Sentencia Civil Nº 355/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 342/2019 de 24 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00355/2019
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: MSC
N.I.G. 07040 42 1 2018 0006765
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000342 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000316 /2018
Recurrente: ROMERO GEMAR, SL
Procurador: ANTONIO JUAN RAMON ROIG
Abogado: ANTONIO SASTRE OLIVER
Recurrido: SIX ROOMS PLAYA DE PALMA, S.L.
Procurador: MARIA EULALIA JULIA COCA
Abogado: CRISTINA POU GARCIAS
Rollo núm. 342/19
Autos núm. 316/18
SENTENCIA núm. 355/19
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE:
D. Miguel Álvaro Artola Fernández.
MAGISTRADOS:
D. Jaime Gibert Ferragut.
Dª María Encarnación González López.
En Palma de Mallorca, a veinticuatro de septiembre de dos mil diecinueve.

VISTOS, en fase de apelación, por los Ilmos. Sres. referidos, los autos de juicio ordinario sobre
reclamación de cantidad, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palma, estando el
número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apelada la
entidad 'SIX ROOMS PLAYA DE PALMA, S.L.', representada por la Procuradora Doña María Eulalia Juliá
Coca y dirigida por la Letrada doña Cristina Pou Garcías, y como parte demandada- apelante la entidad
'ROMERO GEMAR, S.L.', representada por el Procurador don Antonio J. Ramón Roig y dirigida por el Letrado
don Antonio Sastre Oliver; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palma en fecha 21 de marzo de 2019 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, seguidos con el número 316/18, de los que trae causa el actual rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá: 'Se ESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la entidad 'SIX ROOMS PLAYA DE PALMA S.L.', representada por la Procuradora Doña María Eulalia Juliá Coca, contra la entidad 'ROMERO GEMAR, S.L.', representada por el Procurador don Antonio J. Ramón Roig y, en consecuencia, se acuerda: 1. Declarar resuelto el contrato suscrito entre las partes en fecha 8 de junio de 2017 por incumplimiento imputable a la entidad demandada.

2. Se condena a la entidad 'ROMERO GEMAR, S.L.' a abonar a la actora la cantidad de 60.000 euros, más los intereses legales desde la fecha de la reclamación judicial hasta su completo pago.

3. Con expresa imposición de las costas a la demandada.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de la mercantil ROMERO GEMAR, S.L., y se fundó en las alegaciones que se analizarán en el fundamento jurídico segundo y siguientes de esta resolución, y terminó suplicando que: se dicte sentencia por la que se revoque la de primera instancia y, conforme a lo dispuesto en el artículo 456 LEC, se estime totalmente la oposición formulada, se absuelva a la parte demandada, 'ROMERO GEMAR, S.L.', de todos los pedimentos dirigidos en su contra, con expresa imposición de las costas del procedimiento, en la instancia y en apelación, y demás que proceda en Derecho.



TERCERO.- La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan realizarse en la fundamentación jurídica de esta resolución.

ÚLTIMO.- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, y no considerando necesaria la celebración de vista oral, se siguió el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.


PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, entidad 'SIX ROOMS PLAYA DE PALMA, S.L.', accionaba en juicio ordinario en reclamación de cantidad contra la entidad 'ROMERO GEMAR, S.L.', exponiendo, según el relato de autos, lo siguiente: a)- En fecha 8 de junio de 2017 se formalizó entre las partes un contrato denominado de arras penitenciales en el que la actora, en calidad de compradora, entregó a la entidad demandada, que actuaba en calidad de propietaria vendedora, la cantidad de 30.000 euros en concepto de arras penitenciales o paga y señal.

b)- El objeto de la compraventa trataba de seis fincas registrales y seis cuartos trasteros que configuran la totalidad de un edificio, sito en la CALLE000 n° NUM000 de Palma de Mallorca. En concreto, las fincas registrales n° NUM001 , n° NUM002 , la n° NUM003 , n° NUM004 , n° NUM005 , nº NUM006 , más seis cuartos trasteros que no se encuentran registrados. Se pactó que el precio de la compraventa sería de 620.000 euros más el IVA correspondiente, y que el vendedor cancelase las hipotecas que gravaban los inmuebles, ya que el vendedor/propietario debía entregar los inmuebles libres de cargas y gravámenes así como que la parte vendedora debía entregar, con antelación a la venta, los suministros de electricidad, debiendo contar el edificio con un contador individual para cada vivienda, ya que en el momento de la firma del contrato privado de arras penitenciales solo existía un único contador en toda la finca de pisos.

c)- Arras Penitenciales: Se acordó el pago de 30.000,00€, más el IVA correspondiente al tipo vigente, siendo el documento cabal carta de pago, por la citada cantidad entregada, y expresamente se indica que dicho pago se hace en concepto de arras penitenciales ('Esta cantidad queda sujeta en concepto de arras penitenciales ...').

d)- Se pactó un plazo para escriturar de un máximo de 6 meses ante la Notaría que designe la parte compradora que tramitará la compraventa debiendo notificarse expresa y fehacientemente a la parte vendedora de la fecha, hora y lugar en el que debería formalizarse la compraventa con antelación mínima de 10 días.

e)- Pese a pactarse que la escritura pública de venta se otorgaría como máximo en el plazo de 6 meses, no se procedió a tal formalización por causas imputables a la vendedora. De hecho, dicho plazo fue posteriormente ampliado hasta el 22 de diciembre de 2017, tras haber intentado la actora formalizar dicho instrumento público el 26 de octubre, el 27 de noviembre de 2017 y el 12 de diciembre de 2017, sin que finalmente hubiera sido posible suscribirlo en las referidas fechas al no constar cumplimentadas todas las condiciones exigidas en el contrato inicial ni hallarse las fincas libres de cargas. Por dicho motivo, en fecha 12 de diciembre de 2017 se levantó un acta de requerimiento y presencia en el que se puso de manifiesto el incumplimiento de la vendedora.

Al amparo de tales premisas, ante el que se consideraba incumplimiento de la parte vendedora, la compradora terminaba suplicando que, previos los trámites pertinentes, se 'dicte en su día Sentencia que recoja los siguientes pronunciamientos que solicitamos que se dé por resuelto el contrato de compraventa aportado como documento número 1, por incumplimiento del demandado, y se condene al mismo al pago de la cantidad de sesenta mil euros (60.00,00.- €), correspondiente a la devolución de la cantidad depositada por mi mandante en concepto de arras, por duplicado, así como al abono de los intereses desde la reclamación judicial hasta su completo pago, más expresa condena en costas.' La representación de la entidad demandada se opuso a la demanda, pues, si bien concordó la suscripción del contrato de arras de fecha 8 de junio de 2017 y su prórroga, así como los efectos previstos para el caso de incumplimiento, niega la consecuencia que pretende la actora y la interpretación que se hace del citado contrato. Señala que fue la hoy actora la que incumplió el contrato de arras por no haber satisfecho la cantidad de 3.000 euros correspondiente al IVA; niega la estipulación relativa a las condiciones de la entrega de las fincas objeto del contrato que se refiere la actora; niega que existiese un acuerdo para formalizar la escritura de compraventa en fecha 26 de octubre y el 27 de noviembre de 2017, resultando que se trataba de una facultad de las partes la anticipación del plazo para efectuarla, pero que, de hecho, se pactó una prórroga hasta del 22 de diciembre de 2017 en los mismos términos que los pactados en fecha 8 de junio de 2017. Que el día antes del otorgamiento de la escritura tuvieron una reunión para tratar los pormenores de la formalización de la escritura pública de compraventa, fijada para el día siguiente, pero que surgieron desavenencias por negarse la actora a satisfacer el precio de la compraventa más el IVA correspondiente al tipo del 10%. Que el día del otorgamiento no acudió la compradora, a pesar de asistir su letrada, lo que, unido a que no se encontrara redactada la minuta de la escritura, impidió que pudiera formalizarse.

En definitiva, la demandada imputó a la actora diversos incumplimientos contractuales, en concreto: la falta de pago del IVA del contrato de arras; la falta de pago del precio acordado de la compraventa; la falta del consentimiento de la vendedora para hipotecar las fincas por la compradora; la falta de pago del IVA sobre el precio acordado de la compraventa por la parte compradora; subrayando que, además, la vendedora comunicó, mediante correo electrónico, la concesión de un nuevo plazo de 10 días para el final otorgamiento.

Por dichos motivos, interesó la desestimación de la demanda con expresa condena en costas al actor.

Tras la comparecencia a la Audiencia previa, en la que no hubo avenencia, se propuso prueba y se celebraron después, para su práctica, varias sesiones de juicio oral abarcando: el interrogatorio de la entidad demandada, la testifical de don Juan Ignacio , doña Mónica , don Juan Pablo , doña Noelia , don Victor Manuel , don Abelardo , don Adrian y don Agustín . Y, una vez evacuado por las partes el trámite de alegaciones finales, quedaron los autos conclusos para resolver.

Finalmente, la sentencia de instancia, que resultó estimatoria de la demanda, comenzó analizando la naturaleza del contrato y su prórroga, para lo cual partió el documento suscrito en fecha 8 de junio de 2017, en el que se plasma la entrega por parte de la hoy demandante, mercantil 'SIX ROOMS PLAYA DE PALMA, S.L.', a la entidad demandada, 'ROMERO GEMAR, S.L.' en su calidad de propietaria y vendedora, de la suma de 30.000.- € (documento número 2 de la demanda). Documento en el que se cimenta esencialmente la reclamación pecuniaria actora, precisando, respecto de dicho documento, los aspectos siguientes: en él se hace constar que la hoy demandada recibe del comprador la precitada suma en concepto de arras penitenciales o paga y señal, y que, el resto hasta completar la totalidad -620.000 euros más el IVA-, se pagará en el momento de formalizar la correspondiente escritura pública, fijándose como plazo máximo seis meses contados desde la firma del referido contrato de arras.

Asimismo, se indica, en el párrafo cuarto de la cláusula primera que: 'Las fincas se venderán libres de cargas y gravámenes, debiendo cancelar el vendedor a sus expensas las hipotecas que gravan los inmuebles.

Las fincas se entregarán al comente en el pago de impuestos, arbitrios, contribuciones y demás gastos, comprometiéndose el vendedor a arreglar con antelación a la venta los suministros de electricidad, debiendo tener el edificio un contador individual, para cada vivienda.' De la misma forma se estipuló en la cláusula sexta que 'Si llegada la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, ésta no se llevara a cabo por causa imputable al vendedor, quedará el contrato resuelto automáticamente y sin efecto de ciase alguna, y el vendedor deberá entregar al comprador la cantidad recibida como paga y señal, doblada. Si el incumplimiento fuese imputable al comprador, y en especial, la falta de otorgamiento de escritura pública de dentro del plazo fijado para su otorgamiento, quedará asimismo el contrato automáticamente resuelto y sin efecto de clase alguna, perdiendo el comprador la cantidad entregada al vendedor en paga y señal, que la hará propia, éste último, en concepto de daños y perjuicios.' Por último, en la cláusula sexta se hace referencia a que 'la incomparecencia ante Notario de una de las partes conllevará para el incumplidor los efectos previstos en el citado artículo 1454 del Código Civil '.

De todo lo cual, y previo análisis de la jurisprudencia y doctrina sobre los diferentes tipos de arras, la sentencia concluye que, ante las diferencias clasificatorias y conceptos que, frente a la escueta regulación del art. 1.454 del Código Civil, han sido reconocidos por la doctrina, tanto científica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1.255 del mismo texto, es preciso que, las dudas que puedan suscitarse en cuanto a la modalidad de arras por las que optan los contratantes en cada caso concreto, han de resolverse a partir de las normas de interpretación de los contratos en orden a averiguar lo que las partes quisieron acerca del alcance y eficacia de dichas arras. De modo que, en el supuesto que se debate, y conforme a la literalidad de la cláusula transcrita y la invocación expresa del art. 1.454 del Código Civil, el Magistrado-Juez 'a quo' interpreta que voluntad de la vendedora y compradora fue la de instituir arras penitenciales, pues de la simple lectura de la cláusula discutida resulta evidente que en ella consta la voluntad de las partes de atribuirse recíprocamente la facultad de resolver unilateralmente el contrato, durante un tiempo y antes de su efectivo cumplimiento, con los efectos previstos en el art. 1.454 del CC, por lo que cabe hablar de arras penitenciales.

Por otra parte, entiende la sentencia que, aunque la cantidad entregada por los compradores al tiempo de celebrar el contrato constituye un anticipo del precio convenido, que como tal conlleva el pago de una parte del mismo en caso de cumplimiento -según se desprende de la estipulación primera del contrato-, la cláusula sexta le confiere una finalidad que va más allá de la simplemente confirmatoria de la compraventa celebrada, en la medida en que contempla como obligación de los vendedores, para el caso de no formalizarse la escritura pública en el plazo previsto por hechos imputables a alguno de ellos, la devolución de la cantidad recibida más un importe igual al doble de dicha señal.

Por lo que, además, las partes introducen una consecuencia ante el incumplimiento del contrato, a semejanza de la cláusula penal regulada en el art. 1152 y ss. del CC, y tiene como función esencial, además de la coercitiva y sancionadora, la liquidación de los daños y perjuicios producidos por el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal, sustituyendo a la indemnización sin necesidad de probar tales daños y perjuicios, que valora anticipadamente con un plus más oneroso para garantizar y estimular el cumplimiento de la obligación ( SS TS 28 junio 1991, 7 marzo 1992, 12 diciembre 1996, 8 junio 1998, 12 enero 1999, 17 noviembre 2004, 28 septiembre 2006, 15 octubre 2008 y 23 octubre 2013) y que -según termina la sentencia de instancia-, en el presente caso establece las consecuencias punitivas del incumplimiento contractual de la vendedora demandada, por desatender su obligación de otorgar la escritura pública de compraventa en el plazo establecido de seis meses desde la perfección del contrato, así como de la prórroga para el 22 de diciembre.

En dicho contexto, y tras valorar pormenorizadamente la prueba, la sentencia hoy atacada consideró que ha quedado acreditada la conducta obstativa de la vendedora para el cumplimiento de lo pactado, pues tras diversos intentos por parte de la compradora para formalizar la escritura de compraventa, la vendedora no cumplió los presupuestos necesarios para su formalización, dando reiteradas largas.

Llegados a dicho punto, y considerando evidentemente acreditado el incumplimiento imputable a la entidad demandada de la obligación de suscribir el referido contrato de compraventa y formalizar la escritura pública en el plazo inicialmente pactado en el contrato de arras, así como en su posterior prórroga de fecha 27 de noviembre de 2017, la sentencia procedió a estimar íntegramente la demanda interpuesta por la entidad 'SIX ROOMS PLAYA DE PALMA, S.L.' contra la entidad 'ROMERO GEMAR, S.L.', y, en consecuencia, se acordó: 1. Declarar resuelto el contrato suscrito entre las partes en fecha 8 de junio de 2017 por incumplimiento imputable a la entidad demandada.

2. Condenar a la entidad 'ROMERO GEMAR, S.L.' a abonar a la actora la cantidad de 60.000 euros, más los intereses legales desde la fecha de la reclamación judicial hasta su completo pago.

3. Con expresa imposición de las costas a la demandada.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación reiterando esencialmente los motivos de oposición a la demanda, los cuales seguidamente se analizarán.



SEGUNDO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte apelante reitera que se firmó un contrato de arras penitenciales, claro y preciso, resultando ser el tipo de contrato que las partes quisieron suscribir y suscribieron, sin que nunca se aceptara por la parte demandada (vendedora), ni una opción de compra ni otro tipo de contrato de compraventa, por lo que reitera que: 'las obligaciones de la compraventa sólo surgen y se perfeccionan jurídicamente desde el momento en que las partes aceptan ejercer el derecho reconocido, resultando, que la parte demandada (vendedora) no aceptó otorgar la venta y, en su consecuencia, formalizar la escritura de compraventa hasta el fin del plazo acordado por las partes en el contrato de arras penitenciales y su posterior prórroga de constante alusión y ello, no es irracional como señala la sentencia de instancia, simplemente es un derecho que se ejercita en plazo, ...'. En base a ello, la apelante interpreta que: '...la formalización de la escritura pública de compraventa será en fecha 22/diciembre/2017, puesto que así lo manifiesta expresamente la parte demandada, ROMERO GEMAR, S.L. (vendedora) y, además, resulta ser la fecha de vencimiento del contrato de arras en virtud de la prórroga acordada por ambas partes en fecha 27/noviembre/2017 y, por tanto, las partes, si resulta de su interés y no existe desistimiento, deben acudir a la Notaría para formalizar la escritura de compraventa de constante alusión.' Como corolario de lo dicho, la representación procesal de la parte apelante considera que, los calificados como intentos de formalización de la escritura pública de compraventa por la parte actora (compradora), no tienen virtualidad jurídica alguna ni cabe asignarles la consecuencia jurídica del incumplimiento del contrato de arras -pese a lo que concluye la sentencia de instancia-, porque no estamos ante un contrato de opción de compra o similar.

Pese a ello, observa la Sala que la parte apelante afirma también, en lo que parece ser una contradicción con lo anterior, que: 'Resulta cierto, como ya se comunicó a la parte actora que tiene el derecho de pedir la formalización de escritura pública pero no de exigirla hasta el vencimiento del plazo fijado en el contrato de arras.' Es decir, en la consideración de la Sala, incluso en la tesis apelatoria de que 'No cabe calificar de intentos frustrados por la parte demandada (vendedora) la formalización de la escritura pública de compraventa en fechas consecutivas antes del cumplimiento del plazo de seis meses pactado sin la conformidad de dicha parte y en contra de su voluntad de aceptación'; lo cierto es que, incluso en ese caso, la parte hoy demandada habría seguido incumpliendo el contrato en la medida en que no habría liberado ni coadyuvado para la liberación de las cargas que pesaban sobre los inmuebles a la fecha de conclusión de la prórroga, lo que constituía notorio impedimento para el contrato dentro de sus propios términos, pues a ello se comprometió.

Y, desde luego y como se desarrollará, no es de recibo la pretensión de la apelante de que no estaba obligada a liberar las cargas antes del pago del precio, por ser tal exigencia contradictoria con la propia dinámica contractual, en la que las fincas no valían el precio pactado si no estaban antes liberadas las cargas que pesaban sobre ellas.

Bien entendido que nada impedía a la compradora constituir una hipoteca sobre los propios inmuebles para poder adquirirlos, como es pauta habitual en el 'usus fori' contractual y notarial, y sin que se hubiese pactado lo contrario ni ello generase perjuicio alguno a la vendedora. Puesto que, de hecho, cuando ésta cuestiona también dicho aspecto, no solo no prueba tal proceder le fuera a generar perjuicio, sino que ni siquiera lo pretende argumentalmente.

Por lo tanto, resulta irrelevante para la confirmación de la sentencia la particular alegación -que pretende destacar negativamente la apelante- relativa a que: '..., como reiteradamente se ha informado a la parte actora de la negativa a su formalización hasta el vencimiento del plazo fijado en el contrato de arras penitenciales y posterior prórroga de fecha 27/noviembre/2017 y, que obstinadamente se ha empeñado en ignorar y acudir a la notaría y ello, a pesar de que NUNCA se ha concedido a la actora una opción de compra sobre las fincas objeto del contrato de arras penitenciales.' Asimismo, no es atendible tampoco el también singular alegato apelatorio relativo a que: 'No surge ninguna obligación para la parte demandada (vendedora) hasta que la escritura de compraventa se haya formalizado y se haya satisfecho la cantidad restante del precio (590.000,00 euros, más IVA al tipo vigente), condición que la parte actora (compradora) nunca ha cumplido.'. Por ser notorio que, si se pudiera exigir, como pretende la apelante, que pese a que el contrato afirma de modo inequívoco que: 'Las fincas se venderán libres de cargas y gravámenes', que, sin embargo, tal liberación no tiene porqué darse hasta el pago del precio; en tal caso, se estarían comprando unas fincas no liberadas de sus cargas, y es entonces cuando no se cumpliría el contrato por el demandado, que es lo que ocurrió, pues no liberó las cargas.

Finalmente, tras el incumplimiento de la vendedora, el que la representación procesa de ésta califica como 'intento de conciliación', presenta la naturaleza propia de estrategia de cobertura de su posición jurídica incumplidora, tratando, sin conseguirlo, de cambiar una realidad contractual que le era adversa al evidenciarse de la prueba que el incumplimiento fue de la parte vendedora, no de la compradora.



TERCERO.- En definitiva, considera la Sala que la parte apelante no desplaza con su recurso los cumplidos argumentos de instancia interpretando la prueba obrante en autos, destacando que las arras pactadas por 'SIX ROOMS PLAYA DE PALMA S.L.' y 'ROMERO GEMAR, S.L.' son penitenciales y presentan una función liquidatoria, como cantidad en que las partes fijaron los daños y perjuicios en caso de incumplimiento, ya que se estipuló que la efectividad de las arras se extendería a los supuestos de incumplimiento, tanto en lo que respecta a la compradora como a la parte vendedora. Por otro lado, la prórroga suscrita por las partes en fecha 27 de noviembre responde a los mismos parámetros. Concretamente, en fecha 27 de noviembre de 2017 se suscribió la prórroga al contrato de arras penitenciales como anexo 1 al contrato de 8 de junio de 2017, en el que se pacta expresamente que: 'Se señala en la ESTIPULACIÓN SEGUNDA: Que existiendo conformidad de ambas partes mediante el presente contrato se acuerda una prórroga que finaliza el día 22/DICIEMBRE/2027 para formalizar la escritura de compraventa, en los mismos términos y condiciones pactados en el contrato de arras penitenciales de fecha 08/Junio/2017 y, de igual forma, el Comprador deberá notificar expresa y fehacientemente a la parte vendedora de la fecha, hora y lugar en la que deberá formalizarse la compra-venta, con una antelación mínima de DIEZ DÍAS.' En dicho sentido, cabe subrayar que, si bien la apelante cuestiona la calificación del contrato, no discute los efectos pactados para el caso de incumplimiento de una de las partes, lo que, en definitiva, constituye el eje del litigio. Siendo el vendedor, y no el comprador quien incumplió; según se deriva de los razonamientos anteriormente expuestos y de los incorporados a la sentencia de instancia, los cuales, por no haber sido desvirtuados en la alzada, seguidamente se transcribirán en sus principales puntos. Bien entendido que, desde luego, no cabe atender a las afirmaciones apelatorias sobre que la actora no satisfizo el IVA correspondiente a los 30.000 euros de arras, cuando, por un lado, el propio contrato da recibo o carta de pago de dicho principal importe sin exigir en tal momento el IVA, y cuando, además, no consta que, con carácter previo a este proceso ,la vendedora hubiera reclamado el IVA de dicho importe; por lo que el actual alegato presenta los caracteres propios de un argumento de oportunidad en orden a buscar un incumplimiento de la parte compradora que, como tal, no puede ser tenido en consideración por la Sala. Y, sin que tampoco pueda concluirse como incumplimiento el siguiente reproche que se hace a la adversa por la vendedora, relativo a que no habría querido pagar el IVA del monto total, cuando, como se afirma en la sentencia, no consta propiamente que la compradora se negase a satisfacer el 10% del IVA correspondiente a la operación, sino que consideraba inicialmente que la operación estaba sujeta a ITP.

Apareciendo, por el contrario, como incumplimiento insalvable que la demandada no hubiera liberado las cargas que gravaban las fincas objeto del contrato, ni tampoco hubiera facilitado el importe exacto de que respondían, cuando tenía la obligación de cancelar las hipotecas, porque, según se deriva de la literalidad del contrato: 'Las fincas se venderán libres de cargas y gravámenes, debiendo cancelar el vendedor a sus expensas las hipotecas que gravan los inmuebles.'. De modo que, el vendedor-propietario debía entregar los inmuebles libres de cargas y gravámenes, y no consta que se tal se hubiera ejecutado por la vendedora - como se advierte de las notas simples aportadas por la actora como documento n° 15 de la demanda-. Y tampoco se facilitaron los importes que gravaban las fincas en el acto del otorgamiento el día 22/12/2017, para deducirlo del precio pactado.

Siendo destacables, como afirma la sentencia en orden a evidenciar que fue la demandada la que dio constantes largas para otorgar la escritura pública, los hechos probatorios valorados como relevantes en sentencia y no cuestionados en la apelación, relativos a que el representante legal de la entidad demandada, Sr. Modesto , reconoció en su interrogatorio que, aunque tenía toda la documentación para firmar el 22/12/2017, quería aplazar la venta porque tenía un problema personal con su exmujer, y que, antes de resolverlo, no quería vender la finca, sucediendo que, en concreto el 22 de diciembre, no tenía el problema resuelto; circunstancia corroborada por el agente inmobiliario, Sr. Juan Ignacio , que señaló que existía un problema con el divorcio del Sr. Modesto por el que quería retrasar la operación. Bien entendido que, obviamente, tal circunstancia no solo no justifica el incumplimiento de la demandada, sino que, por el contrario, refuerza las tesis actoras sobre el incumplimiento de adverso.

Por lo tanto, ha quedado acreditada la existencia de un incumplimiento imputable a la vendedora, hoy demandada, derivándose de los autos, no ya que no atendiera los requerimientos de la compradora de octubre y noviembre, sino que tampoco atendió el de 12 de diciembre de 2017, señalando este último una nueva fecha para que compareciesen en la notaría a fin de formalizar la escritura el 22 de diciembre, momento en el que tampoco la parte vendedora cumplió sus obligaciones contractuales. De manera que dicho incumplimiento, imputable a la parte vendedora, da virtualidad a la cláusula contractual sexta, que dispone que, en tal caso: 'quedará el contrato resuelto automáticamente y sin efecto de clase alguna, y el vendedor deberá entregar al comprador la cantidad recibida como paga y señal, doblada.' Por ello, hay que entender correcta la aplicación de la penalización expresamente pactada en el contrato, debiendo el vendedor entregar al comprador la cantidad recibida como paga y señal, doblada. En dicho sentido, y como se ha anticipado, se transcriben seguidamente los principales puntos en que se basa la sentencia, en tanto no han sido desvirtuados en la alzada, a saber: Se afirma por la demandada que tanto la cita para el 26 de octubre como para el 12 de diciembre no era exigible por parte de la compradora porque en el contrato inicial se había estipulado un plazo inicial de seis meses máximo para formalizar la compraventa, y sólo mediando acuerdo expreso entre ambas partes, se podía adelantar a la fecha del vencimiento fijada o, incluso, prorrogar hasta dos meses más la formalización de la escritura.

Es cierto que el contrato inicial se redactó de forma poco clara y que se pactó un plazo inicial de 'seis meses máximo' para formalizar la escritura de compraventa pero también que se indica en el mismo que el comprador debe notificar expresa y fehacientemente a la parte vendedora de la fecha, hora y lugar en la que deberá formalizarse la compraventa, con una antelación mínima de diez días, lo que se pretendió por la parte actora, al comunicar a la vendedora su intención de proceder a la compraventa tanto el día 26 de octubre como el 12 de diciembre.

La interpretación dada por la demandada conduce a entender que únicamente se podría exigir la formalización de la escritura para el día 8 de diciembre, último día del plazo, siempre que hubiese habido un preaviso de 10 días de forma fehaciente, lo que es irracional, cuando, de hecho, se trata además de un día festivo.

Por otra parte, nótese que las partes pactan un 'plazo', esto es, un tiempo contractualmente establecido que ha de transcurrir para que se produzca un efecto jurídico, en el caso, la extinción de un derecho subjetivo de formalizar la compraventa o el tiempo durante el que el contrato de arras tendrá vigencia.

Pero es que, además, por más que la vendedora se pretenda amparar en el tenor literal del contrato de arras, la prórroga suscrita en fecha 27 de noviembre indicaba expresamente la cita en la Notaría del Sr. Juan Pablo para el 12 de diciembre de 2017, sin que constase inicialmente ninguna objeción para otorgarlo en dicha fecha por parte de la entidad demandada. Es en fecha 3 de diciembre cuando la demandada comunica a la actora que no puede confirmar la fecha del 12 de diciembre ya que no tenía listo 'el tema de GESA' y que trabajaban para firmar el 22/12/2017, fecha límite para firmar el contrato. Llegado el 12 de diciembre tampoco se formaliza el contrato por lo que la actora remite nuevamente otro correo a la demandada advirtiendo de los incumplimientos contractuales en que ha incurrido, recordando que para el caso de que se formalice el 22 de diciembre deberían tener solucionados todos los problemas pendientes y que siguen sin haber remitido la documentación para poder preparar la escritura de compraventa.

En definitiva, es la demandada la que ha dado constantes largas para otorgar la escritura pública. De hecho, el representante legal de la entidad demandada, Sr. Modesto , reconoce en su interrogatorio que, aunque tenía toda la documentación para firmar el 22/12/2017, quería aplazar la venta, porque tenía 'un problema personal con su exmujer' y que antes de resolverlo no quería vender la finca, y que, en concreto, el 22/12 no tenía el problema resuelto, lo que explica las constantes negativas en formalizar la compraventa y las reiteradas largas en su otorgamiento. Tal circunstancia ha sido corroborada por el agente inmobiliario Sr. Juan Ignacio , que señala que existía un problema con el divorcio del Sr. Modesto por el que quería retrasar la operación.

Por otro lado, consta que la demandada no facilitó la documentación necesaria para preparar la escritura de compraventa. Debe recordarse que en la cláusula primera y quinta del contrato de arras se estipuló que la vendedora debería facilitar a la actora: - todos los contratos de arrendamiento vigentes, a fecha de junio de 2017.

- la renuncia por escrito de los derechos de adquisición preferente, de tanteo y retracto de los inquilinos.

- la obligación de cancelar las hipotecas que gravaban los inmuebles.

- los suministros de electricidad, debiendo contar el edificio con un contador individual para cada vivienda.

- los últimos recibos del Impuesto sobre bienes inmuebles pagado (IBI), Basuras y Tasa de incineradora y certificado de eficiencia energética, de cada una de las fincas o bienes inmuebles que conforman todo el bloque de viviendas objeto del contrato.

Debe tenerse presente que ya en el correo del 28 de noviembre de 2017, la actora recuerda a la demandada los asuntos pendientes para preparar la firma: solucionar el tema de los contadores individuales de cada una de las viviendas; los certificados energéticos, el certificado de la CP de que no hay deudas pendientes de pago ni derramas pendientes; recibos de los IBI de las viviendas; cancelación de embargos con antelación a la firma (el de Alicatados y el de Caixabank), preparar la cancelación de las hipotecas que gravan el inmueble, aportar los contratos de arrendamiento, en concreto, el de los bajos derecha y el 1° 3, copia de la escritura del administrador y los datos de la SL Romero Gemar SL.

Dicho requerimiento se reitera mediante correo del 1 de diciembre de 2017, en el que la letrada Cristina Pou recuerda a la demandada que no ha recibido todavía ninguna documentación -documento n° 7 de la demanda-. Y el 3 de diciembre de 2017, la demandada comunica a la actora que tampoco puede confirmar la fecha del 12 de diciembre porque no tenía listo 'el tema de GESA' -documento n° 8 de la demanda-. Por su parte, el 12 de diciembre se le vuelve a recordar que el 22 de diciembre deberían tener solucionados todos los problemas pendientes y remitir la documentación para poder preparar la escritura de compraventa - documento n° 9 de la demanda-.

Se argumenta también por la entidad demandada que el día del otorgamiento no acudió la parte compradora y que no se encontraba redactada la minuta de la escritura. No compartimos el argumento. Consta que el día 22 de diciembre acudió inicialmente la letrada de la entidad actora y que, tras advertir que se habían personado también los vendedores, se presentaron posteriormente tanto la directora de Banca March como la representante legal de la actora Sra. Josefina .

Por su parte, el propio notario que iba a autorizar la operación, Sr. Juan Pablo , ha aclarado en el acto de la vista que el día 22 de diciembre estaban preparada la minuta de la escritura; que Six Rooms SL había adelantado toda la documentación; que hasta el día de la Escritura siempre hay alguna pequeña variación que introducir pero que la estructura de la Escritura estaba preparada para su otorgamiento; que el Banco que iba a financiar la compra también había mandado la minuta de la Escritura de préstamo; y que la cancelación de la hipoteca se suele hacer el día de la compraventa de forma simultánea.

Y la oficial de la notaría del Sr. Juan Pablo , Sra. Noelia , aclara que el día 22 de diciembre la actora había aportado toda la documentación para la formalización de la compraventa; en cuanto al precio, que había algo en la cuenta bancaria y que el resto se financiaría con la Banca March pero que Romero Gemar SL no facilitó ninguna documentación; que la notaría pone un asterisco para rellenar los extremos que restaban para completar pero que precisaba la documentación de las fincas, del importe de los embargos; que se los pidió 4 o 5 veces y que no se los facilitó.

Y el Sr. Juan Ignacio , de la agencia inmobiliaria, también afirma que no se pudo firmar el día 22 de diciembre porque no se había preparado la documentación relativa la certificación para saber el importe de las cargas pendientes para cancelarlas y que el vendedor insistió en tener más tiempo.

También se argumenta por la demandada que no había prestado su consentimiento en hipotecar las fincas objeto del contrato de compraventa pero lo cierto es que dicha garantía se pretendía constituir para garantizar el préstamo concedido por Banca March, una vez que la finca hubiera sido adquirida por la compradora, lo que obviamente no exigía el consentimiento de la vendedora. Ambas operaciones se iban a formalizar en unidad de acto, lo que resulta usual cuando se financia la compra con una entidad financiera.

Se afirma por la vendedora que la actora no satisfizo el IVA correspondiente a los 30.000 euros de arras, pero lo cierto es que no consta que con carácter previo a este proceso la vendedora hubiera reclamado el IVA de dicho importe. De hecho, el Sr. Juan Ignacio , de la agencia inmobiliaria que intervino en la operación, afirma que no recuerda que se exigiera en ningún momento el pago de dicho IVA, por lo que en ningún momento se puso tal circunstancia como obstáculo para no vender las fincas.

También se afirma por la vendedora que la actora no disponía del importe para satisfacer el precio de la compraventa, pero lo cierto es que ha quedado acreditado que parte del importe se iba a satisfacer con un depósito bancario y otra con la financiación de Banca March, ya que pretendía constituir un préstamo hipotecario al tiempo de su otorgamiento.

De hecho, el día 22 de diciembre estaba también citada la directora de Banca March, Sr. Mónica , que ha declarado que tiene su oficina debajo de la notaría del Sr. Juan Pablo y que el Banco había aceptado la operación hacía bastante tiempo atrás; que habían hecho una tasación y que se había ido posponiendo la firma de la operación. Aclara que desde su punto de vista cree que no se pudo firmar porque no se facilitó por la vendedora el importe de las cargas hipotecarias ni el importe del embargo que gravaban las fincas y que había que preparar los cheques bancarios en función de dichos importes ya que había que restarlos del importe de la compra. Afirma que, aunque no acudió a la hora citada para la formalización, se encontraba de permiso pero que acudió en 10 minutos, cuando le llamaron. Aclara que la compradora tenía unos fondos propios en diversas cuentas, una de 87.000 euros, otra de 89.000 euros y otra de 120.000 euros. Dicho importe, junto con los otros 400.000 euros que iban a ser prestados por la entidad financiera, cubría el importe objeto de la compraventa.

Y el Sr. Abelardo , representante del Banco Popular, reconoce que en la cuenta de la actora había fondos propios por importe de 129.242,08 euros que podía haberse dispuesto para la operación en la misma notaría a través de una transferencia on line.

Por otro lado, del conjunto de correos electrónicos remitidos en la víspera de la cita ante el Notario (21/12/2017) no consta que la compradora se negase a la corrección de la minuta realizada por la vendedora en relación a que dicha operación devengase el 10% de IVA. Y así, puede observarse que la contestación que realiza la letrada Cristina Pou al Sr. Sastre en relación a dicho extremo, cuando se le indica que el precio global de la compraventa es de 620.000,00 euros al que hay que añadir el IVA correspondiente el tipo vigente, según lo acordado en la estipulación primera del contrato de arras - correo de las 10:57 del 21/12-, es que 'gracias por las aclaraciones' y que 'las transmitirá a la notaría' - correo de las 11:19 del 21/12- y, de hecho, lo puso en conocimiento de la notaría seguidamente, mediante correo remitido a las 11:23 del 21/12 para que modificasen la minuta de la escritura, a lo que la oficial Sra. Noelia contesta a las 12:01 que 'voy tomando nota' - ver documento n° 9 de la contestación a la demanda-. En definitiva, tampoco es cierto que la compradora se hubiera negado a satisfacer el 10% del IVA correspondiente, aunque consideraba inicialmente que la operación estaba sujeta a ITP porque ya constaban arrendamiento sobre las fincas.

Por parte de la demandada no ha liberado los bienes de las cargas que gravaban las fincas objeto del contrato ni ha facilitado el importe exacto de que respondían. La demandada tenía la obligación de cancelar las hipotecas que gravan los inmuebles, ya que el vendedor/propietario debe entregar los inmuebles libres de cargas y gravámenes y no consta que se haya ejecutado por la vendedora como se advierte de las notas simples aportadas por la actora como documento n° 15 de la demanda. Y tampoco se facilitó los importes que gravaban las fincas en el acto del otorgamiento el día 22/12/2017 para deducirlo del precio pactado.

Tampoco se ha cumplido con lo estipulado en la cláusula primera del contrato de arras en relación con la documentación relativa a la instalación eléctrica. Para la formalización de la compraventa, las partes acordaron que la parte vendedora debía entregar, con antelación a la venta, los suministros de electricidad, debiendo contar el edificio con un contador individual para cada vivienda. Consta que no ha sido sino hasta la fecha 28 de diciembre de 2017 cuando la demandada ha obtenido los correspondientes boletines de instalación eléctrica de forma individual para cada vivienda -documento n° 14 de la demanda-.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia en el sentido de entender procedente la resolución del contrato de arras de fecha 8 de junio de 2017 y su prórroga, con condena de la demandada a la restitución del importe de las arras dobladas, tal y como se estipuló en la cláusula sexta del contrato, así como el abono de los intereses desde la reclamación judicial hasta su completo pago, según se prevé en los artículos 1.101 y siguientes del Código Civil.

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la entidad 'ROMERO GEMAR, S.L.', representada por el Procurador don Antonio J. Ramón Roig, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr.

Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palma en fecha 21 de marzo de 2019 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, seguidos con el número 316/18, de los que trae causa el actual rollo de apelación, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS: 1) CONFIRMAR la sentencia de instancia.

2) Imponer a la parte apelante el pago de las costas procesales.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva pérdida del depósito en su caso constituido para recurrir.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C. 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección tercera de la Audiencia Provincial, nº 0450, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sr. Jaime Gibert Ferragut Sra. María Encarnación González López PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.

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