre de 2014 :

En la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato ( STS de 20/12/2006 , 18/5/2012 ).

Como señala por ejemplo la STS de 9 de julio de 2007 o la de 17 de febrero de 2010 : 'Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 CC , susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago ( art. 1166 CC ), es el de entrega de cosa distinta o 'aliud pro alio', que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad ( SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987 , 29 de abril de 1994 , 10 de julio de 2003 , 28 de noviembre de 2003 , 21 de octubre de 2005 , 15 de noviembre de 2005 , 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007 )'. Añade la citada de 9 de julio de 2007 que: 'La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato ( artículo 1468 I CC ) y, en consecuencia, la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias ( SSTS de 10 de mayo de 1995 , 30 de noviembre de 1972 ; 29 de enero de 1983 , 23 de marzo de 1983 ; 20 de febrero de 1884 ; 12 de febrero de 1988 , 2 de septiembre de 1998 , 12 de abril de 1993 , 14 de octubre de 2000 , 28 de noviembre de 2003 , 15 de diciembre de 2005 ), doctrina mediante la cual se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación excluyente de la acción de saneamiento'.

Y, aunque en ocasiones el Tribunal Supremo ha advertido que no existe una concepción unitaria sobre la doctrina del 'aliud pro alio' como incumplimiento contractual grave, que venga a diferenciarla de las acciones edilicias ( STS de 26/11/2013 ), podemos decir, siguiendo la STS de 21 de diciembre de 2012 que: 'Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000 , existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil . Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: la evidencia de la frustración del fin del contrato , eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución ... en definitiva, la inhabilidad del objeto. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010 : ... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. La de 25 febrero 2010 añade: ... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato'.

Es verdad que partiendo de los conceptos anteriores, la citada STS de 21 de diciembre de 2012 , por ejemplo, consideró que 'distinto es el caso, no ya contra la doctrina del aliud pro alio, sino que elimina la consecuencia de ésta en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor, en este caso)' por la 'asunción por una parte de unas posibles consecuencias que hagan inhábil el objeto', pues, aunque el objeto sea efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, 'la parte que lo sufre (el comprador) había conocido y aceptado estas posibles contingencias', lo cual 'evita que sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio y por tanto, permita aplicar los artículos 1124 y 1101'. Pero el Tribunal Supremo se refería a un caso de conocimiento por el comprador de las contiendas y contingencias que pesaban sobre las fincas vendidas, y era un profesional dedicado a la promoción y construcción, con asesoramientos materiales y legales suficientes, que se entendió había asumido los riesgos, por lo que no cabía pensar en ningún tipo de error ni aliud pro alio.

Por otro lado, la responsabilidad del promotor inmobiliario (en su caso del promotor-constructor) no solo puede provenir de vicios o defectos constructivos sujetos al régimen de la LOE sino también directamente del incumplimiento contractual, como vendedor frente al comprador, conforme al contrato de compraventa y sus correspondientes derechos, obligaciones, responsabilidades y acciones, como resulta de los artículos 17 y 18 de la propia LOE .

TERCERO.- Concretamente en relación a la compraventa de plazas de garaje añadíamos más precisiones jurídicas en nuestra sentencia de 10 de octubre de 2014 :

La sentencia del Tribunal Supremo de 24 diciembre 1990 decía de las plazas de garaje que 'ha de ser la adecuada para que los usuarios puedan, tras de la calle, acceder por los accesos o pasos comunes haciendo las maniobras correspondientes sin entorpecer a los contiguos, hasta el punto que, incluso, existen medidas dentro de la ordenación municipal, en donde se especifican los mínimos exigibles para dichas superficies individuales; en consecuencia con lo anterior, habrá que entender respecto a la naturaleza jurídica de tales locales destinados a ese uso, que, sin lugar a dudas se componen de dos elementos perfectamente diferenciados: por un lado, esos planos individualizados y perfectamente delimitados sobre el terreno, cuyos espacios materializados físicamente con esas líneas, como se dice, son susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente y que, como tal, se asignan con la correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños que por tanto, son propietarios de tales espacios, y, por otra parte, la necesidad de que para que ese uso sea racional y sea adecuado, la existencia de una serie de los clásicos elementos comunes, que se componen, fundamentalmente, por las entradas a las vías públicas, por las viales en el interior que sirven de paso a los vehículos y demás elementos necesarios para el funcionamiento'.

La STS de 9 de julio de 2007 , razonó para confirmar la resolución del contrato de compraventa de una plaza de un garaje que 'por su estrechez' y 'grandes dificultades' no permitía la entrada y salida de vehículos: 'La Sala de instancia declaró probada la inhabilidad de las plazas de aparcamiento, objeto de los contratos de cuya resolución se trata, para los fines que les eran propios, conclusión que alcanza tras valorar oportunamente la prueba aportada al proceso, de la que resulta la señalada inaptitud de las plazas adquiridas, situadas junto a unos pilares delimitadores de la rampa- pendiente de acceso al sótano-garaje (...) frente a las constatadas circunstancias que, en el plano material, convierten en inhábiles las plazas de aparcamiento adquiridas para cumplir con su finalidad (...) conducen a apreciar tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo - Sentencias de 28 de mayo de 2001 y de 28 de noviembre de 2003 -, o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto - Sentencias de 24 de enero de 2001 y de 28 de noviembre de 2003 -, debiendo considerarse como esencial -tal y como puntualiza la repetida Sentencia de 28 de noviembre de 2003 , recogiendo la doctrina de la de fecha 24 de mayo de 1991 y las anteriores que esta última cita- la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas'. (Volveremos más abajo sobre esta sentencia).

Por su parte la SAP Barcelona (17ª) de 18/4/2011 razona lo siguiente:

'A propósito de las plazas de garaje, la Sentencia de 24 de mayo de 1991 , resumiendo la doctrina jurisprudencial ( SS. 3 marzo 1979 , 24 septiembre 1986 y 15 julio 1987 , declara 'que es de considerar como esencial la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que le es propio, adecuación que alcanza tanto al tema de las dimensiones como al de los accesos, y la compraventa de las mismas comporta la obligación de entrega el objeto hábil y la plena satisfacción del comprador que le permite el uso de la plaza para su específico fin'. Por su parte la STS de 16 de marzo de 1.995 , también relativa a plazas de aparcamiento, señala que 'es esencial la adecuación que las plazas han de reunir respecto al fin que les es propio y para el que se adquirieron, lo que comprende tanto las dimensiones necesarias para hacerlas aptas. de albergue de automóviles de uso ordinario, como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras adecuadas y suficientes de los mismos dentro de los locales, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a la plena utilidad del comprador, para permitir el uso normal de las plazas adjudicadas', consideraciones en base a las cuales la misma sentencia estima ' situación de incumplimiento contractual , cuando el espacio no se ajusta, en dimensiones, accesos y conveniente uso, a lo previsto negocialmente '. En parecidos términos la STS de 2 de octubre de 2003 , referida a un supuesto de ruina pero que la propia sentencia extiende a la doctrina del aliud pro alio en materia de plazas de parking.

Por otra parte cabe dejar sentado que, a los efectos de este pleito, resulta irrelevante si el aparcamiento cumple o no la normativa urbanística administrativa ya que no se trata de revisar dicha legalidad, sino, desde una óptica civil, lo que resulta importante, es la adecuación de la plaza al fin que les propio para determinar si la vendedora, demandada en este caso, ha dado satisfactoriamente cumplimiento a la prestación a la que venía obligada en virtud del contrato . En este sentido la STS de 9 de julio de 2007 cuando indica 'no es dable oponer el hecho del (..) cumplimiento de las exigencias urbanísticas y las formalidades administrativas requeridas para su utilización, toda vez que, con independencia de que tanto al tiempo de la construcción del edificio como en el momento de la compra no hubiera ordenanza municipal que impusiese unas dimensiones mínimas a las plazas de aparcamiento proyectadas y construidas, la consideración de la inhabilidad del objeto de la compraventa es producto de una valoración jurídica que, ante todo, tiene un componente fáctico, y que resulta de la empírica constatación de las circunstancias que, conforme a la caracterización jurisprudencial, conducen a apreciar tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo- Sentencias de 28 de mayo de 2001 y de 28 de noviembre de 2003 -, o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto - Sentencias de 24 de enero de 2001 y de 28 de noviembre de 2003 -, debiendo considerarse como esencial -tal y como puntualiza la repetida Sentencia de 28 de noviembre de 2003 , recogiendo la doctrina de la de fecha 24 de mayo de 1991 y las anteriores que esta última cita- la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas. Y debe admitirse que la constatación de esa inadecuación, con tal alcance, requiere más que un mero examen visual de la plaza de aparcamiento, siendo preciso su efectivo y repetido uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato''.

También merece destacarse la SAP Coruña (3ª) de 8/6/2010 que vendría a exponer de manera clara y completa el panorama expuesto en la presente sentencia:

'La problemática planteada por las insuficientes dimensiones de una plaza de garaje, ha sido resuelta jurisprudencialmente ( Ts. 9 de julio de 2007 , 9 de octubre de 1998 , 30 de enero de 1998 , 15 de julio de 1987 , 24 de septiembre de 1986 , 29 de diciembre de 1984 , 3 de marzo de 1979 , 26 de octubre de 1977 , estableciendo que:

1º.- El concepto de plaza de garaje supone la transmisión de un espacio en el que tiene que entrar un automóvil, debiendo entenderse que tiene que poderse estacionar un turismo de tipo medio (salvo que estemos ante un supuesto de venta de plazas de garaje específicas para vehículos industriales, camiones, u otro tipo de vehículos). La plaza debe adecuarse al fin que es propio, y para lo que se adquiere. Dimensiones que no afectan exclusivamente a la superficie de la plaza, sino también a los elementos accesorios (viales, entradas, rampas, etcétera), de tal forma que puedan realizarse las maniobras adecuadas y suficientes para estacionar con una relativa comodidad. Lo que incluye también que el conductor pueda entrar y salir del vehículo una vez detenido.

2º.- Si no puede llevarse a cabo el estacionamiento del vehículo en condiciones más o menos normales, aunque pueda cumplir las normativas administrativas, lo que se produce es una situación de incumplimiento contractual, en cuanto el espacio vendido no se ajusta, en dimensiones, accesos y conveniente uso, a lo previsto negociablemente. Conforme a lo dispuesto en el artículo 1157 del Código Civil , «no se entenderá pagada una deuda, sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consista»; obligación que deriva de los términos del contrato , a tenor del artículo 1091 del Código Civil (que consagra el principio «pacta sunt servanda»). Es por ello que se produce un incumplimiento si lo que se compra es una plaza de garaje, y deviene imposible estacionar en ella tras realizar algunas maniobras; o una vez aparcado el automóvil, el conductor pueda bajarse, al no serle posible abrir las puertas. Es una inhabilidad del objeto de la compraventa, pues es imposible o muy dificultoso el normal disfrute del lo comprado para su habitual destino; o convierte su uso en algo irritante o molesto. A partir de la apreciada inadecuación del objeto de la compraventa al fin que le es propio, más allá de la mera insatisfacción subjetiva del comprador, estamos en presencia de entrega de cosa distinta o «aliud pro alio ». Es un incumplimiento por insatisfacción objetiva.

3º.- En supuestos como el mencionado, no es de aplicación:

a) Ni las acciones derivadas por falta de cabida o defecto de cantidad del párrafo segundo del artículo 1469 del Código Civil , porque no concurre el requisito exigido por el precepto de que la venta se haya hecho «con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número», no ya en cuanto a la plaza de garaje propiamente dicha, sino ni siquiera por lo que se refiere al piso que es objeto principal del contrato .

b) Ni las previstas en el caso del párrafo tercero del mismo artículo 1469, o sea el de la falta de calidad expresada en el contrato, pues aparte de que el Código exige que «resulte igual cabida» que aquí no fue pactada, pero no existe ya que no la tiene para albergar un automóvil de tipo medio. No se trata de una cuestión de calidad, sino de finalidad, en la que quedan englobadas ambas, cantidad y calidad, como integrantes, pero no como determinantes ni conjunta, ni aisladamente.

c) Tampoco puede acudirse a la hipótesis de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se la destina, del artículo 1484 del Código Civil , porque no puede hablarse de nada oculto, estando como estaba a la vista la falta de espacio. Defecto que, por otra parte, no afecta a la cosa en sí (el objeto principal del contrato es la vivienda), sino a uno de los anejos. No se trata de que lo vendido tenga algún defecto o vicio oculto que hagan la cosa impropia, insuficiente, o más o menos dificultosa. No es que se pueda estacionar y salir del vehículo con una comodidad más o menos normal; sino de una auténtica imposibilidad de utilizar la plaza; aunque usualmente se califique como vicio o defecto (no en concepto jurídico), ya que lo determinante es la no deficiencia cualitativa o cuantitativa, sino la inutilidad. Es más, debe admitirse que la constatación de esa inadecuación, con tal alcance, requiere más que un mero examen visual de la plaza de aparcamiento, siendo preciso su efectivo y repetido uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato. Es normal que al utilizar las primeras veces una plaza de garaje surjan dificultades, tanto en las maniobras de acceso como en las de estacionamiento, ante la falta de experiencia del conductor para estacionar y maniobrar en ese espacio concreto. Es usual tener que buscar distintas alternativas sobre si es mejor aparcar de una forma u otra, para adelante o para atrás, etcétera. Al cabo del tiempo es cuando el usuario es consciente si el problema deriva de su falta de habilidad, o bien de la insuficiencia de la plaza. Por esa misma razón, el vendedor no puede exonerarse de su responsabilidad invocando el artículo 1471 del Código Civil , pues aunque vende un cuerpo cierto, es inhábil para su fin.

4º.- Ese incumplimiento permite al comprador optar entre:

a) Basándose en el artículo 1101 del Código Civil , según el cual quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados en el cumplimiento de sus obligaciones, no sólo los que incurran en dolo, negligencia o morosidad, sino también «los que de cualquier modo contraviniesen al tenor de aquéllas», que viene a ser el supuesto típico realmente ejercitado cuando se solicita una devolución de parte de lo pagado.

b) O bien, con fundamento en el artículo 1124 del Código Civil , instar la resolución del contrato, bien de la plaza de garaje, bien de la compraventa en su totalidad (en los supuestos de venta de una vivienda, que tiene como anejo complementario una plaza de garaje, que se transmite conjuntamente y por un precio unitario), con las consecuencias inherentes a dicha resolución (resarcimiento de daños y abono de intereses).

5º.- Como acción de incumplimiento contractual, no es aplicable el plazo de caducidad de seis meses del artículo 1490 del Código Civil , sino que carece de un plazo especial de prescripción, por lo que habrá de aplicarse el general de las acciones personales, de quince años, del artículo 1964 del Código Civil '.

CUARTO.- En cuanto a la normativa urbanística, aparte de las especificaciones en el PXOM u Ordenanzas del municipio de Narón que fijen medidas en materia de plazas de garaje, podemos considerar la siguiente:

La Orden de 20 mayo 1969 aprobó las Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Protección Oficial, adicionando la Orden de 16 de mayo de 1974 la Ordenanza 34ª sobre garajes, siendo actualizadas por la Orden de 21 de febrero de 1981. Entre otras cosas estableció:

La dimensión mínima por plaza, sin considerar accesos, etc.: 2,20 por 4,50 metros. El número de vehículos en el interior de los garajes no podrá exceder del correspondiente a 20 metros cuadrados útiles por plaza, ni al número de viviendas de que conste el edificio, cuando aquellos estén vinculados a las viviendas. La anchura mínima de los accesos en calles con anchura inferior a 15 metros: 4 metros, y en calles con anchura superior a 15 metros: 3 metros. En los garajes con capacidad superior a 100 vehículos, el acceso, en cualquier caso, deberá tener una anchura no inferior a cinco metros, o dos accesos independientes, uno de entrada y otro de salida, con las anchuras mínimas indicadas en el párrafo anterior. Las rampas rectas no podrán sobrepasar la pendiente del 16 por 100, y las rampas con vuelta o giro, el 12 por 100. Su anchura mínima será de tres metros, con el sobreancho necesario en las curvas, y su radio de curvatura, medido en el eje, será, como mínimo, de 6 metros. (Los garajes en viviendas unifamiliares tienen a su vez sus propias condiciones).

Por su parte el Decreto 311/1992 de 12 de noviembre, autonómico de Galicia, sobre supresión da cédula de habitabilidad, no se refiere a los garajes o aparcamientos, como tampoco lo hacía el anterior derogado (Decreto 240/1989 de 19 de octubre sobre habitabilidad de las viviendas).

La Ley 8/1997 de 20 de agosto, de accesibilidad y supresión de barreras en la Comunidad Autónoma de Galicia contiene en su anexo art. 14 una reserva de plazas de aparcamientos con dimensiones mínimas de una plaza adaptada a las personas con movilidad reducida o limitación de 3,50x4'50m. Y su Decreto 35/2000, de 28 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo y ejecución de la Ley contiene en un anexo el código de accesibilidad, recogiendo la Base 1.3. lo relativo a los aparcamientos, y, entre otras cosas, la dimensión mínima para las plazas adaptadas de 3,50x5,00m y para las practicables (sin ajustarse estrictamente a todos los requerimientos es posible su utilización de forma autónoma por este tipo de personas) de 3,00x4,50m.

El Decreto 311/1992 fue derogado por el Decreto 262/2007 de 20 de diciembre, por el que se aprueban las normas del hábitat gallego, que sí contiene una regulación detallada en su anexo I.B.6:

En las vías o rampas de circulación: pendiente máxima del 18% en tramos rectos y del 14% en tramos curvos; ancho libre mínimo en general de 3 m; radio de giro mínimo de 5,50 m; altura libre mínima de 2,30 m, permitiéndose una altura crítica en elementos aislados de 2,10 m.

En las vías de distribución y reparto: ancho libre mínimo de las vías con aparcamientos en batería de 4,50 m, con aparcamientos en línea de ángulo

Dimensiones de las áreas de aparcamiento: longitud libre mínima de 4,70 m y su ancho libre mínimo de 2,40 m; altura libre mínima de 2,20 m, permitiéndose una altura crítica, en menos del 20% de su superficie de 2 m.; por lo menos 1 plaza de aparcamiento adaptada para el uso de discapacitados; y se destaca que todas las plazas deberán permitir el acceso y la capacidad de maniobra (en aquellas de acceso conflictivo se justificará gráficamente la capacidad de maniobra de los vehículos).

Otro tanto parecido, incluso con márgenes mínimos más exigentes, en el Anexo I- I.B.5. del Decreto 29/2010 de 4 de marzo, por el que se aprueban las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia, que derogó el Decreto hábitat de 2007.

QUINTO.- La normativa sobre aparcamientos en garajes colectivos antes apuntada, sea o no directamente aplicable al caso nos sirve para ver unos parámetros razonables o adecuados en esta materia al fin para el que va destinada la plaza de aparcamiento de litis.

De todas maneras ya expusimos que, al margen de la normativa urbanística o administrativa, para decidir judicialmente sobre la acción civil de resolución contractual por la indicada causa de incumplimiento por inhabilidad del objeto o aliud pro alio es esto lo que hay que verificar, y en definitiva si las plazas vendidas cumplen o no con el contrato por ser adecuadas al fin de servir para el aparcamiento de vehículos o si por el contrario no es así por sus dimensiones, accesos y demás circunstancias que hacen imposible o muy dificultosa o penosa la maniobrabilidad y su uso, fuera pues de lo razonable, tratándose de algo realmente insufrible, frustrante y molesto.

Es por ello que en el caso que nos ocupa no altera sustancialmente la valoración probatoria de la juzgadora de instancia el hecho de que se trate de un edificio de protección oficial con su propia normativa y que tuviera cédula de calificación, o la concesión de vado de garaje como señal de la conformidad legal administrativa en general (lo que no quita que en algún extremo pueda no ajustarse). Tampoco que la plaza respete las medidas de 2,20 m. de ancho por 4,50 m. de largo o incluso que el vehículo del demandante supere ligeramente ese largo. Lo decisivo es que, según quedó demostrado con las comprobaciones efectuadas personalmente por la perito Sra. Amanda y las manifestaciones de todos los testigos en el juicio, a excepción del hijo del administrador y socio único de la sociedad promotora, no es posible meter el coche en la plaza y también resultaría a todas luces muy arduo y penoso estacionar y sacar otro de menor tamaño, al ser un espacio encajonado entre la rampa de acceso, un pilar y la caja del ascensor, reduciendo sobremanera la maniobrabilidad a dicho fin tal configuración con sus muros o elementos materiales, así como la entrada en curva de insuficiente anchura para realizar los giros, de manera que únicamente podría usarse la plaza con vehículos más bien pequeños, tras insufribles maniobras y riesgo de roces o colisiones. De hecho la plaza nº NUM000 no ha sido nunca utilizada como aparcamiento de turismos y sí únicamente para guardar una embarcación o una moto ajenos durante un tiempo, como señalaron los testigos. Abunda también en su inhabilidad al fin de servir como aparcamiento para el que fue vendida la plaza en cuestión el hecho de la pronta reclamación y quejas del demandante por tal motivo con la facilitación por la promotora del uso durante un tiempo de otra plaza, la nº NUM001 , la cual también tiene sus problemas por la existencia de una columna si están ocupadas las nº NUM002 y NUM003 . El demandante se tiene marchado al trabajo sin su coche en más de una ocasión al no poderlo sacar por este motivo. Más aún, los testigos declararon también que la promotora recortó o al menos quitó la arista o esquinas del pilar de la nº NUM000 para intentar permitir o facilitar el aparcamiento.

Es verdad que en el informe del otro perito Sr. Juan Alberto se acompañan fotos de un vehículo aparcado en las plazas NUM000 y NUM001 , pero reconoció en el juicio que no había sacado él las fotografías ni comprobado las maniobras efectuadas para lograr aparcar ni si se estacionó la nº NUM001 antes de ocuparse la NUM002 o viceversa. Se trata de circunstancias importantes dada la doctrina y consideraciones jurídicas expuestas más arriba sobre las plazas de aparcamiento y el 'aliud pro alio'.

En las circunstancias del caso, se hace imposible o muy difícil las maniobras y el uso de la plaza litigiosa, y tampoco cabe imponer al demandante la nº NUM001 que no le satisface por sus problemas, aunque no sean tan graves como la nº NUM000 , lo cual supone el incumplimiento contractual. Todo ello, insistimos, al margen del tema de la licencia de primera ocupación o de la cédula de calificación o de permisos administrativos, cuando debe sentenciarse el asunto conforme a la normativa y jurisprudencia de tipo contractual civil.

Por otro lado, ya expusimos que la vendedora no queda exonerada forzosamente de responsabilidad por el hecho de que al otorgamiento de la escritura estuviera acabada o a la vista la plaza de aparcamiento, pues es cuando se utilizan que los usuarios pueden conocer realmente el problema y su falta de habilidad, sin que en el caso presente tampoco se pueda afirmar como probado que el demandante hubiese concurrido por medio de otra persona (él desde luego no estuvo) a la reunión de asignación de las plazas del garaje a cada uno de los compradores por orden de fecha de sus respectivos contratos de compraventa. En consecuencia no puede concluirse que conociera los problemas de inhabilidad de uso ya en el momento de adquirir la plaza ni que lo consintiera o asumiera ese riesgo, máxime cuando reclamó al poco tras intentar hacer un uso normal y no conseguirlo.

SEXTO.- Debemos, sin embargo, discrepar de la sentencia de primera instancia en cuanto a la concreta consecuencia a extraer en el caso enjuiciado, pues no puede ser la resolución contractual total cuando no fue eso lo realmente pretendido en la demanda, no obstante que del inespecífico suplico en cuanto a la alternativa subsidiaria de la resolución contractual pudiera inicialmente pensarse otra cosa. Y es que en el encabezamiento se dice que se interpone demanda de acción de incumplimiento e indemnización de daños y perjuicios; en el hecho 1º se destaca especialmente del contrato de compraventa de 5/1/2005 la plaza de garaje nº NUM000 adquirida por el demandante como anejo inseparable de la vivienda (y su trastero), así como el precio de aquélla (14.888,25 euros) en relación al total; en el hecho 2º y 3º se narra la imposibilidad de maniobrar y aparcar en tal plaza y la solución provisional de usar la nº NUM001 ; en el hecho 4º la posible doble inmatriculación de la plaza nº NUM000 como anejo de la vivienda del demandante y la de otra persona; y en el 5º se habla del intento previo de conciliación para corregir los defectos o indemnizar; el fundamento de derecho IV se refiere a los artículos 1101 y 1124 del Código Civil , para a continuación escoger la acción de indemnización como consecuencia del incumplimiento; en el fundamento V se alega jurisprudencia sobre el cumplimiento de los contratos de compraventa de plazas de garaje y sus fines, así como en relación al artículo 1124, y que se interesa el cumplimiento del contrato o sino por equivalencia o subsidiariamente la resolución del contrato con devolución de prestaciones e intereses, todo ello en relación a la plaza de garaje, además de alegarse sobre la jurisprudencia del 'aliud pro alio' por la total inhabilidad de lo vendido consistente en la 1/18 parte indivisa de la planta a garaje (o sea la plaza nº NUM000 ); e incluso en el fundamento III se fija expresamente la cuantía del procedimiento en exactamente la misma cantidad que el precio de la plaza de garaje en cuestión (14.888,25 euros) en concepto indemnizatorio.

Teniendo en cuenta tales pretensiones y que la resolución por tanto no se refería a todo el contrato de compraventa de la vivienda con su plaza de garaje y trastero anejos sino exclusivamente respecto de la plaza de garaje, y dado que ésta constituye un anejo en principio inseparable de la vivienda, la solución en las circunstancias del caso no puede ser otra que la indemnizatoria, también planteada realmente en la demanda según lo dicho, ya por equivalencia ya por sustitución ya en todo caso por incumplimiento conforme a los artículos 1101 y 1124 del Código Civil . El importe no puede ser otro que el mismo que el precio pagado por una plaza de garaje inhábil, los indicados 14.888,25 euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda, incrementados en dos puntos ( art. 576 LEC ) a partir de la fecha del auto aclaratorio de la sentencia de primera instancia, la cual incluso se pronunció en un sentido más grave.

SÉPTIMO.- Lo dicho es suficiente para la estimación parcial del recurso en el extremo indicado, lo que conlleva revocar en esta medida la sentencia apelada, sin hacer mención especial de las costas de la segunda instancia ( art. 398 LEC ) y con devolución del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15ª LOPJ ). Ahora bien, las costas de la primera instancia se imponen igualmente a la parte demandada por tratarse de la estimación de una de las alternativas comprendidas en la demanda, lo que hace aplicable la regla general de vencimiento del artículo 394 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad concedida por el Pueblo Español,

Fallo

Que, con estimación del recurso de apelación de la parte demandada en la medida antes indicada, revocamos en parte la sentencia apelada en el sentido de estimar la demanda y condenar a la demandada a indemnizar al demandante en la cantidad de 14.888,25 euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda, incrementados en dos puntos a partir de la fecha del auto aclaratorio de la sentencia del Juzgado, y pago de las costas procesales de la primera instancia, sin hacer mención de las de esta alzada y con devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y contra la misma solo cabe recurso de casación por interés casacional, y en su caso extraordinario por infracción procesal, para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer ante esta Sección 4ª mediante escrito de abogado y procurador en el plazo de 20 días, con los demás requisitos de admisibilidad previstos en la Ley y su jurisprudencia.

Así, por esta nuestra sentencia de apelación, de la que se llevará al Rollo un testimonio uniéndose el original al Libro de sentencias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, en el lugar y fecha arriba indicados.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Imos. Srs. Magistrados que la firman, y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.