Sentencia Civil Nº 355/2016, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 505/2016 de 19 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000505/2016

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ORIHUELA

Autos de Juicio Ordinario - 001591/2012

SENTENCIA Nº 355/2016

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés

Magistrada: Dª . Susana Pilar Martínez González

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En ELCHE, a diecinueve de septiembre de dos mil dieciséis

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario - 001591/2012, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ORIHUELA, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte apelante Caixabank S.A., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Loreznzo Christian Ruiz Martínez y dirigida por el Letrado Sr. A. Garrigós Juan, y como apelada Dª Virtudes y Samuel , representada por el Procurador Sr. Vicente Giménez Viudes y dirigida por el Letrado Sr. Ignacio de Castro García

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ORIHUELA en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 23 de Octubre de 2015 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Samuel y Dª Virtudes , frente a la entidad CAIXABANK, S.A., debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada al abono a aquéllos de la cantidad total de TREINTA MIL SETECIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS (30.724,20 euros), cantidad que devengará el interés legal desde la fecha de la entrega o depósito en la cuenta corriente de la entidad hasta su completo pago.

No se hace expresa imposición de las costas procesales.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte apelante Caixabank, S.A. en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 000505/2016, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 15 de Septiembre de 2016

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.-En primer lugar queremos precisar que del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva también se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgadora quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Además como recuerda la STS de 30 de julio de 2008 : 'La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992 ); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.'.

SEGUNDO.-No obstante, insistiremos en que disponemos de una norma comunitaria específica, representada por la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, cuyo artº 15 dispone que: 'La percepción por promotores o gestores de cantidades anticipadas a cuenta del precio, en las compraventas de viviendas efectuadas antes de iniciar la construcción o durante la misma, se garantizarán mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato, en los términos establecidos por la Ley 57/1968, de 27 de julio, y la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, sobre Ordenación de la Edificación, que será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

La garantía constituida se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, y su cobro se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.

Las administraciones públicas y sus empresas y entidades Autónomas no tendrán la obligación de constituir la garantía prevista en el presente artículo.

En los contratos de compraventa se hará constar la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales hasta el momento efectivo de su devolución, para los supuestos de incumplimiento del plazo de inicio o terminación de las obras de construcción o para el caso de no haberse obtenido la licencia de ocupación o, si procede, la cédula de habitabilidad o de calificación definitiva, en el supuesto de que el comprador opta por la resolución contractual, sin perjuicio de los demás pactos lícitos que tengan convenidos....'.

Además en su Exposición de Motivos, claramente se evidencia que uno de los fines esenciales de ésta es la protección de los consumidores y usuarios al decir que 'La vivienda es un bien necesario con el que se cumplen un conjunto de requerimientos sociales, a través de los cuales se plasman y desarrollan los procesos de integración y normalización en el seno de cada sociedad. Debe conformar el espacio apto para la satisfacción de unas determinadas exigencias humanas y para el desarrollo de la familia, o fórmulas de convivencia, que constituyen una de las estructuras más elementales de la sociedad.

La vivienda como bien necesario está recogida en el art. 25 de la Declaración de Derechos Humanos de 10 de diciembre de 1948 y en la Carta Social Europea de 1961.

Sin perjuicio de esta condición de bien de mercado que posee la vivienda, la presente ley tiene un carácter básicamente social, cuyos primordiales objetivos radican, por un lado, en la protección de los derechos de adquirentes y usuarios que acceden por cualquier titulo, y por otro en el esbozo de posibles líneas genéricas de actuación que permitan favorecer la integración e inclusión social de los sectores mas desfavorecidos de nuestra sociedad.'.

Por ello su artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación, dice'La presente Ley tiene por objeto, dentro del ámbito territorial de la Comunidad Valenciana, hacer efectivo el derecho constitucional al disfrute de una vivienda digna y adecuada, la protección para los adquirentes y usuarios, las medidas de fomento y de inclusión social, el régimen sancionador, y las actuaciones administrativas en materia de vivienda, dotándolas de un marco normativo estable.'.

También ya dijimos en nuestra sentencia 540/14 de 19 de noviembre que: 'CAIXABANK S. A., sucesora en el proceso de BANCO DE VALENCIA S. A., se opone a la estimación del recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida por sus propios fundamentos. SEGUNDO.- Consideraciones previas sobre la Ley 57/1968.

Dado que la acción entablada por los actores se basa en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, conviene hacer unas consideraciones previas sobre su naturaleza, presupuestos y requisitos a la luz de la última doctrina jurisprudencial.

Señala la STS nº 540/2013, de 13 de septiembre (rec. Nº 281/2013 ) que 'en cuanto a las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas, la norma básica es la Ley 57/68, dictada, según su preámbulo, ante '[l]a justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos'. Estos ofrecimientos son los mencionados en el párrafo primero del propio preámbulo cuando constata que '[e]s frecuente en los contratos de cesión de viviendas que la oferta se realice en condiciones especiales, obligando a los cesionarios por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella' . Por eso, como finalidad de esta ley se declara la de 'establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que esta no se lleve a cabo', de modo que 'se estima necesario extender a toda clase de viviendas' las medidas de garantía que para las viviendas protegidas estableció el Decreto de 3 de enero de 1963 y se valora positivamente la jurisprudencia penal 'al dar vida al denominado delito único, delito masa, ya que los actos que se realicen y afecten a la comunidad o convivencia social y al interés público son dignos de la mayor protección''.

La finalidad de la ley es, por tanto, eminentemente tuitiva: se trata de proteger al adquirente de viviendas en construcción que cumple con parte de su prestación -la entrega de cantidades a cuenta del precio final- sin que el promotor haya cumplido todavía con la que le incumbe -la entrega de la vivienda-. Para ello se establece la obligación, a cargo del vendedor, de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta mediante la constitución de un aval o un seguro de caución. Se extiende, de esta forma el número de obligados a responder del buen fin de la construcción a los avalistas o aseguradores con quienes contrate el promotor, siendo la obligación de todos ellos de carácter solidario (en este sentido, STS nº 476/2013, de 3 de julio - rec. nº 254/2011 -).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha interpretado de forma progresiva los preceptos de la Ley 57/1968 con la finalidad de fortalecer la posición del adquirente. Se hace eco de esta evolución la STS nº 498/2013, de 19 de julio (rec. nº 258/2011 ): 'en lo que podemos denominar como primera fase, STS 25 octubre 2011 (núm. 706, 2011) esta Sala ya resaltó, como principio general, que la omisión del aval o de la garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros adquirentes de las viviendas, artículo uno de la citada Ley 57/1968 , implicaba una vulneración de lo pactado que podía ser calificada de grave o esencial. Posteriormente, en una segunda fase, en la ya citada STS 10 diciembre 2012 (núm. 731, 2012), se profundizó en la configuración contractual de la figura declarándola, por una parte, como obligación esencial del vendedor, y por la otra, determinando su régimen de aplicación conforme al contexto de las obligaciones recíprocas, como son las derivadas del contrato de compraventa, de forma que la resolución del contrato a instancia del comprador por incumplimiento de dicha garantía dependerá de que, en verdad, subsista dicha reciprocidad o, dicho de otro modo, siga teniendo sentido la constitución o continuidad de la garantía'. A este contexto obligacional se refiere la STS nº 221/2013, de 11 de abril (rec. nº 1637/2010 ) cuando señala lo siguiente: 'la configuración contractual de la figura puede responder a los siguientes criterios. En el plano de su caracterización nos encontramos ante una obligación legal, de carácter esencial, que atañe o compete al vendedor de la vivienda en proyecto o en construcción. Su tipicidad, conforme a la naturaleza del contrato de compraventa, se imbrica en el funcionamiento de la reciprocidad obligacional tendente a garantizar el cumplimiento del contrato; construcción de la vivienda y pago de la misma. En el plano de su régimen de aplicación, por mor de la tipicidad expuesta, cabe diferenciar dos supuestos. En la fase de pendencia de la obra proyectada, o en su construcción, el aval opera como una propia obligación bilateral, de forma que el futuro adquirente puede tanto oponer una excepción a la entrega de la cantidad anticipada, si éste no se otorga, como proceder a la resolución del contrato si entregada o dispuesta dicha cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval . En este sentido, el aval viene a constituir la causa de la obligación de entregar de la cantidad y viceversa ( artículo 1274 del Código Civil ). Todo ello, conforme al principio de buena fe contractual y su proyección con la doctrina de los actos propios. En la fase de realización de la prestación, construcción terminada de la vivienda, si la obligación del aval no ha resultado exigida por el adquirente su constitución carece de sentido pues con la entrega o puesta a disposición de la vivienda su función se reconduce al ámbito propio del cumplimiento o incumplimiento contractual. Su configuración contractual, por otra parte, hace innecesario que para su aplicación el adquirente deba tener, además, la condición de consumidor'.

La STS nº 706/2011, de 25 de octubre (rec. nº 588/2008 ) destaca que 'no tiene importancia el concepto en que se cobren dichas sumas, aunque se les llame arras o señal; la adquisición de la vivienda puede ser en pleno dominio, pero igualmente regirá la Ley cuando el derecho inmobiliario obtenido lo sea de aprovechamiento por turno de los regulados en los artículos 4.2, 2 º y 5.2, 2º de la Ley 42/1998 '. No obstante, esta misma sentencia descarta la aplicación de la Ley 57/1968 a los supuestos en los que la adquisición de la vivienda no se ha efectuado con la finalidad de constituirla como morada, sino como mera inversión, pues la finalidad perseguida por dicha normativa no es proteger a los inversores.

En cuanto a la obligación de ingresar las cantidades entregadas en un número de cuenta concreto, la STS nº 643/2005, de 15 de julio (rec. Nº 783/1999 ) considera contrario al principio de buena fe 'exigir a la actora la demostración de que se ha cumplido el requisito de la entrega de cantidades anticipadas a la promotora mediante ingreso en cuenta corriente específica. Si la aseguradora emitió el aval al pagar un plazo del precio aplazado, es evidente que la emisión estaba conectada con la entrega de la cantidad. El aval se emitía sin controlar que se había hecho a través de la cuenta especial; venir ahora con esta exigencia contradice el modus operandi de la aseguradora, que no se preocupaba en absoluto porque se cumpliese lo ordenado en la Ley 57/68, y que avalaba, no obstante'. En esta sentencia se analiza igualmente la incidencia de la Orden de 29 de noviembre de 1968, sobre seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas para viviendas, que desarrolla los preceptos de la Ley 57/68. El apartado 2 de la letra f) del punto cuarto de la Orden exige, para que entre en juego la garantía, el previo requerimiento notarial o 'de otra manera indubitada' al promotor. Sobre esta exigencia, la Sala 1ª señala que 'la Ley 57/68 no lo dispone así en su normativa. La Orden de 1.968 en este punto ha de entenderse que no es imperativa, por cuanto limita el derecho del comprador contra la aseguradora sin base alguna en aquella Ley que dice desarrollar'.

La cuestión relativa al ingreso de las cantidades en una cuenta especial es igualmente tratada en la STS nº 1235/1998, de 30 de diciembre (rec. Nº 2168/1994 ), en un supuesto en el que la promotora se vio obligada a constituir un seguro de caución al negarse los compradores a satisfacer más cantidades a cuenta (ya habían pagado algunas) hasta tanto no se les garantizara su devolución. Finalmente, las viviendas no se entregaron en el plazo pactado y los compradores exigieron a la aseguradora la restitución de las sumas entregadas, pretextando ésta que no habían sido ingresadas en la cuenta especial que exige el art. 2 Ley 57/1968. El Tribunal Supremo desecha este argumento por varios motivos: en primer lugar, porque en el contrato de compraventa celebrado con los demandantes no se había pactado la obligación de efectuar los ingresos en una cuenta específica; en segundo lugar, porque al celebrar el seguro de caución, la compañía aseguradora no podía ignorar que ya se habían efectuado pagos a cuenta; y en tercer lugar, porque tanto la apertura de la cuenta especial como su correcta llevanza no era responsabilidad de los asegurados: 'en definitiva, la aseguradora recurrente trata de hacer recaer sobre los actores las consecuencias de la falta de armonía o desajuste con la Ley 57/68 del seguro concertado con la sociedad-promotora de la construcción en tiempo muy posterior al contrato de venta, y esta pretensión es inadmisible, dado que aquéllos se limitaron a cumplir con sus obligaciones contractuales, no interviniendo en la antedicha concertación del seguro litigioso'.

Sobre el carácter irrenunciable de los derechos que concede la Ley 57/1968, encontramos la STS de 15 de noviembre de 1999 (rec. nº 3320/1995 ).

Probada la existencia de la garantía, sea en la forma de aval, sea en la forma de seguro de caución, no cabe pretextar al adquirente la existencia de límites cuantitativos, tal y como señala la STS nº 476/2013, de 3 de julio -rec. Nº 254/2011 -: 'no procede respetar los límites cuantitativos de la póliza de seguro, pues la misma, al constar que se efectuaba al amparo de la Ley 57/68 , que obliga a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, no debió contener límites inferiores, pues con ello violaba el dictado de los arts. 2 y 68 de la Ley de Contrato de Seguro , pues la Ley 57/1968 no establece límites a dicho seguro, sino que exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y la integridad de los intereses legales. Por todo ello debemos declarar, en este caso, la imposibilidad de establecer límites a las cantidades aseguradas inferiores a las sumas entregadas por los compradores y/o a los intereses legales'.

Finalmente, la reciente STS nº 218/2014, de 7 de mayo (rec. nº 828/2012 ) termina de reforzar la posición del adquirente al señalar que el avalista no puede oponer los motivos de oposición que corresponderían al avalado con fundamento en el art. 1853 CC : 'el art. 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma, por lo que una vez se acredita el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval , no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga, ya que incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas.

No puede situarse el avalista bajo el amparo del art. 1853 del C. Civil , pues el art. 1 de la Ley 57/1968 condiciona la exigencia del importe del aval al 'caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido', resultando indiferente para el legislador que el retraso haya sido más o menos breve'. TERCERO.- Revisión de la valoración de la prueba practicada.

No se admite la fundamentación de la sentencia recurrida.

La Juez de primera instancia confunde los certificados individuales de aval obrantes en las actuaciones que, efectivamente, se refieren a otros adquirentes, con pólizas individuales de aval. Sin embargo, no es así. Basta con leer estos documentos para concluir que, efectivamente, la demandada ha prestado el aval previsto en la Ley 57/1967 para garantizar la restitución de las cantidades entregadas a cuenta a OCHANDO S. A. por los distintos adquirentes de viviendas de la promoción litigiosa. Así, en el certificado obrante al folio 237 de las actuaciones podemos leer lo siguiente:

'Que Banco de Valencia, S. A. ha otorgado en fecha 05/09/2008 el aval nº 4500001577 a favor de OCHANDO S. A. en cumplimiento de lo establecido en el art. 1 de la Ley 57/1968 de 27 de julio , con la finalidad de que el promotor pueda percibir de los adquirentes de las viviendas de dicha promoción cantidades a cuenta, garantizando solidariamente la devolución de tales cantidades entregadas a OCHANDO S. A. así como los intereses legales desde la fecha de entrega de cada una de las cantidades hasta su devolución, en el supuesto de resolución del contrato de compraventa por causa de incumplimiento de la obligación de iniciar la construcción o de incumplimiento de la fecha convenida de entrega de la vivienda prevista para el día 31/05/2010.

Dicho aval tiene el carácter de irrevocable una vez que se inicie el pago de cantidades entregadas a cuenta por cada comprador, y únicamente quedará sin efecto una vez entregada la posesión de las viviendas a sus adquirentes, en los términos legalmente establecidos, o bien en el supuesto de que la presente garantía se sustituya por otra, en los trminos establecidos en la normativa referida' (el subrayado es nuestro).

Los pasajes que acabamos de transcribir no forman parte, por tanto, de la póliza de aval, sino de una certificación de dicha póliza, que consta perfectamente identificada con el nº 4500001577 y de la cual se indica que ha quedado registrada 'en el Registro Especial de Avales con el nº 08008314' (f. 238). No ha sido objeto de controversia en esta alzada que la referida póliza de aval, a la que se refiere la certificación, ha sido emitida en relación a la misma promoción de viviendas en la que adquirieron los demandantes. En todo caso, de no haber sido así, correspondía a la demandada probar lo contrario con arreglo al principio de proximidad y facilidad de acceso a las fuentes de prueba ( art. 217.7 LEC ).

Por lo demás, yerra igualmente la Juez a quo cuando señala que el contrato de compraventa celebrado por la Sra. Virtudes con OCHANDO S. A. no ha sido resuelto. Consta en las actuaciones copia de la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado titular del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Alicante con fecha de 16 de abril de 2012, en la que se declara expresamente resuelto el contrato de compraventa (f. 187 de autos). De los otros dos codemandantes nada diremos, pues la resolución del contrato por ellos celebrado no ha sido objeto de discusión en esta segunda instancia.

En lo que respecta a la entrega de las cantidades anticipadas a OCHANDO S. A., que fue negada por la demandada en la medida en que algunos documentos de los aportados con la demanda parecen reflejar ingresos efectuados a favor de otras mercantiles (en concreto, INSTANT ACCESS INTERNACIONAL y PLUS ADVISORS, S. L.), también ha quedado probada en el proceso con las sentencias recaídas en los procesos en los que se han declarado resueltos los contratos de compraventa. Así, en el iniciado por los Sres. Cristobal , se condena a OCHANDO S. A. a devolverles la suma de 55.452,75.- € (doc. nº 11, f. 95). En el incoado por la Sra. Virtudes se condena a la misma mercantil a restituir la cantidad de 57.085,29.- € (f. 187).

Probada la entrega a cuenta de las cantidades por parte de los demandantes, la resolución de los contratos celebrados con OCHANDO S. A. y la contratación de un aval de la ley 57/1968, por parte de esta mercantil, con BANCO DE VALENCIA S. A., procede revocar la sentencia apelada y, en su lugar, estimar la demanda interpuesta, condenando a la demandada a devolver las cantidades a que hemos hecho referencia en el párrafo anterior ( art. 3 Ley 57/1968 ), así como las reclamadas en concepto de intereses de demora devengados hasta la fecha de interposición de la demanda, cuya correcta liquidación no ha sido objeto de controversia.

La anterior conclusión no queda desvirtuada por las alegaciones efectuadas en el escrito de contestación a la demanda:

1º El hecho de que las sumas objeto de reclamación no hayan sido ingresadas en la cuenta especial a que se refiere el art. 2 Ley 57/1968 no puede enervar la pretensión entablada, conforme a la doctrina jurisprudencial que hemos reseñado en el fundamento de derecho segundo. En ninguno de los contratos de compraventa celebrados con los demandantes se dispuso que los mismos deberían de ingresar las cantidades en una cuenta especial, por lo que no cabe reprocharles el incumplimiento de una obligación que el art. 1 Ley 57/1968 establece a cargo del promotor. Es cierto que en los certificados individuales obrantes en las actuaciones, que son los que reflejan la existencia del aval, se hace referencia a la necesidad de que las entregas a cuenta se hayan ingresado en una cuenta especial abierta a nombre de OCHANDO S. A. (la nº 0093-1417-89-0041106018) (f. 237). Sin embargo, este requisito no es oponible a los demandantes, que no sólo no han intervenido en la redacción del contrato de aval ( art. 1257 CC ), sino que tampoco han podido conocer en ningún momento la existencia de dicha cuenta al no mencionarse en sus contratos de compraventa y al no recibir ningún certificado individual de aval.

2º Por lo que se refiere a la última cuestión apuntada (falta de entrega a los demandantes de certificados individuales de aval), debe merecer igual rechazo. La no entrega de este tipo de documentos a los demandantes ciertamente los ha perjudicado en el sentido de no poder acudir directamente a la vía ejecutiva en reclamación de sus créditos ( art. 3 Ley 57/1968 ), pero ello no empece a que puedan acceder a la tutela declarativa, que es la que han iniciado. Lo relevante, en esta sede, no es que los actores recibieran o no los certificados individuales de aval, sino que la demandada había suscrito dicha garantía con el contenido que prevé la Ley 57/68, que genera derechos irrenunciables para los adquirentes ( art. 7 Ley 57/1968 ).

3º Las menciones que se efectúan en la contestación a la demanda a la póliza de contragarantía de avales presentada como documento nº 13 de la demanda carecen de relevancia, ya que el fundamento de la condena de la demandada no reside en dicha póliza, sino en la nº 4500001577, que sí que se refiere a la Ley 57/68.'.

Además, como antes hemos indicado, la controversia que se nos plantea está resuelta por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

STS de 16 de enero de 2015 'la mencionada Ley 57/1968, 27 julio. Su artículo primero , primer apartado, impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas... y perciban cantidades anticipadas del precio, el deber de garantizar la devolución de las cantidades entregadas... mediante contrato de seguro... o por aval solidario... para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. Y el apartado segundo añade que las cantidades anticipadas por los adquirentes... habrán de depositarse en cuenta especial. Y agrega el último inciso de este apartado, lo que es importante en el presente caso: para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior. Esta no es otra que la garantía de devolución de las cantidades entregadas, mediante el contrato de seguro o un aval solidario. Dicha norma es ratificada por la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de ordenación de la edificación , que insiste en la garantía de las cantidades anticipadas, mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 julio.'.

STS de 20 de enero de 2015 'en cuanto a la naturaleza protectora de dicha normativa, el límite cuantitativo de riesgo asegurado y la legitimación pasiva en caso de demanda, afirma que '1ª) La jurisprudencia más reciente de esta Sala ha avanzado en la línea de interpretar la Ley 57/68 como pionera, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 ) y la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51), en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada...

...En tercer lugar, acerca del importe cubierto por el seguro, se ha declarado que comprende todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, es decir, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringirían el art. 2 de la Ley 57/1968 y el art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro ( STS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 ).

En cuarto lugar, se ha interpretado el art. 1 de la Ley 57/1968 en el sentido de que permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el vendedor y su aseguradora para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas y, también, dirigirse contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento ( SSTS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 ).'.

STS de 22 de abril de 2015 , 'Sobre la alegada necesidad de una previa resolución judicial del contrato de compraventa para poder demandar al garante, la sentencia de 7 de mayo de 2014 (recurso nº 828/2012 ), relativa a un aval pero igualmente aplicable a un seguro de afianzamiento como el del presente caso, declara que «el artículo 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma por lo que, una vez acreditado el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga ya que, incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas», y establece, como doctrina jurisprudencial, que «cuando se demanda exclusivamente al avalista en juicio declarativo, reclamando el importe del aval constituido al amparo de la Ley 57/1968, la entidad de crédito no podrá oponer las excepciones derivadas del artículo 1853 del Código Civil , debiendo abonar las cantidades, debidamente reclamadas y entregadas a cuenta, una vez incumplido el plazo convenido para la obligación de entrega por cualquier causa», doctrina que ahora se reitera.'.

STS de 30 de abril de 2015 'de la razón tuitiva de la norma y de su alcance imperativo, también hay que resaltar, en sentido contrario a lo alegado por la parte recurrente, que la cuestión planteada no escapa a esta finalidad que informa a la norma; de forma que procede declarar que las cantidades objeto de protección por mor de la citada Ley 57/68, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales.

En este contexto interpretativo se ha pronunciado esta Sala que ya en su sentencia de 8 de marzo de 2001, núm. 212/2001 , declaraba: 'Efectivamente, la Ley 27 de julio de 1.968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, impone en su artículo primero, a las personas físicas -o jurídicas que promuevan edificaciones que no sean de protección oficial, la obligación -que es irrenunciable a tenor de su artículo 7-, cuando se trata de obtener cantidades de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, de garantizar la devolución de los adelantos cobrados, debiendo suscribir el correspondiente contrato de seguro con aseguradora inscrita y oficialmente autorizada.

De ello se infiere, que la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda -bien generalmente esencial para la vida-, que esta en fase de planificación o construcción.

Por ello, para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones planteadas, entre el asegurador y el constructor. Pues bien, en el presente caso es una cuestión incontrovertída y así se debe declarar que la parte recurrente, como parte del precio de adquisición de una vivienda, entregó a la vendedora la suma de 7.314.000 pesetas -y así consta en la relación de acreedores de la suspensión de pagos sobre ésta-, y lo que no debe empecer para la recuperación de dichos adelantos, es que el ingreso de los mismos se haya realizado en la cuenta especificada en la póliza de seguros, o en cualquiera otra que se hubiera pactado entre el comprador o el vendedor. Pues no se puede olvidar que en el presente caso, como en general cuando se aplica la Ley de 27 de julio de 1.968, se han de contemplar dos negocios jurídicos, el originario -compraventa de la vivienda- y el derivado -formalización de un seguro de casación-, cuya concatenación tiene como única finalidad la defensa del comprador en el aspecto de ser reintegrado de sus anticipos del pago del precio para el caso de que la vivienda no se construya o no se pueda ocupar.

Y dicha finalidad, se vuelve a repetir, no puede se obviada por mor de una determinación de cuenta corriente que es una cuestión, en definitiva, a dirimir entre la aseguradora y la parte vendedora. Y se dice todo lo anterior aunque el comprador haya firmado la póliza de seguros, que sin duda lo ha hecho, como participante en un contrato de adhesión puro. Además esta tesis está también recogida en la sentencia de esta Sala de 30 de diciembre de 1.998 '.

Criterio, reiterado por la reciente sentencia de Pleno de esta Sala, de 13 de enero de 2015, núm. 779/2014 , en donde se declara, entre otros extremos: 'que el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que legalmente se impone al vendedor, como dijimos, siendo irrenunciable el derecho del comprador a que las cantidades ingresadas en esa cuenta especial queden así aseguradas, por lo que no puede establecer la póliza el desplazamiento al comprador de una obligación que solo corresponde al vendedor de acuerdo con la Ley 57/1968, dada la irrenunciabilidad mencionada, de lo que se deduce que no cabe entender excluida la cobertura del seguro'.

Máxime, y a mayor abundamiento, cuando en el presente caso se pretende eludir la obligación de reintegro respecto de aquellas aportaciones que se ingresaron en una cuenta de la entidad bancaria, distinta de la definida como especial, pero abierta por indicación e interés de la propia entidad bancaria.

3. La doctrina jurisprudencial expuesta, conduce a la desestimación de los restantes motivos planteados que, a estos efectos, deben ser objeto de examen conjunto.

En efecto, en el desarrollo de los mismos, la parte recurrente insiste en su línea argumental en pro de la preferencia de la interpretación literal del contrato de afianzamiento y, en su caso, de los avales individuales suscritos, bien para sostener la delimitación de la garantía únicamente respecto de las cantidades ingresadas en la cuenta especial, (motivos segundo y tercero), o bien, para sustituir el tipo de interés fijado inicialmente en el contrato general de afianzamiento (del 6%) al tipo de interés legal de dinero vigente en su momento, conforme a la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 y al artículo 1255 del Código Civil (motivo cuarto del recurso).

Como se ha señalado, la doctrina jurisprudencial expuesta sirve de fundamento para la desestimación de estos motivos pues, como también ha precisado esta Sala, STS de 3 de julio de 2013 (recurso nº 254/2011 ), el carácter imperativo de lo previsto en este sentido por la ley 57/68 se impone sobre la reglamentación contractual realizada, bien esté reflejada en el contrato de garantía principal, o bien en los correspondientes avales de garantía suscritos. Consideración que se opone claramente a la pretensión de la parte recurrente de concretar el reintegro de las cantidades entregadas sólo a las ingresadas en la cuenta especial merced a la interpretación de los avales individualizados.'.

STS de 23 de septiembre de 2015 ' STS de 23 de septiembre de 2015 'Los recurrentes sostienen que las pólizas colectivas no implicaban ninguna asunción de garantías a favor de los posibles adquirentes de viviendas, y que la garantía de cada comprador no se produciría hasta que no se emitieran los avales individuales, pues hasta entonces no se habría concretado la identidad del adquirente beneficiario, el importe de la suma anticipada y la parte de la prima congruente con aquella. Y, por otra parte, la entidad aseguradora o bancaria no quedaba obligada a emitir el aval individualizado si no era a requerimiento de la promotora. En cierto modo, eso parece que fue lo que afirmamos en la anterior Sentencia 25/2013, de 5 de febrero , al razonar que:

« la norma -Ley 57/1968- no le impone -al banco- la obligación de velar por la entrega de los avales por parte de la vendedora. De la póliza firmada entre el banco y la promotora tampoco se deduce que la entidad bancaria tuviese obligación de entregar el aval directamente al comprador, pues siempre lo emitiría a petición del promotor ».

Pero esta interpretación pone en evidencia cómo puede quedar insatisfecha la previsión de garantía contenida en los arts. 1 , 2 y 3 de la Ley 57/1968 , porque bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, este no tiene por qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales.

En atención a la finalidad tuitiva de la norma, recientemente resaltada por la Sala, que exige el aseguramiento o afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, y a que se ha convenido una garantía colectiva para cubrir las eventuales obligaciones de devolución de la promotora de las cantidades percibidas de forma adelantada de los compradores, cuya copia ha sido entregada junto con los contratos de compraventa, es posible entender individual, respecto de lo que no tiene responsabilidad el comprador. No debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales.

Por ello podemos entender en estos casos que: i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía; ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 ; y iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva...

...el contrato de contraaval cumplía la función de servir de línea de avales, para garantizar la eventual obligación de quien se denomina 'garantizado', que es la promotora Herrada del Tollo, S.L., de devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores. Y así, en la cláusula 1.1. se afirma que el banco ha convenido con el garantizado (la promotora) la prestación a favor de esta de toda clase de cauciones, avales, garantías y fianzas (en adelante avales), para asegurar el buen fin de obligaciones o compromisos contraídos o que contraiga frente a terceros, hasta el límite indicado en la propia póliza (3.000.000 euros). Los actos posteriores, el otorgamiento de avales individuales con cargo a esta póliza a favor de compradores de la promoción Residencial Santa Ana del Monte, corroboran que esta fue la voluntad de las partes al concertar la póliza, garantizar la obligación de la promotora de devolver las cantidades entregadas a cuenta por los compradores.

Al interpretarlo así, el tribunal de instancia no ha vulnerado las reglas legales de interpretación de los contratos, sino que las ha aplicado adecuadamente, conforme a la reseñada jurisprudencia.

19. Formulación del motivo tercero . El motivo se funda en la infracción del art. 1 Ley 57/1968 y la jurisprudencia que lo interpreta, al acordar la sentencia recurrida la condena del banco a la devolución de las cantidades anticipadas, como consecuencia de la no entrega u omisión del aval que preceptúa la Ley 57/1968, cuando la responsable en este supuesto es exclusivamente la vendedora, tal y como recoge tal doctrina.

Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

20. Desestimación del motivo tercero . Las razones de la desestimación son las mismas que vertimos en los fundamentos jurídicos 8-11. Del mismo modo que en el caso de la póliza de seguro colectivo de SGRCV y de la póliza de cobertura para límite de garantías bancarias del BBVA, también la póliza de contraaval de Banco Pastor, merced a la interpretación realizada de los arts. 1 , 2 y 3 de la Ley 57/1968 , cubría la eventualidad garantizada, sin que la ausencia de los correspondientes avales individuales impida que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza de contraaval.'.

También podemos traer a colación nuestra sentencia número 229/15, de 11 de junio : 'Alega la apelante como motivos de su recurso, en síntesis, la vulneración de los requisitos legales y formales para la aplicación de la Ley 57/68, de 27 de julio, y su posterior modificación, mejora y complemento operada por la Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y el artículo 15 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat Valenciana , sobre la vivienda. En esencia, Caja Rural mantiene que el artículo 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio , no le resulta de aplicación puesto que no intervino en los contratos de compraventa celebrados con los actores y la obligación de avalar las cantidades corresponde a la promotora en exclusiva, siendo la cuenta en la que se ingresaron las cantidades una cuenta corriente y no una cuenta especial como exige la Ley.

El recurso no puede tener buena acogida, compartiendo esta Sala los fundamentos jurídicos que el Juzgador a quo realiza en la sentencia de instancia. En efecto, el artículo 1 de la Ley 57/1968, 27 julio , en su apartado primero, impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas y perciban cantidades anticipadas del precio, el deber de garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o por aval solidario para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, añadiendo en su apartado segundo que las cantidades anticipadas por los adquirentes habrán de depositarse en cuenta especial, agregando en el último inciso que para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior, esto es, la garantía de devolución de las cantidades entregadas, mediante el contrato de seguro o un aval solidario. En ese mismo sentido encontramos la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación , que insiste en la garantía de las cantidades anticipadas, mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato y el artículo 1 que impone obligaciones a la entidad financiera a través de la cual la promotora percibe los anticipos de los adquirentes.

En relación con la normativa citada, las STS de fechas 25 octubre 2011 , 10 diciembre 2012 , 11 abril 2013 y 19 julio 2013 , han establecido 'como principio general, que la omisión del aval o de la garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros adquirentes de las viviendas, artículo uno de la citada Ley 57/1968 , implicaba una vulneración de lo pactado que podía ser calificada de grave o esencial', añadiendo la STS de fecha 7 mayo 2014 que 'el aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando. Examinado, por esta Sala, el tenor de los preceptos de la Ley 57/1968 se aprecia que, al exigir la misma la constitución del aval, refuerza su función garantizadora al dotar de naturaleza ejecutiva al mismo y no pudiendo olvidar que el hecho de que lo imponga una Ley, le aporta una especial trascendencia hasta el punto de que ello ha contribuido a que esta misma Sala considere, como obligación esencial, su constitución'.

Las anteriores sentencias se deben poner en relación con la reciente STS de 30 de abril de 2015 , que resuelve la interpretación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, con relación a diversos aspectos de aplicación de la misma, particularmente respecto al alcance del artículo 1 de dicha ley respecto de lo pactado en el contrato de afianzamiento en orden al reintegro, solamente, de las cantidades ingresadas en la cuenta especial de la entidad. La citada sentencia afirma que 'en esta línea de interpretación ya trazada, esto es, de la razón tuitiva de la norma y de su alcance imperativo, también hay que resaltar, en sentido contrario a lo alegado por la parte recurrente, que la cuestión planteada no escapa a esta finalidad que informa a la norma; de forma que procede declarar que las cantidades objeto de protección por mor de la citada Ley 57/68, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales. En este contexto interpretativo se ha pronunciado esta Sala que ya en su sentencia de 8 de marzo de 2001, núm. 212/2001 , declaraba: 'Efectivamente, la Ley 27 de julio de 1.968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, impone en su artículo primero, a las personas físicas -o jurídicas que promuevan edificaciones que no sean de protección oficial, la obligación -que es irrenunciable a tenor de su artículo 7-, cuando se trata de obtener cantidades de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, de garantizar la devolución de los adelantos cobrados, debiendo suscribir el correspondiente contrato de seguro con aseguradora inscrita y oficialmente autorizada. De ello se infiere, que la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda -bien generalmente esencial para la vida-, que esta en fase de planificación o construcción. Por ello, para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones planteadas, entre el asegurador y el constructor. Pues bien, en el presente caso es una cuestión incontrovertída y así se debe declarar que la parte recurrente, como parte del precio de adquisición de una vivienda, entregó a la vendedora la suma de 7.314.000 pesetas -y así consta en la relación de acreedores de la suspensión de pagos sobre ésta-, y lo que no debe empecer para la recuperación de dichos adelantos, es que el ingreso de los mismos se haya realizado en la cuenta especificada en la póliza de seguros,o en cualquiera otra que se hubiera pactado entre el comprador o el vendedor. Pues no se puede olvidar que en el presente caso, como en general cuando se aplica la Ley de 27 de julio de 1.968, se han de contemplar dos negocios jurídicos, el originario - compraventa de la vivienda- y el derivado -formalización de un seguro de casación-, cuya concatenación tiene como única finalidad la defensa del comprador en el aspecto de ser reintegrado de sus anticipos del pago del precio para el caso de que la vivienda no se construya o no se pueda ocupar. Y dicha finalidad, se vuelve a repetir, no puede se obviada por mor de una determinación de cuenta corriente que es una cuestión, en definitiva, a dirimir entre la aseguradora y la parte vendedora. Y se dice todo lo anterior aunque el comprador haya firmado la póliza de seguros, que sin duda lo ha hecho, como participante en un contrato de adhesión puro. Además esta tesis está también recogida en la sentencia de esta Sala de 30 de diciembre de 1998 '. Criterio, reiterado por la reciente sentencia de Pleno de esta Sala, de 13 de enero de 2015, núm. 779/2014 , en donde se declara, entre otros extremos: 'que el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que legalmente se impone al vendedor, como dijimos, siendo irrenunciable el derecho del comprador a que las cantidades ingresadas en esa cuenta especial queden así aseguradas, por lo que no puede establecer la póliza el desplazamiento al comprador de una obligación que solo corresponde al vendedor de acuerdo con la Ley 57/1968, dada la irrenunciabilidad mencionada,de lo que se deduce que no cabe entender excluida la cobertura del seguro...'.

También nuestra sentencia número 229/2015, de 11 de junio : 'como se ha reiterado ya por esta Sala, en sentencia de fecha 25 de junio de 2010 , es un profesional experto al que le es 'enteramente exigible un conocimiento de la normativa aplicable y unos deberes de información', siendo sancionable una actuación negligente. La apelante conocía que Eurohouse 2010, S.L., se dedicaba al mercado inmobiliario y carece de sentido que se afirme que se desconocía la procedencia de los cuantiosos ingresos que se realizaban en la cuenta número 3005 0033 14 11393333023 de Caja Rural. El hecho de que dicha cuenta fuera una cuenta corriente y no especial no puede ser imputable a los actores, tal y como pone de manifiesto la reciente sentencia del Tribunal Supremo citada, siendo deber de la entidad que percibe las cantidades de los compradores velar por el cumplimiento impuesto por la Ley 57/1968 y generando responsabilidad en caso de incumplimiento de las mismas. Como acertadamente establece el Juzgador a quo, Caja Rural no debería haber aceptado las cantidades ingresadas por Eurohouse 2010, S.L., sin cerciorarse previamente que el promotor había asumido la obligación legal de garantizar la devolución de esas cantidades entregadas a cuenta, no pudiendo dicho incumplimiento servir para exonerarse de la responsabilidad frente a los compradores de las viviendas.'.

Y la SAP de Alicante de 18 de marzo de 2015 'La responsabilidad de BBVA deriva del incumplimiento de un deber legal, que conlleva una responsabilidad legal. El incumplimiento fue el de no haber exigido a la promotora (que había abierto en dicha entidad bancaria una cuenta especial para percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes) que tuviera garantizada la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, mediante contrato de seguro o aval.

El artículo primero de la Ley 57/1968 dispone que los promotores de viviendas que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero antes o durante la construcción deben de cumplir dos condiciones:

a) La primera, garantizar al devolución de dichas cantidades , más cierto interés, mediante un contrato de seguro o aval solidario prestado por entidad bancaria, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido; y

b) La segunda, percibir esas cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una entidad bancaria, en la que habrán de depositarse en una cuenta especial.

Pero el referido artículo primero, en el afán de proteger a los adquirentes de viviendas en tales casos, involucra también a las entidades financieras en que se encuentran abiertas dichas cuentas especiales, estableciendo para ellas una obligación: exigir, 'bajo su responsabilidad , la garantía a que se refiere la condición anterior.', es decir, exigir, bajo su responsabilidad , que el promotor ha garantizado la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

Quiérese decir que la entidad bancaria no debería permitir la apertura de las cuentas especiales, ni la realización de depósitos en ellas, sin cerciorarse previamente de que el promotor ha asumido la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

Y esa obligación legal se establece 'bajo la responsabilidad' de la entidad financiera, lo que no puede ser interpretado de modo distinto a hacerla responsable de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del deber; más concretamente, de los daños y perjuicios que se pudieran irrogar a los compradores en el caso de que, por no haberse constituido las garantías legalmente previstas, no pudieran obtener la restitución de lo anticipadamente pagado.'.

La doctrina expuesta es aplicable al caso que nos ocupa, partiendo de que nos remitimos a los hechos declarados probados por el tribunal de instancia, que además ya hemos reconocido en precedente sentencia sobre la misma entidad bancaria y promotora.

TERCERO.-Se imponen a la recurrente las costas de la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CAIXABANK SA., contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Orihuela, de fecha 23 de octubre de 2015 , confirmamos la misma. Se imponen a la recurrente las costas de la alzada.

Con pérdida del depósito constituido.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, caberecurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite:

1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.